Zawarcie umowy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

-w zakresie pytania nr 2, tj. uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdy Sprzedający nie będą uznani za podatników podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

-w pozostałej części – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

1 lutego 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 1 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo samoistnie – pismem z 1 lutego 2024 r. (wpływ 5 lutego 2024 r.) oraz w odpowiedzi na wezwanie  z 4 kwietnia 2024 r. (wpływ 5 kwietnia 2024 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będąca stroną postępowania:

X Sp. z o.o. (Spółka)

NIP: (…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani H.O. (Sprzedająca, Zainteresowana)

3)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan A.O. (Sprzedający, Zainteresowany)

4)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan K.O. (Sprzedający, Zainteresowany)

Opis zdarzenia przyszłego

X Sp. z o.o. jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć Nieruchomość składającą się z działek ewidencyjnych nr (…) oraz (…), z obrębu ewidencyjnego nr (…), położoną w województwie (…), w powiecie (…), w gminie (…), w miejscowości (…), przy ulicy (…), dla której Sąd Rejonowy (…)  - (…) w (…), V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Działka ewidencyjna nr (…) według sposobu korzystania stanowi grunty orne oznaczone symbolem „R”, natomiast działka ewidencyjna nr (…) według sposobu korzystania stanowi tereny mieszkaniowe oznaczone symbolem ,,B”.

Działka ewidencyjna nr (…) jest niezabudowana, zaś działka ewidencyjna nr (…) jest zabudowana budynkiem niemieszkalnym, murowanym, wybudowanym w 1970 roku i użytkowanym od tego czasu oraz murowanym budynkiem mieszkalnym wybudowanym pod koniec lat siedemdziesiątych XX wieku i użytkowanym od tego czasu.

Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, to jest do ulicy (…) i do ulicy (…).

W odniesieniu do Nieruchomości nie stosuje się przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego, na podstawie art. 1a pkt 1 lit. b), gdyż powierzchnia użytków rolnych w Nieruchomości jest mniejsza niż 0,3 ha (wynosi 0,0091 ha).

16 października 2023 r. Spółka zawarła z Panią H.O., Panem A.O. i Panem K.O. (dalej określani łącznie jako: „Sprzedający” lub „Zainteresowani”) umowę przedwstępną sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr (…); dalej: „Umowa”). W tym kontekście należy wskazać, że Sprzedający są współwłaścicielami Nieruchomości w udziałach wynoszących 1/3 części Nieruchomości każdy, a działka ewidencyjna nr (…) w momencie sprzedaży stanowić będzie Nieruchomość zabudowaną.

Na dzień sporządzenia umowy dla Nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, ani nie podjęto uchwały zmierzającej do jego uchwalenia. Jednocześnie, na wniosek Pani H.O., 18 lipca 2023 r. w stosunku do Nieruchomości została wydana przez Prezydenta Miasta (…)  decyzja nr (…) o warunkach zabudowy (numer sprawy: (…)) dla inwestycji określonej jako „budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym" realizowanej na działkach (…)  i (…), ark. (…), obręb „(…)”, położonych przy ul. (…)  w (…)  (dalej: „Decyzja WZ”). W związku z procesem uzyskiwania Decyzji WZ Zainteresowani udzieli pełnomocnictwa osobie fizycznej do działania w ich imieniu.

Poza Decyzją WZ Sprzedający nie występowali dotychczas o wydanie innych decyzji administracyjnych w odniesieniu do Nieruchomości.

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość w prowadzonej działalności gospodarczej (opodatkowanej podatkiem od towarów i usług) poprzez wybudowanie na niej zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami, z garażem podziemnym lub garażem podziemnym oraz naziemnymi miejscami postojowymi, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz dojazdem na teren inwestycji od ulicy (…)  i/lub od ulicy (…)  (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w inwestycji lokali.

Wskazać należy, że Nieruchomość jest obecnie przedmiotem następujących umów:

i. dwóch umów najmu zawartych przez Pana A.O. działającego jako pełnomocnik notarialny, tj. umowy zawartej z Panem A. O., Panią H. O. i Panią N. O. prowadzącymi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej oraz umowy zawartej z podmiotem trzecim, zawartych na czas nieokreślony z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia (dalej: „Umowy najmu”);

ii. umowy najmu okazjonalnego (od 15 października 2023 r.) zawartej przez Zainteresowanych z osobą fizyczną (dalej: „Umowa najmu okazjonalnego”), na mocy której Nieruchomość zamieszkuje obecnie ta osoba fizyczna wraz z rodziną.

Przy czym, zarówno umowy najmu jak i umowa najmu okazjonalnego zostaną skutecznie rozwiązane przez Sprzedających przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości. Ponadto, cześć Nieruchomości udostępniana jest odpłatnie na rzecz sąsiada jako miejsce okazjonalnego postoju maszyn.

Zgodnie z umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po spełnieniu zdefiniowanych w umowie warunków, w tym m.in.:

1)wynik audytu prawnego i technicznego Nieruchomości będzie satysfakcjonujący dla Spółki;

2)Decyzja WZ zostanie przeniesiona na Spółkę na mocy prawomocnej i ostatecznej decyzji;

3)uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę inwestycji;

4)uzyskanie przez Spółkę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenie na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości;

5)Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, a także nie będzie zajmowana przez osoby trzecie, z wyjątkiem najemców na podstawie umowy najmu i umowy najmu okazjonalnego, którzy opuszczą Nieruchomość najpóźniej w dniu zawarcia ostatecznej umowy, złożą stosowne oświadczenie w tym zakresie wraz z poddaniem się dobrowolnej egzekucji, nikt nie będzie zameldowany na Nieruchomości, stan prawny i techniczny Nieruchomości nie pogorszy się.

W związku z powyższym, Sprzedający udzielili Spółce prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w celu realizacji inwestycji, w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane, na zasadzie użyczenia. Udzielenie tego prawa upoważnia Spółkę do uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych, warunków technicznych i uzgodnień w celu realizacji Inwestycji, upoważnia Spółkę do wejścia na teren Nieruchomości oraz do wykonywania wszystkich robót budowlanych w celu realizacji inwestycji, aż do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży.

Ponadto Sprzedający:

i. zgodzili się i umożliwili przeprowadzenie Spółce audytu Nieruchomości, przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości oraz współpracując ze Spółką w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

ii. zezwolili Spółce na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;

iii. zobowiązali się, że w terminie 7 dni od otrzymania od Spółki zawiadomienia o spełnieniu warunków wymienionych w umowie, H.O. złoży Spółce oświadczenie w formie pisemnej o wyrażeniu zgody na przeniesienie Decyzji WZ na Spółkę, a w przypadku, gdyby złożone oświadczenie okazało się dla organu niewystarczające, Sprzedający będą współpracowali ze Spółką w celu uzyskania decyzji o przeniesieniu Decyzji WZ na Spółkę;

iv. zobowiązali się do dostarczenia Spółce przed zawarciem umowy przenoszącej własność Nieruchomości na Spółkę zaświadczenia stosownego organu potwierdzającego, że nikt nie jest zameldowany na Nieruchomości;

v. zobowiązali się do złożenia wniosku o wyłączenie działki ewidencyjnej nr (…) z produkcji rolnej albo o zmianę rodzaju użytkowania w ewidencji gruntów w terminie 30 dni od zawarcia umowy, przy czym Spółka zobowiązała się wesprzeć Sprzedających w złożeniu tego wniosku.

Sprzedający wyrazili również zgodę na uzyskanie przez Spółkę, zgodnie z art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz właściwego Urzędu Miasta, stwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedający nie zalegają z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Sprzedający są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia wniosku, którzy mają status zainteresowanych w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazanymi w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedających na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia sporządzonego 12 kwietnia 2018 roku (Rep. (…)). Od momentu nabycia Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedających głównie na własne cele mieszkaniowe. Sprzedający nie prowadzili działań marketingowych/promocyjnych/ reklamowych w celu sprzedaży Nieruchomości. Ponadto Zainteresowani nie ponosili nakładów, nie dokonywali ulepszeń oraz nie podejmowali i nie planują podejmować żadnych działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży.

Sprzedający nie są zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług. Pani H.O. i Pan A.O. prowadzą działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej. Podkreślić jednak należy, że działalność ta nie jest związana ze sprzedażą i/lub wynajmem Nieruchomości. Natomiast Pan K.O. nie prowadzi obecnie działalności gospodarczej, ale prowadził działalność gospodarczą (warsztat ślusarski) w przeszłości (do lipca 2021 r.) i działalność ta była zarejestrowana na Nieruchomości.

Nieruchomości stanowi majątek osobisty Sprzedających i nie stanowi zorganizowanej części przedsiębiorstwa żadnego ze Sprzedających. Zainteresowani dokonali w przeszłości zbycia następujących Nieruchomości:

- Pan A.O.:

- w marcu 2018 roku niezabudowana działka gruntu – nabyta w 2007 r. na własne cele mieszkaniowe, zaś zbyta w celu pozyskania środków na wkład własny do zakupu, na kredyt, lokalu mieszkalnego, w którym aktualnie mieszka Pan A.O.;

- w styczniu 2020 roku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego – nabyte w drodze darowizny w 2014 r. na własne potrzeby mieszkaniowe, zaś zbyte w związku z chęcią częściowej spłaty kredytu za lokal mieszkalny, w którym aktualnie mieszka Pan A.O.;

- w lipcu 2020 roku niezabudowana działka gruntu – nabyta w 2018 r. w drodze dziedziczenia; przedmiotowa Nieruchomość od momentu jej nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana, zaś przyczynę zbycia stanowiła chęć sfinansowania modernizacji lokalu mieszkalnego, w którym aktualnie mieszka Pan A.O.;;

- w sierpniu 2020 roku udział w prawie własności niezabudowanej działki gruntu – nabyty w 2018 r. w drodze dziedziczenia; przedmiotowa Nieruchomość od momentu jej nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana, zaś powodem zbycia była wspólna wola pozostałych współwłaścicieli;

- Pani H.O.:

- w marcu 2017 roku udział w prawie własności lokalu użytkowego – nabyty w 2006 r. do prowadzenia działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej, zbyty w związku ze zmianami w składzie osobowym spółki cywilnej;

- w lipcu 2020 roku niezabudowana działka gruntu – nabyta w 2018 r. w drodze dziedziczenia; przedmiotowa Nieruchomość od momentu jej nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana, zaś zbycie nastąpiło w celu pozyskania środków na zakup Nieruchomości zamieszkiwanej obecnie przez Panią H.O.;

- w sierpniu 2020 roku udział w prawie własności niezabudowanej działki gruntu – nabyty w 2018 r. w drodze dziedziczenia; przedmiotowa Nieruchomość od momentu jej nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana, zaś powodem zbycia była wspólna wola pozostałych współwłaścicieli;

- Pan K.O.:

- w listopadzie 2016 roku udział w prawie własności Nieruchomości – nabyty w 2015 roku, zaś zbycie nastąpiło w celu pozyskania środków na zakup lokalu na własne cele mieszkaniowe;

- w sierpniu 2020 roku udział w prawie własności niezabudowanej działki gruntu – nabyty w 2018 r. w drodze dziedziczenia; przedmiotowa Nieruchomość od momentu jej nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana, zaś powodem zbycia była wspólna wola pozostałych współwłaścicieli;

- we wrześniu 2020 roku niezabudowana działka gruntu – nabyta w 2018 r. w drodze dziedziczenia; przedmiotowa Nieruchomość od momentu jej nabycia nie była w żaden sposób wykorzystywana, zaś środki pozyskane ze sprzedaży zostały wykorzystane na wykończenie własnego mieszkania oraz udzielnie pożyczki mamie– Pani H.O. – na zakup domu.

W kontekście powyższego należy wskazać, że jedynie zbycie przez Panią H.O. udziału w prawie własności lokalu użytkowego wykorzystywanego do prowadzenia działalności gospodarczej w formie spółki cywilnej stanowiło transakcję podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W odniesieniu do pozostałych ww. transakcji sprzedaży Nieruchomości Zainteresowani nie byli natomiast zobowiązani zarejestrować się jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i wykazać należnego podatku od towarów i usług od sprzedaży.

W świetle powyższego Spółka i Sprzedający powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania podatkiem od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Pytania

1.Czy w świetle opisanego we wniosku zdarzenia przyszłego Sprzedający będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o podatku od towarów i usług, a w rezultacie przeniesienie udziałów w prawie własności Nieruchomości za wynagrodzeniem (sprzedaż) przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki?

2.Czy w przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie działają w charakterze podatników podatku od towarów i usług), przeniesienie udziałów w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący?

3.Czy w przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający działają w charakterze podatników podatku od towarów i usług), przeniesienie udziałów w prawie własności zabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) stanowić będzie czynność zwolnioną z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, a co za tym idzie Spółka i Sprzedający będą mogli zrezygnować z ww. zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, zaś przeniesienie udziałów w prawie własności niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?

4.Czy w przypadku uznania, że sprzedaż udziałów w prawie własności zabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) jest objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług, zaś sprzedaż udziałów w prawie własności niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (przeformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Ad. 2.

Państwa zdaniem, w przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedający nie działają w charakterze podatników podatku od towarów i usług), przeniesienie udziałów w prawie własności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a)opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b)zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (objęta pytaniem nr 1 wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości podatkiem od towarów i usług (w przypadku, gdyby Sprzedający działali w charakterze podatnika podatku od towarów i usług) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych. 

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania nr 1, w ocenie Państwa i Zainteresowanych, przy sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości Sprzedający będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednakże, w przypadku, gdyby Organ uznał stanowisko Spółki i Sprzedających w zakresie pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznał, że Sprzedający nie będą działać w charakterze podatników podatku od towarów i usług, transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, ale będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych będzie Spółka.

Ad. 4.

(Stanowisko przeformułowane w uzupełnieniu).

W Państwa ocenie, w przypadku uznania, że sprzedaż udziałów w prawie własności zabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) jest objęta zwolnieniem z podatku od towarów i usług, sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości w części dotyczącej wskazanej działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Jednakże, w przypadku, gdy strony zdecydują się na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług sprzedaży udziałów w prawie własności zabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług, transakcja sprzedaży udziałów w prawie własności Nieruchomości w tym zakresie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jednocześnie, w przypadku uznania, że sprzedaż udziałów w prawie własności niezabudowanej działki ewidencyjnej nr (…) nie będzie stanowić czynności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, sprzedaż udziałów w prawie własności Nieruchomości w części dotyczącej wskazanej działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest w części nieprawidłowe i w części prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 oraz art. 7 ust. 3 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną Nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest Nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2023 r.  poz. 1570 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z zastrzeżeniem wyjątku). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania (Sprzedających) udziały w prawie własności niezabudowanej nieruchomości gruntowej – działki nr (…) oraz udziały w prawie własności zabudowanej budynkiem niemieszkalnym nieruchomości – działki nr (…) (łącznie określone we wniosku jako Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.55.2024.2.MSO w zakresie podatku od towarów i usług zostało potwierdzone Państwa stanowisko, wg którego:

- w sprawie występują przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 tej ustawy; czynność dostawy Nieruchomości, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

- dostawa udziałów w działce nr (…) zabudowanej budynkiem będzie korzystała ze zwolnienia; jeżeli jednak Strony opisanej transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa udziałów w zabudowanej budynkami działce nr (…) będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT,

- sprzedaż udziałów w części dotyczącej niezabudowanej działki nr (…) będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, która nie będzie korzystała ze zwolnienia; będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki.

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów  i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie dostawą dokonaną przez Sprzedających jako podatników podatku od towarów i usług, podlegających opodatkowaniu tym podatkiem – nie można zgodzić się z Państwa stanowiskiem, odnoszącym się do pytania oznaczonego nr 2 we wniosku. W stanowisku tym twierdzą Państwo, że w przypadku gdy Sprzedający nie zostaną uznani za podatnika podatku od towarów i usług, to sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wówczas, transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Ciężar zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych będzie spoczywał na Spółce jako stronie kupującej.

Jak wynika z interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż będzie stanowiła dostawę towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Dlatego też w tej części, Państwa stanowisko należało uznać za nieprawidłowe.

Z ww. interpretacji, wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że dostawa udziałów w działce  nr (…) będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług wg właściwej stawki. Zatem zgodzić się należy z Państwem, że w zakresie tej części transakcji nastąpi wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na mocy art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodzić się też należy, że w części dotyczącej sprzedaży udziałów w zabudowanej działce nr (…), umowa podlegałaby – na mocy zapisów art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy – opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyby Strony transakcji nie zrezygnowały ze zwolnienia z opodatkowanie podatkiem od towarów i usług tej części transakcji. W przypadku takie rezygnacji, sprzedaż w tej części także będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Reasumując, jeżeli omawiana we wniosku sprzedaż Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług stawką właściwą i nie będzie z tego podatku zwolniona (ponieważ Strony transakcji złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w takim zakresie, w jakim to zwolnienie przysługuje), to w opisanej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Po stronie Kupującego nie wystąpi zatem obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wobec powyższego, w tej części stanowisko Państwa należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja znak: 0111-KDIB3-1.4012.55.2024.2.MSO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383).  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.