Gdy w stosunku do opisanej transakcji dojdzie do skutecznej rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to sprzedaż Nieruchomości (działek z naniesieniami) będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie posadowionymi. Uzupełnili Państwo wniosek – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 2 października 2024 r. (data wpływu 2 października 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:  Pan (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka  (...) spółka  z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) z siedzibą w Warszawie, zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest Pan  (...) (dalej: „Sprzedający”).

Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy o podatku od towarów i usług.

Na datę złożenia wniosku Sprzedający nie jest zarejestrowany jako czynny lub zwolniony podatnik podatku od towarów i usług. Na planowaną datę Transakcji Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

Sprzedający i Kupujący zamierzają zawrzeć przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zobowiążą się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”) prawa własności nieruchomości, składającej się z działek gruntów o numerach ewidencyjnych  (...) oraz  (...), położonej w miejscowości  (...), w gminie  (...), w powiecie  (...), w województwie  (...), w obrębie ewidencyjnym  (...), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy w  (...) (dalej: „Sąd Rejonowy”) prowadzi księgę wieczystą  (...) (dalej łącznie: „Nieruchomość”).

Strony wskazują, że nie jest również wykluczone, że Sprzedający zamiast z Kupującym zawrze umowę przedwstępną sprzedaży zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży

Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna z Podmiotem Trzecim”) z podmiotem trzecim (dalej: „Podmiot Trzeci”), a następnie na jej podstawie Sprzedający sprzeda Nieruchomość Kupującemu. Jednocześnie, w takim przypadku:

  i) Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim albo bardzo do nich zbliżonych;

  ii) zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającym może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej z Podmiotem Trzecim z Podmiotu Trzeciego, który zawrze ze Sprzedającym wspomnianą umowę na Kupującego.

Innymi słowy, również w przypadku gdy Sprzedający zawrze Umowę Przedwstępną z Podmiotem Trzecim, to Kupujący (a nie Podmiot Trzeci) zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części wniosku „Transakcją”.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron znajdują się na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1

Strony wyjaśniają, że na działkach nr  (...) oraz  (...) wchodzących w skład Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdowała się na planowaną datę Transakcji) droga (zjazd na działkę) (zdefiniowana powyżej w Tabeli nr 1 jako Droga). Wspomniana Droga została wykonana przy użyciu materiałów budowlanych (jest zagęszczona tłuczniem i destruktem asfaltowym).

Obiekty budowlane (budynki, budowle i ich części), będące własnością Sprzedającego, posadowione na Nieruchomości, w dalszej części wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”.

Na datę złożenia wniosku Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy  (...) zatwierdzonym uchwałą Nr (...) Rady Gminy  (...) z 14 listopada 2018 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy  (...) oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy  (...) dla części obrębu  (...) (dalej: „MPZP”), zgodnie z którym działki o numerach ewidencyjnych  (...) oraz  (...) wchodzące w skład Nieruchomości położone są:

  i) na terenie zabudowy usługowo – mieszkaniowej oznaczonym na rysunku planu symbolem UM;

 ii) przy drodze głównej oznaczonej na rysunku planu symbolem KDGP – al. (...);

iii) w granicy terenów zmeliorowanych.

Jednocześnie Strony wyjaśniają, że planowana jest zmiana MPZP, która ma umożliwić realizację na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu budynku lub budynków dystrybucyjno-produkcyjno-magazynowych wraz z towarzyszącymi obiektami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną, inżynieryjną i drogową, której część (etap) ma być realizowana przez Kupującego na Nieruchomości, a pozostała część na nieruchomościach sąsiadujących (dalej: „Inwestycja”). Strony wskazują, że również w przypadku zmiany MPZP Nieruchomość pozostanie w całości gruntem przeznaczonym pod zabudowę.

2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.

Sprzedający nabył:

   i) udział wynoszący 1/2 części we współwłasności nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki o numerach ewidencyjnych  (...) oraz  (...), tj. Nieruchomość (dalej: „Udział we współwłasności Nieruchomości”) na podstawie umowy darowizny z  (...) r. (dalej: „Umowa darowizny pierwszej części we współwłasności Nieruchomości”);

  ii) pozostały udział wynoszący 1/2 części we współwłasności nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki o numerach ewidencyjnych  (...) oraz  (...), tj. Nieruchomość, na podstawie umowy darowizny  z  (...) r. (dalej: „Umowa darowizny pozostałego udziału we współwłasności Nieruchomości”).

W rezultacie zawarcia Umowy darowizny pozostałego udziału we współwłasności Nieruchomości, Sprzedający stał się wyłącznym właścicielem działki nr  (...), z której to działki zostały następnie wydzielone m.in. wchodzące w skład Nieruchomości działki o numerach ewidencyjnych  (...) oraz  (...).

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości, Strony wyjaśniają, że wskutek nabycia pozostałego udziału wynoszącego 1/2 części we współwłasności Nieruchomości na podstawie Umowy darowizny pozostałego udziału we współwłasności Nieruchomości Sprzedający stał się również jedynym właścicielem Obiektów budowlanych. Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego, tj.:

 i) zarówno nabycie Udziału we współwłasności Nieruchomości na podstawie Umowy darowizny pierwszej części we współwłasności Nieruchomości, jak i

ii) nabycie udziału wynoszącego 1/2 części we współwłasności nieruchomości obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki o numerach ewidencyjnych  (...) oraz  (...) (tj. Nieruchomość) na podstawie Umowy darowizny pozostałego udziału we współwłasności Nieruchomości;

     - nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Obiekty budowlane (z zastrzeżeniem uwag poniżej co do rozbudowy Budynku), które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Nieruchomości, znajdowały się na niej również przed datą nabycia przez Sprzedającego Udziału we współwłasności Nieruchomości na podstawie Umowy darowizny pierwszej części we współwłasności Nieruchomości.

Strony wskazują, że w okresie pomiędzy datą nabycia przez Sprzedającego Udziału we współwłasności Nieruchomości a datą nabycia przez Sprzedającego pozostałego udziału wynoszącego 1/2 części we współwłasności Nieruchomości na podstawie Umowy darowizny pozostałego udziału we współwłasności Nieruchomości (tj. datą (...) r.), Budynek został rozbudowany (dalej: „Rozbudowa Budynku”). Strony wyjaśniają, że w wyniku Rozbudowy Budynku doszło do rozbudowy budynku mieszkalnego o część mieszkalno- usługową. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wyjaśniają, że:

        i) pomimo Rozbudowy Budynku, w wyniku której powstała kolejna część Budynku, Budynek stanowi i będzie stanowił na datę planowanej Transakcji jeden budynek;

       ii) Budynek (w tym również część Budynku, która powstała w wyniku Rozbudowy Budynku) nie był wykorzystywany przez Sprzedającego do prowadzenia jakiekolwiek działalności gospodarczej, w szczególności nie był wykorzystywany przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Dla uniknięcia wątpliwości należy wyjaśnić, że do Rozbudowy Budynku doszło przed datą zawarcia Umowy darowizny pozostałego udziału we współwłasności Nieruchomości, tj. przed datą  (...) r.

Po zawarciu  (...) r. umowy darowizny pozostałego udziału we współwłasności Nieruchomości, w rezultacie której Sprzedający stał się wyłącznym właścicielem Nieruchomości, Sprzedający nie ponosił (ani nie będzie ponosił na planowaną datę Transakcji) wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości, które na planowaną datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Jednocześnie, Obiekty budowlane (w tym Budynek po Rozbudowie Budynku) znajdujące się na Nieruchomości były nieprzerwanie wykorzystywane przez Sprzedającego na jego potrzeby własne co najmniej od dnia nabycia przez Sprzedającego udziału wynoszącego 1/2 części we współwłasności nieruchomości, obejmującej swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki o numerach ewidencyjnych  (...) oraz  (...), tj. Nieruchomość, na podstawie umowy darowizny pozostałego udziału we współwłasności Nieruchomości, w rezultacie zawarcia której Sprzedający stał się wyłącznym właścicielem tej nieruchomości, tj. co najmniej od  (...) r.

Nieruchomość (z zastrzeżeniem Budynku) była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach działalności rolniczej korzystającej ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Strony wskazują, ze obecnie Nieruchomość nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego.

Jednocześnie, Nieruchomość była w przeszłości przedmiotem umów najmu, które zostały zawarte na potrzeby posadowienia na działkach gruntu wchodzących w skład Nieruchomości nośników reklamowych (banerów reklamowych). Wspomniane umowy najmu nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość nie jest aktualnie (ani nie będzie na planowaną datę sprzedaży Nieruchomości) przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją Inwestycji na Nieruchomości, Sprzedający wyrazi zgodę na dysponowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego Nieruchomością na cele budowlane, która będzie obejmowała w szczególności zgodę na podejmowanie przez podmiot wskazany przez Kupującego oraz osoby działające w imieniu tego podmiotu wszelkich czynności dotyczących Nieruchomości, w szczególności w zakresie:

 1) występowania do właściwego dostawcy lub dystrybutora mediów (w tym energii elektrycznej i gazowej), celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci  (w tym elektroenergetycznej i gazowej) oraz zawarcia umowy przyłączeniowej Nieruchomości na potrzeby obiektu w postaci hal magazynowo -produkcyjnych,

 2) składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane dotyczących realizacji inwestycji planowanej na Nieruchomości, w tym pozwolenia (pozwoleń) na rozbiórkę oraz na budowę jak również innych decyzji i pozwoleń, uzgodnień, opinii, ekspertyz niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia (tych pozwoleń) na budowę;

 3) składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane

(dalej: „Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane”).

Jednocześnie, Strony wyjaśniają, że z uwagi na to, że Zgoda na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na datę złożenia wniosku nie została jeszcze udzielona przez Sprzedającego, jej ostateczny zakres może nieznacznie różnić się w stosunku do zakresu Zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane, który został wskazany powyżej.

Co więcej, Sprzedający w związku z planowanym zbyciem Nieruchomości udzielił pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, wskazanemu przez Kupującego, w celu dokonania przez niego czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji, tj. do:

 1) przeglądania akt załączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości,  w tym też do przeglądania akt załączonych do wszelkich ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości, oraz uzyskiwania odpisów, kopii, a także wykonywania zdjęć dokumentów dołączonych do ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości i zbiorów dokumentów;

 2) uzyskiwania od sądów, organów administracji rządowej oraz samorządowej wypisów  i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości;

 3) przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej;

 4) uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie ewentualnych roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz uzyskiwania wpisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego planu zagospodarowania dla Nieruchomości;

 5) dokonywania wszelkich czynności faktycznych lub prawnych, składania wszelkich oświadczeń wiedzy lub woli i podpisywania wszelkich dokumentów (w tym w szczególności wniosków), jakie okażą się konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu przedmiotowego pełnomocnictwa

(dalej: „Pełnomocnictwo do dokonania czynności przygotowawczych do przeprowadzenia Transakcji”).

Ponadto, Sprzedający udzielił pełnomocnictwa określonemu radcy prawnemu, który na podstawie wspominanego pełnomocnictwa działając w imieniu i na rzecz Sprzedającego bierze udział w negocjacjach związanych z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Sprzedaży (dalej: „Pełnomocnictwo do negocjacji związanych z zawarciem Umowy Przedwstępnej oraz Umowy Sprzedaży”) .

Sprzedający wystąpił z wnioskiem o zmianę przeznaczenia Nieruchomości w MPZP, która to zmiana ma umożliwić realizację na Nieruchomości Inwestycji przez Kupującego. Sprzedający w związku ze sprzedażą Nieruchomości nie prowadził żadnych działań marketingowych, nie ogłaszał w mediach, Internecie czy prasie ofert sprzedaży Nieruchomości. Sprzedający nie zawierał również umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Sprzedający nie sprzedawał w przeszłości innych nieruchomości.

3. Zakres Transakcji.

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę.

4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

5. Inne okoliczności Transakcji.

W zakresie, w jakim dostawa Obiektów budowlanych będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych, poprzez złożenie przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Obiektów budowlanych) zgodnego oświadczenia Sprzedającego i Kupującego na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że na działce o numerze ewidencyjnym  (...) oraz  (...) wchodzących w skład Nieruchomości znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) sieci elektroenergetyczne wraz ze słupami, sieci kanalizacyjne, sieci wodociągowe, sieć telekomunikacyjna oraz sieci gazowe, które stanowią (i będą stanowiły na datę Transakcji) własność przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Zainteresowany będący stroną postępowania wyjaśnia, iż biorąc pod uwagę okoliczności faktyczne wskazane w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, należy przyjąć, że wspomniane sieci przesyłowe:

        i) nie stanowią (i nie będą stanowiły na datę Transakcji) części składowych Nieruchomości, gdyż na podstawie art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego będą wchodziły w skład przedsiębiorstwa przesyłowego jako infrastruktura przesyłowa; oraz

       ii) w konsekwencji nie będą one przedmiotem planowanej sprzedaży (planowanej Transakcji).

Pozostała treść uzupełnienia wniosku, jako że dotyczy wyłącznie kwestii istotnych z punktu widzenia podatku od towarów i usług, została przywołana wyłącznie w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stoją Państwo na stanowisku, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług. W rezultacie, w takim wypadku sprzedaż Nieruchomości  w ramach Transakcji będzie wyłączona w całości z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w przypadku Transakcji i w rezultacie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Według treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – od umowy sprzedaży – wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Na gruncie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności – z tytułu tej czynności – jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z zastrzeżeniem wyjątku). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa towaru lub świadczenie usługi, będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania planuje nabycie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania, gruntu wraz z naniesieniami (budynkami i budowlami/urządzeniami będącymi jego częścią składową). Na gruncie znajdują się także sieci przesyłowe, które – w myśl art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.) – nie stanowią jego części składowych i tym samym nie będą przedmiotem sprzedaży.

Należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.322.2024.3.MPU, wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

   - planowana dostawa budynków i budowli znajdujących się na działce nr  (...) i  (...), będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług,

   - na podstawie art. 29a ust. 8 ww. ustawy – również sprzedaż Nieruchomości (tj. działek zabudowanych nr  (...) i  (...)), z którym związane są ww. budynki i budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów  i usług,

   - w przypadku wyboru dla planowanej Transakcji opcji opodatkowania dostawy zabudowanych działek nr  (...) i  (...), Transakcja będzie opodatkowana właściwą stawką podatku od towarów i usług.

Jak wynika z treści ww. interpretacji, opisana we wniosku transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, kiedy Strony transakcji zrezygnują z przysługującego im zwolnienia. Wskazali Państwo we wniosku, że planują Państwo złożenie takiej rezygnacji.

Zgodzić się więc należy z Państwem, że w sytuacji, gdy w stosunku do opisanej transakcji dokonają Państwo skutecznej rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to sprzedaż Nieruchomości (działek z naniesieniami) będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. 

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-3.4012.322.2024.3.MPU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Spółka z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa  z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.