Skutki podatkowe nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu posadowionego na gruncie o nieuregulowanej własności

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 29 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości skorzystania z ulgi przy nabyciu pierwszego mieszkania. Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(…) 2024 r. zawarta została umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr (…), usytuowanego w budynku położonym w (…), dzielnicy (…), przy ulicy (…), wchodzącego w skład zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej (…) z siedzibą w (…), która to umowa udokumentowana została aktem notarialnym sporządzonym przez (…), notariusza w (…), Repertorium (…)

Spółdzielni na dzień zawarcia umowy nie przysługiwało prawo własności ani prawo użytkowania wieczystego do gruntu na podstawie art. 208 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami. Spółdzielni przysługiwało roszczenie do (…) o nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków; zabudowa osiedla (…) nastąpiła na podstawie Decyzji o lokalizacji inwestycji nr (…) wydanej przez (…).

Przedmiotem obrotu zgodnie z treścią ww. aktu było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z treści załączonego do aktu notarialnego zaświadczenia Spółdzielni z (…)  2024 roku (…), wynika, że Sprzedawca (członek Spółdzielni wpisany do rejestru pod numerem wskazanym w Zaświadczeniu) posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Również dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu założona została księga wieczysta.

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów z dnia 17 września 2001 r. (Dz.U. Nr 102 poz. 1122) księgi wieczyste prowadzi się odrębnie dla nieruchomości gruntowych, budynkowych  i lokalowych oraz dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Według art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

W dniu zawarcia wyżej opisanej umowy sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało Panu żadne z ww. praw ani udział w tych prawach. W Pana ocenie przysługuje więc Panu zwolnienie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przy zawarciu umowy sprzedaży notariusz, jako płatnik podatku od czynności cywilnoprawnych, pobrał podatek od kwoty (…) zł według stawki 2%, na podstawie art. 7 ust. pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w kwocie:  (…) zł. Wymieniona cena odpowiadała wartości rynkowej sprzedawanego mienia.

Notariusz poinformowała o treści Uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia (…) 2013 roku, sygn. akt (…), zgodnie z którą: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ustanowione w budynku położonym na gruncie, do którego spółdzielni nie przysługuje własność albo użytkowanie wieczyste, stanowi w ocenie sądu ekspektatywę tego prawa. Pobranie podatku zostało uzasadnione tym, iż zbycie ekspektatywy nie zostało ujęte w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z informacjami uzyskanymi na infolinii, sytuacja zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku usytuowanym na nieuregulowanym gruncie nie została jednoznacznie rozstrzygnięta w kwestii zwolnienia od podatku. Nie została również wydana interpretacja indywidualna w tej sprawie.

Pytanie

Czy w opisanej sytuacji kupującemu przysługuje zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, przysługuje Panu zwolnienie, gdyż rozstrzygnięcia Sądu Najwyższego  w polskim porządku nie tworzą prawa. Sąd Najwyższy jest organem władzy sądowniczej,  a nie ustawodawczej. Nie należy więc do jego obowiązków stanowienie prawa, a jedynie rozstrzyganie kwestii prawnych. Skład siedmiu sędziów może postanowić o nadaniu uchwale mocy zasady prawnej. Nadanie danej uchwale takiej mocy oznacza, że wiąże ona Sąd Najwyższy nie tylko w tej sprawie, w której została podjęta, ale także w innych rodzajowo jednorodnych sprawach.

Polska Konstytucja, wychodząc z założenia, że w państwie prawnym obywateli wiązać mogą jedynie normy ustanowione w odpowiednim trybie i przez kompetentne, wyraźnie wskazane organy, określa zamknięty katalog źródeł prawa powszechnie obowiązującego. Oprócz Konstytucji źródłami powszechnie obowiązującego prawa w Polsce są:

- ratyfikowane umowy międzynarodowe,

- ustawy,

- rozporządzenia,

- na obszarze działania organów, które je ustanowiły – akty prawa miejscowego.

Proces ustawodawczy to przebieg prac nad projektem ustawy – od jego wniesienia do Sejmu, poprzez prace w trakcie kolejnych czytań i uchwalenie przez Sejm, wyrażenie stanowiska przez Senat, aż do ostatecznego zaakceptowania brzmienia ustawy przez Prezydenta. Kwestia ekspektatywy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu znajdującego się w budynku na nieuregulowanym gruncie nie została znormalizowana  w żadnej ustawie.

Przykładowo, ekspektatywa jako pojęcie oczekiwania prawnego w procesie ustawodawczym znalazła odzwierciedlenie np. w art. 19 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, gdzie ekspektatywa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego powstaje  w chwili zawarcia umowy pomiędzy spółdzielnią a osobą, która ubiega się o ustanowienie własności. Uregulowanie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako nowego prawa rzeczowego pojawiło się w okresie (początek lat 90-tych ubiegłego stulecia), w którym ustawodawca miał świadomość, że wiele spółdzielni mieszkaniowych – z wielu powodów – nie miało jeszcze uregulowanej sytuacji prawnej w odniesieniu do nieruchomości gruntowych, tj. nie było wpisane w księgach wieczystych na ich rzecz prawo własności bądź prawo użytkowania wieczystego nieruchomości. Dochodziło jednak do podejmowania czynności zmierzających do ustanowienia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bezpośrednio na rzecz członka spółdzielni w umowie o przydział lokalu lub w wyniku przekształcenia w to prawo już istniejącego spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Co więcej, potrzeby obrotu prawnego i możliwość uzyskania kredytu bankowego przy zabezpieczeniu hipotecznym obciążającym omawiane prawo rzeczowe prowadziły do występowania z wnioskami o zakładanie odrębnych ksiąg wieczystych dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu także wówczas, gdy nie doszło jeszcze do definitywnego uregulowania tytułu prawno-rzeczowego spółdzielni mieszkaniowej do posiadanej przez nią nieruchomości.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego w okresie przed wejściem w życie przepisów ustawy  o spółdzielniach mieszkaniowych dopuszczano możliwość ustanawiania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nawet w razie braku uregulowania tytułu prawnego spółdzielni mieszkaniowej do nieruchomości, na której znajduje się budynek należący do spółdzielni.

Przepisy regulujące powstanie spółdzielczych własnościowych praw do lokalu nie przewidziały powstania „ekspektatywy”, nie posługiwały się taką terminologią. W związku  z powyższym uważa Pan, iż przedmiotem zbycia było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a nie jego ekspektatywa, i przysługuje Panu zwolnienie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych pobieranego przy umowie sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych powyżej przepisów, umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek uiszczenia podatku ciąży na kupującym (kupujących). W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku,  w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%. Zatem tylko posiadanie (w przeszłości lub w dacie zakupu) ww. praw, nabyte w drodze dziedziczenia (i to w określonym udziale), nie stanowi przeszkody do zastosowania ww. ulgi.

Przy czym w przypadku, gdy budynek mieszkalny jednorodzinny lub lokal stanowiący odrębną nieruchomość albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabywany jest na współwłasność, to każdy z kupujących (np. małżonkowie, partnerzy) musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej m.in. lokalu mieszkalnego lub udziału w nim, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Jeżeli umowa sprzedaży zostaje sporządzona w formie aktu notarialnego, na notariuszu ciążą obowiązki płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z wniosku wynika, że (...) 2024 r. zawarta została umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, wchodzącego w skład zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej, która to umowa udokumentowana została aktem notarialnym. Spółdzielni na dzień zawarcia umowy nie przysługiwało prawo własności ani prawo użytkowania wieczystego do gruntu na podstawie art. 208 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Spółdzielni przysługiwało roszczenie do Miasta o nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz nieodpłatne przeniesienie własności znajdujących się na nich budynków. Przedmiotem obrotu, zgodnie z treścią ww. aktu, było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z treści załączonego do aktu notarialnego zaświadczenia Spółdzielni wynika, że Sprzedawca posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Również dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu założona została księga wieczysta. W dniu zawarcia wyżej opisanej umowy sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało Panu żadne z ww. praw ani udział w tych prawach. W Pana ocenie przysługuje więc Panu zwolnienie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy należy zauważyć, że zwolnieniem od podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych objęta jest umowa sprzedaży, której przedmiotem jest m.in. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych kupujący musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości mieszkaniowych czy też spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego/budynku mieszkalnego lub udziału w niej lub w ww. prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Jak wynika z wniosku, nie przysługiwały Panu wcześniej żadne prawa do innych nieruchomości, a więc ten warunek został spełniony.

Istotą sprawy do rozstrzygnięcia jest, czy w sytuacji, kiedy nabył Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu będącego w zasobach spółdzielni mieszkaniowej, która nie ma uregulowanego statusu prawnego gruntu oraz budynków, przysługuje Panu prawo do zwolnienia z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak wskazał Pan we wniosku, w akcie notarialnym określono, że nabył Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Z treści załączonego do aktu notarialnego zaświadczenia Spółdzielni wynika, że Sprzedawca posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Również dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu założona została księga wieczysta.

Skoro zatem nabyty przez Pana lokal ma założoną księgę wieczystą dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz z treści wniosku wynika, że na podstawie zawartej umowy sprzedaży nabył Pan spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to przysługiwało Panu zwolnienie z opodatkowania na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm., dalej jako: Ordynacja podatkowa). Interpretacja może pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.