Umowa sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie posadowionymi. - Interpretacja - null
Temat interpretacji
Temat interpretacji
Temat interpretacji
Umowa sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie posadowionymi.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowni Państwo,
stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.
Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej
10 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie posadowionymi. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 września 2024 r. (wpływ 6 września 2024 r.).
Treść wniosku wspólnego jest następująca:
Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:
1) Zainteresowany będący stroną postępowania: A. Sp. z o.o. (dalej jako: Nabywca) NIP: (…)
2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B. Sp. z o.o. (dalej jako: Zbywca) NIP: (…)
Opis zdarzenia przyszłego
1. Przedmiot składanego wniosku
A. Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć od B sp. z o.o. (dalej „Zbywca”) (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”) przysługujące Zbywcy:
a) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…) w dzielnicy (…), składającej się z działek ewidencyjnych nr (…) i (…), obręb (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…), IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Grunt 1”);
b) prawo własności wszystkich budynków posadowionych na Gruncie 1, tj. m.in.: posadowionych na działce ewidencyjnej nr (…) budynku socjalno-biurowego, warsztatu (…), budynku przygotowania proszku z magazynem podręcznym, hali (…), kompleksu budynków garażowo-magazynowych ze sprężarkownią, warsztatu mechanicznego, laboratorium technologicznego, hali rozładunkowej północnej i południowej, hali produkcyjnej nr 1, hali magazynowych wyrobów gotowych południowej i północnej, hali nr 2 z portiernią, biurowca dyrekcji i kompleksu budynków magazynowych (dalej „Budynki 1”) – dla kompletności opisu przedmiotu transakcji, Strony chciałyby wskazać, że Zbywca złożył wniosek o rozbiórkę hali magazynowej na działce ewidencyjnej nr (…) i niewykluczone jest, że prace rozbiórkowe zostaną rozpoczęte/rozpoczęte i zakończone przez dniem planowanej Transakcji;
c) prawo własności posadowionych na Gruncie 1 budowli i części budowli, w tym w szczególności:
- posadowionych na działce nr (…): dwóch silosów na cement, wiaty rozładunku cementu, silosu na wapno, dwóch silosów na piasek, rozdzielni pary, wiaty magazynowej, tunelu transportu piasku, kanału podnośnika piasku, sieci rozdzielczych rurociągów parowych, sieci rurociągów wodociągowych, rurociągu wody przemysłowej, sieci kanalizacyjnej, kanału fekalnego, rurociągu kanału deszczowego, rurociągów kanalizacji przemysłowej, rurociągów kanalizacji deszczowej, sieci zewnętrznej kanalizacji przemysłowej, placów składowych, elementów linii energetycznych, instalacji transportu cementu, instalacji transportu odpadów świeżych, przewodów kondensatu, naziemnej część parociągu do przesyłu pary technologicznej, ujęcia wody przemysłowej, przewodów kanalizacyjnych wody brudnej, dróg i placów asfaltowych, sieci telekomunikacyjnej, drogi pożarowej, komory głównej parociągu, instalacji pneumatycznej transportu wapna, rogatek, oczyszczalni ścieków, masztu flagowego, studni, dwóch separatorów służących do oczyszczania ścieków opadowych i zjazdu z drogi publicznej, oraz
- posadowionego na działce nr (…): placu składowego (dalej „Budowle 1”);
(dalej Grunt 1, Budynki 1 oraz Budowle 1 łącznie jako „Nieruchomość 1”);
d) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…) w dzielnicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), obręb (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…), IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Grunt 2”);
e) prawo własności wszystkich budynków obejmujących halę jednonawową, halę dwunawową i budynek socjalno-administracyjny (tj. hala produkcyjna nr 3 z zapleczem socjalnym) posadowionych na Gruncie 2 (dalej „Budynki 2”);
f) prawo własności posadowionych na Gruncie 2 budowli i części budowli, w tym w szczególności utwardzonej nawierzchni (wykorzystywanej jako parking i plac składowy) oraz separatora służącego do oczyszczania ścieków opadowych i instalacji służącej do odprowadzenia wód oczyszczonych, wód produkcyjnych i deszczowych (dalej „Budowle 2”);
(dalej Grunt 2, Budynki 2 oraz Budowle 2 łącznie jako „Nieruchomość 2”);
g) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…) w dzielnicy (…), składającej się z działek ewidencyjnych nr (…) i (…), obręb (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…), IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Grunt 3”);
h) prawo własności posadowionych na Gruncie 3 budowli i części budowli, w tym w szczególności:
- posadowionych na działce nr (…): betonowego podziemnego zbiornika na wodę, starej studni głębinowej, podziemnej części parociągu do przesyłu pary technologicznej oraz
- posadowionych na działce nr (…): komory pomiarowej oraz naziemnej i podziemnej części parociągu do przesyłu pary technologicznej (dalej „Budowle 3”);
(dalej Grunt 3 oraz Budowle 3 łącznie jako „Nieruchomość 3”);
i) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w (…) w dzielnicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), obręb (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…), IX Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) („Grunt 4”);
j) prawo własności posadowionych na Gruncie 4 budowli lub części budowli, w tym utwardzonej drogi (z trylinki i płyt betonowych) (dalej „Budowle 4”);
(dalej Grunt 4 oraz Budowle 4 łącznie jako „Nieruchomość 4”);
(dalej Budowle 1, Budowle 2, Budowle 3 oraz Budowle 4 łącznie jako „Budowle”; Budynki 1 oraz Budynki 2 łącznie jako „Budynki”; Grunt 1, Grunt 2, Grunt 3 i Grunt 4 jako „Grunty”; Nieruchomość 1, Nieruchomość 2, Nieruchomość 3 oraz Nieruchomość 4 łącznie jako „Nieruchomości”);
k) ewentualne inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego (w szczególności wybrana dokumentacja dotycząca Nieruchomości),
przy czym z uwagi na to, że na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (…) (dalej „Miasto”) przysługuje prawo pierwokupu Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4, Strony zawarły (…) r.:
(i) warunkową umowę sprzedaży w odniesieniu do Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 oraz przedwstępną umowę sprzedaży w odniesieniu do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2, na podstawie których: (i) Nabywca kupi od Zbywcy, a Zbywca sprzeda Nabywcy, Nieruchomość 3 i Nieruchomość 4 pod warunkiem, że Miasto nie wykona prawa pierwokupu do Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 oraz (ii) Nabywca kupi od Zbywcy, a Zbywca sprzeda Nabywcy, Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 pod warunkiem, że Miasto nie wykona prawa pierwokupu do Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4,
a następnie, gdy Miasto nie wykona powyższego prawa pierwokupu, Strony zawrą:
(ii) umowę przenoszącą dotyczącą Nieruchomości.
(dalej jako „Transakcja”).
Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Zainteresowani przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będących przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy, (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Zbywca i Nabywca będą prowadzili po Transakcji.
Strony zamierzają zawrzeć Transakcję przed końcem 2024 r. (do (…) r. lub po tym dniu, o ile żadna ze Stron nie odstąpi od warunkowej umowy sprzedaży i przedwstępnej umowy sprzedaży na zasadach w nich przewidzianych), po uzyskaniu interpretacji przepisów prawa podatkowego w odpowiedzi na wspólny wniosek. Zgodnie z warunkową umową sprzedaży i przedwstępną umową sprzedaży, jeżeli ze wspomnianej interpretacji będzie wynikać, że Transakcja w części nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (w tej części będzie podlegać zwolnieniu z podatkiem od towarów i usług i opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych), Strony zawrą aneks do warunkowej umowy sprzedaży oraz przedwstępnej umowy sprzedaży i powiadomią ponownie Miasto o możliwości skorzystania z prawa pierwokupu do Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4.
2. Opis Nieruchomości będących przedmiotem Transakcji
Nieruchomości są własnością Miasta.
Prawo użytkowania Nieruchomości (wraz z prawem własności ówczesnej zabudowy w postaci istniejących ówcześnie budynków i budowli), co zostało opisane szczegółowo w punkcie poniżej, zostały nabyte przez Zbywcę w latach 2006-2017.
Większość obiektów (budynków i budowli) zlokalizowanych obecnie na Nieruchomościach znajdowała się na nich już w momencie nabycia poszczególnych Nieruchomości przez Zbywcę. Zbywca wybudował część obiektów posadowionych na Nieruchomościach (w latach 2007-2019).
Po tej dacie (tj. po 2019 r.) Zbywca wybudował na Nieruchomościach następujące obiekty (budowle):
- stację uzdatniania wody – przyjętą jako środek trwały Zbywcy w sierpniu 2022 r.;
- instalację parową – przyjętą jako środek trwały Zbywcy w sierpniu 2022 r.;
- rurociąg kondensatu doz-krajal – przyjęty jako środek trwały Zbywcy w październiku 2022 r.
(dalej również jako „Nowe Budowle”).
Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług w związku z wybudowaniem (wytworzeniem) przez Zbywcę poszczególnych budowli, w tym nowych budowli.
Poszczególne elementy składające się na Nieruchomości, tj. prawo użytkowania wieczystego gruntów, budynki i budowle, zostały zakwalifikowane przez Zbywcę jako „środki trwałe”. Ponadto budynki i budowle są amortyzowane przez Zbywcę dla celów księgowych oraz dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.
Zbywca dokonywał ulepszeń i modernizacji części budynków i budowli (w latach 2007-2023). W przypadku części ulepszanych obiektów, wartość modernizacji przekroczyła 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przy czym takie istotne ulepszenie dotyczyło następujących budowli i budynków:
- placu składowego zlokalizowanego na działce (…) i (…) (nr ew. (…)) – modernizacja (...) 2015 r.;
- budynku administracyjnego dyrekcji (nr ew. (…)) – modernizacja (...) 2019 r.;
- drogi zlokalizowanej na działce (…) (nr ew. (…)) – modernizacja (...) 2021 r.;
- kotłowni gazowej i rozdzielni pary na działce (…) (nr ew. (…)) – modernizacja (...) 2022 r. (dalej "Kotłownia");
- parkingu samochodowego przy biurowcu zlokalizowanego na działce (…) (nr ew. (…)) – modernizacja (...) 2022 r. (dalej „Parking”);
- wiaty PD na działce (…) (nr ew.(…)) – modernizacja w październiku 2022 r. (dalej „Wiata”) (dalej Parking, Wiata i Kotłownia łącznie jako „Zmodernizowane Obiekty”).
Pozostałe budynki i budowle albo nie były w ogóle przedmiotem ulepszeń (modernizacji), albo wartość ich ulepszeń nie przekraczała ww. limitu wynoszącego 30% wartości początkowej w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym. Brak przekroczenia limitu wynoszącego 30% wartości początkowej dotyczy także kolejnych ulepszeń zmodernizowanych obiektów po wskazanych powyżej datach. Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca nie zamierza przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (budynkach i budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.
Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatkiem od towarów i usług w związku z wszelkimi modernizacjami i ulepszeniami poszczególnych budynków i budowli dokonywanymi przez Zbywcę, a także w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem budynków i budowli.
Po nabyciu poszczególnych Nieruchomości (w tym również po modernizacjach części posadowionych na nich budynków i budowli), zlokalizowane na Nieruchomościach budynki oraz budowle były wykorzystywane w działalności gospodarczej Zbywcy, jako środki trwałe – głównie dla celów realizowanej przez Zbywcę własnej działalności produkcyjno-handlowej oraz na potrzeby administracyjno-biurowe Zbywcy.
Część z Nieruchomości jest obecnie przedmiotem najmu – na podstawie następujących umów najmu zawartych z:
- C. Sp. z o.o. – na podstawie umowy najmu z (…) r. obowiązującej od (…) r., która dotyczy powierzchni (…) m2 w trzech budynkach zlokalizowanych na Nieruchomości 1 i 2, tj. (a) hali/wiaty o powierzchni (…) m2 znajdującej się w budynku nr (…), (b) części hali o powierzchni (…) m2 znajdującej się w budynku nr (…) oraz (c) części hali o powierzchni (…) m2 znajdującej się w budynku nr (…);
- (…).pl – na podstawie umowy najmu z (…) r. obowiązującej od (…) r. (na czas nieoznaczony), która dotyczy części powierzchni (tj. (…) m2) w budynku numer (…) (budynek socjalno-biurowy) zlokalizowanym na Nieruchomości 1;
- A.A. prowadzącym działalność gospodarczą pod firmą „(…)” A.A. – na podstawie umowy najmu z (…) r. zawartej na czas nieoznaczony, która dotyczy powierzchni ok. (…) m2 na działce nr (…) (tj. części Nieruchomości 3).
Do momentu zawarcia planowanej Transakcji, bieżące funkcjonowanie Nieruchomości Zbywca zapewnia m.in. przy wykorzystaniu własnych zasobów kadrowych (w tym pracowników) oraz zewnętrznych dostawców usług. W szczególności, Zbywca jest stroną m.in. następujących umów w tym zakresie:
(a) umów na dostawę usług do Nieruchomości – np. umowy na odbiór i zagospodarowanie odpadów, umowy na przeglądy okresowe obiektów budowlanych, umowa o przeglądy budowlane i serwis separatorów, umowa o ochronę;
(b) umów na dostawę mediów do Nieruchomości (m.in. dostawa i sprzedaż energii elektrycznej, dostarczanie i odprowadzanie wody, odprowadzenie ścieków, usługi telekomunikacyjne – telefonia i Internet).
Dodatkowo należy zaznaczyć, że na Gruntach są zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów należą zlokalizowane na Gruntach fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności energetycznej i gazowej). Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.
Obszar Nieruchomości nie jest objęty obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dalej „MPZP”). W odniesieniu do obszaru Nieruchomości, uchwałą nr (…) Rady Miasta z (…) r., zmienioną uchwałą nr (…) Rady Miasta z (…) r., przystąpiono do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla rejonu ulic (…) i (…) – część I. Procedura w sprawie uchwalenia planu miejscowego zatrzymała się w fazie uzgodnień.
Zgodnie z rejestrem gruntów prowadzonym dla działek wchodzących w skład Nieruchomości, wszystkie te działki mają opis przeznaczenia Ba jako tereny przemysłowe.
3. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy
Nabywca jest podatnikiem podatku dochodowego od osób prawnych z siedzibą w Polsce, podlegającym w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu oraz czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (będzie on posiadał ten status również na moment dokonania Transakcji). Główną działalnością Nabywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (PKD 41.10).
Po nabyciu opisanych we wniosku Nieruchomości, Nabywca planuje zrealizowanie na nabytych Nieruchomościach nowej inwestycji deweloperskiej zakładającej rozbiórkę obecnie istniejącej zabudowy (z ewentualnym pozostawieniem części zabudowy i jej adaptacją dla potrzeb nowej inwestycji) znajdującej się na Nieruchomościach oraz budowę nowych budynków mieszkalnych z ewentualnym udziałem usług towarzyszących wraz z infrastrukturą techniczną i parkingiem podziemnym, a następnie komercjalizację ww. projektu – poprzez sprzedaż lokali i miejsc postojowych w nowo wybudowanych obiektach.
Nabywca funkcjonuje w krajowej strukturze grupy podmiotów powiązanych prowadzących głównie działalność deweloperską (dalej: „Grupa”). Spółką dominującą w Grupie jest spółka D. S.A. („(…)”), która posiada 100 % udziałów w kapitale zakładowym Nabywcy.
Zgodnie z modelem funkcjonowania Grupy, w jej ramach wydzielone zostały m.in.:
- Spółki celowe – dedykowane do poszczególnych projektów budowy obiektów mieszkalno-usługowych, które prowadzą we własnym imieniu konkretne inwestycje, przedsięwzięcia deweloperskie, przy wykorzystaniu usług nabywanych od innych podmiotów z Grupy, bądź podmiotów trzecich;
- Spółki serwisowe – spółki posiadające wykwalifikowane zasoby kadrowe, dedykowane do wspierania spółek celowych m.in. w realizacji projektów budowy obiektów mieszkalnych, zarządzania projektami deweloperskimi oraz obsługi procesu ich sprzedaży.
W powyższym modelu Nabywca pełni rolę spółki celowej, która nie posiada własnych zasobów kadrowych i nabywa szereg usług od spółek serwisowych z Grupy, bądź podmiotów trzecich celem realizacji projektów budowy i sprzedaży obiektów mieszkalno-usługowych. Wszelkie czynności związane z realizacją działalności gospodarczej Nabywcy są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.
Zbywca jest spółką należąca do międzynarodowej Grupy B. Zbywca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie produkcji „białych materiałów ściennych”. Zbywca produkuje i dostarcza kompletną gamę produktów z (…) oraz (…) (m.in. (…)). Zbywca zatrudnia około 600 osób w 12 zakładach produkcyjnych.
Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).
Zbywca wykorzystuje zbywane Nieruchomości do celów prowadzonej działalności operacyjnej (przy czym na moment składania wniosku na Nieruchomościach nie jest już realizowana działalność produkcyjna) podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, w tym częściowo także na cele wynajmu. Jednocześnie Zainteresowany pragnie zaznaczyć, że od marca 2023 r. jedynie część Nieruchomości jest faktycznie wykorzystywana przez Zbywcę w ramach prowadzonej działalności.
Dodatkowo należy wskazać, że:
a. Nieruchomości nie są formalnie wyodrębnione w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział;
b. Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla nich odrębnego bilansu;
c. Zbywca zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane częściowo na bazie własnych zasobów kadrowych a częściowo na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami (przy czym Zbywca nie zawarł umów o zarządzanie Nieruchomościami, czy też innych umów związanych z zarządzaniem aktywami, na które składają się Nieruchomości);
d. Nieruchomości stanowią jedno z istotnych aktywów Zbywcy, natomiast Zbywca jest również w posiadaniu innych aktywów, w tym innych nieruchomości.
Strony planowanej Transakcji (Zainteresowani) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Zainteresowanymi) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.
4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz ich wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy
Własność Nieruchomości (Miasto)
Miasto nabyło prawo własności Nieruchomości z mocy prawa, z dniem (…) r., na podstawie art. 5 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych, co zostało potwierdzone decyzją komunalizacyjną (tj. decyzją nr (…) r. wydaną przez Wojewodę (…) stwierdzającą nabycie przez Miasto z mocy prawa z dniem (…) r. własności (…)w (…) przy ul. (…)), zmienioną następnie decyzją nr (…) z (…)r. wydaną przez Wojewodę (…) zmieniającą decyzję komunalizacyjną w trybie art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego.
Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2
Zbywca nabył Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 na skutek połączenia spółek w trybie art. 492 § 1 ust. 1 Kodeksu Spółek Handlowych, w ramach którego na Zbywcę został przeniesiony cały majątek Przedsiębiorstwa Produkcyjno-Handlowego (…) (dalej „PPH (…)”). Powyższe połączenie nastąpiło w dniu (…) r. (data wpisu połączenia do rejestru spółki przejmującej, tj. Zbywcy).
PPH (…) nabył Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 od Miasta działającego jako dysponent prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz prawa własności posadowionych na nich budynków i urządzeń na podstawie umowy z (…) r. (Rep. A nr (…)) (Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 stanowiły wówczas część większej działki nr (…)).
Miasto stało się dysponentem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz prawa własności posadowionych na nich budynków i urządzeń na skutek likwidacji (…) (dalej „(…)”) dokonanej w trybie art. 37 w zw. z art. 45 ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych.
Z kolei (…) nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 z mocy prawa, z dniem 5 grudnia 1990 r., na podstawie art. 2 w zw. z art. 2a ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, co zostało potwierdzone decyzją nr (…) z (…) r. wydaną przez Zarząd Miasta.
Nieruchomość 3
Zbywca nabył Nieruchomość 3 od spółki (…) sp. z o.o. na podstawie umowy sprzedaży z (…) r. (Rep. A nr (…)). (…) z o.o. nabył Nieruchomość 3 od (…) sp. z o.o. na podstawie umowy przeniesienia użytkowania wieczystego, umowy sprzedaży oraz oświadczenia o ustanowieniu służebności gruntowej z (…) r. (Rep. A nr (…)).
(…) sp. z o.o. nabył Nieruchomość 3 od Miasta działającego jako dysponent prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 oraz prawa własności posadowionych na niej budynków i urządzeń (na podstawie umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego i własności budynków z (…) r. (Rep. A nr (…)), zmienionej następnie sprostowaniem do powyższej umowy z (…) r. (Rep. A nr (…)) oraz z (…) r. (Rep. A nr (…)).
Miasto stało się dysponentem prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 oraz prawa własności posadowionych na niej budynków i urządzeń na skutek likwidacji (…) dokonanej w trybie art. 37 w zw. z art. 45 ustawy z dnia 13 lipca 1990 r. o prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych.
(…) nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 z mocy prawa, z 5 grudnia 1990 r., na podstawie art. 2 w zw. z art. 2a ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, co zostało potwierdzone decyzją nr (…) z (…) r. wydaną przez Zarząd Miasta.
Nieruchomość 4
Zbywca nabył Nieruchomość 4 na skutek połączenia spółek w trybie art. 492 § 1 ust. 1 Kodeksu Spółek Handlowych, w ramach którego na Zbywcę został przeniesiony cały majątek PPH (…) Powyższe połączenie nastąpiło (…) r. (data wpisu połączenia do rejestru spółki przejmującej, tj. Zbywcy).
PPH (…) nabył Nieruchomość 4 od (…) w (…) (dalej „(…)”) na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z (…) r. (Rep. A nr (…)) oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego z (…) r. (Rep. A nr (…)).
(…) nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 4 z mocy prawa, z dniem (…) r., na podstawie art. 2 ustawy z dnia 24 kwietnia 1997 r. o zmianie ustawy o jednostkach badawczo-rozwojowych, co zostało potwierdzone decyzją nr (…) z (…) r. wydaną przez Zarząd Miasta. Nieruchomość 4 stanowiła wówczas część większej działki nr (…).
5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji
Przed dniem Transakcji, na podstawie warunkowej umowy sprzedaży i przedwstępnej umowy sprzedaży Sprzedający udzielił Nabywcy prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane na zasadzie użyczenia w celu uzyskania wszelkich decyzji, uzgodnień, zgód, warunków technicznych, warunków przyłączenia do sieci, warunków usunięcia kolizji, opinii komunikacyjnych, innych dokumentów w związku z planowaną przez Nabywcę inwestycją deweloperską na Gruntach. Nabywca nie jest uprawniony do rozpoczęcia żadnych prac przygotowawczych, robót ziemnych lub budowlanych przed dniem zawarcia Transakcji.
W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:
1) Nieruchomości (tj. prawo użytkowania wieczystego gruntów oraz prawo własności budynków i budowli) – opisane szczegółowo w punkcie 1 powyżej;
2) znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja dotycząca Nieruchomości, w szczególności prawna, techniczna i rachunkowa.
Opisane wcześniej umowy najmu zawarte przez Zbywcę z najemcami zostaną rozwiązane przez Zbywcę z dniem poprzedzającym dzień Transakcji (na podstawie zawartych z najemcami aneksów do umów najmu). Wraz z warunkową umową sprzedaży i przedwstępną umową sprzedaży Zbywca oraz Nabywca zawarli również warunkową umowę najmu Nieruchomości na rzecz Zbywcy z przeznaczeniem pod działalność magazynową, obsługę terminala załadowczego oraz na cele administracyjne oraz oddanie w podnajem obecnym najemcom. Oddanie w podnajem nastąpi na podstawie zawartych przez Zbywcę umów podnajmu z dotychczasowymi najemcami (z poniższym zastrzeżeniem). Umowa najmu pomiędzy Zbywcą i Nabywcą, jak i umowy podnajmu z dotychczasowymi najemcami, wejdą w życie pod warunkiem i z chwilą zawarcia Transakcji na okres najmu do 31 grudnia 2025 r. (umowy podnajmu na okres nie dłuższy niż okres obowiązywania umowy najmu, więc zasadniczo do 31 grudnia 2025 r., chyba że umowa najmu zostanie rozwiązana przed tą datą).
W przypadku umowy najmu z (…) r. z (…) sp. z o.o., w razie jej nierozwiązania i nie zawarcia przez Sprzedającego umowy podnajmu zastępującej tę umowę najmu (na moment złożenia wniosku jest to jeszcze przedmiotem negocjacji z najemcą, z uwagi na fakt, że umowa ta została zawarta na czas oznaczony i występują wątpliwości prawne co do możliwości zawarcia umowy podnajmu ze Zbywcą), Kupujący wstąpi w stosunek najmu w miejsce Sprzedającego na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku z umowy najmu pomiędzy Nabywcą i Zbywcą wyłączona zostanie część Nieruchomości wraz z budynkami i budowlami, które po Transakcji stanowić będą przedmiot umowy najmu pomiędzy Nabywcą jako wynajmującym a (…) sp. z o.o. jako najemcą.
Intencją Zainteresowanych jest ponadto rozwiązanie w związku z Transakcją zawartych przez Zbywcę umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości albo kontynuowanie ich przez Zbywcę na własny koszt i ryzyko (w okresie najmu w związku z umową najmu zawartą pomiędzy Nabywcą i Zbywcą). Na podstawie warunkowej umowy najmu, na Zbywcy jako najemcy (i jako wynajmującym na podstawie umów podnajmu) ciążyć będą obowiązki związane z utrzymaniem przedmiotu najmu (jak również administrowaniem przedmiotem najmu, jego ubezpieczeniem, czy naprawami, zgodnie z przepisami prawa i potrzebami Zbywcy, czy podnajemców). Po zawarciu Transakcji, w okresie obowiązywania umowy najmu pomiędzy Nabywcą i Zbywcą, to Zbywca będzie stroną umów o dostawę mediów i usług do Nieruchomości i będzie pokrywać koszty mediów i usług dostarczanych na podstawie takich umów. Nabywca nie wstąpi w związku z Transakcją w żadne prawa i obowiązki wynikające z jakichkolwiek umów na dostawę mediów i umów serwisowych zawartych przez Zbywcę (chyba, że dostawcy mediów/usługodawcy lub sam Kupujący zażądają tego, co Strony traktują jako sytuację wyjątkową).
W celu uniknięcia wątpliwości, ewentualne przeniesienie powyżej wskazanych składników majątkowych w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.
Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego w oparciu o Nieruchomości, w tym należności oraz zobowiązań Sprzedającego. Zbywca, w ramach kontynuowania działalności spłaci zobowiązania oraz będzie dochodzić swoich należności, jak również pozostanie stroną umów niepodlegających przeniesieniu na Nabywcę.
W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:
1) zasadniczo prawa własności ruchomości Zbywcy związanych z budynkami (stanowiących ich wyposażenie);
2) innych nieruchomości i aktywów rzeczowych Zbywcy;
3) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);
4) dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja dotycząca Nieruchomości wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;
5) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;
6) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);
7) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;
8) środków pieniężnych Zbywcy;
9) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy, który obecnie samodzielnie zarządza Nieruchomością).
Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy.
Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:
- miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomości stanowią istotne, ale nie jedyne, wysokocenne aktywa trwałe Zbywcy; są one zasadniczo wykorzystywane w bieżącej działalności gospodarczej Zbywcy (z wyłączeniem produkcji);
- umowa o zarządzanie Nieruchomością: obecnie Zbywca nie posiada żadnej umowy o zarządzenie Nieruchomością (zarządzenie jest realizowane w oparciu o własne zasoby kadrowe Zbywcy);
- korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano powyżej, intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie zawartych przez Zbywcę dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości albo kontynuowanie wszystkich lub części umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości przez Zbywcę (jako najemcę, w okresie najmu). Strony nie wykluczają jednak możliwości kontynuowania (wstąpienia przez Nabywcę) w prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z części umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości – przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Zainteresowanymi (wyjątkowo, o ile zażądają tego dostawcy mediów/usługodawcy lub sam Kupujący ze względów prawnych, czy biznesowych). Po okresie najmu Nabywca, co do zasady, zawrze własne umowy o dostawę mediów i umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości w wymaganym przez siebie zakresie (niezbędne do przygotowania i realizacji inwestycji deweloperskiej na Gruntach);
- brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.
Tak, jak wskazano powyżej, na dzień transakcji Zainteresowani będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie wniosku).
Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług. W związku z tym, w takim zakresie w jakim: (a) Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, oraz (b) Strony będą spełniać wymogi formalne do rezygnacji z analizowanego zwolnienia z podatkiem od towarów i usług – Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie.
6. Opis działalności Nabywcy i Zbywcy po Transakcji
Jak wskazano powyżej podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie gruntów inwestycyjnych i przeprowadzenie na nabytych Nieruchomościach planowanej nowej inwestycji deweloperskiej. To z kolei wiąże się m.in. z zaniechaniem dotychczasowej działalności Zbywcy związanej z Nieruchomościami oraz koniecznością częściowego wyburzenia i/lub istotnej modernizacji obecnej zabudowy zlokalizowanej na Nieruchomościach. Nabywca prowadzący działalność deweloperską nie będzie zatem kontynuował działalności gospodarczej Zbywcy na nabywanych Nieruchomościach.
Jednakże, w opisanym powyżej przejściowym okresie już po Transakcji, Nabywca czasowo zapewni Zbywcy możliwość korzystania z części Nieruchomości na podstawie wspomnianej odrębnej umowy najmu Nabywcy ze Zbywcą (z przeznaczeniem pod działalność magazynową, obsługę terminala załadowczego, na cele administracyjne oraz oddanie w podnajem na rzecz dotychczasowych najemców). Wskazany powyżej okres przejściowy przewidywany jest od dnia przeniesienia własności Nieruchomości (od dnia Transakcji) do końca roku 2025 r.
Po dniu Transakcji, a w okresie trwania umowy najmu pomiędzy Nabywcą a Zbywcą, Strony zobowiązały się do współpracy mającej na celu określenie umów, pozwoleń oraz decyzji dotyczących Nieruchomości, a wydanych na rzecz Zbywcy, których przeniesienie może być konieczne lub pożądane dla Nabywcy w celu realizacji Inwestycji na Nieruchomościach. Zbywca zobowiązał się w szczególności do wyrażenia zgody na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z takich umów, pozwoleń lub decyzji na Nabywcę, na jego pisemne żądanie, jeżeli takie przeniesienie będzie możliwe i nie będzie miało wpływu na działalność Zbywcy prowadzoną na Nieruchomościach. Na moment złożenia wniosku, Strony jeszcze nie uzgodniły umów oraz pozwoleń, decyzji dotyczących Nieruchomości do przeniesienia w celu realizacji Inwestycji na Nieruchomościach przez Nabywcę, choć ustalenia te mogą dotyczyć w szczególności pozwoleń wodno-prawnych, umowy na zapatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków, czy też umowy dystrybucji energii elektrycznej.
Mając na uwadze, że:
1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy);
2) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;
3) Zbywca zatrudnia pracowników, ale w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę;
- w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomościami, (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości. Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości w okresie „przejściowym” (z zastrzeżeniem, że w okresie najmu stroną umów o dostawę mediów, czy umów serwisowych będzie, co do zasady, Zbywca) i rozpoczęcia właściwego projektu deweloperskiego (nowej inwestycji) Nabywcy na nabytych Nieruchomościach.
Po realizacji Transakcji (tj. po zbyciu Nieruchomości na rzecz Nabywcy), Zbywca będzie kontynuował swoją dotychczasową działalność gospodarczą w oparciu o inne aktywa i środki pozyskane ze sprzedaży Nieruchomości od Nabywcy.
Ponadto, jak wskazano powyżej, już po zawarciu Transakcji Zbywca będzie jeszcze czasowo korzystać z Nieruchomości na podstawie wspomnianej odrębnej umowy najmu Nabywcy ze Zbywcą w celu jej podnajmu przez Zbywcę na rzecz dotychczasowych najemców, jak również pod działalność magazynową, obsługę terminala załadowczego, czy na cele administracyjne.
Zainteresowani wyjaśnili, że kwestia sposobu opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz innego potencjalnego nabywcy, była przedmiotem wspólnego wniosku Zbywcy oraz tegoż nabywcy i wydanej na jego podstawie interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (w zakresie podatku od towarów i usług sygn. (…)).
W uzupełnieniu wskazali Państwo, że wszystkie opisane we wniosku Budowle 1, Budowle 2, Budowle 3 i Budowle 4, zgodnie z ich definicjami przyjętymi we wniosku o wydanie interpretacji, są trwale związane z gruntem, stanowiąc budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, nie stanowią ruchomości w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Nie wszystkie budowle są częściami składowymi budynków, ponieważ:
i. budowla nie zawsze jest częścią składową budynku, ale może być trwale związana z gruntem (niezależnie od tego, że stanowi odrębny przedmiot własności od oddanego w użytkowanie wieczyste gruntu), oraz
ii. jak wynika z wniosku, na Nieruchomości 3 i Nieruchomości 4 nie ma budynków, a jedynie Budowle 3 i Budowle 4.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej konkretnej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).
Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (za wyjątkiem ściśle w przepisie wskazanym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Zbywcy) prawa wieczystego użytkowania gruntu, obejmującego sześć działek określanych we wniosku łącznie jako „Grunty” oraz prawa własności posadowionych na ww. gruntach: budynkach, budowlach (łącznie jako „Nieruchomości”), a także dokumentację techniczną, prawną i rachunkową dotyczącą Nieruchomości.
W interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług, wydanej w trybie art. 14c Ordynacji podatkowej, Organ stwierdził, że Państwa stanowisko przedstawione we wniosku w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Według niego dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług na skutek rezygnacji Zainteresowanych ze zwolnienia z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o podatku od towarów i usług, zgodnie z przepisami na podstawie art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ww. ustawy.
A zatem, skoro Transakcja (sprzedaż Nieruchomości, na którą składają się prawo wieczystego użytkowania gruntu i naniesień na tym gruncie) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: (…)
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania
A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.