Sprzedaż nieruchomości - w związku z faktycznym opodatkowaniem VAT - nie podlegała PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

2 lipca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 2 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w pismach z 9 września 2024 r. (wpływ 9 września 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X. Sp. z o.o. sp. k. (dalej: Spółka, Kupujący)

NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan A.A. (Sprzedający)

NIP: (…)

Opis stanu faktycznego

(…) 2024 r. Sprzedający zawarł z Y. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Pierwotny Kupujący”) przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Przedwstępna umowa sprzedaży”) położonej w A., stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...) o obszarze (…) ha, oznaczoną jako grunty orne (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość była objęta księgą wieczystą nr (…) prowadzoną przez Sąd Rejonowy wraz z drugą działką o numerze (…), która nie była przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży.

(…) 2024 r. zawarto umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnych umów sprzedaży, w tym z przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej ze Sprzedającym (dalej: „Umowa cesji”), na podstawie której pierwotny kupujący przeniósł na Spółkę wszelkie prawa i obowiązki wynikające z przedwstępnej umowy sprzedaży, w szczególności prawo do zakupu Nieruchomości od Sprzedającego.

Następnie, w wykonaniu postanowień przedwstępnej umowy sprzedaży oraz umowy cesji, (…) 2024 r. pomiędzy Sprzedającym a Kupującym została zawarta umowa sprzedaży Nieruchomości, tj. działki nr (...) (dalej: „umowa sprzedaży”). Sprzedaż Nieruchomości została udokumentowana fakturą VAT nr (…), wystawioną przez Sprzedającego (…) 2024 r.

Opis Nieruchomości będącej przedmiotem wniosku

Nieruchomość powstała w wyniku podziału działki nr (…) na dwie działki: (i) działkę nr (...) oraz (ii) działkę nr (...), na podstawie decyzji (…) nr (…) wydanej (…) 2021 r. na wniosek pełnomocnika Sprzedającego.

Jak wynika z działu II księgi wieczystej, do dnia zawarcia umowy sprzedaży jedynym właścicielem Nieruchomości był Sprzedający, który nabył Nieruchomość od ojca na podstawie umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym (…) 1984 r. w państwowym biurze notarialnym w (…) (Repertorium A nr (…)). Powyższe nabycie nastąpiło, gdy Sprzedający pozostawał w związku małżeńskim, w którym nieprzerwanie obowiązywał ustrój wspólności ustawowej. Nieruchomość weszła do majątku osobistego Sprzedającego. W dziale III księgi wieczystej znajduje się wpis dotyczący roszczenia o przeniesienie własności na rzecz pierwotnego kupującego w związku z przedwstępną umową sprzedaży Nieruchomości zawartą (…) 2021 r. W dziale IV księgi wieczystej nie ma żadnych wpisów dotyczących hipoteki.

Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług przy nabyciu Nieruchomości – Sprzedający nabył bowiem Nieruchomość w drodze darowizny, a więc zdarzenia niepodlegającego opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Nieruchomość była w przeszłości wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia działalności rolniczej. (…) 2018 r. Sprzedający zawarł umowę dzierżawy, na podstawie której wydzierżawił Nieruchomość osobie fizycznej, która prowadziła na niej gospodarstwo rolne. 20 maja 2024 r. ww. umowa dzierżawy została rozwiązana. Według stanu na dzień zawarcia umowy sprzedaży, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego w działalności rolniczej (na Nieruchomości nie było na dzień zawarcia umowy sprzedaży prowadzone gospodarstwo rolne) ani w działalności gospodarczej Sprzedającego. Na podstawie decyzji (…) nr (…) wydanej (…) 2021 r. Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej.

Obecny kształt Nieruchomości jest rezultatem wykupienia części gruntu przez (…) pod budowę drogi (…). Na ten cel wydzielono z Nieruchomości część gruntu, który został nabyty przez (…).

Nieruchomość jest niezabudowana i nieogrodzona. Z momentem nabycia przez Kupującego Nieruchomość uzyskała dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem działek oznaczonych numerami: (…), (…) oraz (…), które zostały nabyte przez Kupującego od innych osób.

Na Nieruchomości znajduje się sieć kanalizacyjna, która jest własnością podmiotu trzeciego (dalej jako: „Infrastruktura kanalizacyjna”). Ponadto, nad Nieruchomością przebiega fragment sieci średniego napięcia (tj. kable energetyczne bez słupów w granicach Nieruchomości), który nie jest własnością Sprzedającego. Tym samym infrastruktura kanalizacyjna i ww. fragment sieci średniego napięcia nie były przedmiotem umowy sprzedaży. Na Nieruchomości nie są posadowione żadne budynki, budowle ani części budynków lub budowli będące własnością Sprzedającego.

Nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi, prawami czy roszczeniami osób trzecich. Na dzień zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomość znajdowała się w wyłącznym posiadaniu Sprzedającego.

Nieruchomość nie znajduje się na terenie parku narodowego, jak również nie jest położona na obszarze rewitalizacji, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego ani obszarze specjalnej strefy ekonomicznej oraz specjalnej strefy rewitalizacji. Ponadto Nieruchomość nie znajduje się na terenie objętym programem (…), jak również nie są na niej zlokalizowane żadne pomniki przyrody.

W stosunku do Nieruchomości nie toczą się obecnie żadne postępowania sądowe ani administracyjne (w szczególności Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnych postępowań wywłaszczeniowych, podziałowych, scaleniowych, rozgraniczających lub egzekucyjnych).

Nieruchomość jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty na mocy uchwały (…) nr (…) z (…) 2007 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…)  dla obszaru (…), zgodnie z którym Nieruchomość znajduje się na terenie oznaczonym symbolem (…) (teren zabudowy usługowej, obiektów produkcyjnych, składów i magazynów).

Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 46¹ ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny.

Czynności poprzedzające zawarcie Umowy sprzedaży

Sprzedający w przeszłości podejmował szereg czynności mających na celu sprzedaż Nieruchomości.

15 kwietnia 2020 r. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a pierwotnym kupującym. Następnie, po zawarciu ww. przedwstępnej umowy sprzedaży, pierwotny kupujący planował dokonanie cesji praw i obowiązków kupującego na Z. Sp. z o.o., wskutek czego umowa przyrzeczona zostałaby zawarta bezpośrednio pomiędzy Sprzedającym a ww. spółką. W związku z planowaną transakcją sprzedaży, Sprzedający wraz z potencjalnym nabywcą złożył wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. W wyniku rozpoznania złożonego wniosku, (…) 2020 r. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”) wydał interpretację indywidualną o sygn. (…), w której uznał, że:

-    planowana transakcja sprzedaży działki nr (...) (tj. działki obejmującej Nieruchomość) przez Sprzedającego na rzecz cesjonariusza będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-    planowana transakcja nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług oraz

-    cesjonariuszowi będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu działki (...) zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, w zakresie w jakim cesjonariusz będzie ją wykorzystywał do prowadzenia działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Ze względów biznesowych planowana w 2020 r. transakcja sprzedaży działki nr (...) (obejmującej Nieruchomość) na rzecz Z. Sp. z o.o. nie doszła jednak do skutku.

W związku z wygaśnięciem ww. umowy, (…) 2021 r. pierwotny kupujący zawarł ze Sprzedającym kolejną przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. Następnie, (…) 2021 r. zawarto przedwstępną umowę sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z (…) 2021 r. przez pierwotnego kupującego na rzecz spółki A. sp. z o.o.

(…) 2022 r. Sprzedający i A. sp. z o.o. złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w następstwie którego Dyrektor KIS wydał (…) 2021 r. interpretację indywidualną o sygn. (…), w której ponownie uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, a także, że kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Ze względów biznesowych również ta transakcja nie doszła do skutku.

Następnie, (…) 2022 r. Sprzedający zawarł z pierwotnym kupującym kolejną przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości. (…) 2022 r. doszło do zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży praw i przeniesienia obowiązków z ww. przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości z (…) 2022 r. przez pierwotnego kupującego na rzecz spółki B. sp. z o.o. (…) 2023 r. Sprzedający i B. sp. z o.o. złożyli wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, w następstwie czego Dyrektor KIS wydał (…) 2023 r. interpretację indywidualną o sygn. (…), w której ponownie uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, a także, że kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednakże ze względów biznesowych również ta transakcja nie doszła do skutku.

Mając na uwadze powyższe, Sprzedający wraz z pierwotnym kupującym rozpoczęli negocjacje w przedmiocie cesji przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości i zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego.

Szczegółowy opis transakcji będącej przedmiotem wniosku

Na dzień zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości Sprzedający był zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Na podstawie umowy sprzedaży, Sprzedający dokonał sprzedaży Nieruchomości jako podatnik podatku od towarów i usług niekorzystający ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Działalność Kupującego obejmuje sprzedaż hurtową części i akcesoriów do pojazdów samochodowych oraz produkcję pojazdów samochodowych. Kupujący nabył Nieruchomość w celu realizacji na niej inwestycji polegającej na budowie magazynu wraz z biurem, które są niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

W przedwstępnej umowie sprzedaży wskazano, że umowa sprzedaży zostanie zawarta po spełnieniu się następujących warunków, tj.:

a)  uzyskaniu przez Kupującego zgody wspólników Kupującego na nabycie Nieruchomości;

b)  przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c)  uzyskaniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem – ustaleń, z których wynikałoby, że warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

d)  potwierdzeniu przez Kupującego – na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz oraz odprowadzania wód deszczowych i roztopowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

e)  potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej;

f)   uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomość została wyłączona z produkcji rolniczej albo zaświadczenia potwierdzającego, że może on zostać wyłączony z produkcji rolniczej bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

g)  uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dotyczącej m.in. Nieruchomości i zezwalającej na realizację między innymi na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistycznych najpóźniej do dnia zawarcia umowy sprzedaży;

h)  okazaniu przy umowie sprzedaży innych dokumentów (m.in. odpisu zwykłego księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości, wypisów, wyrysów oraz zaświadczeń);

i)   rozwiązania umowy dzierżawy.

Równocześnie wskazano, że zastrzeżone warunki mają takie znaczenie, że pierwotny kupujący ma prawo żądać zawarcia umowy sprzedaży pomimo nieziszczenia się któregokolwiek z warunków (z wyjątkiem uzyskania zgody wspólników Kupującego).

Od dnia zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości do dnia zawarcia umowy sprzedaży, pierwotnemu kupującemu (a w następstwie zawarcia umowy cesji – Kupującemu) przysługiwało ograniczone warunkami przedwstępnej umowy sprzedaży prawo dysponowania Nieruchomością (z prawem cesji tego prawa na dowolną osobę trzecią) dla celów koniecznych do uzyskania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przygotowania planowanej przez pierwotnego kupującego inwestycji w zakresie przewidzianym przez ustawę prawo budowlane, tj. składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, że Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na nim inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu budynków magazynowo-logistyczno-produkcyjnych, w tym do uzyskiwania wypisów i wyrysów z rejestru gruntów dotyczących Nieruchomości. Powyższe prawo nie obejmowało zgody na prowadzenie jakichkolwiek robót fizycznych, prac budowlanych i ziemnych na Nieruchomości, z wyjątkiem badań gruntu opisanych powyżej.

Jednocześnie w ramach przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, Sprzedający udzielił pierwotnemu kupującemu pełnomocnictwa – z prawem do udzielania dalszych pełnomocnictw – do wystąpienia w jego imieniu do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru. Ponadto, osobom wskazanym przez pierwotnego kupującego udzielone zostało pełnomocnictwo do samodzielnego przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) księgi wieczystej (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy, utrwalania treści wszystkich stosownych dokumentów, w tym do sporządzania odpisów, kopii lub utrwalania w formie elektronicznej (fotografowanie, skanowanie etc.), w tym również do składania wniosków o sporządzenie kserokopii z akt oraz do odbioru takich kserokopii, jak również składania wniosków o sporządzenie fotokopii i sporządzanie takich fotokopii.

Sprzedający udzielił także osobom wskazanym przez pierwotnego kupującego pełnomocnictwa do samodzielnego:

-    uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg;

-    uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolniczej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

-    uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych;

-    uzyskania decyzji na lokalizację zjazdu z Nieruchomości oraz zgody wydanej przez zarządcę drogi na włączenie się do ruchu aut obsługującą zamierzoną przez Kupującego inwestycję;

-    uzyskania, wyłącznie w celu zawarcia umowy przyrzeczonej, we właściwych dla Sprzedającego oraz ze względu na miejsce położenia Nieruchomości: urzędzie gminy, urzędach skarbowych, oddziale Zakładu Ubezpieczeń Społecznych lub oddziale Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego oraz Państwowym Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych zaświadczeń, wydanych również w trybie art. 306g lub 306e powołanej wyżej ustawy – Ordynacja podatkowa, potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi,

-    zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg,

-    uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego oraz decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych.

W ramach pełnomocnictwa udzielonego pierwotnemu kupującemu, pełnomocnik uzyskał decyzję (…) z (…) 2021 r. o wyłączeniu działki nr (…) (obejmującej Nieruchomość stanowiącą wydzieloną część działki nr (…)) z produkcji rolnej, zmienionej następnie decyzją (…) z (…) 2021 r. oraz decyzją (…) z (…) 2022 r.

Ponadto, w ramach pełnomocnictwa udzielonego Pierwotnemu Kupującemu pełnomocnik uzyskał decyzję (…) nr (…) wydaną (…) 2021 r. w sprawie zatwierdzenia geodezyjnego projektu podziału działki nr (…)  na działkę nr (...) (stanowiąca Nieruchomość) działkę nr (...).

Dodatkowo, w imieniu Sprzedającego pierwotny kupujący wystąpił również z wnioskami: o określenie warunków usunięcia kolizji z urządzeniami i sieciami elektroenergetycznymi, o określenie warunków przyłączenia do sieci dystrybucyjnej średniego i wysokiego napięcia oraz o określenie warunków przyłączenia urządzeń elektroenergetycznych klienta do sieci elektroenergetycznej, które zostały określone przez właściwe firmy.

W celu zawarcia umowy sprzedaży pierwotny kupujący uzyskał również w imieniu Sprzedającego stosowne zaświadczenia z urzędu gminy, urzędu skarbowego oraz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Sprzedający wyraził zgodę na przeniesienie praw i obowiązków wynikających z przedwstępnej umowy sprzedaży przez pierwotnego kupującego na rzecz innej spółki z siedzibą na terytorium Polski.

Analogiczne postanowienia w zakresie prawa do dysponowania Nieruchomością przez pierwotnego kupującego, a także pełnomocnictw udzielonych Pierwotnemu Kupującemu obowiązywały na gruncie przedwstępnych umów sprzedaży Nieruchomości zawartych (…) 2020 r., (…) 2021 r. oraz (…) 2022 r.

Na mocy umowy sprzedaży Sprzedający sprzedał Kupującemu wolną od wszelkich praw i roszczeń osób trzecich Nieruchomość stanowiącą działkę gruntu o obszarze (…) ha o nr (...) za cenę określoną w umowie sprzedaży. Zgodnie z postanowieniami umowy sprzedaży, Kupujący złożył do depozytu notarialnego kwotę odpowiadającą cenie brutto za Nieruchomość. Stosownie do ustaleń, kwota stanowiąca cenę netto została wypłacona z depozytu notarialnego na rachunek Sprzedającego, a kwota stanowiąca podatek od towarów i usług zostanie wypłacona w następujący sposób: (i) na rachunek Sprzedającego – po uzyskaniu interpretacji indywidualnej potwierdzającej, że transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest zwolniona z podatku od towarów i usług albo (ii) na rachunek Kupującego – po uzyskaniu interpretacji indywidualnej, zgodnie z którą transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona z podatku od towarów i usług albo (iii) na rachunek Kupującego – jeżeli żadna ze stron nie uzyska interpretacji indywidualnej i żadna ze stron nie stawi się w Kancelarii Notarialnej.

W przypadku wydania interpretacji indywidualnej, zgodnie z którą transakcja sprzedaży Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług lub jest zwolniona z podatku od towarów i usług, cena netto zostanie uznana za całkowitą cenę, do której zapłaty zobowiązany jest Kupujący.

W dniu zawarcia umowy sprzedaży nastąpiło wydanie Nieruchomości wraz ze wszystkimi pożytkami i ciężarami z nią związanymi w posiadanie Kupującego. Do dnia zawarcia umowy sprzedaży wszystkie płatności związane z Nieruchomością były ponoszone przez Sprzedającego, a od dnia zawarcia umowy sprzedaży obciążają Kupującego.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że sieć kanalizacyjna (infrastruktura kanalizacyjna) oraz fragment sieci średniego napięcia (tj. kable energetyczne bez słupów w granicach nieruchomości) znajdujące się na działce, która była przedmiotem sprzedaży, stanowiły własność przedsiębiorstwa przesyłowego i nie były częściami składowymi sprzedawanego gruntu (działki), na którym się znajdowały.

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy, pominięto tę jego część, która znajduje się w uzupełnieniu i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Kupującego podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że (por. uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych w odniesieniu do pytania nr 1 i 2), transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i jednocześnie nie jest zwolniona od podatku od towarów i usług. Tym samym w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajduje ww. regulacja art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i w rezultacie sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zatem Kupujący nie jest zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z dokonanym zakupem Nieruchomości.

W związku z powyższym, w ocenie Zainteresowanych sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska przywołali Państwo wydane interpretacje.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Jak wynika z art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)   nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)  innych praw majątkowych – 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tytułu tej czynności z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży, a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość czy prawo wieczystego użytkowania gruntu. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu zdarzenia zawartego we wniosku wynika, że zawarli Państwo umowę sprzedaży, na mocy której Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabył od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) działkę nr (…), określaną we wniosku jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: (…) w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-    sprzedaż działki nr (…)będzie dostawą dokonywaną przez podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 2 ustawy i w konsekwencji sprzedaż ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

-    sprzedaż działki (…)nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług;

-    sprzedaż Nieruchomości – działki (…)będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku.

A zatem, skoro omawiana we wniosku sprzedaż nieruchomości – działka nr (…) podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg właściwej stawki, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zatem Kupujący nie jest zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z dokonanym zakupem Nieruchomości.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie interpretacja znak: (…).

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Sp. z o.o. sp.k. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t .j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy – Ordynacja podatkowa.