Skoro sprzedaż Nieruchomości (Transakcja) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC; transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z własnością naniesień na tym gruncie. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 3 września 2024 r. (wpływ 3 września 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem:

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)

NIP: (…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y. Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego (doprecyzowany w piśmie uzupełniającym)

Zainteresowany będący stroną postępowania – X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Kupujący) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce. Kupujący jest spółką celową będącą częścią europejskiej grupy kapitałowej (…), prowadzącej działalność inwestycyjną na rynku nieruchomościowym.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Y. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: Sprzedający; Kupujący oraz Sprzedający razem dalej: Zainteresowani) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem od towarów i usług w Polsce.

Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedającego jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków.

Sprzedający jest użytkownikiem wieczystym gruntów zlokalizowanych w A. przy ul. (…) (dalej: Nieruchomości). Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego wszystkich gruntów składających się na Nieruchomości od podmiotu trzeciego na mocy umowy z (…) 2021 r. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu od towarów i usług.

Kupujący planuje nabyć od Sprzedającego prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości (dalej: Transakcja). Na moment składania wniosku nie doszło jeszcze do zawarcia w tym przedmiocie umowy, w tym również umowy przedwstępnej lub warunkowej.

W skład Nieruchomości wchodzić będą na moment Transakcji:

1)    prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), położonej w województwie (…), powiecie i gminie (…), w A., przy ul. (…), zlokalizowanej w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), o obszarze (...) ha, będącej własnością (…) reprezentowanego przez (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Nieruchomość 1);

2)    prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę numerze ewidencyjnym (…), położonej w (…), w A., przy ul. (…), zlokalizowanej w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), o obszarze (…) ha, będącej własnością (…) reprezentowanego przez (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Nieruchomość 2);

3)    prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), położonej w województwie (…), powiecie i gminie (…), w A., przy ul. (…), zlokalizowanej w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), o obszarze (...) ha, będącej własnością (…) reprezentowanego przez (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Nieruchomość 3);

4)prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (…), położonej w województwie (…), powiecie i gminie (…), w A., przy ul. (…), zlokalizowanej w obrębie ewidencyjnym o numerze (…), o obszarze (...) ha, będącej własnością (…) reprezentowanego przez (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy, prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Nieruchomość 4).

Ww. Nieruchomości nie są i nie będą na moment Transakcji zabudowane. Teren Nieruchomości jest przy tym ogrodzony (dalej: Ogrodzenie). Ogrodzenie nie stanowi budowli w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: Prawo budowlane).

Przez Nieruchomości przechodzi nieczynny wodociąg (dalej: Wodociąg), który nie jest własnością Sprzedającego. Zgodnie z oświadczeniem właściciela Wodociągu, zostanie on docelowo zlikwidowany. Nawet jeżeli Wodociąg nie zostanie zlikwidowany do momentu zawarcia Transakcji, nie będzie on jej przedmiotem.

Od 2020 r. na terenie Nieruchomości znajduje się baner reklamowy (niezwiązany trwale z gruntem), będący własnością innej spółki z grupy kapitałowej Sprzedającego. Sprzedający dzierżawi powierzchnie reklamową za wynagrodzeniem. Usługa ta jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej: MPZP), tj. uchwała nr (…) Rady (…) z (…) 2013 r., który wyznacza linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

W odniesieniu do terenów oznaczonych jako C1.U, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie terenu: usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii i turystyki – hotel.

W zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z treścią MPZP:

1)  zakazuje się realizacji obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m²;

2)  nakazuje się realizację lokali usługowych z zakresu handlu i gastronomii w parterach budynku od strony drogi 4.KD-L projektowana 1;

3)  dopuszcza się realizację lokalnej dominanty wysokościowej w rejonie oznaczonym symbolem graficznym na rysunku planu MPZP, przy czym ustala się powierzchnię zabudowy ww. dominanty nie większą niż 35 % powierzchni terenu;

4)  ustala się minimalną powierzchnię działki budowlanej – 2000 m²;

5)  ustala się zasady tworzenia działek budowlanych zgodnie z § 15 MPZP;

6)  ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej – 10%;

7)  ustala się wskaźnik maksymalnej intensywności zabudowy – 6,3;

8)  ustala się maksymalną wysokość zabudowy:

a)nie więcej niż 30,0 m z zastrzeżeniem lit. b),

b)nie więcej niż 46,5 m dla lokalnej dominanty wysokościowej w rejonie oznaczonym symbolem graficznym na rysunku planu MPZP;

9)  ustala się minimalną wysokość zabudowy – 15 m;

10)nakazuje się stosowanie dachów płaskich, tj. o maksymalnym nachyleniu połaci do 12°;

11)ustala się obowiązujące i nieprzekraczalne linie zabudowy – zgodnie z rysunkiem planu MPZP;

12)ustala się zasady realizacji ogrodzeń zgodnie z § 5 MPZP;

13)ustala się zasady realizacji reklam zgodnie z § 7 ust. 1 MPZP;

14)ustala się zasady realizacji szyldów zgodnie z § 7 ust. 2 MPZP;

15)ustala się zasady kolorystyki elewacji budynków zgodnie z § 8 MPZP;

16)ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9 MPZP.

W odniesieniu do terenów oznaczonych jako C2.KP/ZP, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie terenu: plac miejski z zielenią urządzoną. W zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z treścią MPZP:

1)ustala się realizację placu miejskiego poprzez:

a)realizację posadzki placu o nawierzchni równej, antypoślizgowej, twardej i stabilnej,

b)zagospodarowanie zielenią urządzoną powierzchni nie zajętej przez posadzkę;

2)dla terenu jako przestrzeni publicznej:

a)    nakazuje się dostosowanie do potrzeb osób niepełnosprawnych urządzeń i powierzchni przeznaczonych dla ruchu pieszego, takich jak: chodniki, pochylnie, schody zgodnie z § 11 pkt 2 MPZP,

b)    nakazuje się stosowanie jednakowych elementów wyposażenia powtarzalnego zgodnie z § 11 pkt 2 MPZP;

3)ustala się minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – 30%;

4)zakazuje się grodzenia terenu;

5)zakazuje się rozmieszczania reklam;

6)zakazuje się rozmieszczania szyldów;

7)    nakazuje się wytworzenie rzędów drzew w rejonach wyznaczonych na rysunku planu MPZP;

8)ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9 MPZP.

W odniesieniu do terenów oznaczonych jako C4.ZP, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie terenu: zieleń urządzona. W zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z treścią MPZP:

1)    zakazuje się realizacji obiektów kubaturowych poza obiektami małej architektury;

2)    ustala się realizację ciągów pieszych w formie alej parkowych i placyków pieszych;

3)    ustala się realizację głównych ciągów pieszo-rowerowych w rejonach oznaczonych na rysunku planu MPZP;

4)    dla terenu jako przestrzeni publicznej:

a)    nakazuje się dostosowanie do potrzeb osób niepełnosprawnych urządzeń i powierzchni przeznaczonych dla ruchu pieszego, takich jak: chodniki, pochylnie, schody zgodnie z § 11 pkt 2 MPZP,

b)    nakazuje się stosowanie jednakowych elementów wyposażenia powtarzalnego zgodnie z § 11 pkt 2 MPZP;

5)ustala się wskaźnik minimalnej powierzchni biologicznie czynnej – 70%;

6)nakazuje się zachowanie zwartych grup zadrzewień na 60% powierzchni terenu

7)    dopuszcza się częściowo rekompozycję istniejących drzew, po spełnieniu przepisów odrębnych;

8)nakazuje się kształtowanie zwartych grup zieleni od strony dróg publicznych 1.1. KDGP, 16 KD-L;

9)zakazuje się grodzenia terenu;

10)zakazuje się rozmieszczenia reklam;

11)zakazuje się rozmieszczenia szyldów;

12) ustala się zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego zgodnie z § 9 MPZP.

W odniesieniu do terenów oznaczonych jako 16.KD-L, zgodnie z MPZP, ustalono przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy lokalnej. W zakresie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z treścią MPZP:

1)    ustala się linie rozgraniczające o szerokości minimum 12,0 m na odcinku od 13.KD-L ul. (…) do północnej linii rozgraniczającej terenu C5.U;

2)    ustala się południowo-wschodnią linię rozgraniczającą drogi na odcinku od rejonu północnej linii rozgraniczającej terenu C5.U do 4.KD-L projektowanej 1;

3)ustala się jednojezdniowy przekrój drogi;

4)ustala się powiązania poprzez skrzyżowania następującymi drogami.

a)4.KD-L projektowaną 1,

b)13.KD-L ul. (…),

c)17.KD-D projektowaną 4;

5)ustala się prowadzenie chodników po obu stronach jezdni;

6)dopuszcza się parkowanie przyuliczne, w formie zatok postojowych, po północnozachodniej stronie jezdni.

Przeznaczenia według MPZP w odniesieniu do każdej z Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji są następujące:

1)    działka nr (...) (Nieruchomość 1) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C4.ZP – zieleń urządzona; 16.KD-L – droga publiczna klasy lokalnej;

2)    działka nr (…) (Nieruchomość 2) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C4.ZP – zieleń urządzona; C1.U – usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii i turystyki – hotel;

3)    działka nr (…) (Nieruchomość 3) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C4.ZP – zieleń urządzona; C1.U (usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii i turystyki – hotel);

4)    działka nr (…) (Nieruchomość 4) znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C4.ZP – zieleń urządzona; C1.U (usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii i turystyki – hotel); C2.KP/ZP – plac miejski z zielenią urządzoną.

(…) 2023 r. dla Nieruchomości 2, 3 i 4 wydano decyzję nr (…) o pozwoleniu na budowę budynku usługowego z zakresu turystyki, tj. hotelu z usługami handlu i gastronomii w parterze, garażem podziemnym i infrastrukturą techniczną na cz. dz. ew. nr (…), (…) (dalej: PnB). Ponadto, dla części Nieruchomości, wydano również (...) 2020 roku decyzję nr (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej [dalej: ZRID].

Nieruchomości będące przedmiotem Transakcji nie są i nie będą na moment jej dokonywania wyodrębnione organizacyjnie (w tym w szczególności w drodze statutu, regulaminu wewnętrznego, uchwały, czy decyzji) oraz finansowo w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia również żadnych pracowników.

Niezależnie od zawarcia Transakcji, Sprzedający będzie nadal posiadał zestaw składników majątkowych umożliwiających dalsze prowadzenie dotychczasowej działalności.

W szczególności, przedmiotem Transakcji nie będą m.in.:

a)umowa o przygotowanie projektu komercyjnego;

b)umowa zlecenia dotycząca m.in. koordynacji oraz zarządzania pracami projektowymi i budowlanymi, pozyskiwania klientów na najem powierzchni komercyjnych, doradztwa finansowego, obsługi księgowej, obsługi obowiązków sprawozdawczych, wsparcia procesu pozyskiwania finansowania, prowadzenie rozliczeń podatkowych oraz sporządzanie zeznań i deklaracji podatkowych dla Sprzedającego;

g)umowy na obsługę prawną, czy też umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Sprzedającego;

i)środki pieniężne na rachunkach bankowych Sprzedającego;

j)prawa i obowiązki z rachunków bankowych Sprzedającego;

k)know-how Sprzedającego;

l)księgi rachunkowe Sprzedającego;

m)prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu

n)finansowania dłużnego związanego z Nieruchomościami.

Niezależnie od powyższego, przedmiotem Transakcji nie będą żadne wierzytelności, jak i zobowiązania Sprzedającego ani inne nieruchomości posiadane przez Sprzedającego.

W związku z Transakcją, na Kupującego nie zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z PnB oraz ZRID. W przyszłości zostaną przeniesione prawa i obowiązki wynikające z umowy z architektem i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

W związku z zawieraną Transakcją, Sprzedający oraz Kupujący zawrą niezależnie umowę o zarządzanie budową (z ang. „Development Management Agreement”; dalej: DMA). DMA zawarta zostanie w dniu zawarcia warunkowej umowy sprzedaży w przedmiocie Transakcji.

W myśl DMA, Sprzedający będzie jednocześnie działał w charakterze dewelopera i w związku z tym świadczył na rzecz Kupującego usługi m.in. zarządzania procesem przyszłej budowy budynku. Ponadto, w ramach DMA ustalone zostaną zasady rozliczeń z Kupującym poszczególnych kosztów, które Sprzedający poniósł lub poniesie, jak również zasady przeniesienia ewentualnych praw i obowiązków stron.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomości do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. W tym celu w przyszłości planowane jest wybudowanie na Nieruchomościach budynku i docelowo, czerpanie zysków w ramach odpłatnego udostępniania lokali znajdujących się w wybudowanym w przyszłości budynku.

Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającego do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Na moment zawarcia Transakcji, Sprzedający oraz Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Sprzedający i Kupujący nie są przedsiębiorcami przesyłowymi w rozumieniu art. 305¹ ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

W uzupełnieniu do wniosku wskazali Państwo, jak poniżej.

1.  Zgodnie przepisami Prawa budowlanego Wodociąg stanowi obiekt liniowy wchodzący  zakres pojęcia „budowli”. Tym samym Wodociąg stanowi budowlę w rozumieniu Prawa budowlanego.

Wodociąg – jak Państwo podkreślili – nie stanowi własności Sprzedającego, nie będzie przedmiotem Transakcji i docelowo ma zostać zlikwidowany.

2. Wodociąg przechodzi przez każdą z działek składających się na Nieruchomość, tj. przez działki o następujących numerach ewidencyjnych, dla których wskazano zarazem stosowane przeznaczenie w ramach MPZP:

a)    nr (...) – znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C4.ZP – zieleń urządzona; 16.KD-L – droga publiczna klasy lokalnej;

b)    nr (…) – znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C4.ZP – zieleń urządzona; C1.U - usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii i turystyki – hotel;

c)    nr (…) – znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C4.ZP – zieleń urządzona; C1.U (usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii i turystyki – hotel);

d)    nr (…) – (znajduje się w granicach terenów oznaczonych symbolami: C4.ZP – zieleń urządzona; C1.U (usługi z zakresu biur, handlu detalicznego, gastronomii i turystyki – hotel); C2.KP/ZP – plac miejski z zielenią urządzoną.

Jednocześnie – jak Państwo wskazali – Wodociąg przechodzi przez te części ww. działek, które w MPZP objęte są symbolem C4.ZP – zieleń urządzona.

3.    Co do zasady ZRID objęto działki, które pierwotnie posiadały następujące numery ewidencyjne: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…).

Ww. działki o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), (…) oraz (…) objęte ZRID nie stanowią przy tym przedmiotu Transakcji i pozostają zupełnie poza zakresem przedmiotowego wniosku.

Jednocześnie, działki o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…) oraz (…), w wyniku wydania ZRID, zostały podzielone. W efekcie podziału powstały działki ewidencyjne o numerach (…), (…), (…), (…), które stały się z mocy prawa własnością (…) oraz (…) działki o numerach ewidencyjnych (...), (…), (…) oraz (…), których użytkownikiem wieczystym pozostał Sprzedający.

Niezależnie od wydanej ZRID, w związku z wnioskiem Sprzedającego (jako użytkownika wieczystego) działka o numerze ewidencyjnym (…) (powstała na skutek podziału opisanego wyżej oraz dokonanego wywłaszczenia części działki o numerze ewidencyjnym (…), dokonanych w wyniku wydania ZRID), uległa podziałowi na działki o numerach ewidencyjnych odpowiednio (…) oraz (…). Jak wynika z treści opisu zdarzenia przyszłego wniosku, działka o numerze ewidencyjnym (…) pozostaje poza zakresem Transakcji i nie jest przedmiotem wniosku.

Podsumowując, działki wchodzące w skład Nieruchomości, o numerach ewidencyjnych (...), (…) oraz (…) powstały w wyniku podziałów i wywłaszczeń dokonanych w 2020 r. decyzją ZRID. Natomiast działka o numerze ewidencyjnym (…), wchodząca w skład Nieruchomości, powstała w wyniku podziału geodezyjnego działki o numerze ewidencyjnym (…) (która powstała w wyniku podziałów i wywłaszczeń decyzją ZRID) dokonanego na wniosek Sprzedającego z 2022 r.

Jednocześnie dokonali Państwo sprostowania informacji zawartej pierwotnie w opisie zdarzenia przyszłego zawartego we wniosku. W pierwotnej wersji opisu wskazano, że ZRID wydano (…) 2023 r. Faktyczna data wydania ZRID to (…) 2020 r.

4.    W myśl Prawa budowlanego, Ogrodzenie będzie wpisywało się w zakres pojęcia „urządzeń budowlanych”, nie jest zatem budowlą w rozumieniu Prawa Budowlanego.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i tym samym nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ww. ustawy).

Stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy, nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a)opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

b)zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

      i.        umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

ii.umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych więc Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)    nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Zgodnie z art. 235 Kodeksu cywilnego:

Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym.

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle ustawą określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego będącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo wieczystego użytkowania czterech działek. Nieruchomość nie jest i nie będzie zabudowana na moment dokonania Transakcji. Przez Nieruchomość przechodzi nieczynny wodociąg, który stanowi budowle, jednakże nie jest on własnością Sprzedającego i zostanie on docelowo zlikwidowany. Nawet jeżeli Wodociąg nie zostanie zlikwidowany do momentu zawarcia Transakcji, nie będzie on jej przedmiotem. Określili Państwo we wniosku przedmiot umowy jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.363.2024.3.IK wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-        sprzedaż nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług; planowana transakcja będzie stanowić dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy;

-        dostawa Nieruchomości nie będzie spełniała warunków do zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług i transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług;

-        sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości (Transakcja) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – nr 0111-KDIB3-1.4012.363.2024.3.IK.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-   w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-   w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.