Sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

18 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo w piśmie z 18 lipca (wpływ 18 lipca 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 20 września 2024 r. (wpływ 20 września 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Pan A.A. (Zainteresowany 1, Sprzedający)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

A.B. Sp. z o. o. (Zainteresowany 2, Spółka, Kupujący)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany 1 (Zainteresowany będący stroną postępowania) ma miejsce zamieszkania w Polsce. Zainteresowany 1 nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zainteresowany 1 jest większościowym udziałowcem w A.B. spółki z o.o. (NIP (…) – dalej zamiennie „Spółka”, „Zainteresowany 2”; Kupujący) – Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania.

Głównym przedmiotem działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Zainteresowany 2 jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W latach 2021 – 2023 Spółka zrealizowała projekt polegający na budowie dwóch budynków dwulokalowych – Spółka posiada już doświadczenie w tego typu działalności i zamierza ją kontynuować.

W 2024 r. Zainteresowany 1 zamierza sprzedać do Spółki dwie nieruchomości („Nieruchomość 1” oraz „Nieruchomość 2” – dalej określane jako „Nieruchomości”).

Spółka nabędzie Nieruchomości w celu prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, stawką inną niż zwolniona (budowa i sprzedaż lokali).

Nieruchomość 1 to działka niezabudowana położona w (…): nr działki (…). Sprzedający odziedziczył Nieruchomość 1 po mamie w 2013 r. Wówczas była to działka rolna. W 2023 r. został wprowadzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący Nieruchomość 1. Zgodnie z tym planem Nieruchomość 1 przeznaczona jest pod zabudowę.

Nieruchomość 2 Zainteresowany 1 kupił od ojca w 2023 r. Ojciec Sprzedającego potrzebował środków finansowych. Z kolei Sprzedający planował realizację przez Spółkę inwestycji na Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2. Było to uzasadnione biznesowo, ponieważ Nieruchomość 2 jest położona obok Nieruchomości 1.

Nieruchomość 2 jest to działka niezabudowana położona w (…): nr działki (…). W 2023 r. został wprowadzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący Nieruchomość 2. Zgodnie z tym planem Nieruchomość 2 przeznaczona jest pod zabudowę.

1 stycznia 2024 r. Sprzedający zawarł ze Spółką (Kupującym) umowę najmu Nieruchomości (dalej: „Umowa najmu”). W umowie najmu Strony określiły roczny okres rozliczeniowy oraz roczny czynsz w wysokości 6000 zł (płatny po jego upływie okresu najmu), z zastrzeżeniem, iż w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy najmu czynsz będzie płatny w terminie 14 dni od ostatniego dnia obowiązywania umowy najmu, a jego wysokość zostanie odpowiednio (proporcjonalnie) obniżona biorąc pod uwagę rzeczywisty okres obowiązywania umowy. Umowa najmu obejmuje całą powierzchnię Nieruchomości 1 oraz całą powierzchnię Nieruchomości 2. Umowa najmu została zawarta w celu umożliwienia Spółce wstępnego zweryfikowania zasadności zrealizowania na Nieruchomości inwestycji i jej wstępnego przygotowania. Celem było zapewnienie Spółce tytułu prawnego do Nieruchomości oraz zapewnienie fizycznego dostępu do całości Nieruchomości (np. w celu dokonywania pomiarów, badania gruntów itp.). Spółka uzyskała także prawo do umieszczenia na Nieruchomości tablic informacyjno-reklamowych.

Dodatkowo w czerwcu 2024 r. Zainteresowany będący stroną postępowania (Zainteresowany 1) zawarł ze Spółką umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz udziałów w drodze wewnętrznej (działka (…)), która jest położona przy Nieruchomościach (udziały w drodze przypisane są w odpowiedniej proporcji do: Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz innych nieruchomości, do których dostęp zapewnia droga wewnętrzna).

Na mocy umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Spółce pełnomocnictwa do prowadzenia procesu inwestycyjnego. Dodatkowo Zainteresowany 1 wyjaśnia, że z tytułu nabycia Nieruchomości 1 oraz Nieruchomości 2 Zainteresowanemu 1, nie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Były to bowiem transakcje niepodlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zakup Nieruchomości przez Zainteresowanego 2 od Zainteresowanego 1 nastąpi do końca 2024 r. (wniosek dotyczy tej transakcji – celem jest potwierdzenie zasad rozliczenia podatku od towarów i usług przez obie strony transakcji).

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy, pominięto tę jego część, która znajduje się w uzupełnieniu, gdyż odnosi się ono wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych  

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie  

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 15 lutego 2008 r., sygn. II FSK 1737/06), jak i orzecznictwo organów interpretacyjnych (por. np. interpretacje indywidualne DIS w Warszawie z 16 kwietnia 2014 r., sygn. IPPB2/436-89/14-2/LS oraz z 27 stycznia 2015 r., sygn. IPPB2/436-791/14-3/AF) potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają jedynie enumeratywnie określone w art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych.

Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymieniono jako czynność opodatkowaną umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany, w przypadku sprzedaży nieruchomości, do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie jednak do dyspozycji art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany: a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część.

Mając na uwadze treść przywołanego przepisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w ocenie Zainteresowanych, w okolicznościach wskazanych w opisie zdarzenia przyszłego, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. To dlatego, że podlega ona opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie korzysta ze zwolnienia z podatku od towarów i usług. 

Podsumowując, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo wydane interpretacje.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

W myśl art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (za wyjątkiem ściśle w przepisie wskazanym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i/lub b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Spółka (Zainteresowany 2, Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego 1 (Sprzedającego) prawo własności dwóch niezabudowanych działek – działki nr (…) (Nieruchomość 1) oraz działki nr (…) (Nieruchomość 2); we wniosku określane łącznie jako „Nieruchomości”.

W interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP1-1.4012.494.2024.3.AW w zakresie podatku od towarów i usług zostało potwierdzone Państwa stanowisko, według którego:

-    sprzedaż Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług w związku z art. 7 ust. 1 ww. ustawy,

-    dostawa Nieruchomości nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,

-    sprzedaż Nieruchomości (działek nr (…) i (…)) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, z zastosowaniem stawki podatku właściwej dla przedmiotu dostaw.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W konsekwencji sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-  Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan A.A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu),  na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej  na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.