Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży udziału e prawie własności nieruchomości niezabudowanej.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 marca 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziału w prawie własności (działki) nieruchomości niezabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 23 kwietnia 2024 r. (wpływ 23 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będąca stroną postępowania: X S.A. (Kupujący, Spółka) NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Pan R. K. (Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Pan R. K.  (dalej jako: Sprzedający) jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym 1/3 części (dalej jako: Udział) nieruchomości stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (…)  o powierzchni (...) m², położonej przy ulicy (…), w dzielnicy (…) (dalej jako Nieruchomość).

Nieruchomość:

 a) jest obecnie częściowo zabudowana parkingiem, jednak na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten ulegnie zmianie i Nieruchomość będzie niezabudowana, o czym będzie mowa w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego,

 b) jest położona na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

 c) nie stanowi w całości bądź w części przedmiotu umowy najmu, dzierżawy, użyczenia ani dożywocia lub innych praw obligacyjnych, na podstawie których osoby trzecie posiadają prawo do korzystania z Nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie,

 d) w Rejestrze Gruntów jest oznaczona jako grunty orne (klasa RIIIb dla powierzchni (...) m² oraz klasa RIVa dla powierzchni (...) m²).

Na części Nieruchomości znajduje się obecnie i funkcjonuje parking wybudowany przez (…) w 2007 r. dla mieszkańców budynku usytuowanego przy ulicy (…). Na parkingu wytyczono (...) miejsc parkingowych. Na wybudowanie oraz działanie parkingu Sprzedający ani inni współwłaściciele Nieruchomości nie wyrazili zgody ani nie pobierają z tego tytułu żadnych opłat. Ani Sprzedający ani inni współwłaściciele Nieruchomości nie zawarli ze Spółdzielnią Mieszkaniową Wola jakiejkolwiek umowy dzierżawy, użyczenia, najmu, itp. Ani Sprzedający ani inni współwłaściciele Nieruchomości nie korzystają z tego parkingu. Parking wykonany jest z kostki betonowej w kolorze szarym ułożonej na podłożu i ograniczony jest betonowymi krawężnikami. Parking, który jest obecnie usytuowany na części Nieruchomości jest budowlą w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten ulegnie zmianie, ponieważ parking nie będzie już funkcjonować i pozostaną jedynie jego pozostałości niestanowiące budowli, zatem na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego jakim będzie sprzedaż Udziału w Nieruchomości, Nieruchomość będzie niezabudowana.

Dla Nieruchomości nie została wydana żadna decyzja zatwierdzająca projekt budowlany i zezwalająca na budowę, nie toczy się żadne postępowanie w sprawie wydania decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i zezwalającej na budowę na Nieruchomości bądź jej części i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości.

Sprzedający nabył Udział w Nieruchomości na podstawie:

a) wyroku Sądu Rejonowego dla (…), II Wydział Cywilny, z (...) 2018 r., sygn. akt (…) oraz

b) ostatecznej i prawomocnej decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości, (…), wydanej (...) 2023 r. z upoważnienia Starosty (…).

Zgodnie z ostateczną i prawomocną decyzją Nr (…), wydaną (...) 2023 r. z upoważnienia Starosty (…), znak: (…) orzeczono o zwrocie nieruchomości stanowiącej własność miasta stołecznego (…), położonej w (…), w rejonie ul. (…), (…) (ul. (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…), o powierzchni (...) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), VI Wydział Ksiąg Wieczystych, aktualnie prowadzi księgę wieczystą Kw Nr (…), niepodzielnie na rzecz, między innymi, Sprzedającego w 1/6 udziału w prawie własności.

(...) 2023 r. została wydana z upoważnienia Prezydenta Miasta (…) decyzja nr RD (…) o:

 a) zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, polegającej na budowie fragmentu drogi gminnej ulicy (…) wraz z infrastrukturą towarzyszącą (odwodnienie i oświetlenie drogi) oraz infrastrukturą techniczną (sieć wodociągowa i ciepłownicza) na odcinku położonym, między innymi, na działce ewidencyjnej numer (…) oraz

 b) podziale działek ewidencyjnych, w tym między innymi działki ewidencyjnej nr (…) na działki o numerach ewidencyjnych (…) oraz (…).

Zatem Nieruchomość, czyli działka ewidencyjna o numerze (…) (o powierzchni (...) m²), w której Sprzedający posiada Udział, powstała w wyniku podziału działki o numerze (…), dokonanego na podstawie wspomnianej decyzji nr (…). Druga z wydzielonych działek oznaczona numerem ewidencyjnym (…) (o powierzchni (...) m²), której właścicielem jest Miasto (…), została przeznaczona na realizację wspomnianej inwestycji drogowej.

Sprzedający:

 a) nie prowadzi działalności gospodarczej w Polsce i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 b) nie prowadził w przeszłości działalności gospodarczej w Polsce;

 c) nie jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 d) nie był w przeszłości zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w Polsce;

 e) nie dokonywał kiedykolwiek sprzedaży ewentualnych płodów rolnych z Nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 f) nie jest i nie był rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 g) w 2012 r. sprzedał lokal mieszkalny na rzecz osoby fizycznej i transakcja ta nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług, i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 h) nie posiada innych nieruchomości w Polsce, które zamierza sprzedać i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

  i) nie podjął żadnych działań w celu sprzedaży Udziału w Nieruchomości, w szczególności nie zawarł umowy pośrednictwa, nie zamieszczał ogłoszenia w prasie lub Internecie, nie umieszczał na Nieruchomości lub w jej pobliżu banerów, nie przygotowywał żadnej oferty z opisem stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

  j) nie występował, również za pośrednictwem pełnomocnika, o uchwalenie dla Nieruchomości Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego ani o wydanie dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie;

 k) nie podejmował jakiekolwiek działań, od momentu nabycia Udziału w Nieruchomości, zmierzających do zwiększenia jej wartości, w szczególności:

  - nie występował samodzielnie o decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni,

  - nie zlecał samodzielnie przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych,

  - nie występował samodzielnie o wydanie decyzji wyłączającej przedmiotową nieruchomość z produkcji użytków rolnych,

  - nie występował samodzielnie z wnioskiem o wydanie decyzji o zabudowie i zagospodarowaniu terenu;

  l) nie ponosił żadnych nakładów finansowych na Nieruchomość, w szczególności na uzbrojenie terenu, ogrodzenie, doprowadzenie mediów, drogi dojazdowej i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Udział w Nieruchomości nie był wykorzystywany przez Sprzedającego, od momentu nabycia tego udziału, do prowadzenia działalności gospodarczej.

Udział w Nieruchomości, od momentu nabycia tego Udziału, nie był przez Sprzedającego wykorzystywany na żadne potrzeby Sprzedającego.

Udział w Nieruchomości, od momentu jego nabycia, nie był wykorzystywany przez Sprzedającego w działalności rolniczej zdefiniowanej w art. 2 pkt 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług.

Jak już wspominano, nabycie przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości nie nastąpiło w wyniku czynności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług i nie zostało udokumentowane fakturą z wykazaną kwotą podatku od towarów i usług, w związku z czym Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Udziału w Nieruchomości.

Od momentu nabycia Udziału w Nieruchomości, Nieruchomość nie była przedmiotem umowy dzierżawy, umowy najmu, umowy użyczenia i na dzień sprzedaży przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości, czyli na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, stan ten nie ulegnie zmianie.

Obecnie w Wydziale (…) toczy się postępowanie z wniosku Pani (…) o wydanie dla Nieruchomości, czyli dla działki o numerze ewidencyjnym (…) oraz dla sąsiadującej działki o numerze ewidencyjnym (…), decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przewidującej zabudowę Nieruchomości oraz sąsiadującej działki o numerze (…) zespołem dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną. Wnioskodawca, Pani (…) nie jest współwłaścicielem Nieruchomości oraz działki o numerze ewidencyjnym (…). Współwłaściciele Nieruchomości, w szczególności Sprzedający, nie udzielili i nie udzielą Pani (…) pełnomocnictwa w zakresie wystąpienia z wnioskiem o wydanie dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

6 lutego 2024 r. Sprzedający (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) zawarł, w formie aktu notarialnego Rep. (…), przedwstępną umowę sprzedaży Udziału w Nieruchomości na rzecz Zainteresowanego będącego stroną postępowania – X Spółka Akcyjna (dalej jako: Kupujący).

Pani (…), z wniosku której toczy się postępowanie o wydanie dla Nieruchomości oraz dla sąsiadującej działki o numerze ewidencyjnym (…), decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przewidującej zabudowę Nieruchomości oraz sąsiadującej działki o numerze (…) zespołem dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażem podziemnym, zagospodarowaniem terenu oraz infrastrukturą techniczną, jest pracownikiem Kupującego i Sprzedający, nie udzielił oraz nie udzieli Pani (…) pełnomocnictwa w zakresie wystąpienia z wnioskiem o wydanie dla Nieruchomości decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Kupujący lub podmiot wskazany przez Kupującego zamierza zrealizować na Nieruchomości oraz nieruchomości sąsiedniej w stosunku do Nieruchomości stanowiącej działkę gruntu oznaczoną numerem ewidencyjnym (…) inwestycję polegającą na budowie osiedla budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą, o powierzchni użytkowej mieszkań i usług nie mniejszej niż 6.500 m² (dalej jako: Planowana Inwestycja).

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (…), Sprzedający (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) oraz Kupujący zobowiązują się zawrzeć Umowę Sprzedaży, pod warunkiem spełnienia się wszystkich wymienionych niżej warunków zawieszających lub ich zrzeczenia się przez Kupującego:

 a) założenie księgi wieczystej dla Nieruchomości oraz prawomocny wpis Sprzedających w dziale II nowo założonej księgi wieczystej jako współwłaścicieli Nieruchomości lub okazania przy Umowie Sprzedaży dokumentów stanowiących podstawę do odłączenia Nieruchomości z dotychczasowej księgi wieczystej,

 b) wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy,

 c) nabycie przez Kupującego działki gruntu oznaczonej numerem ewidencyjnym (…),

 d) wydana zostanie przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej na wniosek Kupującego oraz Sprzedającego indywidualna interpretacja podatkowa, potwierdzająca, że sprzedaż Udziału w Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług,

 e) z terenu Nieruchomości zostanie usunięty przez Sprzedających, kosztem i staraniem Sprzedających, parking, tj. na terenie Nieruchomości nie będą znajdowały się żadne pojazdy,

  f) Nieruchomość wolna będzie od długów, roszczeń i obciążeń, najemców, dzierżawców, posiadaczy samoistnych, posiadaczy zależnych oraz dzierżycieli pod innym tytułem prawnym, a działy I, II, III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości wolne będą od wpisów na rzecz osób trzecich i wzmianek o wnioskach, z wyłączeniem roszczeń, obciążeń i wpisów wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży,

 g) nie zostaną wszczęte żadne postępowania sądowe, administracyjne lub egzekucyjne, które mogłyby prowadzić do zakwestionowania tytułu prawnego Sprzedających do Nieruchomości lub utrudnić bądź uniemożliwić realizację przez Inwestorów Planowanej Inwestycji na Nieruchomości,

 h) wszystkie oświadczenia Sprzedających złożone zgodnie z najlepszym stanem ich wiedzy w przedwstępnej umowie sprzedaży są i będą prawdziwe i zgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym,

  i) nie zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący Nieruchomość albo nie zostanie wyłożony do publicznego wglądu projekt zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość oraz działkę o numerze (…), który będzie uniemożliwiać bądź utrudniać realizację Planowanej Inwestycji na Nieruchomości oraz na działce (…).

Zgodnie z postanowieniami przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (…), Sprzedający (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) ustanawiał pełnomocnikami osoby wskazane przez Kupującego z prawem udzielania dalszych pełnomocnictw i upoważnił ich, z prawem do samodzielnego działania, do:

 a) reprezentowania Sprzedającego (oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) w postępowaniu o wydanie przez właściwy organ, w trybie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, decyzji wyłączających Nieruchomość z produkcji użytków rolnych, w tym do składania wszelkich wniosków, pism, podań, zażaleń, skarg, odwołań, jak również odbioru wszelkich dokumentów, zaświadczeń, zezwoleń i korespondencji, w zakresie koniecznym i niezbędnym do wykonania niniejszego pełnomocnictwa,

 b) składnia wniosków i uwag do projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość,

 c) wglądu w akta ksiąg wieczystych Nieruchomości oraz wszelkich ksiąg wieczystych bądź ksiąg hipotecznych, z których nastąpiło przyłączenie bądź odłączenie działek gruntu wchodzących obecnie w skład Nieruchomości,

 d) uzyskania przez Kupującego docelowych warunków technicznych przyłączenia Planowanej Inwestycji do sieci infrastruktury oraz uzgodnień komunikacyjnych dla Planowanej Inwestycji oraz wyrażenia zgody na zawarcie umów z gestorami mediów dla Planowanej Inwestycji, w tym usunięcia kolizji sieci,

 e) reprezentowania Sprzedającego (oraz pozostałych współwłaścicieli Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) w postępowaniach administracyjnych dotyczących nieruchomości sąsiednich do Nieruchomości, w których stroną są Sprzedający, w tym wglądu w akta spraw,

  f) uzyskania przez Kupującego informacji oraz zaświadczeń w przedmiocie roszczeń reprywatyzacyjnych i restytucyjnych do Nieruchomości oraz w przedmiocie braku zaległości w opłacaniu podatków i opłat lokalnych, a także żadnych innych zaległości lub należności, które mogłyby skutkować obciążeniem Nieruchomości hipoteką przymusową,

 g) uzyskiwania, za pośrednictwem wszystkich właściwych organów administracji, instytucji, urzędów lub sądów, informacji w przedmiocie roszczeń byłych właścicieli (lub ich następców prawnych) zgłoszonych do Nieruchomości lub do nieruchomości, z której wywodzi się Nieruchomość lub do nieruchomości sąsiednich, a także w przedmiocie jakichkolwiek postępowań dotyczących Nieruchomości lub nieruchomości, z których wywodzi się Nieruchomość lub nieruchomości sąsiednich, a ponadto, do uzyskania zaświadczeń w przedmiocie takich roszczeń oraz wyżej wymienionych postępowań.

Ponadto, w przedwstępnej umowie sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (…), Sprzedający (oraz pozostali współwłaściciele Nieruchomości w zakresie posiadanych przez nich udziałów w Nieruchomości) postanowił, że:

 a) powyżej wskazane pełnomocnictwo obejmuje również umocowanie do dokonywania czynności nawet niewymienionych szczegółowo w jego treści, a wymienionych rodzajowo lub mieszczących się w granicach umocowania, a także czynności, które nie zostały wymienione w pełnomocnictwie, a które mogą powstać ze stosunków prawnych wymienionych w pełnomocnictwie, oraz zobowiązuje się, że w trakcie obowiązywania umowy objętej tym aktem nie odwoła niniejszego pełnomocnictwa,

 b) wyraża zgodę dla Kupującego oraz podmiotów wskazanych przez Kupującego na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane w zakresie niezbędnym do wystąpienia o warunki techniczne przyłączenia do mediów, usunięcia kolizji sieci, decyzję o zgodzie na wycinkę i pielęgnację istniejącej zieleni, przeprowadzenia badań gruntowych i pomiarów geodezyjnych, inwentaryzacji zieleni oraz wystąpienia o decyzję środowiskową, decyzję o warunkach zabudowy, decyzję o lokalizacji zjazdów i decyzję o wyłączeniu Nieruchomości z produkcji rolnej w rozumieniu art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w tym do wejścia w teren.

Zdarzeniem przyszłym, którego dotyczy wniosek jest sprzedaż przez Sprzedającego Udziału w Nieruchomości na rzecz Kupującego, w wykonaniu przedwstępnej umowy sprzedaży (akt notarialny Rep. A nr (…). Przy czym na dzień zaistnienia zdarzenia przyszłego, Nieruchomość będzie terenem budowlanym, ponieważ będzie przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Nieruchomości oraz będzie niezabudowana.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się ona wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach planowanej transakcji będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, nabycie przez Kupującego Nieruchomości w ramach planowanej transakcji nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy oraz praw majątkowych. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego. Jak wskazali Państwo powyżej, Państwa zdaniem dostawa Nieruchomości będzie jednak opodatkowana podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (tzn. nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług). Z tych względów – w Państwa ocenie – transakcja dostawy Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu od towarów i usług.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

 a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną Nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

 b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

  - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest Nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

  - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r.  poz. 1570 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z wyjątkami w ustawie wskazanymi). Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle określonym).

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży udziału w Nieruchomości, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) udział w działce niezabudowanej (Nieruchomości).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.161.2024.4.AB w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

   - sprzedaż przez Sprzedającego udziału w Nieruchomości, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

   - sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ww. ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według stawki właściwej dla przedmiotu dostawy.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie dostawą dokonaną przez Sprzedającego jako podatnika podatku od towarów i usług, podlegającą opodatkowaniu tym podatkiem według właściwej stawki – nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, odnoszącym się do pytania dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych. W stanowisku tym twierdzą Państwo, że transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Skoro – co wynika z ww. interpretacji wydanej w zakresie podatku od towarów i usług – omawiana we wniosku sprzedaż udziału w Nieruchomości (działki niezabudowanej) będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku transakcja sprzedaży udziału w Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Kupującego nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym Państwa stanowisko uznaliśmy ze nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.161.2024.4.AB

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.