W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  –  stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

   - w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

   - w zakresie uznania, że sprzedaż prawa własności Nieruchomości w części dotyczącej działki nr (…) oraz części działki nr (…) (dla których w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC – jest nieprawidłowe,

   - w pozostałej części – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

16 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 16 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 16 lutego 2024 r. (wpływ 21 lutego 2024 r.) oraz  – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 kwietnia 2024 r. (wpływ 23 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:

A Sp. z o.o.

(…);

2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani J.K.

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

A Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć niezabudowaną nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”) składającą się następujących działek ewidencyjnych:

  1. działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…) oraz (…) z obrębu (…), położonych (…), dla których Sąd Rejonowy (…)prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej łącznie określane jako: „Nieruchomość 1”),

  2. działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…) z obrębu (…), położoną (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość 2”).

Nieruchomość 1 według sposobu korzystania stanowi grunty orne oznaczone symbolem ,,R”.

Nieruchomość 2 według sposobu korzystania stanowi drogi oznaczone symbolem „Dr”.

Nieruchomość 1 stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, zaś do Nieruchomości 2 nie znajdują zastosowania przepisy powołanej ustawy.

Nieruchomość jest niezabudowana i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest ulicy (…) (dawna ulica (…)). Nieruchomość jest częściowo ogrodzona.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym z upoważnienia (…), Nieruchomość 1 stanowi użytki rolne niezabudowane oznaczone symbolem RII.

Natomiast zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej wydanym z upoważnienia (…), Nieruchomość 2 stanowi grunty orne niezabudowane oznaczone symbolem RII.

W dniu (...) 2023 r. Spółka zawarła z Panią J.K. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, dalej: „Sprzedająca” lub „Zainteresowana”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny (…); dalej: „Umowa”).

Na dzień sporządzenia Umowy dla Nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lecz w odniesieniu do Nieruchomości Rada Miasta (…) w dniu (...) 2023 r. podjęła uchwałę nr (…) w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (…).

Ponadto, (…) wydał dla Nieruchomości decyzję nr (…) o warunkach zabudowy (znak: (…)) na rzecz Spółki dotyczącą budowy zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, garażem podziemnym, zjazdem z drogi publicznej, zagospodarowaniem terenu oraz niezbędną infrastrukturą techniczną na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…), (…) (cz.) – kubatura oraz na działkach oznaczonych numerami ewidencyjnymi (…), (…), (…) (cz.), (…) (cz.), (…) (cz.), (…) – pod infrastrukturę (dalej: „Decyzja WZ”), która stała się ostateczna z dniem (...) 2016 r.

Nieruchomość nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu, użyczenia i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem VAT) poprzez wybudowanie na niej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami z garażem podziemnym wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz wjazdem na teren inwestycji od ul. (...) w oparciu o Decyzję WZ (dalej: „Inwestycja”).

Zgodnie z Umową transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w Umowie warunków, w tym m.in.:

 1) uzyskanie przez Wnioskodawcę satysfakcjonujących wyników audytu stanu prawnego i technicznego Nieruchomości, przeprowadzonego do dnia 15 stycznia 2024 r.;

 2) uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

 3) uzyskanie przez Wnioskodawcę prawomocnego i ostatecznego pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości;

 4) Nieruchomość nie będzie miała charakteru rolnego w rozumieniu art. 2 pkt 1 albo art. 1a ust. 1 pkt a) i b) ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego;

 5) Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, a także nie będzie zajmowana przez osoby trzecie.

W związku z powyższym, Sprzedająca udzieliła Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji Inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane na zasadzie użyczenia. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży. Sprzedająca zobowiązała się również stawić lub potwierdzić przed dystrybutorem energii elektrycznej posiadanie przez Wnioskodawcę prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane.

Ponadto, Sprzedająca:

   i. zezwoliła Spółce na przeprowadzenie audytu Nieruchomości przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracując ze Spółką w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

  ii. zezwoliła Wnioskodawcy na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów geodezyjnych, akustycznych, geotechnicznych i zanieczyszczenia gruntu, a po uzyskaniu pozwolenia na budowę Inwestycji – ogrodzenia terenu Nieruchomości oraz zdjęcia warstwy humusu, oraz innych niezbędnych czynności, które zostaną każdorazowo uzgodnione ze Sprzedającą i wykonane w terminie z nią uzgodnionym;

 iii. zezwoliła Spółce na występowanie przed organami administracji geologicznej w sprawie zatwierdzenia projektu robót geologicznych, zgłaszania robót geologicznych i zatwierdzania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej dla Inwestycji na Nieruchomości oraz na wykonywanie robót geologicznych (wiercenia badawcze o średnicy do 150 mm oraz sondowania).

Sprzedająca wyraziła również zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306 g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz z właściwego Urzędu Miasta stwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedająca nie zalega z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Wnioskodawca i Sprzedająca ustalili, że Spółka poniesie wszelkie koszty projektowania i przygotowania Inwestycji, uzyskania niezbędnej dokumentacji, opłaty wynikające z zezwolenia na wycinkę drzew, a także koszty wynikające z wyłączenia gruntu z produkcji rolnej oraz koszty ewentualnego usunięcie zanieczyszczeń. Jeżeli po zawarciu Umowy powstaną przesłanki obciążenia Sprzedającej kosztami opłaty planistycznej, wówczas Spółka poniesie również koszty takiej opłaty.

Ponadto, osoba wskazana przez Wnioskodawcę w imieniu Sprzedającej wystąpi o:

 i. wydanie decyzji o wyłączeniu Nieruchomości 1 z produkcji rolniczej przed dniem złożenia wniosku o pozwolenie na budowę Inwestycji;

ii. zmianę rodzaju użytku w ewidencji gruntów dla Nieruchomości 1 na nierolny w ciągu dwóch miesięcy od dnia złożenia wniosku o pozwolenie na budowę Inwestycji.

Prawo własności Nieruchomości Sprzedająca nabyła częściowo w czasie trwania związku małżeńskiego, w którym obowiązywał ustrój rozdzielności majątkowej w drodze dziedziczenia w 2002 r. i zasiedzenia w 2003 r., a częściowo będąc wdową w drodze dziedziczenia w 2012 r. Sprzedająca nabyła prawo własności Nieruchomości w sposób zgodny z prawem.

Sprzedająca jest osobą fizyczną niebędącą stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, która ma status zainteresowanej w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazaną w załączniku do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedająca prowadziła w przeszłości działalność gospodarczą nie związaną ze sprzedażą i/lub wynajmem nieruchomości, obecnie nie prowadzi działalności gospodarczej, jak również nie jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny.

Ponadto Sprzedająca nie ponosiła nakładów, nie dokonywała ulepszeń oraz nie poczyniła jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. Sprzedająca nie prowadziła także działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, w tym nie korzystała z usług biura nieruchomości.

Sprzedająca nie dokonywała w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Wskazać należy, że odnośnie swojej drugiej nieruchomości Sprzedająca planuje obecnie polepszyć warunki jej zagospodarowania poprzez nabycie terenu pod drogę dojazdową do tej drugiej nieruchomości. Sprzedająca dzierżawi obecnie również fragment tej drugiej nieruchomości osobie trzeciej. Również tę drugą nieruchomość Sprzedająca nabyła w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedająca powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowaną postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytania

 1. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

 2. Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż prawa własności niezabudowanej Nieruchomości nie jest objęta zwolnieniem z VAT, ale podlega opodatkowaniu VAT według właściwej stawki) sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Ad.1

W ocenie Spółki, w przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedająca nie działa w charakterze podatnika VAT), przeniesienie prawa własności Nieruchomości przez Sprzedającą na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a) opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b) zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży prawa własności nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT (w przypadku, gdyby Sprzedająca działała w charakterze podatnika VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, przy sprzedaży prawa własności Nieruchomości Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, a tym samym transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, ale będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Ad. 2

W ocenie Spółki, w przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem z VAT, ale będzie podlegać opodatkowaniu VAT według właściwej stawki), sprzedaż ta nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy i Zainteresowanej, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedająca nie będzie działać w charakterze podatnika VAT prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednakże w przypadku, gdyby Organ uznał, że Sprzedająca działa w charakterze podatnika VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanej w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, ale będzie podlegała opodatkowaniu VAT według właściwej stawki, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

   - w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedającej za podatnika podatku od towarów i usług - jest nieprawidłowe,

   - w zakresie uznania, że sprzedaż prawa własności Nieruchomości w części dotyczącej działki nr (…) oraz części działki nr (…) (dla których w momencie sprzedaży nie będzie obowiązywała decyzja o warunkach zabudowy) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC - jest nieprawidłowe,

   - w pozostałej części - jest prawidłowe.