Skutki podatkowe zawarcia umów sprzedaży niezabudowanych działek.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

29 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 29 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 kwietnia 2024 r. (data wpływu 22 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

P. Sp. z o.o. (dalej: Spółka lub Wnioskodawca) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: VAT) z siedzibą w Polsce.

I.Nabycie nieruchomości

Spółka zamierza nabyć od trzech podmiotów, tj. od K. Sp. z o.o. (dalej: K.), od D. Sp. z o.o. (dalej: D.) oraz od L. Sp. z o.o. (dalej: L.) – dalej łącznie jako: Sprzedawcy – nieruchomości gruntowe położone w miejscowości … w województwie … . Sprzedawcy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.

Zakup związany jest z planowaną inwestycją w zakresie budowy zakładu produkcyjnego w Polsce w zakresie działalności gospodarczej polegającej na …. Przyszła, zakładana działalność gospodarcza Spółki w Polsce będzie podlegać opodatkowaniu VAT (Spółka będzie wykonywać wyłącznie czynności opodatkowane).

Wobec powyższego, … lutego 2024 r. Spółka zawarła dwie umowy:

- warunkową umowę sprzedaży nieruchomości z K. (dalej: Umowa 1), oraz

- umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości z D. i L. określającą zasady nabycia nieruchomości oraz warunki, które muszą zostać zrealizowane dla ostatecznego zawarcia transakcji przez strony (dalej: Umowa 2).

Istotnym jest, iż w ramach planowanej transakcji Spółka ma nabyć w części działki gruntu, które dopiero mają zostać wydzielone w ramach podziału geodezyjnego, co zostało wskazane w Umowie 2.

Mając na względzie wskazane okoliczności, przedmiotowy wniosek dotyczy planowanej transakcji nabycia przez Wnioskodawcę następujących nieruchomości:

Od K.:

1. działka gruntu 1 o obszarze 2,3825 ha, nr księgi wieczystej …,

2. działka gruntu 2 o obszarze 4,78 ha, nr księgi wieczystej ….

Od D.:

Od L.:

Wymienione wyżej działki gruntu, które mają zostać nabyte przez Wnioskodawcę dalej będą zwane łącznie: Nieruchomością.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonym uchwałą … Rady Miejskiej w … z … 2023 r. w sprawie przyjęcia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części miejscowości … – ETAP A1 (dalej: MPZP), zgodnie z którym Nieruchomość zasadniczo jest położona na obszarze oznaczonym symbolem „1PUt” z przeznaczeniem na tereny obiektów produkcyjnych i usługowych – parku technologicznego, z wyjątkiem:

- południowego pasa działki gruntu 17 oznaczonego w MPZP symbolem "1KDD" z przeznaczeniem pod teren dróg publicznych klasy dojazdowej, ze wskazaniem nieprzekraczalnej linii zabudowy względem drogi,

- północnego pasa działki gruntu 1 oznaczonego w MPZP symbolem „2KDD” z przeznaczeniem pod teren dróg publicznych klasy dojazdowej, ze wskazaniem nieprzekraczalnej linii zabudowy względem drogi.

Dodatkowo, zgodnie z MPZP część Nieruchomości znajduje się na obszarze narażonym na zalanie w przypadku całkowitego zniszczenia wału przeciwpowodziowego … . Nieruchomość składa się z niezabudowanych działek, tj. nieruchomości gruntowych na których nie znajdują się żadne naniesienia w postaci budynków, budowli lub obiektów małej architektury w myśl przepisów prawa budowlanego, z wyjątkiem działki 2, na której znajdują się naniesienia w postaci naziemnych linii energetycznych wraz z transformatorem. Co kluczowe, wskazane naniesienia na działce 2 są własnością przedsiębiorstwa energetycznego, w konsekwencji nie są własnością K. oraz nie są przedmiotem Umowy 1, tzn. nie będą one przedmiotem transakcji nabycia gruntów przez Wnioskodawcę.

Działki gruntu, które mają zostać nabyte przez Wnioskodawcę od K., tj. działki 1 i 2, są obecnie wykorzystywane na cele rolnicze. Działki te zostały oddane do używania na podstawie umów dzierżawy zawartych z rolnikiem prowadzącym indywidualne gospodarstwo rolne. Umowy te zostały rozwiązane za porozumieniem stron w dniu 15 stycznia 2024 r., jednak rolnik zachował prawo do zebrania plonów z istniejących upraw do dnia 30 września 2024 r.

W Umowie 1 K. oświadczyła, iż umowę dotyczącą dostawy działek gruntu zawrze w ramach prowadzonej statutowej działalności gospodarczej. D. nabył działki gruntu wchodzące w skład Nieruchomości oraz zamierza je sprzedać wnioskodawcy w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Analogiczne postępowanie dotyczy L., a dodatkowo przedmiotem głównej działalności gospodarczej tego podmiotu jest działalność związana z kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek (PKD 68 10 Z).

Strony, tj. Wnioskodawca, D. i L. w Umowie 2 uzgodniły także, że w przypadku, gdyby sprzedaż Nieruchomości miała podlegać zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.; dalej: ustawa o VAT) – to strony zrezygnują ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT.

W konsekwencji, jeżeli w wydanej interpretacji indywidualnej tut. Organ potwierdzi, że wskazana dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT to Sprzedawcy wystawią odpowiednie faktury zgodnie z podstawową stawką VAT (23%).

II.Wydzielenie działek pod drogi publiczne

Po nabyciu Nieruchomości przez Wnioskodawcę zakładane jest zrealizowanie inwestycji drogowej, tj. budowy drogi obsługującej Nieruchomość od strony północnej, która jest niezbędna i integralna dla prawidłowego funkcjonowania planowanej przez Spółkę inwestycji na Nieruchomości. Podmiotem odpowiedzialnym za budowę drogi ma być D., który zawrze stosowną umowę o zastępstwo inwestycyjne realizacji inwestycji drogowej z Burmistrzem Miasta i Gminy …, działającym jako zarządca publicznych dróg gminnych oraz w imieniu i na rzecz Gminy …. Według istniejących zamiarów, budowa drogi ma zostać zakończona do dnia 31 grudnia 2024 r. Dodatkowo, planowana jest również budowa drogi obsługującej Nieruchomość od strony południowej, za realizację której odpowiedzialna jest Gmina ….

Wobec powyższego, Wnioskodawca po nabyciu Nieruchomości, przekaże fragmenty działek gruntu 1 oraz 17, wchodzących w skład Nieruchomości na rzecz Gminy … w trybie art. 98 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., dalej: UGN). W konsekwencji, części działek gruntu 1 oraz 17 zostaną wydzielone pod drogi publiczne (gminne) z Nieruchomości. Podział zostanie dokonany na wniosek Spółki. W wyniku tego, wydzielone działki przejdą, z mocy prawa, na własność gminy, z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stanie się ostateczna albo orzeczenie o podziale stanie się prawomocne. Innymi słowy, wskazane fragmenty działek zostaną wywłaszczone, tj. prawo ich własności zostanie z mocy prawa przeniesione ze Spółki na Gminę … (w trybie art. 98 UGN).

Spółce zasadniczo będzie przysługiwało odszkodowanie w wysokości uzgodnionej z właściwym organem (na podstawie art. 98 ust. 3 UGN). Niemniej jednak, Wnioskodawca zamierza zrzec się przysługującego mu od gminy odszkodowania. W efekcie nie otrzyma on wynagrodzenia (odszkodowania) za przeniesienie prawa własności wydzielonych pod budowę drogi działek.

Powyższa sytuacja dotyczy po pierwsze działki gruntu 1, którą Wnioskodawca ma nabyć od K. Spółka zobowiązała się w ramach ustaleń biznesowych związanych z transakcją, że na mocy jej wniosku zostanie wydzielona działka o roboczym numerze …/A i powierzchni ok. 0,0594 ha, która stanie się z mocy prawa (zgodnie z wydaną decyzją) własnością Gminy …. Podobnie przedmiotem podziału w związku z budową drogi ma być działka gruntu 17 nabywana od D. Spółka zobowiązała się, że na mocy jej wniosku zostanie wydzielona działka o roboczym numerze …/B i powierzchni ok. 0,0228 ha, która stanie się z mocy prawa (zgodnie z wydaną decyzją) własnością Gminy ….

III.Partycypacja Wnioskodawcy w kosztach budowy drogi

Jak wskazano powyżej, zakładana jest realizacja ww. inwestycji drogowej przez D.. Strony uzgodniły, iż Spółka będzie partycypowała w kosztach budowy drogi w kwocie … zł netto. W konsekwencji, w uzgodnionym w ramach Umowy 2 harmonogramie Wnioskodawca będzie zobowiązany do przekazania określonej kwoty pieniężnej na rzecz D. Płatności będą dokonane w trzech transzach, tj.:

- pierwsza transza w wysokości 1/3 ww. kosztów po uzyskaniu ostatecznego pozwolenia na budowę lub pozwolenia na budowę, któremu został nadany rygor natychmiastowej wykonalności w odniesieniu do inwestycji drogowej,

- druga transza w wysokości 1/3 ww. kosztów po zakończeniu inwestycji drogowej (tj. wybudowaniu co najmniej 142 metrów drogi) oraz

- trzecia transza w wysokości 1/3 ww. kosztów po przekazaniu i odbiorze inwestycji drogowej przez Gminę ….

Jeżeli w ramach wydanej interpretacji indywidualnej tut. Organ (wbrew stanowisku Wnioskodawcy przedstawionemu niżej) wskaże, że partycypacja Wnioskodawcy w kosztach budowy drogi będzie podlegać opodatkowaniu VAT, to D. wystawi odpowiednie faktury dokumentujące omawiane czynności. Wobec powyższego opisu zdarzenia przyszłego, Spółka składa niniejszy wniosek o interpretację indywidualną w celu potwierdzenia relewantnych dla niej skutków podatkowych związanych z planowanym nabyciem Nieruchomości, wywłaszczeniem (wydzieleniem działek pod drogi publiczne) z zrzeczeniem się odszkodowania oraz partycypacją w kosztach budowy drogi.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku z 22 kwietnia 2024 r. (wpływ 22 kwietnia 2024 r.) jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług nie został przytoczony.

Pytanie

Czy nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC)? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Wnioskodawcy, nabycie Nieruchomości nie będzie podlegało opodatkowaniu PCC.

Opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych (dalej: PCC) reguluje ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.; dalej: ustawa o PCC). Opodatkowaniu PCC podlegają czynności enumeratywnie wymienione w ustawie. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC opodatkowaniu PCC podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W konsekwencji, zasadniczo umowa przenosząca wynikająca z Umowy 1 oraz umowa przyrzeczona wynikająca z Umowy 2, tj. umowy, które mają zostać zawarte i których skutkiem będzie przeniesienie prawa własności Nieruchomości na Spółkę, są objęte zakresie przedmiotowym ustawy o PCC.

Niemniej jednak, art. 2 pkt 4 ustawy o PCC wskazuje, że nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a ustawy o PCC,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych,

c)niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy o VAT, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wynika z uzasadnienia do wcześniejszych pytań, w ocenie Wnioskodawcy, dostawa Nieruchomości (nabycie jej przez Spółkę) będzie podlegało opodatkowaniu VAT oraz nie będzie podlegało jakiemukolwiek zwolnieniu z VAT. Tym samym, uwzględniając treść art. 2 pkt 4 ustawy o PCC transakcje te (poszczególne zawarte umowy) nie będą opodatkowane PCC.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 13 maja 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.116.2024.4.KO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzacie Państwo kupić od trzech podmiotów niezabudowane działki (Nieruchomość). Od sprzedającego K. nabędziecie Państwo dwie działki (1 i 2), od sprzedającego D. nabędziecie Państwo 15 działek (3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 i 17), a od sprzedającego L. nabędziecie Państwo jedną działkę (18). Na jednej z działek, tj. działce 2 znajduje się linia energetyczna wraz z transformatorem, które są własnością przedsiębiorstwa energetycznego i nie będą przedmiotem umowy sprzedaży.  

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 13 maja 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.116.2024.4.KO, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) transakcja sprzedaży nieruchomości powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów. (…) dostawa działek 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (…) Działka 2 również nie będzie korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (…) Dostawa działek 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 oraz 2 nie będzie również korzystała ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy (…) Tak, więc dostawa ww. działek powinna zostać opodatkowana stawką właściwą.”

A zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku poszczególne umowy sprzedaży Nieruchomości nie będą podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego nie będzie ciążyć na Państwu obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia umowy sprzedaży z poszczególnymi sprzedającymi.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).