Interpretacja indywidualna z dnia 15 kwietnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.36.2024.2.ASZ
Temat interpretacji
Możliwość zwolnienia z opodatkowania nabycia nieruchomości na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowny Panie
stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
18 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 18 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania czynności nabycia nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 19 lutego 2024 r. (wpływ 19 lutego 2024 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Dnia 31 listopada 2023 r. nabyto prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz 3 budynkami gospodarczymi. W wypisie i wyrysie ujawniono, że jeden z budynków gospodarczych, usytuowany na granicy działki, nieprawidłowo oznaczony jest jako budynek mieszkalny. W związku z powyższym, notariusz nie posiadając oparcia w postaci orzeczeń oraz interpretacji w podobnych sprawach, nie potrafił określić czy przysługuje prawo do zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na pierwszą nieruchomość mieszkalną zgodnie z art. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Bazując na informacjach zawartych w „Wypisie i wyrysie”, podjął decyzję o naliczeniu podatku od czynności cywilnoprawnych w pełnej kwocie, zaznaczając w akcie notarialnym, że budynek ten wykorzystywany jest w celach gospodarczych.
Ww. budynek gospodarczy, oznaczony jako mieszkalny, nie spełnia definicji budynku mieszkalnego w świetle prawa budowlanego. Art. 3 ustawy Prawa budowlanego określa jasno, że budynek mieszkalny to budynek wolnostojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Poprzedni właściciele nie użytkowali ww. budynku na cele mieszkalne ani nie posiadają informacji, czy kiedykolwiek wcześniej, w takich celach był on użytkowany. Pan również nie zamierza użytkować tego budynku w celach mieszkalnych. Ponadto:
1. Budynek nie posiada typowych elementów mieszkalnych, takich jak okna czy drzwi, a jedynie bramy wjazdowe i wąskie świetliki w ścianach, co świadczy o pierwotnym przeznaczeniu gospodarczym. Nie posiada również utwardzonej podłogi.
2. Umiejscowienie na granicy działki dodatkowo wskazuje charakter pomocniczy i gospodarczy budynku.
3. Budynek nie posiada niezbędnej infrastruktury, takiej jak dostęp do mediów, co wyklucza jego funkcję mieszkalną.
W wypisie i wyrysie, budynek oznaczony jest nr (…). Działka, na której się znajduje oznaczona jest nr (…), jednostka ewidencyjna (…) w (…). Budynek mieszkalny, w stanie faktycznym wykorzystywany na cele mieszkalne oznaczony jest nr (…).
W uzupełnieniu wskazał Pan, że w dniu zawarcia opisanej we wniosku umowy sprzedaży oraz przed tym dniem nie posiadał Pan jakiegokolwiek prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Opisany we wniosku budynek mieszkalny, budynek gospodarczy oznaczony w wypisie i wyrysie jako budynek mieszkalny oraz pozostałe budynki gospodarcze znajdują się na jednej (tej samej) działce ewidencyjnej.
Pytania
Czy jeżeli budynek nie spełnia kryteriów definicji budynku mieszkalnego zgodnie z art. 3 ustawy o prawie budowlanym, oraz nie posiada cech budynku mieszkalnego a chęć wykorzystania go na cele mieszkalne wymagałaby szeregu kosztownych modyfikacji, adaptacji oraz przebudowy, może być określony i traktowany jako mieszkalny w świetle prawa?
Czy nieprawidłowa klasyfikacja budynku, sprzeczna ze stanem faktycznym, może być podstawą do wykluczenia ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych, o którym mowa w art. 9 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pana stanowisko w sprawie
Pana zdaniem, wykluczenie ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych z powodu nieprawidłowej klasyfikacji budynku jako mieszkalny, który nie spełnia kryteriów budynku mieszkalnego, jest niesłuszne i prowadzi do nieuzasadnionych kosztów dla nabywcy. Prawidłowa interpretacja faktycznego stanu wykorzystania oraz przeznaczenia budynku prowadzi do uzasadnionego zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisów obowiązującej ustawy.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z wniosku oraz jego uzupełnienia wynika, że 31 listopada 2023 r. nabył Pan prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym oraz 3 budynkami gospodarczymi. W wypisie i wyrysie ujawniono, że jeden z budynków gospodarczych, usytuowany na granicy działki, nieprawidłowo oznaczony jest jako budynek mieszkalny. Ww. budynek gospodarczy, oznaczony jako mieszkalny, nie spełnia definicji budynku mieszkalnego w świetle Prawa budowlanego. Poprzedni właściciele nie użytkowali ww. budynku na cele mieszkalne ani nie posiadają informacji, czy kiedykolwiek wcześniej, w takich celach był on użytkowany. Opisany we wniosku budynek mieszkalny, budynek gospodarczy oznaczony w wypisie i wyrysie jako budynek mieszkalny oraz pozostałe budynki gospodarcze znajdują się na jednej (tej samej) działce ewidencyjnej. W dniu zawarcia opisanej we wniosku umowy sprzedaży oraz przed tym dniem nie posiadał Pan jakiegokolwiek prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Pana wątpliwości dotyczą możliwości skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych w sytuacji nieprawidłowej klasyfikacji budynku, sprzecznej ze stanem faktycznym.
Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Panu przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu.
Przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawierają definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Takiej definicji należy więc poszukać w przepisach odrębnych.
Jak wynika z treści art. 3 pkt 2a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.):
Ilekroć w ustawie jest mowa o:
- budynku mieszkalnym jednorodzinnym – należy przez to rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Z powołanego powyżej przepisu wynika, że budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym jest budynek w stanie umożliwiającym jego normalne użytkowanie i tym samym służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Analizując zakres omawianego zwolnienia trzeba zwrócić uwagę, że w przypadku, gdy na działce znajdują się budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, stanowią one części składowe gruntu i bez wyjątku ustawowego nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Jak wynika z treści wniosku, nabył Pan nieruchomość, w skład której wchodzi dom mieszkalny, budynek gospodarczy oznaczony w wypisie i wyrysie jako budynek mieszkalny oraz 2 budynki gospodarcze. Wszystkie budynki znajdują się na jednej działce ewidencyjnej. Zgodnie z posiadaną przez Pana dokumentacją, tj. wypisem z rejestru gruntów i budynków, wskazany powyżej budynek gospodarczy jest budynkiem mieszkalnym i pełni taką funkcję.
Treść przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazuje że zwolnienie dotyczy nabycia budynku mieszkalnego, a nie budynków mieszkalnych. Celem wprowadzonego zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych jest bowiem poprawa sytuacji osób nabywających na rynku wtórnym swój pierwszy dom czy mieszkanie.
Opierając się zatem na obiektywnej dokumentacji jaką jest wypis z rejestru budynków należy wskazać, że na nabytej przez Pana nieruchomości gruntowej znajdują się dwa budynki mieszkalne.
W związku z powyższym, w omawianej sprawie, z uwagi na nabycie na podstawie wskazanej umowy sprzedaży dwóch budynków mieszkalnych, zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.
Skoro więc na nieruchomości gruntowej (jednej działce ewidencyjnej), którą Pan nabył znajdują się – według dokumentacji − dwa budynki mieszkalne oraz dwa budynki gospodarcze, to w takiej sytuacji cała umowa sprzedaży nie korzystała ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Tym samym notariusz prawidłowo pobrał podatek od czynności cywilnoprawnych od zawartej umowy sprzedaży.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Wskazujemy, że skoro, zgodnie z posiadaną przez Pana dokumentacją, przedmiotowy budynek gospodarczy jest budynkiem mieszkalnym, to, jako organ interpretacyjny, nie jesteśmy uprawnieni do interpretacji stanu faktycznego, w tym przypadku sprowadzającej się do zmiany kwalifikacji przedmiotowego budynku.
Końcowo informujemy, że w przesłanym przez Pana wniosku w poz. 32 (Wniosek o doręczenie za pomocą środków komunikacji elektronicznej) wskazał Pan adres email. Na ten adres korespondencja w sprawie nie może być wysyłana, gdyż przez pojęcie „adres elektroniczny” należy rozumieć adres elektroniczny w systemie teleinformatycznym, służącym do obsługi doręczeń, za pomocą którego organ podatkowy może doręczyć dokumenty elektroniczne i otrzymać wymagane przepisami elektroniczne urzędowe potwierdzenie doręczenia. Adres e-mail nie wypełnia definicji adresu elektronicznego i nie może służyć do przesyłania pism urzędowych.
W związku z powyższym, w celu zachowania należytej ochrony Pana danych osobowych ta interpretacja została przesłana za pośrednictwem kanału: e-Urząd Skarbowy, skoro na dzień wysyłania interpretacji Pana zgoda na przekazywanie korespondencji za pośrednictwem kanału: e-Urząd Skarbowy jest wyrażona i obowiązuje.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pan zastosować do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.