W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 9 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 22 kwietnia 2024 r. (wpływ 22 kwietnia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

        Pan P. B.

        (…);

3)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

        Pani M. M.

        (…);

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania – D. Spółka z o.o. z siedzibą (…) (dalej „Spółka”) planuje zakup nieruchomości o powierzchni 26.628 m², położonej w W. przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…) z obrębu  (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta KW nr (…) (dalej „Nieruchomość”).

Współwłaścicielami Nieruchomości są obecnie Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – M. M. i Zainteresowany niebędący stroną postępowania – P. B. (łącznie zwani dalej „Sprzedającymi”) – w udziałach wynoszących 1/2.

Sprzedający nabyli udziały we współwłasności działki nr (…), w skład której wchodziła Nieruchomość od swoich rodziców A. i M. B. na podstawie umowy darowizny, zawartej w dniu 18 marca 2016 r.

Nieruchomość jest niezabudowana.   

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego  i oznaczona w nim jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i usługowej (F11MW/U), tereny usług sportu i rekreacji (F9US) i tereny komunikacji drogowej publicznej (23KD). Natomiast zgodnie z ewidencją gruntów stanowi ona grunty orne.

Żadne ze Sprzedających nie jest zarejestrowane jako podatnik VAT czynny.

Nieruchomość, ani żadna jej część po jej nabyciu przez Sprzedających nie była przez nich  w żaden sposób wykorzystywana. W szczególności nigdy wykorzystywana przez żadne ze Sprzedających do prowadzenia działalności gospodarczej, jak również nie była przez innych oddana do korzystania na podstawie umowy najmu lub dzierżawy.

Ponadto Sprzedający nie dokonywali żadnych nakładów na Nieruchomości, jak również nie podejmowali żadnych działań zmierzających do zmiany stanu prawnego Nieruchomości.

W 2020 r. Wojewoda (…) wydał decyzję o ustaleniu lokalizacji (…). Na podstawie tej decyzji dokonano podziału działki nr (…) na działki nr (…) oraz przejęto na własność przez Miasto (…) działki nr (…) w celu realizacji ww. inwestycji. Powyższa decyzja została wydana na podstawie przepisów (…). Sprzedający nie wnioskowali o wydanie ww. decyzji.

W 2020 r. Sprzedający zawarli umowę przedwstępną sprzedaży z B. Sp. z o.o. („Umowa Przedwstępna”), w której zobowiązali się do sprzedaży Nieruchomości na rzecz tej firmy. Sprzedający nie podejmowali żadnych innych działań zmierzających do sprzedaży Nieruchomości. W szczególności nie zamieszczali ogłoszeń  o sprzedaży, ani nie zawierali umów z pośrednikami, lecz z ofertą zakupu Nieruchomości zgłosił się ww. podmiot zainteresowany zakupem.

W grudniu 2023 r. Spółka zawarła z B. Sp. z o.o. („B”), za zgodą Sprzedających, umowę cesji, na podstawie której D nabyła od B wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy Przedwstępnej i tym samym stała się w jego miejsce stroną Umowy Przedwstępnej zawartej ze Sprzedającymi.

Zgodnie z Umową Przedwstępną, warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej jest m.in.:

-uzyskanie przez kupującego lub wskazany przez niego podmiot warunków technicznych przyłączenia dla planowanej przez kupującego inwestycji na Nieruchomości do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej,

-uzyskanie przez kupującego prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia,

-uzyskanie przez kupującego prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę pierwszych etapów planowanej inwestycji wraz z infrastrukturą,

-uzyskanie przez kupującego prawomocnego i ostatecznego zezwolenia na wycinkę drzew i krzewów na Nieruchomości, o ile będzie ono konieczne,

-uzyskanie prawomocnej i ostatecznej decyzji o wyłączeniu Nieruchomości z użytku rolnego i zmiana rodzaju użytku w ewidencji gruntów prowadzonej dla Nieruchomości.

Powyższe warunki zostały zastrzeżone na korzyść kupującego, tzn. może on zawrzeć umowę przyrzeczoną bez ich spełnienia.

Do chwili obecnej B (i w konsekwencji D jako strona umowy cesji opisanej wyżej) na podstawie Umowy Przedwstępnej wykonał następujące działania:

- przeprowadziła badania gruntu i jego zanieczyszczeń oraz inwentaryzację zieleni,

- złożyła dwa wnioski o wydanie pozwoleń na budowę (postępowania w tych sprawach są obecnie zawieszone),

- złożyła wniosek o wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej (postępowanie w toku),

- złożyła wniosek o zatwierdzenie planu remediacji,

- złożyła wnioski o wydanie warunków technicznych przyłączenia (część tych warunków została już wydana),

- złożyła wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia (decyzja ta została wydana i jest ostateczna),

- złożyła wnioski o wydanie decyzji o pozwoleniu wodnoprawnym na wykonanie na Nieruchomości zestawu komór drenażowych oraz na usługę wodną polegającą na wprowadzeniu wód opadowych lub roztopowych pochodzących z terenu Nieruchomości, a także na wykonanie urządzenia odwadniającego, jak również na wykonanie zespołu studni chłonnych (decyzje te zostały wydane i są ostateczne).

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej udzielili kupującemu zgody na dysponowanie Nieruchomością na cele budowlane na zasadzie użyczenia. Udzielenie tego prawa, zgodnie  z Umową Przedwstępną, upoważnia kupującego do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych, warunków technicznych i uzgodnień w celu realizacji inwestycji, upoważnia kupującego do wejścia na teren Nieruchomości oraz do wykonywania wszelkich robót budowlanych w celu realizacji inwestycji.

Spółka planuje realizację na Nieruchomości inwestycji deweloperskiej o funkcji mieszkaniowej (budowę budynków mieszkalnych wielorodzinnych) z ewentualnymi lokalami usługowymi w parterach budynków mieszkalnych, wraz z odpowiednią towarzyszącą infrastrukturą techniczną i drogową, niezbędną do prawidłowego funkcjonowania przedsięwzięcia – w celu sprzedaży lokali mieszkalnych i ewentualnych lokali użytkowych wybudowanych w ramach tej inwestycji. Sprzedaż ww. lokali będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnień objętych podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) upcc, zakresem opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych są objęte m.in. umowy sprzedaży.

Jednocześnie w przypadku planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości nie zachodzi żadna przesłanka wyłączająca opodatkowanie podatkiem od czynności cywilnoprawnych.  W szczególności nie zachodzi przesłanka zastosowania art. 2 pkt 4 upcc, zgodnie z którym nie podlegają temu podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z uwagi na okoliczności opisane w pkt 1, sprzedaż Nieruchomości na rzecz Spółki nie jest objęta zakresem opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Przemawia to za uznaniem za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, iż planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 26 kwietnia 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.58.2024.3.MPU.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania – D. Sp. z o.o. planuje zakup nieruchomości  o powierzchni 26.628 m², położonej w W. przy ulicy (…), stanowiącej działkę ewidencyjną nr (…). Współwłaścicielami Nieruchomości są obecnie Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – M. M.  i Zainteresowany niebędący stroną postępowania – P. B. – w udziałach  wynoszących 1/2.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 26 kwietnia 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.58.2024.3.MPU, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów  i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) sprzedaż udziału w prawie własności działki nr (…) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu  z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów  i usług wg właściwej stawki.”

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów

i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług – nie można było uznać Państwa stanowiska w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych za prawidłowe.

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to  w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

D. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).