W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w postępowaniu upadłościowym.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 14 marca 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w postępowaniu upadłościowym.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Spółka A sp. z o. o. (…) przystąpiła do konkursu ofert na sprzedaż z wolnej ręki spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr (…) położonego przy (…) (oznaczonego księgą wieczystą: (…)) organizowanego przez syndyka masy upadłości (…) (sygn. akt (…)). Warunkiem wzięcia udziału w przetargu jest prawidłowe złożenie pisemnej oferty zakupu oraz wpłacenie w terminie składania ofert wadium w wysokości nie niższej niż 10% ceny wywoławczej, wadium oferenta, którego oferta zostanie przyjęta, zaliczone będzie na poczet ceny kupna. Syndyk lub jego pełnomocnik dokona oceny i wyboru ofert w postępowaniu jawnym dla uczestników. Przetarg wygrywa ten oferent, który zaproponował najwyższą cenę za przedmiot przetargu.

Syndyk, według regulaminu sprzedaży, zawrze umowę przenoszącą własność w formie aktu notarialnego nie później niż w ciągu 30 dni od rozstrzygnięcia przetargu, po uprzednim uiszczeniu przez oferenta pełnej ceny sprzedaży. Dnia (...) 2024 r. Komisja po zapoznaniu się z ofertami złożonymi przez wszystkich uczestników przetargu wybrała ofertę złożoną przez spółkę A sp. z o. o. jako najwyższą zaoferowaną cenę. Powyższe zostało szczegółowo opisane w regulaminie sprzedaży nieruchomości oraz w protokole z dnia (...) 2024 r. sporządzonym przed notariusz (…) w jej Kancelarii Notarialnej.

Pytanie

Czy zakup nieruchomości w drodze konkursu ofert przeprowadzonego przez syndyka masy upadłości (…) (sygn. akt (…)) i wygrana przetargu przez spółkę A sp. z o. o. rodzi po stronie spółki skutki prawne w postaci zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z ww. sytuacją?

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega zamknięty zbiór czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, które wywołują takie same skutki prawne jak ów zamknięty zbiór czynności cywilnoprawnych. W związku z tym, skoro komisyjny wybór kupującego w drodze przetargu pisemnego, nie jest orzeczeniem sądu, to podatek od czynności cywilnoprawnych nie jest należny. Zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych określają przepisy ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) oraz pkt 3 ustawy p.c.c.: Podatkowi podlegają: 1) następujące czynności cywilnoprawne: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych, (...) 3) orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2. Katalog czynności opodatkowanych podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest katalogiem zamkniętym. Oznacza to, że podatkowi nie podlegają czynności niebędące czynnościami cywilnoprawnymi oraz czynności cywilnoprawne inne niż ściśle wskazane w ustawie, nawet jeżeli wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same, bądź podobne do tych, które zostały w niej wymienione. Ustawa p.c.c. nie zawiera definicji sprzedaży, stąd należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny.

Stosownie do art. 535 k.c.: Przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Zobowiązany nie składa żadnych oświadczeń woli w zakresie chęci przeniesienia prawa własności nieruchomości, nie ma możliwości wyboru kontrahenta, w żaden sposób nie może wpływać na kształtowanie się treści umowy, gdyż umowy takiej po prostu nie ma. Także licytant nie może odstąpić od umowy (de facto umowy takiej nie ma) ani żądać zmniejszenia ceny z uwagi na wady, niezależnie od tego, czy o ich istnieniu w ogóle wiedział. Do ostatecznego postanowienia o przyznaniu własności nie znajdują zatem zastosowania przepisy o umowie sprzedaży. Istotne znaczenie ma również fakt, że postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości, wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, nie jest orzeczeniem sądu. Oprócz wymienionych w punkcie 1 art. 1 ust. 1 ustawy p.c.c. czynności cywilnoprawnych ustawodawca w punkcie 3 tej samej jednostki redakcyjnej wskazał bowiem, że opodatkowaniu podlegają także orzeczenia sądów, w tym również polubownych oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione m.in. w punkcie 1. Jak już zostało to wyżej podkreślone, inne niż wprost wskazane w ustawie p.c.c. czynności cywilnoprawne nie podlegają opodatkowaniu, nawet jeżeli wywołują skutki takie same, bądź podobne do tych, które zostały w ustawie wymienione. Wyjątkiem od tej zasady są jedynie zdarzenia udokumentowane orzeczeniami sądów, w tym również polubownych oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne, zdefiniowane w ustawie. W postępowaniu upadłościowym postanowienia wydaje jednak nie sąd, ale syndyk. Orzeczenie wydane przez organ inny niż sąd nie jest natomiast objęte zakresem przedmiotowym ustawy o jakim mowa w art. 1 ust. 1 pkt 3 ustawy p.c.c. Mając zatem na uwadze, że opodatkowania nie można domniemywać, należy uznać, że nabycie nieruchomości w drodze licytacji w ramach prowadzonej egzekucji administracyjnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Na poparcie tego twierdzenia powołali Państwo pismo Szefa Krajowej Administracji Skarbowej z 24 lipca 2023 r. Znak: DOP10.841.4.2.2023.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi podlegają:

2) zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;

3) orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Stosownie do art. 1 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy:

Z uwagi na fakt, że ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera definicji sprzedaży, należy w tej kwestii odnieść się do przepisów uregulowanych w ustawie z dnia  23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.).

Zgodnie z art. 535 Kodeksu cywilnego:

Z powyższego wynika, że elementami przedmiotowo istotnymi umowy sprzedaży są: oznaczenie przedmiotu sprzedaży oraz cena. Innymi słowy, za umowę sprzedaży zostanie uznana tylko taka umowa, która definiuje zarówno przedmiot sprzedaży, jak i cenę należną sprzedającemu.

Postępowanie upadłościowe jest regulowane przepisami ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1520 ze zm.).

Stosownie do treści art. 156 ust. 1 ww. ustawy:

W myśl art. 311 ust. 1 cyt. ustawy:

Zgodnie z art. 313 ust. 1 zdanie pierwsze omawianej ustawy:

Na podstawie art. 320 ust. 1 i 2 ww. ustawy:

 1. Sprzedaż mienia uregulowana przepisami niniejszego działu może nastąpić w drodze przetargu lub aukcji, do których przepisy Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio, z tym że:

 1) warunki przetargu lub aukcji zatwierdza sędzia-komisarz;

 2) o przetargu lub aukcji należy zawiadomić przez obwieszczenie co najmniej na dwa tygodnie, a jeżeli przetarg albo aukcja dotyczy przedsiębiorstwa spółki publicznej - co najmniej na sześć tygodni przed terminem posiedzenia wyznaczonego w celu ich przeprowadzenia;

 3) przetarg lub aukcję przeprowadza się na posiedzeniu jawnym;

 4) przetarg lub aukcję prowadzi syndyk pod nadzorem sędziego-komisarza;

 5) wyboru oferenta dokonuje syndyk; wybór wymaga zatwierdzenia przez sędziego-komisarza;

 6) postanowienie zatwierdzające wybór oferenta sędzia-komisarz może wydać na posiedzeniu niejawnym;

 7) sędzia-komisarz może odroczyć zatwierdzenie wyboru oferenta o tydzień; w tym przypadku postanowienie o zatwierdzeniu wyboru oferenta obwieszcza się.

 2. Na postanowienie sędziego-komisarza o zatwierdzeniu wyboru oferenta przysługuje zażalenie.

Stosownie do art. 321 ww. ustawy:

Z przywołanych powyżej przepisów ustawy Prawo upadłościowe jednoznacznie wynika, że zbycie przez syndyka składników majątku wchodzących w skład masy upadłości następuje na podstawie umowy sprzedaży.

Przechodząc ponownie na grunt przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zauważyć należy, że na podstawie art. 4 pkt 1 tej ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

 b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że przystąpili Państwo do konkursu ofert na sprzedaż z wolnej ręki spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr (…) położonego przy (…), organizowanego przez syndyka masy upadłości. Syndyk lub jego pełnomocnik dokona oceny i wyboru ofert w postępowaniu jawnym dla uczestników. Przetarg wygrywa ten oferent, który zaproponował najwyższą cenę za przedmiot przetargu. Syndyk, według regulaminu sprzedaży, zawrze umowę przenoszącą własność w formie aktu notarialnego nie później niż w ciągu 30 dni od rozstrzygnięcia przetargu, po uprzednim uiszczeniu przez oferenta pełnej ceny sprzedaży. Dnia 27 lutego 2024 r. Komisja po zapoznaniu się z ofertami złożonymi przez wszystkich uczestników przetargu wybrała ofertę złożoną przez Państwa jako najwyższą zaoferowaną cenę.

Nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że opisane we wniosku nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w wyniku konkursu ofert organizowanego przez syndyka masy upadłości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przywołanych powyżej przepisów ustawy Prawo upadłościowe oraz z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wprost i jasno wynika, że umowa, na podstawie której dojdzie do przeniesienia na Państwa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego będzie umową sprzedaży. Umowa ta definiować będzie zarówno przedmiot sprzedaży jak i cenę należną sprzedającemu.

We własnym stanowisku stwierdzili Państwo: „Istotne znaczenie ma również fakt, że postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości, wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, nie jest orzeczeniem sądu.”. Należy podkreślić, iż w postępowaniu upadłościowym, zgodnie z przepisami Prawa upadłościowego wyboru oferenta dokonuje syndyk, wybór wymaga zatwierdzenia przez sędziego-komisarza, a następnie syndyk zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza. Zatem za niezrozumiałe uznać należy powoływanie się przez Państwa na postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości wydawane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Wbrew Państwa twierdzeniom w postępowaniu upadłościowym to sąd a nie syndyk wydaje postanowienia, co jasno wynika z przepisów ustawy Prawo upadłościowe.

Następnie we własnym stanowisku, powołując się na pismo Szefa KAS (Znak: DOP10.841.4.2.2023) wskazali Państwo, że mając na uwadze, że opodatkowania nie można domniemywać, należy uznać, że nabycie nieruchomości w drodze licytacji w ramach prowadzonej egzekucji administracyjnej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Odnosząc się do tego argumentu zauważyć należy, że interpretacja zmieniona ww. pismem Szefa KAS dotyczy sytuacji nabycia nieruchomości w drodze licytacji publicznej  prowadzonej przez Naczelnika Urzędu Skarbowego, a postanowienie o przybiciu oraz postanowienie o przyznaniu własności nieruchomości zostały wydane przez Naczelnika Urzędu Skarbowego.

Tym samym, nabycia na podstawie ww. tytułów tj. na podstawie postanowienia Naczelnika Urzędu Skarbowego o przyznaniu własności nieruchomości i na podstawie umowy sprzedaży zawartej w postępowaniu upadłościowym nie mogą być traktowane analogicznie, ponieważ następują w innych trybach i na podstawie innych regulacji prawnych.

W związku z powyższym, umowa sprzedaży opisanego we wniosku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zawarta z syndykiem będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ciężar zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych będzie spoczywał na Państwu jako kupującym.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

  - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).