W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości wraz z innymi elementami Transakcji.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

15 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 15 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości wraz z innymi elementami Transakcji. Uzupełnili go Państwo - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 6 maja 2024 r. (data wpływu: 6 maja 2024 r.) oraz pismem z 9 maja 2024 r. (data wpływu: 9 maja 2024 r.) Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(ul. (…), (…); NIP:(…));

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

B spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(ul. (…), (…); NIP: (…)).

Opis zdarzenia przyszłego

- Status Wnioskodawców oraz ogólny opis Transakcji

- Działalność Zbywcy

B sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: "Zbywca") posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług („VAT”). Zbywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT na dzień planowanej Transakcji. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Zbywcy jest pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (70.22.Z).

Zbywca jest właścicielem centrum handlowego (…) znajdującego się w (…) w sąsiedztwie Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

  - Działalność Nabywcy

A sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: "Nabywca") posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT. Nabywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik VAT na dzień planowanej Transakcji. Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Nabywcy jest pozostałe doradztwo w zakresie prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (70.22.Z).

   - Powiązania między Wnioskodawcami

Zbywca oraz Nabywca będą w dalszej części wniosku określani łącznie jako "Wnioskodawcy".

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t.j. Dz.U.2023.2805, "Ustawa CIT"), a także podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 Ustawy o VAT.

  - Ogólny opis transakcji

Zbywca oraz Nabywca planują zawrzeć transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności nieruchomości, zlokalizowanych w (…) (województwo (…), powiat (…), gmina (…) przy ul. (…) oraz (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

Część działek nabywanych przez Nabywcę w ramach Transakcji zostanie przed jej dokonaniem wydzielona z istniejących nieruchomości objętych KW nr (…) oraz KW nr (…)  prowadzonych przez Sąd Rejonowy w (…). Inne działki nabywane w ramach Transakcji przez Nabywcę objęte są KW nr (…)  i obecnie stanowią własność Gminy (…).

Zamiarem Zbywcy oraz Nabywcy jest opodatkowanie Transakcji VAT według stawki 23%.

W związku z powyższym, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o VAT.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Zbywcę.

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego (dalej: „Wniosek”) jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie VAT (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.

- Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

- Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji Nabywca ma zamiar nabyć od Zbywcy:

- nieruchomość położoną w miejscowości (…) (województwo (…), powiat m. (…), gmina (…)) obejmującą:

   - prawo użytkowania wieczystego działek gruntu, o łącznej powierzchni ok. 2,3138 ha, które zostaną wydzielone z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2 oraz 3, których aktualnym użytkownikiem wieczystym jest Zbywca, stanowiących własność Skarbu Państwa, oddaną w użytkowanie wieczyste do dnia (…) 2089 r., dla których Sąd Rejonowy w (...), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...) („Grunt UW”);

   - prawo własności działki o powierzchni ok. (…) ha wydzielonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 4 o aktualnej powierzchni ok. (…) ha, będącej własnością Zbywcy, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…); („Grunt A”)

   - prawo własności działki o powierzchni ok. (…) ha wydzielonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 5 o aktualnej powierzchni ok. (…) ha, będącej własnością Zbywcy, dla której Sąd Rejonowy w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…); („Grunt B”)

  -  prawo własności działek o numerach ewidencyjnych 6, 7, 8, 9, 10, 11 o łącznej powierzchni ok. (…) ha, będących aktualnie własnością Gminy (...), dla których Sąd Rejonowy w (...), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) („Grunt Gminny”). Zbywca zobowiązał się w ramach umowy przedwstępnej zbycia Nieruchomości do nabycia Gruntu Gminnego od Gminy (...), a następnie jego sprzedaży na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji. Przed Transakcją może dojść do wydzielenia z Gruntu Gminnego części Gruntu Gminnego o powierzchni nie mniejszej niż 2.000 metrów kwadratowych wzdłuż jego północnej granicy, na której znajduje się droga. W przypadku jeżeli do takiego wydzielenia doszłoby przed Transakcją, Zbywca może podjąć decyzję o wyłączeniu wydzielonego pasa drogowego z Transakcji i wówczas Grunt Gminny zostanie sprzedany Nabywcy bez tego wydzielonego fragmentu drogi.

W zakresie, w jakim nabycie Gruntu UW lub Gruntu Gminnego może podlegać prawu pierwokupu przez jakikolwiek inny podmiot, Wnioskodawcy Transakcja będzie miała charakter warunkowy i dojdzie do skutku tylko w przypadku nieskorzystania z tego prawa przez uprawniony podmiot.

Wskazane w powyższych podpunktach Grunt UW, Grunt A, Grunt B oraz Grunt Gminny będące przedmiotem Transakcji zostaną wyodrębnione ze wskazanych ksiąg wieczystych przed dokonaniem Transakcji albo w ramach samej Transakcji do nowych, odrębnych ksiąg wieczystych. Grunt UW, Grunt A, Grunt B oraz Grunt Gminny będą dalej łącznie nazywane „Gruntami”.

   - Prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Grunty i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruntach, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntami (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntów lub poza Gruntami), jednak służących do obsługi Gruntów dalej jako „Budowle”).

   - inne składniki majątkowe opisane w dalszej części wniosku.

Grunty oraz Budowle (zdefiniowane poniżej) łącznie dalej będą określane jako "Nieruchomość".

- Szczegółowe zestawienie budynków, budowli i urządzeń technicznych wchodzących w skład Transakcji i ich położenie

Tabela poniżej przedstawia budynki i budowle w rozumieniu Ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U.2023.682 t.j. ("Prawo budowlane") wchodzące w skład Nieruchomości, które są położone na poszczególnych działkach:

l.p.	Budynek	Położenie na działkach:	Kwalifikacja
1	BRAK	-	-
l.p.	Obiekt	Położenie na działkach:	Kwalifikacja
1	Drogi i parking wewnętrzne	1, 2, 3, 6, 9,7 10 5, 4	Budowla
2	Kanalizacja deszczowa zewnętrzna	2, 3, 7, 10, 5, 4	Budowla
4	Oświetlenie zewnętrzne	3, 6, 9, 5	Budowla
5	Rów melioracyjny	5	Budowla
6	Kolektor deszczowy	5	Budowla
7	Wodociąg - budowla	1, 2, 3, 7, 10, 5	Budowla

Wskazując w powyższym zestawieniu na działki 1, 2 oraz 3 Zbywca oraz Nabywca odnosili się do działek mających zostać wydzielonych ze wskazanych działek i mających być przedmiotem Transakcji.Z uwagi na szerszy zakres przedmiotowy podatku od nieruchomości, jak również z uwagi na mogące wystąpić wątpliwości interpretacyjne, dla potrzeb podatku od nieruchomości Zbywca identyfikuje również inne budowle, które nie stanowią jednak budowli na gruncie Prawa Budowlanego.W ramach powyższego zestawienia budowli wskazano wyłącznie działki będące przedmiotem Transakcji, na których znajdują się części wymienionych Budowli. Jednocześnie należy wskazać, że części ww. Budowli mogą również znajdować się na innych działkach należących do Zbywcy i aktualnie wchodzących w skład tej samej księgi wieczystej co Nieruchomość, które jednak nie będą wchodziły w zakres Transakcji.

- Inne instalacje

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić sieci i instalacje (np. sieci energetyczne, cieplne, przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.; dalej „Kodeks cywilny”) takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie sieci oraz instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

- Planowana data Transakcji

Część Nieruchomości jest aktualnie częścią ksiąg wieczystych Nr (…) oraz Nr (…) w skład których wchodzą również inne tereny niż te wyodrębniane a następnie będące przedmiotem Transakcji.

Tereny niewyodrębniane z powyższych ksiąg wieczystych nie będą przedmiotem Transakcji i pozostaną własnością lub w użytkowaniu wieczystym Zbywcy. Jak wskazano powyżej, Zbywca zobowiązał się w ramach umowy przedwstępnej zbycia Nieruchomości do nabycia Gruntu Gminnego od Gminy (...), a następnie jego sprzedaży na rzecz Nabywcy w ramach Transakcji. Przed Transakcją może dojść do wydzielenia z Gruntu Gminnego części Gruntu Gminnego o powierzchni nie mniejszej niż 2.000 metrów kwadratowych wzdłuż jego północnej granicy, na której znajduje się droga. W przypadku jeżeli do takiego wydzielenia doszłoby przed Transakcją, Zbywca może podjąć decyzję o wyłączeniu wydzielonego pasa drogowego z Transakcji i wówczas Grunt Gminny zostanie sprzedany Nabywcy bez tego wydzielonego fragmentu drogi.

Wnioskodawcy zakładają, że Grunt UW, Grunt A oraz Grunt B będące przedmiotem Transakcji zostaną wyodrębnione ze wskazanych ksiąg wieczystych do nowych ksiąg wieczystych przed dokonaniem Transakcji lub w ramach Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Wnioskodawców, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej prawo użytkowania wieczystego/własności Nieruchomości (oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością) na rzecz Nabywcy planowane jest 2024/2025 r. w zależności od spełnienia warunków umownych.

- Prace ulepszeniowe dotyczące Nieruchomości

Zbywca nabył Nieruchomość (poza Gruntem Gminnym) w marcu 2023 r. i od momentu nabycia nie prowadził na niej żadnych prac ulepszeniowych, czy budowlanych.

 - Status działek - decyzje WZ, MPZP

l.p.	Działka	Przeznaczenie WZ / MPZP	Zabudowana / niezabudowana
1	1/1	MPZP - 01UCP - teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów;	Zabudowana
2	2/1	MPZP - 01UCP - teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów;	Zabudowana
3	3/1	MPZP - 01UCP - teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów;	Zabudowana
4	Grunt A (działka 4)	MPZP - 01UCP - teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów;	Zabudowana
5	Grunt C (działka 5)	MPZP - 01UCP - teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów; oraz 02KDG, tj. tereny dróg publicznych klasy głównej	Zabudowana
6	6	MPZP - 01UCP - teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów;	Zabudowana
7	7	MPZP - 01UCP - teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów;	Zabudowana
8	8	MPZP-01UCP – teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów;	Niezabudowana
9	9	MPZP - 01UCP - teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów;	Zabudowana
10	10	MPZP - 01UCP - teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów;	Zabudowana
11	11	MPZP - 01UCP - teren zabudowy usługowej, w tym rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 metrów kwadratowych oraz obiektów produkcyjnych i magazynów;	Niezabudowana

Prawo użytkowania wieczystego oraz prawo własności działek Gruntów (poza Gruntem Gminnym) zostało pierwotnie nabyte przez Zbywcę jako element umowy zawartej dnia (...) 2023 r. pomiędzy C spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (jako sprzedającym) a Zbywcą (jako kupującym) w formie aktu notarialnego nr Rep. A nr (…). W zakres tamtej transakcji wchodziły również inne działki sąsiadujące z działkami będącymi przedmiotem Transakcji, jak również działki objęte księgami wieczystymi z których przedmiot Transakcji będzie częściowo wydzielony. Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Transakcja nabycia przez Zbywcę Gruntu Gminnego od Gminy (...) będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Zbywcy z tytułu tego nabycia będzie przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Przychody i koszty operacyjne są co prawda ewidencjonowane dla każdej z nieruchomości odrębnie, natomiast nie ma odrębnych zapisów dla należności i zobowiązań, oraz pozostałych kosztów operacyjnych, pozostałych przychodów operacyjnych, kosztów i przychodów finansowych.

Zbywca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Powierzchnie wchodzące w skład Nieruchomości nie są zabudowane budynkami i nie są przedmiotem umów najmu/dzierżawy zawartych z najemcami powierzchni centrum handlowego (…). Na tych powierzchniach znajdują się natomiast parkingi, drogi dojazdowe, sieci przesyłowe, z których korzysta centrum handlowe i jego użytkownicy.

Zbywca nie dokonywał na Nieruchomości jakichkolwiek prac budowlanych, wszystkie znajdujące się na Gruntach budowle/urządzenia budowlane zostały tam zastane przez Zbywcę w momencie nabycia nieruchomości w marcu 2023 r. Zbywca nie posiada dokładnej wiedzy dotyczącej daty ich wybudowania na Nieruchomości, natomiast biorąc pod uwagę, że zabudowania te stanowią infrastrukturę towarzyszącą sąsiadującego z Nieruchomością centrum handlowego Zbywcy, które zostało pierwotnie ukończone przez poprzedniego właściciela w marcu 2013 r. Wnioskodawcy dla potrzeb wniosku przyjmują, że do wybudowania Budowli doszło wcześniej niż 2 lata przed planowaną datą Transakcji.

  - Elementy nieobjęte Transakcją

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

   - prawa użytkowania wieczystego lub prawa własności działek innych niż wskazane w niniejszym wniosku, w szczególności sąsiadujących z Nieruchomością działek na których znajduje się prowadzone przez Zbywcę centrum handlowe;

   - prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, umów na dostawę mediów, czy umowy o zarządzanie nieruchomością, które posiada Zbywca nie zostaną przeniesione na Nabywcę i nie będą miały zastosowania do Nieruchomości.

   - praw i obowiązków wynikających z umowy najmu Zbywcy;

   - oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

   - praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

   - dokumentacji prawnej i księgowej innej - co do zasady - niż dokumentacja wskazana w powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

   - praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

   - praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności - w szczególności - z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

   - praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

   - praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucji na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji / rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

   - praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością;

   - koncesji, licencji i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

   - patentów i innych praw własności przemysłowej;

   - majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej;

   - tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we Wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

Kwestia kluczowych z perspektywy kwalifikacji jako ZCP elementów

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje:

    - Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi element kluczowego aktywa Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości wraz z przychodami z najmu pozostałych nieruchomości zlokalizowanych w sąsiedztwie Nieruchomości stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy. Działalność, jaką zainicjuje na Nieruchomości Nabywca poprzez budowę tam parku rozrywki będzie korzystała z sąsiedztwa centrum handlowego, a jednocześnie przynosiła korzyści temu centrum.

    - Prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, umów na dostawę mediów, czy umowy o zarządzanie nieruchomością, które posiada Zbywca nie zostaną przeniesione na Nabywcę i nie będą miały zastosowania do Nieruchomości.

    - Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

    - Wykorzystanie przedmiotu Transakcji w działalności gospodarczej Nabywcy

Strony zamierzają zawrzeć Transakcję z zamiarem repozycjonowania obiektu handlowego prowadzonego w sąsiedztwie Nieruchomości na unikalne, nowoczesne, wygodne miejsce handlu detalicznego i rozrywki, w pełni zgodne z celami ESG.

W oparciu o umowę przedwstępną nabycia Nieruchomości, Wnioskodawcy uzgodnili, że Zbywca wybuduje na Nieruchomości rodzinny park rozrywki, uzupełniający działalność sąsiadującego obiektu handlowego prowadzonego przez Zbywcę. Działalność świadczona przez Nabywcę w ramach parku rozrywki będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

  - W ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie nieruchomością.

W ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy.

Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie działalności usługowej. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą świadczenie usług podlegające opodatkowaniu VAT.

Wnioskodawcy wskazują również, że złożą w akcie notarialnym umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT i tym samym zrezygnują z zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w zakresie w jakim będzie to miało zastosowanie.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że działki 1/1, 2/1 i 3/1, które zostały wymienione w tabeli nr 2, stanowią działki wydzielone z działek gruntu o numerach ewidencyjnych 1, 2 i 3, o których mowa we wcześniejszej części wniosku, i będą stanowić przedmiot planowanej sprzedaży. Jak wskazano w opisie do tabeli nr 1 we Wniosku, „Wskazując w powyższym zestawieniu na działki 1, 2 oraz 3, Zbywca oraz Nabywca odnosili się do działek wydzielonych ze wskazanych działek i mających być przedmiotem Transakcji. Działki te zostały wydzielone na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (...) nr (…) wydanej w dniu (...) 2024 r.”. Wyjaśnili Państwo, że było to odniesienie do działek o planowanych numerach 1/1, 2/1 i 3/1, o których mowa w tabeli 2. Jednocześnie wskazali Państwo, że działki nr 5 oraz 4 zostały na podstawie decyzji Prezydenta Miasta (...) nr (…) z dnia (...) 2024 r. podzielone i w związku z tym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji:

- prawo własności działki nr 11 o powierzchni ok. (...) ha wydzielonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 4 (we Wniosku wskazywana jako „Grunt A”);

- prawo własności działki nr 12 o powierzchni ok. (...) ha wydzielonej z działki gruntu o numerze ewidencyjnym 5 (we Wniosku wskazywana jako „Grunt B”).

Konsekwentnie, odniesienia do działek nr 5 oraz 4 wskazane w tabelach przedstawionych we Wniosku powinny być rozumiane jako odniesienia do ww. wydzielonych działek 12 oraz 11.

Zbywca w deklaracjach na podatek od nieruchomości identyfikuje również obiekty wskazane poniżej, które w ocenie Wnioskodawców nie stanowią budowli w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.

l.p.	Obiekt	Położenie na działkach
1	Oznakowanie	3/1 (wydzielona z działki 3) oraz 12 (wydzielona z działki 5)
2	Studzienki rewizyjne i hydrant	Hydrant występuje na działce 2/1 (wydzielonej z działki 2) oraz 12 (wydzielonej z działki 5); Studzienki rewizyjne w kanalizacji deszczowej występują na działkach: 11 (wydzielonej z działki 4), 12 (wydzielonej z działki 5)
3	znaki drogowe	znaki są zlokalizowane na działkach: 12 (wydzielona z działki 5), 1/1 (wydzielona z działki 1), 2/1 (wydzielona z działki 2)

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnień wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi elementami objętymi Transakcją nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji VAT, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi elementami objętymi Transakcją nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany - w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

i.w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

ii. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

  a. umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

  b. umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Wnioskodawców, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana VAT - co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 27 maja 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.113.2024.3.AW

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zbywca (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) oraz Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) planują zawrzeć transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości oraz prawa własności nieruchomości, zlokalizowanych w (...) przy ul. (…) oraz (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi. Zamiarem Zainteresowanych jest opodatkowanie Transakcji VAT według stawki 23%. Zainteresowani wskazują również, że złożą w akcie notarialnym umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem VAT i tym samym zrezygnują z zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w zakresie w jakim będzie to miało zastosowanie.W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 27 maja 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.113.2024.3.AW, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że: „ (…) transakcja sprzedaży Gruntu UW, Gruntu A oraz Gruntu B, a także działek o nr 10, 9, 7 i 6 stanowiących częściowo Grunt Gminny będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy. (…) przedmiotowa dostawa ww. budowli oraz przynależnych do tych budowli gruntów - z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. (…) sprzedaż niezabudowanych działek nr 8 i 11, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie w jakim ono przysługuje, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

A spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43 - 300 Bielsko -Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).