Sprzedaż udziału w nieruchomości zabudowanej - w związku z rezygnacją ze zwolnienia w VAT i opodatkowaniu Transakcji VAT - nie podlega PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziału w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w pismach z 9 września 2024 r. (wpływ 9 września 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X. Sp. z o.o. sp. k. (dalej: Spółka, Kupujący) NIP: (…)

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: Pani B.B. (Sprzedająca) NIP: (…)

Opis stanu faktycznego

(…) 2024 r. Sprzedająca – Zainteresowana niebędąca stroną postępowania oraz jej małżonek – Pan A. A. (dalej: „Małżonek”) zawarli z Z. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Pierwotny Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Przedwstępna umowa sprzedaży”), położonej w (…), stanowiącej działkę nr (…) o powierzchni (…) ha, oznaczoną jako grunty orne (dalej: „Nieruchomość”). Nieruchomość była objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy. Nieruchomość wchodziła w skład majątku wspólnego Sprzedającej oraz Małżonka.

(…) 2024 r. zawarto umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z Przedwstępnej umowy sprzedaży przez Pierwotnego Kupującego na Kupującego, tj. X. Sp. z o. o. sp. k. – Zainteresowanego będącego stroną postępowania (dalej: „Umowa cesji”). Na podstawie Umowy cesji Pierwotny Kupujący przeniósł na Kupującego wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Przedwstępnej umowy sprzedaży.

Następnie, w wykonaniu postanowień Przedwstępnej umowy sprzedaży oraz Umowy cesji, (…) 2024 r. pomiędzy Sprzedającą i Małżonkiem a Kupującym została zawarta umowa sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa sprzedaży”). W Umowie sprzedaży wskazano, że współwłaścicielami Nieruchomości są: Małżonek w udziale wynoszącym 1/2 oraz Sprzedająca wraz z Małżonkiem w udziale wynoszącym 1/2, co nie zostało ujawnione w treści księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości. W związku z powyższym, przedmiotem Umowy sprzedaży była sprzedaż przez Sprzedającą i Małżonka: (1) przysługującego Małżonkowi udziału wynoszącego 1/2 części we współwłasności Nieruchomości oraz (2) przysługującego wspólnie Sprzedającej i Małżonkowi pozostałego udziału wynoszącego 1/2 części we współwłasności Nieruchomości. Sprzedaż przysługującego Sprzedającej udziału w Nieruchomości została udokumentowana fakturą nr (…), wystawioną przez Sprzedającą (…) 2024 r.

Opis Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku

Jak wskazano w Umowie sprzedaży, Małżonek nabył udział wynoszący 1/2 część w gospodarstwie rolnym, w skład którego wchodziła działka, z której została wydzielona Nieruchomość, w drodze dziedziczenia ustawowego po matce zmarłej (…) 1981 r., co zostało stwierdzone prawomocnym postanowieniem Sądu Rejonowego w (…), wydanym (…) 1989 r. Z kolei pozostały udział wynoszący 1/2 części w działce, z której została wydzielona Nieruchomość, Małżonek nabył na podstawie umowy przekazania gospodarstwa rolnego udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym w Państwowym Biurze Notarialnym w (…) przed notariuszem (…) 1990 r., Rep A nr (…), sporządzonym (…) 1990 r., w związku z czym udział ten wszedł do majątku wspólnego małżonków: Sprzedającej oraz Małżonka.

Do dnia zawarcia Umowy sprzedaży, Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy ani użyczenia i żadna osoba trzecia nie korzystała z Nieruchomości ani jej nie posiadała na żadnej innej podstawie prawnej lub bez podstawy prawnej. Nieruchomość nie stanowiła przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa. W przeszłości Nieruchomość stanowiła część gospodarstwa rolnego prowadzonego przez Sprzedającą oraz Małżonka i była wykorzystywana w działalności rolniczej. Czynności dokonywane przez Sprzedającą podlegały wówczas zwolnieniu od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług. Na dzień zawarcia Umowy sprzedaży na Nieruchomości nie było prowadzone gospodarstwo rolne, jak również na Nieruchomości nie prowadzono działalności gospodarczej. Na podstawie decyzji (…) nr (…), wydanej (…) 2021 r. działka nr (…) została wyłączona z produkcji rolniczej.

Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona. Na terenie Nieruchomości znajduje się studnia służąca do nawadniania pola, która stanowiła własność Sprzedającej oraz Małżonka (dalej: „Studnia”), a pod gruntem znajduje się sieć elektroenergetyczna – kolektor sanitarny, który nie stanowił własności Sprzedającej i nie był przedmiotem Umowy sprzedaży (dalej: „Kolektor”). Studnia została wybudowana przez teścia Sprzedającej i była użytkowana na potrzeby prowadzonego przez niego gospodarstwa rolnego. Zarówno Studnia, jak i Kolektor stanowią budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Do dnia zawarcia Umowy sprzedaży nie ponoszono wydatków na ulepszenie Studni. Poza tym na Nieruchomości nie znajdują się żadne inne naniesienia, a jej powierzchnia nie została w jakikolwiek sposób ogrodzona. Sprzedająca nie dokonywała podziału ani łączenia Nieruchomości, lecz część Nieruchomości została w 2018 r. nieodpłatnie wydzielona z inicjatywy zakładu energetycznego pod stację trafo. Na Nieruchomości nie wyznaczano dróg wewnętrznych ani nie podejmowano żadnych działań mających na celu wyznaczenie dróg wewnętrznych. Nieruchomość posiada dostęp do sieci wodociągowej i energetycznej biegnących wzdłuż Nieruchomości.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej. Sprzedająca doprowadziła przyłącze elektryczne pod teren Nieruchomości w celu zasilenia Studni i nie podejmował żadnych innych działań mających na celu uzbrojenie Nieruchomości.

Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego, jak również nie jest położona na obszarze rewitalizacji, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego ani na obszarze specjalnej strefy ekonomicznej oraz Specjalnej Strefy Rewitalizacji. Ponadto Nieruchomość nie znajduje się na terenie objętym programem (...), Wojewódzkiego Obszaru Krajobrazu Chronionego, jak również nie są na niej zlokalizowane żadne pomniki przyrody.

Na dzień zawarcia Umowy sprzedaży, w stosunku do Nieruchomości nie toczyło się żadne postępowania sądowe ani administracyjne (w szczególności Nieruchomość nie była przedmiotem żadnych postępowań wywłaszczeniowych, podziałowych, scaleniowych, rozgraniczających lub egzekucyjnych).

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy Uchwały Rady Miejskiej w (…) nr (…) z (…) 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy (…) dla obszaru (…), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na: terenach dróg zbiorczych oznaczonych symbolem „(…)” oraz terenach zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów oznaczonych symbolem „(…)”. Tym samym Nieruchomość nie jest nieruchomością rolną, w rozumieniu art. 46¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, wobec przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy nabyciu Nieruchomości i obiektów na niej posadowionych.

Czynności poprzedzające nabycie Nieruchomości

Sprzedająca w przeszłości podejmowała czynności mające na celu sprzedaż Nieruchomości.

(…) 2020 r. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z Pierwotnym Kupującym. Następnie, po zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży, Pierwotny Kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na Z. Sp. z o.o., wskutek czego umowa przyrzeczona zostałaby zawarta bezpośrednio pomiędzy Sprzedającą a ww. spółką. W związku z planowaną transakcją sprzedaży, Sprzedająca wraz z potencjalnym nabywcą złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. W wyniku rozpoznania złożonego wniosku, (…) 2020 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną o sygn. (…), w której uznał, że:

   - planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości oraz posadowionej na niej Studni przez Sprzedającą na rzecz cesjonariusza będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

   - planowana transakcja korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług,

   - Sprzedająca i cesjonariusz mogą zrezygnować ze zwolnienia sprzedaży Studni i złożyć oświadczenie o opodatkowaniu sprzedaży Studni,

   - cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki Nieruchomości oraz Studni zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim cesjonariusz będzie wykorzystywał ww. składniki do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Ze względów biznesowych planowana w 2020 r. transakcja sprzedaży Nieruchomości na rzecz Z. Sp. z o.o. nie doszła do skutku.

Mając na uwadze powyższe, Sprzedająca i Małżonek wraz z Pierwotnym Kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji Przedwstępnej umowy sprzedaży i zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Szczegółowy opis transakcji będącej przedmiotem wniosku.

Na dzień zawarcia Umowy sprzedaży Sprzedająca była zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Na podstawie Umowy sprzedaży, Sprzedająca dokonała sprzedaży przysługującego udziału w Nieruchomości jako podatnik podatku od towarów i usług, niekorzystający ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność Kupującego obejmuje sprzedaż hurtową części i akcesoriów do pojazdów samochodowych oraz produkcję pojazdów samochodowych. Kupujący nabył Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie magazynu wraz z biurem, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej Spółki. Zatem Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem podatku od towarów i usług.

W Przedwstępnej umowie sprzedaży wskazano, że umowa sprzedaży Nieruchomości zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków, tj.:

 a) uzyskaniu przez Kupującego zgody Wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości;

 b) uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że przedmiot sprzedaży został wyłączony z produkcji rolniczej albo zaświadczenia, potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

 c) uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

 d) potwierdzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzanie wód deszczowych i roztopowych oraz możliwość usunięcia potencjalnych kolizji tych sieci z planowaną inwestycją) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

 e) potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

  f) uzyskaniu przez Kupującego (lub przeniesienie na Kupującego) ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację przedsięwzięcia dotyczącej Nieruchomości i zezwalającej na realizację m.in. inwestycji na Nieruchomości polegającej

 g) na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy sprzedaży;

 h) okazaniu innych dokumentów (m.in. odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wypisów, wyrysów oraz zaświadczeń);

  i) wykreśleniu z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wpisów i wzmianek widniejących w działach III i IV lub przedłożeniu Kupującemu odpowiednich dokumentów i zgód umożliwiających ich skuteczne wykreślenie z księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości.

Równocześnie wskazano, że zastrzeżone warunki mają takie znaczenie, że Pierwotny Kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków (z wyjątkiem uzyskania zgody wspólników Kupującego).

Od dnia zawarcia Przedwstępnej umowy sprzedaży do dnia zawarcia Umowy sprzedaży Pierwotnemu Kupującemu przysługiwało, ograniczone warunkami Przedwstępnej umowy sprzedaży, prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na profesjonalnego pełnomocnika od spraw administracyjnych w tym architektoniczno-technicznych, działających na zlecenie Pierwotnego Kupującego) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez Pierwotnego Kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę Prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, w tym Pierwotny Kupujący uprawniony był do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Prawo to nie obejmowało zgody do prowadzenia jakichkolwiek robót fizycznych i prac budowlanych na Nieruchomości z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej.

Jednocześnie, w ramach Przedwstępnej umowy sprzedaży, Sprzedająca i Małżonek udzielili Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnictwa do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej w celu uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składnia i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania lub odbioru.

Ponadto, osobom wskazanym w Przedwstępnej umowie sprzedaży, udzielone zostało pełnomocnictwo do samodzielnego przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii.

Sprzedająca i Małżonek udzielili także osobom wyznaczonym przez Pierwotnego Kupującego pełnomocnictwa do samodzielnego:

   - uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych oraz włączenia do dróg;

   - uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej zagospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

   - uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

   - uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługujących zamierzoną przez Pierwotnego Kupującego inwestycję;

   - uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia Umowy sprzedaży, zaświadczeń we właściwych dla Sprzedającej i Małżonka oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych;

   - zawarcia w imieniu Sprzedającej i Małżonka umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

   - uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych;

   - w zakresie w jakim będzie to zgodne z postanowieniami i celem Przedwstępnej umowy sprzedaży i nie będzie sprzeczne z interesem Sprzedającej i Małżonka.

Ponadto, Sprzedająca oraz Małżonek zobowiązali się, że na każde wezwanie Pierwotnego Kupującego udzielą mu w odpowiedniej formie wszystkich stosownych pełnomocnictw niezbędnych do prowadzenia postępowań administracyjnych i innych związanych z uzyskiwaniem ww. pozwoleń i uzgodnień.

Analogiczne postanowienia w zakresie prawa do dysponowania Nieruchomością przez Pierwotnego Kupującego, a także pełnomocnictw udzielonych Pierwotnemu Kupującemu obowiązywały na gruncie przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej 12 maja 2020 r.

W wykonaniu uprawnień przysługujących na podstawie przedwstępnej umowy sprzedaży, Pierwotny Kupujący uzyskał decyzję (…) z (...) 2021 r. o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej, zmienionej następnie decyzją (…) z (…) 2021 r. oraz decyzją (…) z (…) 2022 r.

Ponadto, w celu zawarcia Umowy sprzedaży Pierwotny Kupujący uzyskał w imieniu Sprzedającej stosowne zaświadczenia z urzędu gminy, urzędu skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych.

Z inicjatywy potencjalnego kupującego na działce zostały przeprowadzone również odwierty w celu zbadania gruntu w związku z planowaną inwestycją.

Na mocy Umowy sprzedaży, Sprzedająca i Małżonek sprzedali Kupującemu przysługujące im udziały w Nieruchomości, tj. przysługujący Małżonkowi udział wynoszący 1/2 części oraz przysługujący wspólnie Sprzedającej i Małżonkowi udział wynoszący 1/2 części we współwłasności Nieruchomości za określoną cenę, a Kupujący tę cenę uiścił. Zgodnie z postanowieniami Umowy sprzedaży, Kupujący złożył do depozytu notarialnego kwotę odpowiadającą cenie brutto. Stosownie do ustaleń, ww. kwota została niezwłocznie po zawarciu Umowy sprzedaży wypłacona z depozytu notarialnego na wskazane rachunki bankowe.

W akcie notarialnym obejmującym Umowę sprzedaży zostało złożone oświadczenie, że Sprzedająca i Małżonek oraz Kupujący, jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług, w zakresie, w jakim dostawa budowli znajdujących się na Nieruchomości jest zwolniona od podatku od towarów i usług, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, rezygnują ze zwolnienia, o którym mowa w tym przepisie i wybierają w tym zakresie opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, dostawy budowli znajdujących się na Nieruchomości objętej Umową sprzedaży.

W dniu zawarcia Umowy sprzedaży nastąpiło wydanie Nieruchomości wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi w posiadanie Kupującego. Do dnia zawarcia Umowy sprzedaży wszystkie płatności związane z Nieruchomością były ponoszone przez Sprzedającą i Małżonka, a od dnia zawarcia Umowy sprzedaży obciążają Kupującego.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że:

   - kolektor sanitarny, stacja trafo oraz przyłącze elektryczne, znajdujące się na działce, która była przedmiotem sprzedaży, stanowiły własność przedsiębiorstwa przesyłowego, a nie część składową gruntu (działki), na którym się znajdowały;

   - na dzień sprzedaży Nieruchomości sieć wodociągowa znajdowała się poza granicami działki, z kolei sieć energetyczna przechodziła przez działkę (znajdowała się w granicach działki);

   - sieć energetyczna znajdująca się w granicy działki, która była przedmiotem sprzedaży, stanowiła własność przedsiębiorstwa przesyłowego, a nie część składową gruntu (działki), na którym się znajdowała.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu stanu faktycznego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia i która odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż przysługującego Sprzedającej wraz z Małżonkiem wynoszącego 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W Państwa ocenie, sprzedaż przysługującego Sprzedającej wraz z Małżonkiem wynoszącego 1/2 udziału w prawie własności Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazali Państwo w uzasadnieniu stanowiska w odniesieniu do pytania nr 1 i 2 (w zakresie podatku od towarów i usług), Transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jest zwolniona od tego podatku. Jednocześnie Sprzedająca i Kupujący złożyli w akcie notarialnym obejmującym Umowę sprzedaży stosowne oświadczenie i zrezygnowali z ww. zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług (przy spełnieniu określonych w nim warunków).

W konsekwencji, skoro sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i z uwagi na złożone przez Strony oświadczenie nie jest z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji sprzedaży udziału w Nieruchomości znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo na interpretację, która – Państwa zdaniem – potwierdza to stanowisko.

Biorąc pod uwagę powyższe, w Państwa ocenie, sprzedaż przysługującego Sprzedającej wraz z Małżonkiem udziału wynoszącego 1/2 w prawie własności Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności (z tytułu tej czynności) jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle ustawą określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabył od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Sprzedającej) udział w działce zabudowanej Studnią. Kolektor sanitarny, stacja trafo oraz przyłącze elektryczne, które znajdowały się na działce, nie stanowiły własności Sprzedającego i nie były przedmiotem umowy sprzedaży. Zawartą umowę sprzedaży określili Państwo jako Transakcję a jej przedmiot jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania sprzedaży ww. Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (...) wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

   - zbycie przez Sprzedającą udziału w Nieruchomości (działce zabudowanej Studnią), stanowi dostawę dokonywaną przez podatnika w ramach prowadzonej działalności gospodarczej; występują bowiem przesłanki stanowiące podstawę do uznania Sprzedającego za podatnika podatku od towarów i usług, zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ww. ustawy;

   - ww. sprzedaż stanowi dostawę towarów, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług;

   - sprzedaż budowli w postaci Studni, jak również gruntu, na którym jest posadowiona ta budowla, korzystają ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;

   - strony umowy sprzedaży złożyły w akcie notarialnym obejmującym Umowę sprzedaży oświadczenie, że rezygnują z przysługującego im zwolnienia od podatku od towarów i usług; jeśli Sprzedający i Kupujący skutecznie zrezygnowali z zastosowania zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług to dostawa Nieruchomości (Studni wraz z działką) była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zatem, skoro sprzedaż Nieruchomości (Transakcja) podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (w związku z rezygnacją ze zwolnienia z tego podatku), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku Transakcja (umowa sprzedaży udziału w nieruchomości zabudowanej) nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Sp. z o.o. sp.k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.