W zakresie obowiązków notariusza jako płatnika z tytułu zawarcia umów sprzedaży ponad sześciu lokali mieszkalnych w 2024 r. w wykonaniu umów deweloperskich zawartych w 2021 r., 2022 r. i 2023 r.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

27 marca 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 27 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie obowiązków notariusza jako płatnika z tytułu zawarcia umów sprzedaży ponad sześciu lokali mieszkalnych w 2024 r. w wykonaniu umów deweloperskich zawartych w 2021 r., 2022 r. i 2023 r.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Pan R. N. (dalej też jako „Wnioskodawca”) jest notariuszem prowadzącym własną kancelarię (…).

Wnioskodawca jest płatnikiem z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie czynności prawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego zgodnie z Ustawą o PCC.

W 2021 r., 2022 r. oraz 2023 r. Państwo B. i A. D. (dalej też jako „Kupujący”), zawarli przed Wnioskodawcą z Deweloperem w formie aktów notarialnych umowy deweloperskie zobowiązujące do ustanowienia odrębnej własności ponad 6 lokali mieszkalnych i ich sprzedaży na rzecz Kupujących, stanowiących odrębne nieruchomości zlokalizowane w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej.

W wykonaniu ww. umów, strony (Kupujący oraz Deweloper) w 2024 roku mają zawrzeć umowy sprzedaży dotyczące ponad 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości zlokalizowane w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej.

Transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Inwestycja realizowana jest w oparciu o przepisy Ustawy deweloperskiej (zgodnie z art. 76 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, do przedsięwzięć deweloperskich, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską w rozumieniu art. 3 pkt 5 ustawy uchylanej w art. 80, w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe oraz przepisy art. 10 ust. 1-3, art. 11 oraz art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 niniejszej ustawy, w związku z czym w analizowanych okolicznościach stosuje się Ustawę deweloperską).

Zawarte w latach 2021-2023 w formie aktów notarialnych umowy deweloperskie spełniają wszystkie warunki wynikające z Ustawy deweloperskiej, w szczególności na podstawie umów Deweloper zobowiązuje się do ustanowienia i przeniesienia na Kupujących po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 ustawy deweloperskiej (to jest m.in. własności lokali), a Kupujący zobowiązują się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz Dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Zawarte w 2024 r. między Deweloperem a Kupującymi umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz ich sprzedaży będą zawierały zapisy obejmujące:

- ustanowienie przez umocowanego przedstawiciela Dewelopera odrębnej własności skonkretyzowanego lokalu mieszkalnego,

- sprzedaż tego lokalu na rzecz Kupujących wraz z prawami związanymi z jego własnością,

- zakup lokalu przez Kupujących wraz z prawami związanymi z jego własnością za cenę określoną w umowie,

- oświadczenie stron, ile wyniesie cena sprzedaży, w tym podatek od towarów i usług.

Umowy ustanowienia odrębnej własności lokali oraz ich sprzedaży między Deweloperem a Kupującymi zostaną zawarte w formie aktów notarialnych przed Wnioskodawcą.

W dniu 29 grudnia 2023 r. Wnioskodawca złożył wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej występując jako Zainteresowany będący stroną postępowania, w którym Kupujący występowali jako Zainteresowani niebędący stroną postępowania. Postanowieniem z 19 marca 2024 r., Znak pisma: 0111-KDIB2-2.4014.316.2023.1.DR, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał postanowienie o odmowie wydania interpretacji na wspólny wniosek, uznając, że Wnioskodawca nie uczestniczy w tym samym zdarzeniu przyszłym co Kupujący, w związku z czym, Wnioskodawca niniejszym składa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w jego sprawie, jako że opisane okoliczności w zdarzeniu przyszłym dotyczą wprost sytuacji prawnopodatkowej Wnioskodawcy jako potencjalnego płatnika podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie

Czy zawarcie w 2024 roku umów ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży ponad 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, dla których w latach 2021-2023 zostały zawarte umowy deweloperskie między Kupującymi a Deweloperem, nie będzie podlegało opodatkowaniu przez Kupujących podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku szóstego i każdego kolejnego zakupionego lokalu mieszkalnego w tym budynku, budynkach lub udziałów w takim lokalu, a w konsekwencji Wnioskodawca jako płatnik nie będzie zobowiązany do poboru tego podatku?

Pana stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż ponad 6 lokali na rzecz Kupujących, stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, które zostaną nabyte w wykonaniu umów deweloperskich zawartych w latach 2021-2023 między Kupującymi a Deweloperem, nie będzie skutkowało opodatkowaniem podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) zakupu szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego w tym budynku, budynkach lub udziałów w takim lokalu. Tym samym, Wnioskodawca (jako płatnik) nie będzie zobowiązany do poboru PCC od Kupujących (podatników).

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.

Jak stanowi art. 7a ust. 1 Ustawy o PCC (w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.) w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

Co do zasady zatem, zgodnie z Ustawą o PCC, od 1 stycznia 2024 r. sprzedaż lokali mieszkalnych, które są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, w przypadku, w którym lokale stanowią odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6%, jeśli kupujący nabywa co najmniej 6 lokali lub nabył już co najmniej 5 lokali lub udziały w nich.

Opodatkowaniu podlega sprzedaż szóstego i każdego następnego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu. Na podstawie art. 7a ust. 2 Ustawy o PCC, jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce.

Podstawę opodatkowania, zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 Ustawy o PCC stanowi wartość rynkowa rzeczy.

Podatnikiem podatku, na mocy art. 4 pkt 1 Ustawy o PCC jest kupujący.

Jednocześnie, zgodnie z art. 5 ust. 3 Ustawy o PCC w przypadku, gdy nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje przez kilku kupujących, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku według stawki określonej w art. 7a ust. 1, są wyłącznie kupujący spełniający warunki, o których mowa w tym przepisie.

Dodatkowo, jak stanowi art. 10 ust. 2 Ustawy o PCC notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.

Przepisy art. 7a Ustawy o PCC obowiązujące od dnia 1 stycznia 2024 r. zostały wprowadzone na mocy Ustawy wprowadzającej.

Zgodnie z art. 13 ust. 2 tej ustawy, przepisów art. 2 pkt 4 lit. a), art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4 (tj. Ustawy o PCC), w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Z kolei art. 4, na mocy art. 17 Ustawy wprowadzającej, wchodzi w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.

Powyższe oznacza, że jeśli przed 1 stycznia 2024 r. doszło do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży lokali mieszkalnych, które będą spełniały warunki z ww. art. 7a Ustawy o PCC, to takie transakcje sprzedaży nie będą podlegały opodatkowaniu PCC według nowowprowadzonych zasad.

W ocenie Wnioskodawcy, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym powyższy przepis art. 13 ust. 2 Ustawy wprowadzającej znajdzie zastosowanie, ponieważ sprzedaż lokali mieszkalnych na rzecz Kupujących, do której ma dojść w 2024 r., będzie stanowiła wykonanie zobowiązania z umów deweloperskich zobowiązujących do wyodrębnienia lokali mieszkalnych i przeniesienia ich własności na Kupujących, zawartych w 2021 r., 2022 r. oraz 2023 r., czyli zanim art. 4 Ustawy wprowadzającej wszedł w życie.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (ustawa z dnia 23kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610):

   - art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego: umowa sprzedaży, zamiany, darowizny, przekazanianieruchomości lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy co do tożsamości oznaczonej przenosi własność na nabywcę, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej albo że strony inaczej postanowiły,

   - art. 156 Kodeksu cywilnego: jeżeli zawarcie umowy przenoszącej własność następuje w wykonaniu zobowiązania wynikającego z uprzednio zawartej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności, z zapisu zwykłego, z bezpodstawnego wzbogacenia lub z innego zdarzenia, ważność umowy przenoszącej własność zależy od istnienia tego zobowiązania,

   - art. 157 § 2 Kodeksu cywilnego: jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości została zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne przejście własności,

   - art. 353 § 1 Kodeksu cywilnego: zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić,

   - art. 535 § 1 Kodeksu cywilnego: przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę.

Zgodnie z Ustawą deweloperską:

       - art. 1 Ustawy deweloperskiej: ustawa reguluje zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość,

       - art. 3 pkt 5 Ustawy deweloperskiej: użyte w ustawie określenie umowa deweloperska oznacza - umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa,

       - art. 26 ust. 1 Ustawy deweloperskiej: umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego,

       - art. 27 ust. 1 Ustawy deweloperskiej: przeniesienie na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie,

       - art. 3 pkt 10 Ustawy deweloperskiej: użyte w ustawie określenie rozpoczęcie sprzedaży oznacza podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego,

       - art. 17 ust. 1 Ustawy deweloperskiej: deweloper, który rozpoczyna sprzedaż obowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego,

       - art. 20 ust. 1 Ustawy deweloperskiej: deweloper jest obowiązany przekazać nabywcy szczegółowe informacje dotyczące swojej sytuacji prawno-finansowej oraz przedsięwzięcia deweloperskiego, w tym konkretnego, oferowanego do sprzedaży lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w zakresie określonym w prospekcie informacyjnym,

       - art. 37 Ustawy deweloperskiej: przepis art. 4 ustawy stosuje się do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy.

Analiza powyższych przepisów prowadzi do wniosku, że umowa deweloperska jest umową zobowiązującą. W szczególności na jej podstawie nie dochodzi do przeniesienia własności nieruchomości. Jednocześnie, w wykonaniu zobowiązań wprowadzonych w umowie deweloperskiej, deweloper ustanawia odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenosi na nabywcę własność tego lokalu, a nabywca spełnia świadczenie pieniężne na rzecz dewelopera - tym samym dochodzi do umowy sprzedaży uregulowanej w przepisach Kodeksu cywilnego.

Potwierdza to także okoliczność, że przedmiotem umowy przenoszącej własność jest obok ustanowienia odrębnej własności lokalu, jego sprzedaży na rzecz kupującego - postanowienia umowy przenoszącej własność wprost traktują, że dochodzi do sprzedaży lokalu. W umowie występują wszystkie elementy charakteryzujące umowę sprzedaży określone Kodeksem cywilnym. Również Ustawa deweloperska, mimo że wprost nie referuje do „umowy sprzedaży”, to w swoich postanowieniach kilkukrotnie odnosi się do sprzedaży jako stosunku prawnego, którego dotyczy ta ustawa.

Ponadto, w orzecznictwie wskazuje się, że:

       - wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn. VII AGa 1959/18: „Umowa deweloperska jest umową nazwaną o skutku wyłącznie zobowiązującym, zaś umowa zawierana w jej wykonaniu - umową rozporządzającą. Są to więc dwie umowy nazwane i brak podstaw by przepisy dotyczące sprzedaży zastosować do umowy deweloperskiej;”

       - wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 15 lipca 2021 r., sygn. I ACa 86/20: „umowa deweloperska jest odpłatną umową o przeniesienie własności rzeczy przyszłej (nieruchomości) o skutku wyłącznie zobowiązującym. Zawiera w sobie elementy trzech umów: sprzedaży (rzeczy przyszłej), o dzieło oraz o roboty budowlane. Jej zawarcie jest możliwe do czasu zakończenia przedsięwzięcia deweloperskiego. Wykonanie umowy deweloperskiej następuje w wyniku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego o skutku rozporządzającym;”

       - interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 25 listopada 2022 r., Znak: 0115-KDIT3.4011.675.2022.2.JS: „Z treści powyższych przepisów wynika zatem jednoznacznie, że przeniesienie własności nieruchomości następuje z chwilą zawarcia w formie aktu notarialnego ostatecznej umowy sprzedaży tej nieruchomości. Zarówno zawarcie umowy deweloperskiej, jak też dokonanie, stosownie do tej umowy, wpłat na poczet ceny, bez wątpienia mogą prowadzić do nabycia własności nieruchomości lub praw, ale nie są z nim równoważne. Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, a art. 158 Kodeksu określa wyraźnie formę tej czynności prawnej. Z kolei umowa deweloperska nie jest umową przenoszącą własność nieruchomości. Jest niejako przyrzeczeniem do przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności do lokalu, co nastąpi dopiero w momencie zawarcia np. umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości. Treścią umowy deweloperskiej jest zatem jedynie zobowiązanie się stron do ustanowienia na rzecz nabywcy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, lecz tej własności sama umowa deweloperska nie przenosi. ”

Mając powyższe na uwadze, umowy deweloperskie mają charakter zobowiązujący i zobowiązują m.in. do sprzedaży na rzecz kupujących określonych lokali mieszkalnych.

Tym samym, w opisywanym zdarzeniu przyszłym, zawarcie w 2021 r., 2022 r. oraz 2023 r. umów deweloperskich, na podstawie których Deweloper zobowiązał się m.in. do przeniesienia na Kupujących po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokali mieszkalnych, stanowi zobowiązanie do zawarcia umów przenoszących własność, na podstawie których, w istocie, dojdzie do wyodrębnienia lokali mieszkalnych i ich sprzedaży.

Deweloper oraz Kupujący zawarli umowy deweloperskie zobowiązujące do sprzedaży ponad 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług w 2021 r., 2022 r. oraz 2023 r., czyli zanim art. 4 Ustawy wprowadzającej wszedł w życie.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawcy, warunki do zastosowania regulacji z art. 13 ust. 2 Ustawy wprowadzającej w analizowanych okolicznościach zostaną spełnione, gdyż umowy deweloperskie zobowiązujące do sprzedaży lokali mieszkalnych zostały zawarte przed dniem wejścia w życie art. 4 Ustawy wprowadzającej (przed 1 stycznia 2024 r.).

W konsekwencji, w tak opisanych okolicznościach, zakup przez Kupujących szóstego i każdego kolejnego lokalu mieszkalnego stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, które zostaną nabyte w 2024 r., w wykonaniu umów deweloperskich zawartych w 2021 r., 2022 r. oraz 2023 r., nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC według stawki 6%, a Wnioskodawca (jako płatnik) nie będzie zobowiązany do poboru tego podatku od Kupujących (jako podatników).

Potwierdzeniem stanowiska Wnioskodawcy są m.in. następujące pozytywne interpretacje indywidualne:

       - Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 lutego 2024 r., Znak: 0111-KDIB2-3.4014.5.2024.1.MD: „Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że podpisali Państwo 14 umów przedwstępnych (...) 2023 r. Zamierzają Państwo przystąpić do podpisania umów przyrzeczonych - przenoszących prawo własności nieruchomości oraz ustanawiających prawo odrębnej własności lokali w 2024 r.

Zatem mając na uwadze fakt, że podpisanie umów przedwstępnych nastąpiło (...) 2023 r., a tym samym przed dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy zmieniającej, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte po 1 stycznia 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2023 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.”

   - Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 16 lutego 2024 r., Znak: 0111-KDIB2-3.4014.4.2024.1.MD: „Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że podpisali Państwo sześć umów przedwstępnych (...) 2022 r. oraz kolejnych pięć umów przedwstępnych (...) 2023 r. Zamierzają Państwo przystąpić do podpisania umów przyrzeczonych - przenoszących prawo własności nieruchomości oraz ustanawiających prawo odrębnej własności lokali w 2024 r.

     Zatem mając na uwadze fakt, że podpisanie umów przedwstępnych nastąpiło w 2022 i 2023 r., a tym samym przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy zmieniającej, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte po 1 stycznia 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2022 i 2023 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.”

   - Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 30 listopada 2023 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.230.2023.1.PB: „Zatem mając na uwadze fakt, że podpisanie umów przedwstępnych nastąpiło 28 października 2022 r. i 29 listopada 2022 r., a tym samym przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez Państwa jako nabywcę w 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2022 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.”

   - Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 6 grudnia 2023 r., Znak: 0111-KDIB2-2.4014.287.2023.1.PB: „Zatem mając na uwadze fakt, że podpisanie umowy przedwstępnej nastąpiło 8 lutego 2023 r., a tym samym przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowa sprzedaży lokali mieszkalnych zawarta w terminie do 31 maja 2024 r. w wykonaniu umowy przedwstępnej zawartej w 2023 r. nie będzie podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.”

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

 b) innych praw majątkowych − 1%.

Natomiast na podstawie art. 7a ww. ustawy:

 1.W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

 2. Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego  w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Stosownie do art. 10 ust. 2 i 3 ww. ustawy:

Ww. art. 7a został dodany do ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy  art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U.  z 2023 r. poz. 1463), natomiast na mocy art. 4 pkt 1 tej ustawy zmieniono brzmienie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Zgodnie natomiast z art. 13 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

 1. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie  art. 4 niniejszej ustawy.

 2. Przepisów art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku  z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy zobowiązującej do dokonania sprzedaży co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pan notariuszem, płatnikiem z tytułu podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie czynności prawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego zgodnie z Ustawą o PCC. W 2021 r., 2022 r. oraz 2023 r. Państwo B. i A. D. (Kupujący), zawarli przed Panem z Deweloperem w formie aktów notarialnych umowy deweloperskie zobowiązujące do ustanowienia odrębnej własności ponad 6 lokali mieszkalnych i ich sprzedaży na rzecz Kupujących, stanowiących odrębne nieruchomości zlokalizowane w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. W wykonaniu ww. umów, strony (Kupujący oraz Deweloper) w 2024 roku mają zawrzeć umowy sprzedaży dotyczące ponad 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości zlokalizowane w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej. Transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W myśl art. 3 pkt 1, 4 i 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. 2021 r. poz. 1445), która – jak Pan wskazał – ma zastosowanie w Pana sprawie:

Użyte w ustawie określenia oznaczają:

 1) deweloper – przedsiębiorcę w rozumieniu ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 2017 r. poz. 459, 933 i 1132), który w ramach prowadzonej działalności gospodarczej na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa, o którym mowa w art. 1, i przeniesienia tego prawa na nabywcę;

 4) nabywca – osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa;

5) umowa deweloperska – umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa.

Jak wynika z art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i jak słusznie wskazał Pan we własnym stanowisku umowa deweloperska jest umową, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, a tym samym jest umową dwustronnie zobowiązującą.

Zatem mając na uwadze fakt, że zawarcie umów deweloperskich nastąpiło  w 2021 r., 2022 r. oraz 2023 r., a tym samym przez dniem wejścia w życie art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez Kupujących w 2024 r. w wykonaniu umów deweloperskich zawartych w 2021 r., 2022 r. oraz 2023 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.

Tym samym, nie będzie ciążył na Panu jako płatniku obowiązek pobrania podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

   - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).