W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

18 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 18 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 sierpnia 2024 r. (data wpływu: 23 sierpnia 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwanie II – pismem z 29 sierpnia 2024 r. (data wpływu: 29 sierpnia 2024 r.)

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

I.Opis Stron Transakcji oraz Działki będącej przedmiotem Transakcji

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupująca”, „Wnioskodawca”) jest polską spółką kapitałową, posiadającą siedzibę oraz zarząd na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej. Wnioskodawca jest zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: “VAT”) jako podatnik VAT czynny. Kupująca będzie zarejestrowana jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej). Głównym przedmiotem działalności Kupującej jest (…).

W dniu 17 maja 2024 r. Kupująca zawarła z przyszłym sprzedającym („Sprzedający”) przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: “Umowa Przedwstępna”), na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: “Umowa Sprzedaży” lub “Transakcja”) prawa własności nieruchomości gruntowej, składającej się z działki gruntu numer (…), położonej w (…), obrębie ewidencyjnym numer (…), dla której Sąd Rejonowy (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (zwanej dalej „Działką”).

W dalszej części niniejszego wniosku Sprzedający wraz z Kupującą będą łącznie zwani “Stronami”.

Na Działce znajduje się naniesienie w postaci fragmentu wjazdu z kostki brukowej (budowla), będące własnością Sprzedającego. Wjazd ten zostanie rozebrany przed dniem Transakcji - nie przedstawia on dla Kupującej żadnej wartości.

Na Działce znajduje się metalowy płot ze słupkami zalanymi betonem, bez podmurówki. Płot ten zostanie rozebrany przez Kupującą po dacie Transakcji (po zakończeniu budowy w ramach planowanej przez Kupującą inwestycji deweloperskiej).

Na Działce nie jest zlokalizowana infrastruktura przesyłowa. Działka jest obciążona służebnością przesyłu polegającą na prawie przechodu/przejazdu do sieci gazowej znajdującej się na sąsiedniej działce.

Przedmiotem niniejszego wniosku jest potwierdzenie prawidłowości kwalifikacji podatkowej na gruncie podatku VAT Transakcji sprzedaży Działki.

II. Historia Nieruchomości oraz dalsze informacje o Stronach Transakcji

Sprzedający nabył nieruchomość obejmującą Działkę na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 6 listopada 1992 r., będąc kawalerem. Obecnie, Sprzedający pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustrój umownej rozdzielności majątkowej małżeńskiej. Działka stanowi majątek osobisty Sprzedającego. W księdze wieczystej Działki jako właściciel jest wskazany wyłącznie Sprzedający. Transakcja nabycia nieruchomości obejmującej Działkę nie podlegała opodatkowaniu VAT.

W dniu 5 marca 2021 r. Sprzedający uzyskał decyzję o podziale nieruchomości, w ramach którego powstała Działka będąca przedmiotem Transakcji.

W dniu 31 marca 2021 r. Sprzedający uzyskał decyzję o warunkach zabudowy dla nieruchomości obejmującej Działkę, pozwalającą na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Sprzedający dokonał także przyłączenia wody do Działki.

Sprzedający w okresie od stycznia 2014 r. do sierpnia 2022 r. prowadził działalności gospodarczą (…).

(…). Strony ustaliły jednak, że Sprzedający wystawi na rzecz Kupującej fakturę dokumentującą sprzedaż Działki.

Działka nie stanowiła przedmiotu najmu, dzierżawy, użyczenia, lub innych podobnych praw i jest w całości w posiadaniu Sprzedającego.

Działka nie jest wykorzystywana przez Sprzedającego na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Działka nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej ani do prowadzenia gospodarstwa rolnego, Sprzedający nie posiada i nie posiadał statusu rolnika ryczałtowego (w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT).

Sprzedający umieścił ogłoszenie sprzedaży na płocie Działki.

Kupująca planuje nabyć Działkę pod inwestycję mieszkaniową. Kupująca zamierza wybudować na Działce budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym, drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną (dalej: „Inwestycja”). Po zrealizowaniu tego zamierzenia Kupująca rozpocznie sprzedaż lokali oraz miejsc postojowych w wybudowanym budynku. Działka będzie wykorzystana przez Kupującą w ramach prowadzonej przez nią działalności gospodarczej wyłącznie do czynności opodatkowanych VAT (odpłatna dostawa towarów).

W związku z powyższymi planami, Sprzedający udzielił wskazanej przez Kupującą osobie pełnomocnictw (dalej: „Pełnomocnictwa”) m.in. do:

-    reprezentowania go w postępowaniach administracyjnych dotyczących w szczególności decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji i doprowadzenia do zawarcia Umowy Przyrzeczonej, z zastrzeżeniem, że wszystkie te czynności będą wykonywane na koszt Kupującej;

-   przeprowadzenia audytu technicznego, komercyjnego i prawnego Działki;

-   występowania z wnioskami o wydanie wypisów i wyrysów z miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz ewidencji gruntów;

-   występowania w sprawach o wydanie warunków technicznych przyłączy energii elektrycznej, wody, odprowadzania ścieków, gazu, energii cieplnej, usług telekomunikacyjnych i innych mediów;

-  występowania do zarządców dróg o wydanie warunków obsługi komunikacyjnej Działki.

Ponadto, Sprzedający wyraził zgodę na dysponowanie przez Kupującą Działką na cele budowlane, w szczególności do uzyskania decyzji udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji, a także wydawania warunków technicznych i zawierania umów przyłączeniowych.

III. Zakres i inne okoliczności Transakcji

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującej Działki za określoną cenę.

Dla uniknięcia wątpliwości Wnioskodawca wskazuje, że przedmiotem Transakcji nie będą żadne inne składniki majątku Sprzedającego, w szczególności inne niż Działka składniki majątku wykorzystywanego w aktualnie zawieszonej działalności gospodarczej Sprzedającego.

W umowie przedwstępnej sprzedaży Działki ustalono, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta m.in. pod warunkiem:

-    uzyskania przez Kupującą prawomocnej i ostatecznej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

-    uzyskania przez Kupującą wszystkich pozostałych prawomocnych i ostatecznych decyzji, zezwoleń i uzgodnień pozwalających na budowę Inwestycji, w szczególności decyzji zezwalającej na lokalizację zjazdu z Działki, decyzji zezwalającej na wycinkę drzew, uzgodnień dotyczących usunięcia ewentualnych kolizji Inwestycji z infrastrukturą techniczną na Działce;

-    uzyskania przez Kupującą warunków przyłączenia mediów pozwalających na realizację Inwestycji.

Jeżeli Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT, Sprzedający wystawi na rzecz Kupującej fakturę dokumentującą Transakcję.

W uzupełnieniu wniosku, które wpłynęło 29 sierpnia 2024 r. udzielili Państwo następującej odpowiedzi:

Na prośbę o uzupełnienie opisu sprawy poprzez wskazanie, czy w sytuacji, gdy sprzedaż działki nr (…) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 361 ze zm.) złożą Państwo wraz ze Sprzedającym, spełniające warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i 11 ww. ustawy, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT transakcji sprzedaży działki nr (…), wskazali Państwo: „Strony na tym etapie nie rozważały jeszcze jaką podejmą decyzję, w przypadku gdyby Organ nie przychylił się do ich stanowiska zaprezentowanego we wniosku. Na decyzję tę będzie miał wpływ m.in. sposób rozstrzygnięcia wniosku przez Organ.”

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnień wniosku jako, że dotyczy zagadnień objętych podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy sprzedaż Działki w ramach Transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż przez Sprzedającego Działki w ramach Transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: „PCC”).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) – c) Ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-   umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

c)niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści powyższego przepisu wynika, że wyłączenie z opodatkowania PCC ma miejsce, gdy

1)dana czynność jest opodatkowana podatkiem VAT - wyjątek dotyczy przypadku nabycia co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości;

2)gdy przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z podatku VAT zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków);

3)dostawa jest dokonana między członkami grupy VAT (z zastrzeżeniem wyjątków).

Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy należy stwierdzić, że skoro:

-planowana sprzedaż Działki w ramach Transakcji przez Sprzedającego będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona,

-Transakcja nie dotyczy sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości,

to do sprzedaży Działki przez Sprzedającego w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie powyższe wyłączenie z PCC zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

W konsekwencji transakcja sprzedaży Działki dokonana w ramach Transakcji przez Sprzedającego nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 25 września 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.303.2024.5.DK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, w dniu 17 maja 2024 r. zawarli Państwo z przyszłym sprzedającym przedwstępną umowę sprzedaży, na podstawie której zobowiązali się do zawarcia umowy sprzedaży prawa własności nieruchomości gruntowej, składającej się z działki gruntu numer (…). Planują Państwo nabyć Działkę pod inwestycję mieszkaniową. Zamierzacie Państwo wybudować na Działce budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym, drogami wewnętrznymi i parkingami oraz niezbędną infrastrukturą techniczną. Na Działce znajduje się metalowy płot ze słupkami zalanymi betonem, bez podmurówki. Płot ten zostanie rozebrany przez Kupującą po dacie Transakcji (po zakończeniu budowy w ramach planowanej przez Kupującą inwestycji deweloperskiej).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana Transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 września 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.303.2024.5.DK, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „(…) sprzedaż przez Sprzedającego działki nr (…) będzie dostawą dokonywaną przez podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy i będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, niepodlegającą wyłączeniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. (…)

(…) transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr (…) przez Sprzedającego będzie podlegała zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. Z uwagi na fakt, że ww. sprzedaż budowli będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to – po skutecznym spełnieniu warunków określonych w wyżej powołanych przepisach art. 43 ust. 10 i art. 43 ust. 11 ustawy – Kupująca wraz ze Sprzedającym będą mogli skorzystać z opcji opodatkowania dostawy ww. budowli według właściwej dla tej czynności stawki podatku VAT. Wówczas, zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy, dostawa działki nr (…), na której jest położona ww. budowla, również będzie opodatkowana podatkiem VAT według tej samej stawki.”

We własnym stanowisku wskazali Państwo, że skoro planowana sprzedaż Działki w ramach Transakcji przez Sprzedającego będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do sprzedaży Działki przez Sprzedającego w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie powyższe wyłączenie z PCC zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC. Ponadto, ani w treści wniosku, ani w jego uzupełnieniu nie wskazali Państwo, że zrezygnują z prawa do zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Skoro z ww. interpretacji indywidualnej wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że sprzedaż Działki będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, a jednocześnie nie wskazali Państwo, że zrezygnują z prawa do zwolnienia, to nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że do sprzedaży Działki przez Sprzedającego w ramach Transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie z PCC zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC z uwagi na opodatkowanie i brak zwolnienia z podatku od towarów i usług ww. Transakcji.

Wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie miało zastosowanie jedynie w sytuacji, gdyby Państwo wraz ze Sprzedającym zrezygnowali ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Okoliczność taka nie wynika jednak z treści Państwa wniosku.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).