Interpretacja indywidualna z dnia 13 września 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.175.2024.4.MM
Temat interpretacji
Sprzedaż zabudowanej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy jedynie wówczas gdy strony transakcji skutecznie zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie,
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
28 czerwca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 10 czerwca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zakupu nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 19 sierpnia 2024 r. (data wpływu 23 sierpnia 2024 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Wnioskodawca jest rolnikiem indywidualnym prowadzącym Gospodarstwo Rolne …, REGON …. Wnioskodawca zamierza nabyć od spółki … Spółka jawna w upadłości (zwanej dalej Sprzedającym), w imieniu której działa Syndyk Masy Upadłości … (zwany dalej Syndykiem), prawo własności nieruchomości gruntowej położonej na działce o numerze ewidencyjnym x, jednostka ewidencyjna …, …, o powierzchni 12284 m2, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą numer …, zabudowaną budynkiem garażowo-magazynowym z częścią biurowo-socjalną o powierzchni 1106,84 m2 (zwaną dalej Nieruchomością).
Nieruchomość została zasiedlona w roku 2016 kiedy to udzielono pozwolenia na użytkowanie budynków wybudowanych na działce o numerze ewidencyjnym x, jednostka ewidencyjna …, …, o powierzchni 12284 m2, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą numer ….
Zakup Nieruchomości nastąpi w ramach organizowanego przez Syndyka przetargu. Zarówno Wnioskodawca jak i Syndyk są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Nieruchomość po jej nabyciu służyć będzie Wnioskodawcy do powiększenia jego Gospodarstwa Rolnego.
W uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że w przypadku, gdy dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i gdy strony czynności prawnej zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia, to złożą przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie tej dostawy.
Z uwagi na fakt, iż pozostała treść uzupełnienia wniosku z 19 sierpnia 2024 r. dotyczy wyłącznie kwestii wpływających na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jego treść nie została przywołana w niniejszej interpretacji dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.
Pytanie
Czy w przypadku gdyby sprzedaż (dostawa) nieruchomości gruntowej położonej na działce o numerze ewidencyjnym x, jednostka ewidencyjna …, …, o powierzchni 12284 m2, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą numer …, zabudowaną budynkiem garażowo-magazynowym z częścią biurowo-socjalną o powierzchni 1106,84 m2, była zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 punkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, czy nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (we wniosku pytanie oznaczone nr 3)
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, należy udzielić odpowiedzi twierdzącej, tj.: sprzedaż (dostawa) nieruchomości gruntowej położonej na działce o numerze ewidencyjnym x, jednostka ewidencyjna …, …, o powierzchni 12284 m2, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą numer …, zabudowaną budynkiem garażowo-magazynowym z częścią biurowo-socjalną o powierzchni 1106,84 m2, będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 punkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 2 punkt 4 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych: „Nie podlegają podatkowi: (...) 4) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,
c)niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:
-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych;”.
Przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość. Jej dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jednakże korzysta z wyjątku - zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 1 punkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług. Tym samym, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 9 września 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.319.2024.3.SR.
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:
Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:
a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,
b)innych praw majątkowych − 1%.
Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,
b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
W świetle art. 1a pkt 7 ww. ustawy:
Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług - podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2023 r. poz. 1570, 1598 i 1852) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie nieruchomość.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że w ramach organizowanego przez syndyka przetargu, zakupi Pan prawo własności zabudowanej nieruchomości. Natomiast w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że w przypadku, gdy dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i gdy strony czynności prawnej zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia, to złożą przed dniem dokonania dostawy właściwemu dla nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie tej dostawy.
W związku powyższym wyjaśnieniem, rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja sprzedaży nieruchomości – zawarta pomiędzy wskazanymi we wniosku stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W interpretacji indywidualnej z 9 września 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.319.2024.3.SR, wydanej dla Pana w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) sprzedaż (dostawa) nieruchomości, tj. działki o numerze ewidencyjnym (…), zabudowanej budynkiem garażowo-magazynowym z częścią biurowo-socjalną, będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. (…) Z uwagi na to, że planowana dostawa ww. budynku będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, Stronom transakcji (Syndykowi reprezentującemu Sprzedającego i Panu jako kupującemu), będącym zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług, będzie przysługiwało prawo do rezygnacji z ww. zwolnienia na mocy art. 43 ust. 10 ustawy, pod warunkiem, że złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki wynikające z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy. Podsumowując, Strony transakcji mogą zrezygnować ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy i wybrać opodatkowanie dostawy budynku.”.
A zatem, jeżeli omawiana transakcja sprzedaży nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona ponieważ, Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku umowa sprzedaży nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i na Panu jako kupującym nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.
Jednakże w uzupełnieniu wniosku wskazał Pan, że w przypadku gdy dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT i gdy strony czynności prawnej zdecydują się zrezygnować ze zwolnienia, to złożą oświadczenie, że wybierają opodatkowanie tej dostawy podatkiem od towarów i usług. Opis ten wskazuje, że gdy dostawa nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to dopiero wówczas strony transakcji podejmą decyzję czy zrezygnować ze zwolnienia, czy też nie.
Ponadto przedstawiając własne stanowisko wskazał Pan, że „sprzedaż (dostawa) nieruchomości (…) będzie zwolniona z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 punkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, i nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych”. Z przedstawionego przez Pana stanowiska wynika więc, że wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wiąże Pan z tym, że sprzedaż zabudowanej nieruchomości będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, a nie z rezygnacją z tego zwolnienia.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Zgodnie z treścią cytowanego już art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.
Z powyższego przepisu jasno wynika, że nie wyłącza się z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umów sprzedaży zwolnionych z podatku od towarów i usług – jeżeli ich przedmiotem jest m.in. nieruchomość. Warunkiem wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych umowy sprzedaży nieruchomości jest nie to, że transakcja ta jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług lecz skuteczna rezygnacja z tego zwolnienia przez strony transakcji.
Reasumując, sprzedaż zabudowanej nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ww. ustawy jedynie wówczas, gdy strony transakcji skutecznie zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Pana stanowiska, z którego wynika, że ze względu na to, iż sprzedaż (dostawa) nieruchomości będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, nie można było uznać za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).