Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowaniu gruntu wraz z naniesieniami.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

6 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 6 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości i prawa wieczystego użytkowaniu gruntu wraz z naniesieniami. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 12 kwietnia 2024 r. (wpływ 12 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będąca stroną postępowania: X sp. z.o.o  (dalej: Nabywca): NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y sp. z.o.o (dalej: Zbywca): NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) jest podmiotem, którego działalność skupia się głównie na handlu nieruchomościami. Zbywca prowadzi swoją działalność na terytorium Polski, działalność Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zainteresowany będący stroną postępowania – X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Nabywca jest spółką zawiązaną dla celów prowadzenia działalności deweloperskiej. Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą na wybudowaniu i sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych.

W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Zbywca jest:

 1) właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), w dzielnicy (…), przy ul. (…), stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), X Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: „Sąd Wieczystoksięgowy”) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 1);

 2) właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), w dzielnicy (…), przy ul. (…), stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), X Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: „Sąd Wieczystoksięgowy”) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 2);

 3) użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…), w dzielnicy (…), przy ul. (…), składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 3);

 4) właścicielem nieruchomości gruntowej położonej w (…), w dzielnicy (…), przy ul. (…), stanowiącą działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), X Wydział Ksiąg Wieczystych (dalej: „Sąd Wieczystoksięgowy”) prowadzi księgę wieczystą nr (…)  (dalej: Nieruchomość 4);

 5) użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonej w (…), w dzielnicy (…), przy ul. (…), składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), obręb (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: Nieruchomość 5).

2. Opis nieruchomości będących przedmiotem Transakcji.

16 stycznia 2024 r. przed M.Ś., zastępcą notarialnym M.S., notariusza w (…), Zbywca i Nabywca zawarli umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego Rep A Nr (…), której przedmiot opisany jest w dalszej części wniosku („Umowa Przedwstępna”).

Przedmiotowa Umowa Przedwstępna była umową trójstronną, w której odrębnie od umowy między Zbywcą a Nabywcą, Zbywca zawarł także z innym podmiotem, tj. spółką (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością („Nabywca 2”) umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości nieobjętych tym wnioskiem.

Na podstawie Umowy Przedwstępnej, Zbywca zobowiązał się zbyć na rzecz Nabywcy, z zastrzeżeniem upływu okresu, w którym (…)  może wykonać przysługujące (…) prawo pierwokupu w stosunku do prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 oraz Nieruchomości 5: 50% udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 3, Nieruchomość 4 oraz prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 5, wraz z prawem własności wszelkich budynków i budowli na niej posadowionych (dalej: „Nieruchomości”).

Wniosek dotyczy wyłącznie tych Nieruchomości (dalej: „Transakcja”).

Z kolei na rzecz Nabywcy 2, Zbywca zobowiązał się sprzedać Nieruchomość 1, Nieruchomość 2 i 50% udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 3, co jest przedmiotem odrębnego wniosku o wydanie interpretacji podatkowej.

Po nabyciu po 50% udziału w prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 przez Zainteresowanego będącego stroną postępowania i Nabywcę 2, podmioty te planują dokonać jej podziału geodezyjnego, tak by każda ze spółek była wyłącznym użytkownikiem wieczystym każdej z działek powstałych w wyniku podziału.

Nieruchomość 3 jest niezabudowana. Stanowi własność (…). Została oddana w użytkowanie wieczyste w 2009 r. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 3 na mocy umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu zawartej 3 stycznia 2023 r. Nieruchomość 4 jest niezabudowana. Niemniej fragment tej nieruchomości zajęty jest przez budynek posadowiony na Nieruchomości 5. Jednak dotyczy to tylko fragmentu tego budynku, który z perspektywy Nabywcy nie ma znaczenia ekonomicznego w kontekście jego dalszych planów dotyczących Nieruchomości. Fragment budynku, znajdujący się na Nieruchomości 4, będzie określany jako „Ściana/fragment budynku”. Co istotne obszar, który Ściana/fragment budynku zajmuje na Nieruchomości 4 stanowi tylko niewielki procent całej powierzchni Nieruchomości 4. Sprzedający nabył prawo własności Nieruchomości 4 na mocy umowy sprzedaży nieruchomości zawartej 3 stycznia 2023 r. Nieruchomość 5 jest zabudowana. Stanowi własność Miasta Stołecznego Warszawy. Została oddana w użytkowanie wieczyste w 2008 r. Sprzedający nabył prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości 5 wraz z prawem własności budynków na mocy umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków zawartej 3 stycznia 2023 r. Zabudowania (zgodnie z definicją poniżej) znajdujące się na Nieruchomości 5 są wpisane do rejestru zabytków oraz figurują w wojewódzkiej ewidencji zabytków.

Na Nieruchomości 5 znajduje się:

- dawny budynek mieszkalny tzw. „(…)” (działki ewidencyjne (…)  i (…))

- fragment bramy fabrycznej z żelaznymi wrotami (działka ewidencyjna (…)),

- fragment dawnej hali fabrycznej (działka ewidencyjna (…)); (dalej jako „Zabudowania”).

Zabudowania zostały wpisane na listę zabytków w (…) r. Wszystkie budynki są niezamieszkałe i nie jest w nich prowadzona żadna działalność. Zabudowania wchodziły w skład nieistniejącego już zespołu budynków (…) żelaznych „(…)”. Dawny budynek mieszkalny znajduje się częściowo na działce nr (…), a częściowo na działce nr (…). Fragment bramy fabrycznej z żelaznymi wrotami oraz dawna hala fabryczna znajduje się tylko na działce nr (…). Brama fabryczna stanowi budowlę w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane. Fragment dawnej hali fabrycznej stanowi budynek w rozumieniu przepisów ustawy Prawo budowlane.

W stosunku do budynku mieszkalnego Zbywca, a także poprzedni właściciele nie ponosili wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jego wartości początkowej. W stosunku do fragmentu bramy fabrycznej z żelaznymi wrotami Zbywca, a także poprzedni właściciele nie ponosili wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30% jej wartości początkowej. W stosunku do dawnej hali fabrycznej Zbywca, a także poprzedni właściciele nie ponosili wydatków na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które stanowiłyby co najmniej 30 % jej wartości początkowej. Nieruchomość 5 objęta była działaniem dekretu z (…) r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze (…) (dalej jako „(…)”).

Nieruchomości objęte są miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miasta (…) Uchwałą Nr (…) z (...) 2014 r. Teren Nieruchomości oznaczony jest jako teren usług i zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Dla Nieruchomości zostały wydane decyzje o pozwoleniu na budowę:

- nr (…) z 10 kwietnia 2012 r.

- nr (…) z 21 grudnia 2012 r.

- nr (…) z 31 grudnia 2012 r.

Pozwolenia zostały wydane dla ówczesnego użytkownika wieczystego (lub odpowiednio właściciela) Nieruchomości – (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…). Pozwolenia nie zostały nigdy przeniesione na Sprzedającego.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Przedmiot jej działalności obejmuje, m. in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków (PKD 41), działalność związana z obsługą rynku nieruchomości (PKD 68) oraz działalność związana z administracyjną obsługą biura i pozostała działalność wspomagająca prowadzenie działalności gospodarczej (PKD 82).

Działalność Sprzedającego sprowadza się zasadniczo do handlu nieruchomościami. Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników w związku z własnością lub odpowiednio prawem użytkowania wieczystego Nieruchomości. Nieruchomości opisane we wniosku nie stanowią formalnie odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do nich odrębnych ksiąg rachunkowych. Przedmiotowe Nieruchomości nie stanowią jedynego aktywa Sprzedającego. Jest on bowiem również właścicielem działek gruntu o nr (…) i (…), położonych w obrębie (…), dla których Sąd Wieczystoksięgowy prowadzi odpowiednio księgi wieczyste o numerach (…) i (…), sąsiadujących z Nieruchomościami. Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością.

Kupujący zamierza prowadzić działalność deweloperską. Po nabyciu opisanych we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza wybudować na nich budynek mieszkalno-usługowy, w którym lokale mieszkalne zostaną sprzedane, a lokale usługowe sprzedane lub wynajęte, tj. planuje prowadzenie działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług. Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie sprzedaży oraz odpłatnego wynajmu lokali mieszkalnych i usługowych. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby. Zarówno Sprzedający jak i Kupujący na moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.

Dodatkowo wskazali Państwo, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

4. Wykorzystanie nieruchomości w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Opisane wcześniej prawo użytkowania wieczystego działek, wraz prawem własności budynków oraz prawo własności odpowiednich Nieruchomości zostało nabyte przez Sprzedającego od (…) Sp. z o.o. 3 stycznia 2023 r. Po nabyciu Nieruchomości przez Sprzedającego nie były one nigdy wykorzystywane do wykonywania działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług czy też niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomościach. W okresie ostatnich dwóch lat (w tym także przed nabyciem Nieruchomości przez Sprzedającego), również nie ponoszono takich wydatków. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o naliczony podatek od towarów i usług w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości. Nieruchomość jest obciążona hipoteką. Do chwili zawarcia Transakcji Sprzedający złoży wniosek o wykreślenie obciążenia hipotecznego z ksiąg wieczystych prowadzonych dla Nieruchomości z uwagi na zwolnienie zabezpieczonych wierzytelności spod przedmiotowej hipoteki. Zarówno działki, jak i znajdujące się na nich zabudowania nie są oddane przez Sprzedającego w posiadania zależne, w szczególności nie są przedmiotem umowy najmu, czy dzierżawy. W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

 1) know-how związanego z prowadzeniem przedsiębiorstwa;

 2) praw i obowiązków wynikających z jakichkolwiek umów zawartych przez Sprzedającego;

 3) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

 4) dokumentacji księgowej, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

 5) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

 6) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych.

W konsekwencji, z perspektywy biznesowej celem Sprzedającego nie będzie przeniesienie na rzecz Kupującego wiedzy, doświadczenia, know-how etc. związanego z prowadzoną działalnością, lecz wyłącznie towaru w postaci nieruchomości. Towary te po ich odseparowaniu od innych nieprzenoszonych aktywów materialnych i niematerialnych Sprzedającego, same w sobie nie pozwalają na kontynuację działalności jaką prowadził Sprzedający oraz będą przeznaczone przez Kupującego do innego rodzaju działalności, jaką jest działalność deweloperska. Na skutek Transakcji nie dojdzie też do przejścia zakładu na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy. Strony wskazują, iż ich intencją nie jest przeniesienie własności przedsiębiorstwa, czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. Sprzedający jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług. Kupujący zostanie zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik podatku od towarów i usług do dnia nabycia Nieruchomości. Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Państwa intencją jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług. Stąd zamierzają Państwo złożyć w akcie notarialnym, dokumentującym umowę sprzedaży w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, aby zabezpieczyć Transakcję w sytuacji, w której według organów podatkowych dostawa Nieruchomości, w całości lub części, podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje wybudować budynek mieszkalno-usługowy. Lokale mieszkalne w wybudowanym budynku zostaną sprzedane, lokale usługowe zostaną sprzedane, bądź wynajęte. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

W piśmie uzupełniającym wskazali Państwo, że:

 a) na Nieruchomości nr 4 znajduje się niewielki fragment budynku mieszkalnego tzw. „(…)”; jednocześnie sposób korzystania z Nieruchomości nr 4 określony w księdze wieczystej to „...”;

 b) fragment bramy fabrycznej nie jest częścią składową budynku w rozumieniu art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego.

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, przedmiotowa Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, lub też jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Państwa zdaniem, Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji, Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo na interpretację indywidualną, na której – Państwa zdaniem – opiera się Państwa stanowisko. 

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (za wyjątkiem ściśle w przepisie wskazanym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r.  poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, w której Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży:

- 50% udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu (który jest niezabudowany; we wniosku określanego jako Nieruchomość 3 – działka nr (…)),

- prawa własności nieruchomości (we wniosku określanego jako Nieruchomość 4 – działka nr (…)),

- prawa wieczystego użytkowania gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie (we wniosku określanego jako Nieruchomość 5 – działki nr(…) i (…).

Łącznie ww. przedmioty transakcji określane są we wniosku jako „Nieruchomość”.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.81.2024.3.AB w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

   - planowana Transakcja (umowa sprzedaży) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

   - dostawa udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu - niezabudowanej Nieruchomość 3 (działki nr (…)) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 oraz pkt 2 ustawy;

   - planowana Transakcja sprzedaży Nieruchomości 4  (działki nr (…) zabudowanej fragmentem budynku oraz prawa wieczystego użytkowania gruntu - ­ Nieruchomości 5 (działki nr (…) i (…) zabudowanych budynkami, będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług z opcją ich opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług. 

Z treści wniosku wynika, że Państwa intencją jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług. Stąd zamierzają Państwo złożyć w akcie notarialnym, dokumentującym umowę sprzedaży w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, aby zabezpieczyć Transakcję w sytuacji, w której według organów podatkowych dostawa Nieruchomości, w całości lub części, podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia jakie im będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.81.2024.3.AB.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

  - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosujecie się Państwo do interpretacji.

  - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

„X” Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.