W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości wraz z Pozostałymi Składnikami.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 8 lipca 2024 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości wraz z Pozostałymi Składnikami. Uzupełnili go Państwo pismem z 10 lipca 2024 r. (data wpływu: 10 lipca 2024r.), a także – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z  5 września 2024 r. (data wpływu: 5 września 2024 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (ul. (…), (…); NIP: (…));

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa (ul. (…), (…), NIP: (…)).

Opis zdarzenia przyszłego

Wstęp oraz charakterystyka stron planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej)

B Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…) (dalej: „Sprzedający”) jest spółką komandytową działającą na rynku nieruchomościowym, na którym realizuje projekty deweloperskie. Sprzedający jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) oraz będzie nim na dzień planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący”) jest podmiotem, którego działalność gospodarcza w przeważającym zakresie polega na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków oraz kupnie i sprzedaży nieruchomości na własny rachunek. Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT oraz będzie nim na dzień planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Opis przedmiotu Transakcji

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (…)  nr (…) w (…), dzielnicy (…), gminie (…), województwie (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…)  , stanowiącej zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy oznaczone symbolem Bp, dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (…) (dalej: „Grunt”). Grunt objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który określa warunki jego zabudowy oraz użytkowania (grunt przeznaczony pod zabudowę).

Grunt nie jest zabudowany żadnym budynkiem. Nie ma na Gruncie również żadnych naniesień poza nieczynnym przyłączem wodociągowym (istniejącym już w momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego) oraz poza fragmentem płyty fundamentowej poziomu -1 wraz z podbudową oraz konstrukcją żelbetową zbiornika na wody opadowe wraz z częścią rampy zjazdowej na poziom -1 stanowiącą górną część zbiornika, które powstały w okresie od września do grudnia 2023 r., kiedy na Gruncie trwały roboty budowlane prowadzone przez Sprzedającego (dalej: „Budowle”). Budowle stanowią odrębny od Gruntu przedmiot własności i stanowią własność Sprzedającego. Grunt i Budowle zwane dalej łącznie będą „Nieruchomością”.

Na Gruncie znajduje się ścianka berlińska, należąca do (…) Sp. z o.o. oraz tymczasowe ogrodzenie należące do (…), które to elementy są dzierżawione od tych podmiotów. Infrastruktura ta nie jest własnością Sprzedającego i nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji.

Sprzedający nabył tytuł do Gruntu na podstawie umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Gruntu w dniu (…) 2020 roku. Sprzedający nabył Grunt (wraz z nieczynnym przyłączem wodociągowym) oraz zrealizował wskazane wyżej prace budowlane, w celu realizacji zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na budowie budynku zamieszkania zbiorowego (akademik) z częścią usługową (handel), garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”). Nieruchomość (ani żadna jej część) nie jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze. Żadna z Budowli, od dnia ich wzniesienia, nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, ani innej umowy o podobnym charakterze, nie były wykorzystywane do działalności opodatkowanej VAT.

Nieruchomość nie była i nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do wykonywania czynności zwolnionych od podatku VAT. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia VAT z tytułu prowadzonych robót budowlanych, prowadzonych od września do grudnia  2023 r.

Opis planowanej Transakcji

Kupujący oraz Sprzedający (dalej: „Strony”) zawarli umowę warunkową, zgodnie z którą, po nieskorzystaniu z prawa pierwokupu w ustawowym terminie przez odpowiedni organ, Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przenoszącą, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu Nieruchomość, a także przeniesie na rzecz Kupującego wszelkie posiadane przez Sprzedającego i przenaszalne prawa do dokumentacji dotyczącej Inwestycji na Nieruchomości, w tym w szczególności prawa własności intelektualnej, prawo własności nośników dokumentacji projektowej objętej prawami własności intelektualnej oraz gwarancje i rękojmie z umów o prace projektowe, w szczególności autorskie prawa majątkowe (w tym także prawo własności nośników) do kompletnej dokumentacji projektowej Inwestycji (projekt budowlany), do której została wydana decyzja pozwolenia na budowę; prawa i obowiązki wynikające z decyzji pozwolenia na budowę; prawa i obowiązki wynikające z wszelkich innych opinii, decyzji oraz postanowień administracyjnych i urzędowych dotyczących planowanej Inwestycji, prawa i wierzytelności Sprzedającego wynikające z rękojmi i gwarancji z umów o prace projektowe, o ile te prawa i wierzytelności istnieją (dalej: „Pozostałe Składniki”) (dalej: „Transakcja”). Nieruchomość oraz Pozostałe Składniki zwane będą łącznie dalej: „Przedmiotem Transakcji”.

Sprzedającemu w odniesieniu do nabycia Pozostałych Składników (w zakresie w jakim wystąpił VAT naliczony) przysługiwało prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Pozostałe Składniki zostały przez Sprzedającego uzyskane w celu zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na budowie budynku zamieszkania zbiorowego (akademik) z częścią usługową (handel), garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną, który miał stać się przedmiotem wynajmu (usługa hotelarska) stanowiącego czynność opodatkowaną VAT.

Zgodnie z intencją Stron, żaden z poniższych elementów nie będzie podlegał zbyciu w ramach Transakcji:

   - prawa i obowiązki z umów o zarządzenia aktywami, zarządzanie nieruchomościami lub zarządzanie obiektami;

   - prawa i obowiązki z umów o świadczenie usług itp., które mają zostać rozwiązane ze skutkiem około dnia Transakcji;

   - zobowiązania związane z Nieruchomością, obejmujące: (i) finansowanie, w tym kredyty; (ii) zobowiązania podatkowe; (iii) związane z postępowaniami spornymi z osobami trzecimi, w tym organami i sądami;

   - należności pieniężne;

   - know-how związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego lub jego częścią;

   - dokumenty podatkowe i księgowe związane z przedsiębiorstwem Sprzedającego;

   - prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

   - środki pieniężne na wyżej wymienionych rachunkach bankowych Sprzedającego;

   - prawa i obowiązki wynikające z ubezpieczenia Nieruchomości oraz obowiązki wynikające z umów o świadczenie usług prawnych i marketingowych;

   - prawa i zobowiązania z umowy o obsługę księgową Sprzedającego;

   - należności Sprzedającego od osób trzecich, w tym należności podatkowe Sprzedającego, takie jak zwrot podatku VAT;

   - indywidualne oznaczenia Sprzedającego (tzn. jego firmy) oraz

   - prawa i obowiązki wynikające z umów dotyczących opłat eksploatacyjnych, które mają zostać rozwiązane ze skutkiem około dnia Transakcji.

W dniu Transakcji, Sprzedający dostarczy Kupującemu dokumenty do wypowiedzenia wszelkich umów o dostawę mediów, umów w zakresie obsługi technicznej Nieruchomości, umów na obsługę serwisową związaną z funkcjonowaniem Nieruchomości i umów ubezpieczenia dotyczących Nieruchomości, ze skutkiem około dnia Transakcji. Kupujący zawrze te umowy we własnym zakresie, po Transakcji.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji zamierzenia inwestycyjnego, polegającego na budowie budynku zamieszkania zbiorowego (akademik) z częścią usługową (handel), garażem podziemnym oraz infrastrukturą techniczną. Tym samym, przedmiotowa Nieruchomość oraz Pozostałe Składniki (po ich odpowiednim wykorzystaniu) będą wykorzystywane przez Kupującego do działalności opodatkowanej VAT.

Zamiarem Sprzedającego oraz Kupującego jest opodatkowanie sprzedaży Nieruchomości (dostawy Gruntu oraz posadowionych na nim Budowli i ich części) podatkiem VAT wg stawki 23%.

Z uwagi na powyższe, w zakresie w jakim Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, przez złożenie w dniu transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości (dalej: „Rezygnacja przez Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia z VAT i Wybór Opodatkowania VAT”).

W dotychczasowym przedsiębiorstwie Sprzedającego nie została utworzona odrębna, formalna komórka organizacyjna (dział, wydział, oddział) odpowiedzialna za prowadzenie działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość, w szczególności na podstawie uchwały wspólników bądź innego dokumentu (np. wewnętrznego regulaminu organizacyjnego lub struktury organizacyjnej Sprzedającego). Nie istnieją odrębne zapisy statutu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które przypisane byłyby wyłącznie do Nieruchomości. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do tej Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych. Księgi rachunkowe Sprzedającego pozwalają na możliwie szeroki wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności), ponadto, generalnie przychody i koszty Sprzedającego można podzielić na takie, które da się przypisać do Nieruchomości oraz do innych składników majątku Sprzedającego. Teoretycznie możliwe byłoby przyporządkowanie odpowiednich kosztów czy przychodów w celu przygotowania uproszczonego rachunku zysków i strat, jak również bilansu (a więc także do ogólnego przyporządkowania należności i zobowiązań) tylko dla Nieruchomości. Niemniej, od strony praktycznej nie są prowadzone odrębne księgi rachunkowe, czy też nie sporządza się odrębnych sprawozdań finansowych dla Nieruchomości.

Dodatkowe ustalenia między Stronami

W umowie warunkowej Strony ustaliły, że przy zajściu pewnych zdarzeń w przyszłości, Kupujący wypłaci na rzecz Sprzedającego maksymalnie kwotę 350.000,00 euro („Kwota Dodatkowa 1”) oraz kwotę 80.000,00 euro („Kwota Dodatkowa 2”).

Kwota Dodatkowa 1

Zgodnie z zapisami umowy warunkowej, Sprzedający zobowiązał się, w terminie do  dnia (…) 2026 r., do uzgodnienia i doprowadzenia do zawarcia przez Kupującego ze Wspólnotą Mieszkaniową (…) porozumienia dobrosąsiedzkiego, o treści uzgodnionej z Kupującym, mającego na celu niezakłóconą przez tę wspólnotę (w tym bez składania środków odwoławczych zwyczajnych i nadzwyczajnych) realizację przez Kupującego Inwestycji (,,GNA”). Strony ustaliły, że z uwagi na fakt, że Sprzedający po zawarciu umowy warunkowej nie będzie miał zespołu operacyjnego w Polsce, to Kupujący, przy wsparciu Sprzedającego, będzie bezpośrednio prowadził rozmowy ze Wspólnotą Mieszkaniową (…), na podstawie pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego, przy czym Kupujący nie jest odpowiedzialny za rezultat tych rozmów. Kupujący zawiadomi Sprzedającego o spotkaniach ze Wspólnotą Mieszkaniową (…), zaś Sprzedający podejmie decyzję co do swojego uczestnictwa w nich. Strony ustaliły, że w okresie od zawarcia umowy warunkowej do zawarcia umowy przenoszącej, w wypadku, gdy zobowiązania finansowe wynikające z GNA będą przekraczały kwotę 350.000,00 euro, podpisanie takiego GNA przez pełnomocnika będzie wymagało uzyskania uprzedniej pisemnej zgody Sprzedającego. Po dniu zawarcia umowy przenoszącej, Sprzedający zwolniony jest z obowiązku doprowadzenia do zawarcia GNA i Sprzedający nie będzie już brał udziału w rozmowach, a Kupujący ma pełną swobodę odnośnie zawarcia GNA i jego warunków. W przypadku, gdy zobowiązania finansowe wynikające z GNA będą wyrażone w PLN, to na potrzeby rozliczenia wysokości zobowiązań pomiędzy Stronami Strony przyjmują średni kurs EUR do PLN obowiązujący w NBP w dniu zawarcia GNA.

Odnośnie do płatności, wynikającej z faktu podpisania wskazanego wyżej GNA, Strony postanowiły, że:

(a) w przypadku, gdy najpóźniej w dniu (…) 2026 roku Kupujący i Wspólnota Mieszkaniowa (…) zawrą GNA, wówczas Kwota Dodatkowa 1 przypadnie: (i) w kwocie zgodnie z treścią GNA należnej Wspólnocie Mieszkaniowej (…) - Kupującemu oraz (ii) w pozostałej części (o ile wystąpi) - Sprzedającemu; natomiast

(b) w przypadku, gdy najpóźniej w dniu 31 grudnia 2026 roku Kupujący i Wspólnota Mieszkaniowa (…)  nie zawrą GNA, wówczas Kwota Dodatkowa 1 przypadnie Sprzedającemu.

Kwota Dodatkowa 2

Zgodnie z zapisami umowy warunkowej:

(a) w przypadku gdy najpóźniej w dniu (…) 2026 r. dojdzie do prawomocnego zakończenia postępowania, którego wynikiem będzie utrzymanie w mocy przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (…), lub właściwy Wojewódzki Sąd Administracyjny, lub Naczelny Sąd Administracyjny, decyzji nr (…) wydanej z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) w dniu (…) 2022 roku (znak: (…)), w przedmiocie naliczenia Sprzedającemu dodatkowej opłaty rocznej w wysokości 350.000,00 zł z tytułu niedotrzymania terminu rozpoczęcia zabudowy Gruntu („(…)”), wówczas Kwota Dodatkowa 2 zostanie wypłacona z rachunku depozytowego bezpośrednio na rzecz właściwego organu administracji; przy czym na potrzeby wydania Kwoty Dodatkowej 2 z rachunku depozytowego notariusz dokona przeliczenia Kwoty Dodatkowej 2 przyjętej na przechowanie w EUR na PLN zgodnie z kursem i procedurami obowiązującymi w banku prowadzącym rachunek depozytowy.

natomiast

(b) w przypadku gdy najpóźniej w dniu (…) 2026 roku nie dojdzie do prawomocnego zakończenia postępowania, o którym mowa w lit. (a) powyżej, lub dojdzie do prawomocnego zakończenia postępowania, o którym mowa w lit. (a) powyżej, którego wynikiem będzie uchylenie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w (…), lub właściwy Wojewódzki Sąd Administracyjny, lub Naczelny Sąd Administracyjny, Decyzji (…), Kwota Dodatkowa 2 zostanie wypłacona z rachunku depozytowego na rachunek bankowy Sprzedającego.

Innymi słowy, w przedmiotowej sprawie:

   - ostateczna wysokość Kwoty Dodatkowej 2 będzie znana Stronom na dzień Transakcji, natomiast sposób zapłaty tej kwoty zwiększenia będzie zależeć od ziszczenia się pewnych zdarzeń, wymienionych w opisie zdarzenia przyszłego (płatność na rachunek właściwego organu albo na rachunek Sprzedającego),

   - ostateczna wysokość Kwoty Dodatkowej 1 na dzień Transakcji nie jest znana (na dzień Transakcji znana będzie jedynie maksymalna kwota 350.000,00 euro) - ostateczna wysokość kwoty płatnej na rzecz Sprzedającego zależeć będzie od wyniku negocjacji porozumienia dobrosąsiedzkiego (GNA) ze Wspólnotą Mieszkaniową (…).

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnień objętych podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie Przedmiotu Transakcji, tj. Nieruchomości oraz Pozostałych Składników, wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie Przedmiotu Transakcji, tj. Nieruchomości oraz Pozostałych Składników, wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06) jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne DIS w Warszawie z dnia 16 kwietnia 2014 r., Znak: IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z dnia 27 stycznia 2015 r., Znak: IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu PCC podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o PCC typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o PCC zawiera numerus clausus czynności podlegających PCC.

W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany w przypadku sprzedaży nieruchomości do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o PCC, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, zbycie przedmiotu Transakcji, tj. Nieruchomości oraz Pozostałych Składników, wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Powyższy pogląd znajduje również potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych wydawanych przez organy podatkowe. Przykładowo, DIS w Warszawie w interpretacjach indywidualnych z dnia 1 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-588/15-2/KW1 oraz Znak: IPPB2/4514-590/15-2/KW1, a także z dnia 26 lutego 2016 r., Znak: IPPB2/4514-586/15-2/KW1 oraz Znak: IPPB2/4514-587/15-4/KW1 potwierdził, że „(...) jeżeli transakcja sprzedaży nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”. Do podobnej konkluzji DIS w Warszawie doszedł także w interpretacji indywidualnej z dnia 24 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-601/15-4/AK, interpretacji indywidualnej z dnia 2 marca 2016 r., Znak: IPPB2/4514-553/15-2/AK, zaś Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z dnia 11 maja 2017 r., Znak: 1462-IPPB2.4514.33.2017.2.LS oraz w interpretacji indywidualnej z dnia 30 października 2018 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.158.2018.2.PB.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 8 października 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.309.2024.3.JSU

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania)  jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowej, położonej przy ulicy (…) nr (…) w (…), stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…). Grunt nie jest zabudowany żadnym budynkiem. Nie ma na Gruncie również żadnych naniesień poza nieczynnym przyłączem wodociągowym (istniejącym już w momencie nabycia Gruntu przez Sprzedającego) oraz poza fragmentem płyty fundamentowej poziomu -1 wraz z podbudową oraz konstrukcją żelbetową zbiornika na wody opadowe wraz z częścią rampy zjazdowej na poziom -1 stanowiącą górną część zbiornika, które powstały w okresie od września do grudnia 2023 r., kiedy na Gruncie trwały roboty budowlane prowadzone przez Sprzedającego (dalej: „Budowle”). Budowle stanowią odrębny od Gruntu przedmiot własności i stanowią własność Sprzedającego. Na Gruncie znajduje się ścianka berlińska, należąca do (…) Sp. z o.o. oraz tymczasowe ogrodzenie należące do (…), które to elementy są dzierżawione od tych podmiotów. Infrastruktura ta nie jest własnością Sprzedającego i nie będzie przedmiotem planowanej Transakcji. Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) oraz Sprzedający zawarli umowę warunkową, zgodnie z którą, po nieskorzystaniu z prawa pierwokupu w ustawowym terminie przez odpowiedni organ, Strony zobowiązały się zawrzeć umowę przenoszącą, na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu Nieruchomość, a także przeniesie na rzecz Kupującego wszelkie posiadane przez Sprzedającego i przenaszalne prawa do dokumentacji dotyczącej Inwestycji na Nieruchomości, w tym w szczególności prawa własności intelektualnej, prawo własności nośników dokumentacji projektowej objętej prawami własności intelektualnej oraz gwarancje i rękojmie z umów o prace projektowe, w szczególności autorskie prawa majątkowe (w tym także prawo własności nośników) do kompletnej dokumentacji projektowej Inwestycji (projekt budowlany), do której została wydana decyzja pozwolenia na budowę; prawa i obowiązki wynikające z decyzji pozwolenia na budowę; prawa i obowiązki wynikające z wszelkich innych opinii, decyzji oraz postanowień administracyjnych i urzędowych dotyczących planowanej Inwestycji, prawa i wierzytelności Sprzedającego wynikające z rękojmi i gwarancji z umów o prace projektowe, o ile te prawa i wierzytelności istnieją.  W zakresie w jakim Budowle lub ich części wchodzące w skład Nieruchomości podlegać będą na planowaną datę Transakcji zwolnieniu od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Sprzedający i Kupujący zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem VAT dostawy Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, przez złożenie w dniu transakcji (w akcie notarialnym) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o VAT, że wybierają opodatkowanie dostawy Budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 8 października 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.309.2024.3.JSU, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „ (…) dostawa Nieruchomości wraz z Pozostałymi składnikami objętymi transakcją, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym przedmiotowa transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy jako dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

(…) przedmiotowa dostawa fragmentu płyty fundamentowej poziomu -1 wraz z podbudową oraz konstrukcją żelbetową zbiornika na wody opadowe wraz z częścią rampy zjazdowej na poziom -1 stanowiącą górną część zbiornika oraz nieczynnego przyłącza wodociągowego (z uwagi na rezygnację przez Strony ze zwolnienia od podatku), a także przynależnego do tych obiektów gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

(…) Skoro, jak już wyjaśniono wcześniej, dostawa Budowli i przynależnego do nich gruntu będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki, to również dostawa Pozostałych Składników będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT.

Zatem cała transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z Pozostałymi Składnikami będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. 

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).