Skoro zniesienie współwłasności nastąpi odpłatnie (ze spłatą), to podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Bez znaczenia dla podstawy opodatkowania będzie wartość poniesionych wydatków.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

4 lipca 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 4 lipca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy skutków podatkowych zniesienia współwłasności ze spłatą. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 2 sierpnia 2024 r. (data wpływu 2 sierpnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pani notariuszem. Prowadzi Pani (w ramach jednoosobowej działalności gospodarczej) kancelarię notarialną w S. Do Pani kancelarii zgłosiły się osoby fizyczne planujące zawrzeć umowę zniesienia współwłasności.

A.A. i B.B. – na podstawie umowy darowizny z (…) roku – są współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę nr (…), położoną w S., o obszarze (…) ha. Strony oświadczają, że na ww. działce posadowione są dwa budynki niestanowiące odrębnego od gruntu przedmiotu własności (będące częścią składową gruntu), mianowicie:

- wolnostojący budynek mieszkalny – obiekt piętrowy, podpiwniczony, wzniesiony w technologii tradycyjnej, murowany, kryty papą, wyposażony w wewnętrzne instalacje: elektryczną, wodnokanalizacyjną i centralnego ogrzewania, wybudowany w latach 50-tych XX wieku, później wielokrotnie modernizowany, w dobrym stanie technicznym,

- budynek gospodarczy (komórka) – obiekt parterowy, niepodpiwniczony, wzniesiony w technologii tradycyjnej, murowany, kryty papą, wyposażony w wewnętrzną instalację elektryczną, wybudowany w latach 50-tych XX wieku, później modernizowany, w dobrym stanie technicznym.

Działka jest częściowo ogrodzona i uzbrojona (jest przyłączona do zewnętrznych sieci: elektroenergetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej i gazowej).

A.A. oświadczył, że prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą, której stałe miejsce wykonywania zgłoszone było pod adresem nieruchomości, która ma być przedmiotem czynności, jednak zbycie przysługującego mu udziału we współwłasności nieruchomości nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, udział we współwłasności ww. nieruchomości nie został nabyty w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej, udział ten ani nieruchomość nie były amortyzowane ani wprowadzone do ewidencji środków trwałych.

B.B. oświadczyła, że nie prowadzi działalności gospodarczej.

A.A. i B.B. zgodnie oświadczyli, że żadne z nich nie prowadzi gospodarstwa rolnego na ww. nieruchomości (w tym w posadowionych na niej budynkach). A.A. i B.B. zgodnie oświadczyli, że od chwili nabycia przedmiotowej nieruchomości każde z nich było współuprawnione do współposiadania jej i korzystania z niej, w związku z czym nie mają i nie podnoszą wobec siebie roszczeń z tego tytułu, ponadto nie podnoszą żadnych roszczeń z tytułu pożytków czy przychodów z tej nieruchomości, bowiem nieruchomość w szczególności nie przynosiła pożytków cywilnych. Ponadto zgodnie oświadczyli, że poza podatkiem od nieruchomości, który zawsze ponosili wspólnie, w latach 2001-2024 wszelkie wydatki i ciężary związane z przedmiotową nieruchomością ponosiła wyłącznie B.B., w szczególności dokonała ona na tę nieruchomość nakładów koniecznych i użytecznych w postaci:

- zagospodarowania terenu, w szczególności dokonania nasadzeń oraz wykonania podjazdu do budynku,

- rozbudowy budynku mieszkalnego (dobudowy jego klatki schodowej i pomieszczeń nad nią),

- wykonania elewacji budynku, wraz z jego ociepleniem,

- wykonania zewnętrznych przyłączy do nieruchomości (gazowego i kanalizacyjnego),

- wykonania instalacji centralnego ogrzewania w budynku mieszkalnym (tj. wykonania nowej instalacji oraz zakupu i montażu nowego pieca),

- wymiany instalacji elektrycznej w budynku mieszkalnym,

- wykonania remontu dachu budynku mieszkalnego, w szczególności wymiany papy i wymiany kominów na nowe,

- wymiany stolarki okiennej w całym budynku mieszkalnym,

- wykończenia ścian w budynku mieszkalnym, w szczególności położenia tynków i wykonaniu zabudowy gipsowej,

- wymiany podłóg w budynku mieszkalnym,

- zagospodarowania piwnicy,

- remontu łazienki w budynku mieszkalnym, w szczególności położenia płytek, wymiany wszelkich urządzeń i armatury,

- wykonania ogrodzenia nieruchomości.

Powyższe prace wykonano własnym kosztem i staraniem B.B.

A.A. oraz B.B. oświadczyli ponadto, iż zarząd nad przedmiotową nieruchomością sprawowała od chwili jej nabycia wyłącznie B.B. (własnym kosztem i staraniem), której z tego tytułu nie wypłacono dotychczas żadnego wynagrodzenia. A.A. i B.B. potwierdzili, że powyższe wydatki i ciężary zostały przez B.B. poniesione zgodnie z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Strony zgodnie przyznały, że B.B. przysługuje wobec A.A. roszczenie zwrotne, tj. wierzytelność z tytułu dokonanych na przedmiotową nieruchomość nakładów a także kosztów zarządu nieruchomością wspólną, której A.A. nie kwestionuje. Dodatkowo A.A. i B.B. oświadczyli, że nie zawarli umowy o podział do korzystania z przedmiotowej nieruchomości ani też żadnej umowy określającej zasady zarządu tą nieruchomością czy rozliczania wydatków i nakładów z nią związanych.

A.A. i B.B. oświadczyli, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wynosi (…) złotych.

W opisanym stanie faktycznym (winno być: zdarzeniu przyszłym) Strony zamierzają zawrzeć umowę zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w S. stanowiącej działkę nr (…), postanawiając, że z tego tytułu nieruchomość tę nabędzie w całości B.B., ze spłatą na rzecz A.A. w wysokości (…) zł ((…) złotych), która to spłata wyliczona została przez Strony z uwzględnieniem wszelkich istniejących między nimi roszczeń akcesoryjnych związanych ze współwłasnością i współposiadaniem przedmiotowej nieruchomości, jednocześnie przy zawarciu umowy jej Strony potwierdzą, że z uwagi na fakt, iż na skutek zawarcia umowy własność nieruchomości przypadnie w całości B.B., jej roszczenia, o których mowa powyżej zostaną w całości uwzględnione w wysokości spłaty i wygasną (co spowodowało odpowiednie pomniejszenie wysokości spłaty przysługującej A.A.); umową uregulują wszelkie wzajemne roszczenia.

Pytanie

Czy umowa zniesienia współwłasności, obejmująca spłatę pieniężną w wysokości rażąco odbiegającej od wartości rynkowej udziału we współwłasności nieruchomości nabytej ponad wartość dotychczasowego udziału we współwłasności nieruchomości, a jednocześnie obejmująca rozliczenia akcesoryjne związane z dotychczasową współwłasnością nieruchomości (spłata wyliczona z uwzględnieniem wszelkich istniejących między stronami umowy roszczeń akcesoryjnych związanych ze współwłasnością i współposiadaniem nieruchomości), podlega wyłącznie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, nie podlega natomiast opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn?

Pani stanowisko w sprawie

Pani zdaniem, umowa zniesienia współwłasności obejmująca spłatę pieniężną (bez względu na jej wysokość) wyliczoną z uwzględnieniem wszelkich istniejących między stronami umowy roszczeń akcesoryjnych związanych ze współwłasnością i współposiadaniem nieruchomości – w tym z uwzględnieniem rozliczenia przysługujących nabywcy wobec zbywcy roszczeń o zapłatę tytułem poniesionych na nieruchomość wydatków i nakładów oraz kosztów zarządu podlega wyłącznie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn – podatkowi temu podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej między innymi tytułem nieodpłatnego zniesienia współwłasności.

Katalog czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn określony w art. 1 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn jest katalogiem zamkniętym. Wobec tego jedynie wymienione w nim tytuły nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych stanowią przypadki podlegające opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Tym samym nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych z innych tytułów, nie podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn nie zawiera definicji współwłasności.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego, własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).

W myśl z art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego, zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami. Jednym z ustawowo przewidzianych sposobów zniesienia współwłasności jest przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli.

Opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn podlega zatem wyłącznie nieodpłatne zniesienie współwłasności. W przypadku odpłatnego zniesienia współwłasności obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn nie powstaje. Pojęcie odpłatności i nieodpłatności nie posiada odrębnej definicji na płaszczyźnie prawa podatkowego.

W związku z powyższym – odnosząc się do ekonomicznych aspektów obrotu prawnego – zwraca Pani uwagę, iż nieodpłatność umowy oznacza, że jedna ze stron dokonuje przysporzenia tytułem darmym, tj. kosztem uszczuplenia własnego majątku, bez uzyskania jakiegokolwiek świadczenia od drugiej strony.

Ponadto, odpłatność czynności zniesienia współwłasności nie musi polegać wyłącznie na zastrzeżeniu odpłatności (spłat lub dopłat) przekazywanych fizycznie w pieniądzu. Na brak odpłatności nie będzie również wpływał ewentualny brak ekwiwalentności świadczeń, wręcz przeciwnie – o świadczeniach nieekwiwalentnych możemy mówić wyłącznie na gruncie czynności odpłatnych. W przedmiotowej sprawie odpłatność czynności polegać będzie nie tylko na zastrzeżeniu spłaty w pieniądzu, ale również na rozliczeniu – w ramach zniesienia współwłasności – rozliczeń akcesoryjnych powstałych w związku z dotychczasową współwłasnością (w tym roszczenia nabywcy wobec zbywcy z tytułu poniesionych na nieruchomość wydatków i nakładów oraz kosztów zarządu nieruchomością).

Planowana czynność będzie czynnością odpłatną, a w ramach spłaty – nabywca nie tylko przekaże zbywcy świadczenie pieniężne, ale jednocześnie zrezygnuje z przysługujących mu dotychczas wierzytelności. Z drugiej zaś strony – zbywca dokonując przysporzenia nie uczyni tego tytułem darmym – kosztem własnego majątku, a uzyska świadczenie posiadające określony wymiar materialny przejawiający się w zwolnieniu z obowiązku zapłaty z tytułu powyższych wierzytelności.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

W myśl art. 1 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stosownie do art. 6 ust. 1 pkt 5 ww. ustawy:

Na zasadach określonych w art. 6 ust. 2 cyt. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stosownie do art. 10 ust. 2 i 3 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa o zniesienie współwłasności ze spłatą podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział we współwłasności.

Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie definiują pojęcia „współwłasność”, dlatego należy odwołać się do odpowiednich przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1061).

Na podstawie art. 195 Kodeksu cywilnego:

Zgodnie z art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego:

Sposoby wyjścia ze stanu współwłasności rzeczy (ruchomej lub nieruchomej – nieruchomości) regulują postanowienia art. 211 i 212 Kodeksu cywilnego. W świetle wyżej powołanych przepisów zniesienie współwłasności może nastąpić w drodze umowy między współwłaścicielami albo, w braku zgody między współwłaścicielami, na podstawie orzeczenia sądu.

W ramach wymienionych trybów ustawodawca przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1)podział rzeczy wspólnej, czyli np. podzielenie jednej nieruchomości na kilka mniejszych (tzw. podział fizyczny),

2)przyznanie rzeczy jednemu lub niektórym ze współwłaścicieli,

3)sprzedaż rzeczy wspólnej (tzw. podział cywilny).

Z opisu sprawy wynika, że z A.A. i B.B. – na podstawie umowy darowizny z (…) roku – są współwłaścicielami zabudowanej nieruchomości gruntowej. Strony zgodnie przyznały, że B.B. przysługuje wobec A.A. roszczenie zwrotne, tj. wierzytelność z tytułu dokonanych na przedmiotową nieruchomość nakładów a także kosztów zarządu nieruchomością wspólną, której A.A. nie kwestionuje. Strony zamierzają zawrzeć umowę zniesienia współwłasności zabudowanej nieruchomości gruntowej, postanawiając, że nieruchomość tę nabędzie w całości B.B., ze spłatą na rzecz A.A. w wysokości (…) zł. Spłata wyliczona została przez Strony z uwzględnieniem wszelkich istniejących między nimi roszczeń akcesoryjnych związanych ze współwłasnością i współposiadaniem przedmiotowej nieruchomości. Jednocześnie przy zawarciu umowy Strony potwierdzą, że z uwagi na fakt, iż na skutek zawarcia umowy własność nieruchomości przypadnie w całości B.B., jej roszczenia, o których mowa powyżej zostaną w całości uwzględnione w wysokości spłaty i wygasną (co spowodowało odpowiednie pomniejszenie wysokości spłaty przysługującej A.A.); umową uregulują wszelkie wzajemne roszczenia.

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podlega zniesienie współwłasności, jeżeli wiąże się ono z obowiązkiem spłat lub dopłat.

Spłata stanowi wyrażoną w pieniądzu równowartość udziału w majątku wspólnym i występuje przy zniesieniu współwłasności wówczas, gdy całość majątku objętego współwłasnością (rzeczy) przyznano jednemu lub kilku ze współwłaścicieli. Natomiast dopłata ma wyrównać różnice powstałe wskutek fizycznego podziału majątku między współwłaścicieli, gdy zachodzą rozbieżności między faktycznie przyznaną im częścią majątku a udziałem w majątku objętym współwłasnością.

Z opisu wniosku wynika, że zniesienie współwłasności nieruchomości doprowadzi do nabycia przez Panią B.B. całości nieruchomości (na wyłączną własność). Odpłatne zniesienie współwłasności wiąże się ze spłatą na rzecz byłego współwłaściciela w kwocie (…) zł oraz z brakiem dochodzenia przysługujących Pani B.B. roszczeń względem A.A.

Jako że ww. zniesienie współwłasności nastąpi odpłatnie (ze spłatą), to podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Tak stanowi cytowany powyżej art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f) w powiązaniu z art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak już wcześniej wskazano, podstawę opodatkowania przy umowie o zniesienie współwłasności – w myśl powołanego wyżej art. 6 ust. 1 pkt 5 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności. Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się według art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Od podstawy tej, zgodnie z uregulowaniami analizowanej ustawy, nie odlicza się długów i ciężarów. Bez znaczenia zatem dla podstawy opodatkowania będzie wartość poniesionych przez Panią B.B. wydatków. W związku z zawarciem przed Panią jako notariuszem umowy o odpłatne zniesienie współwłasności będzie więc Pani zobowiązana – jako płatnik – do pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych, na zasadach określonych wymienionymi przepisami.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od spadków i darowizn zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej jako „PPSA”). 

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.