W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

4 czerwca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 maja 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży udziałów w Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 30 lipca 2024 r. (wpływ 30 lipca 2024 r.)

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X S.A.

(ul. (…), (…); NIP: (…))

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

        Pan R.K.           (ul. (…), (…));

3)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan J.K.

(ul. (…), (…), (…)).

Opis zdarzenia przyszłego

X posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego nr (…) położonego w (…) przy ul. (…) (całość dalej jako: Nieruchomość, Lokal).

X planuje sprzedaż Lokalu w następujący sposób:

-   udział w wysokości 75% Nieruchomości na rzecz Nabywcy 1 (dalej: Udział 1),

-   udział w wysokości 25% Nieruchomości na rzecz Nabywcy 2 (dalej: Udział 2).

X i Nabywca 1 (osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą) są zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku VAT. Z kolei Nabywca 2 jest osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej i nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku VAT.

Nieruchomość jest objęta Księgą Wieczystą nr (…). Nieruchomość gruntowa na której znajduje się Lokal jest objęta Księgą Wieczystą nr (…).

X nabył Lokal w ramach postępowania windykacyjnego na podstawie umowy przeniesienia własności w celu zwolnienia się ze zobowiązania (datio in solutum) zawartej 28 września 2022 r. (Rep. A nr (…)). Dłużnik X (poprzedni właściciel):

-   nabył Lokal na podstawie umowy sprzedaży zawartej 9 maja 2005 r. (Rep. A nr (…)),

-   oświadczył, że w zakresie ww. czynności nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT, a ponadto czynność ta zwolniona jest z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 UVAT.

Lokal został zaewidencjonowany w X jako aktywo do zbycia. X nabył Lokal z zamiarem dalszej odsprzedaży i nie ponosił w ogóle wydatków na ulepszenie Lokalu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 2805 ze zm., dalej ustawa o CIT).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że X oraz Nabywca 1 mają zamiar złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania podatkiem VAT stosownie do art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT w akcie notarialnym do zawarcia którego dojdzie w zawiązku z dostawą Nieruchomości (zastrzegają Państwo, że decyzja ta może jeszcze ulec zmianie).

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony został w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Udziału 1 przez X na rzecz Nabywcy 1 będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Czy sprzedaż Udziału 2 przez X na rzecz Nabywcy 2 będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Stanowisko w zakresie pytania 3

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Udziału 1 przez X na rzecz Nabywcy 1 w przypadku:

a.zwolnienia dostawy z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług - będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych,

b.złożenia oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, i skutecznej rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług - nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Z uwagi na to, że sposób opodatkowania transakcji dostawy Udziału 1 w oparciu o przepisy ustawy VAT przekłada się na opodatkowanie tego samego zdarzenia na podstawie przepisów ustawy PCC, należy zwrócić uwagę, że przypadku zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, przepisy ustawy o VAT dają możliwość rezygnacji z tego zwolnienia po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT, tj. wybór opcji opodatkowania transakcji podatkiem VAT możliwy będzie, jeżeli X i Nabywca 1 będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i złożą zgodne oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania dostawy zgodnie z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy VAT.

W konsekwencji powyższego:

1) w przypadku zwolnienia dostawy Udziału 1 z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, będzie ona opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych do zapłaty którego zobowiązany będzie Nabywca 1,

2) jeżeli jednak X i Nabywca 1 złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy VAT i skutecznie rezygnują ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT, transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Stanowisko w zakresie pytania nr 4

Państwa zdaniem, planowana sprzedaż Udziału 2 przez X na rzecz Nabywcy 2 będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Sprzedaż Udziału 2 będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT (z uwagi na to, że Nabywca 2 nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT nie ma możliwości rezygnacji z tego zwolnienia).

Zatem stosownie do przytoczonego powyżej art. 2 pkt 4 UPPC sprzedaż Udziału 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zaś do jego zapłaty zobowiązany będzie Nabywca 2.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 3 września 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.307.2024.3.MSO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu sprawy wynika, że X (Zainteresowany będący stroną postępowania) posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego nr (…) położonego w (…) przy ul. (…). X planuje sprzedaż Lokalu w następujący sposób: udział w wysokości 75% Nieruchomości (Udział 1) na rzecz Nabywcy 1 (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) oraz  udział w wysokości 25% Nieruchomości (Udział 2) na rzecz Nabywcy 2 (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   

W interpretacji indywidualnej 3 września 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.307.2024.3.MSO, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „ (…) w odniesieniu do sprzedaży Lokalu użytkowego nr (…) zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, a dostawa spółdzielczego własnościowego prawa do Lokalu będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisu.

(…) jeśli podejmą Państwo wraz z Nabywcą 1 decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku dostawy Udziału 1 i złożą Państwo wraz z Nabywcą 1 zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Udziału 1 w Lokalu będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT.”

A zatem, skoro omawiana sprzedaż udziałów w Nieruchomości będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, to zgodnie z uregulowaniami wynikającymi z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, umowa sprzedaży będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Natomiast w odniesieniu do sprzedaży Udziału 1 – jak słusznie Państwo zauważyli – umowa sprzedaży ww. udziału będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych wówczas, gdy strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania na zasadach uregulowanych w ustawie o podatku od towarów i usług.

Tym samym Państwa stanowisko uznaliśmy za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X S. A. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…).  Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).