Interpretacja indywidualna z dnia 11 kwietnia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.9.2024.2.JKU
Temat interpretacji
Skutki podatkowe nabycia nieruchomości zabudowanej budynkami mieszkalnymi oraz budynkiem gospodarczym.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
7 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 7 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych umowy sprzedaży nieruchomości. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 16 lutego 2024 r. (wpływ 16 lutego 2024 r.).
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Dnia (…) r. na podstawie aktu notarialnego Repetytorium A numer (…) nabyła Pani nieruchomość, która zabudowana jest murowanym domem mieszkalnym. Nieruchomość ta zabudowana jest również dawnym budynkiem mieszkalnym, drewnianym, na podmurówce, bez ogrzewania, parterowym, wybudowanym na początku XX wieku, którego zły stan techniczny nie pozwala na zamieszkanie (brak ogrzewania, zapadający się fundament i pękające ściany) oraz budynkiem gospodarczym murowanym. Wszystkie budynki usytuowane na powyższej działce stanowią część składową tego gruntu zabudowanego budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym i nie mogą być przedmiotem odrębnej sprzedaży.
Według wcześniejszych podobnych zapytań, bu0-dynki gospodarcze (tj. nienadające się do zamieszkania) znajdujące się na zakupionej nieruchomości podlegały uldze z tytułu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W uzupełnieniu wniosku wskazała Pani, że w dniu zawarcia opisanej we wniosku umowy sprzedaży i przed tym dniem nie posiadała Pani jakiegokolwiek prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Opisany we wniosku dom mieszkalny, dawny budynek mieszkalny i budynek gospodarczy znajdują się na jednej (tej samej) działce ewidencyjnej. Dawny budynek mieszkalny spełnia definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. W stosunku do dawnego budynku mieszkalnego nie była wydana żadna decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego używania.
Pytanie
Czy w ramach zakupu nieruchomości z wymienionymi wyżej zabudowaniami, budynek drewniany, dawniej mieszkalny, nienadający się do zamieszkania również podlega pod ulgę z tytułu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych na zakup pierwszej nieruchomości?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, drewniany budynek będący integralną częścią nieruchomości, ze wzglądu na swój zły stan techniczny niepozwalający na traktowanie go jako budynek mieszkalny, powinien jak reszta nieruchomości podlegać uldze z tytułu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Według art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
b) innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje lub przysługiwał udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%.
Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że nabyła Pani nieruchomość, która zabudowana jest murowanym domem mieszkalnym. Nieruchomość ta zabudowana jest również dawnym budynkiem mieszkalnym, drewnianym, na podmurówce, bez ogrzewania, parterowym, wybudowanym na początku XX wieku, którego zły stan techniczny nie pozwala na zamieszkanie oraz budynkiem gospodarczym murowanym. W dniu zawarcia opisanej we wniosku umowy sprzedaży i przed tym dniem nie posiadała Pani jakiegokolwiek prawa własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawa własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Dom mieszkalny, dawny budynek mieszkalny i budynek gospodarczy znajdują się na jednej (tej samej) działce ewidencyjnej. Dawny budynek mieszkalny spełnia definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. W stosunku do dawnego budynku mieszkalnego nie była wydana żadna decyzja organu nadzoru budowlanego nakazująca rozbiórkę tego budynku lub zakazująca jego używania.
Pani wątpliwości dotyczą tego czy w opisanym zdarzeniu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlega także umowa w części dotyczącej budynku mieszkalnego. Pani zdaniem cała umowa sprzedaży korzysta ze zwolnienia.
Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.
Jak wynika z treści wniosku, nabyła Pani nieruchomość, w skład której wchodzi dom mieszkalny, dawny budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy. Wszystkie budynki znajdują się na jednej działce ewidencyjnej. Aby skorzystać ze zwolnienia zawartego w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie mogło Pani przysługiwać żadne z praw ani udział w prawie wskazanym w treści tego przepisu.
W myśl art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.):
W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
W przypadku stwierdzenia nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszenia wymagań dotyczących obiektu budowlanego, których charakter uniemożliwia lub znacznie utrudnia użytkowanie go do celów mieszkalnych, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie skutków ingerencji lub naruszeń lub przywrócenie stanu poprzedniego. Decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
W decyzji, o której mowa w ust. 1 pkt 1-3, organ nadzoru budowlanego może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości. Decyzja o zakazie użytkowania obiektu, jeżeli występują okoliczności, o których mowa w ust. 1 pkt 1 i 2, podlega natychmiastowemu wykonaniu i może być ogłoszona ustnie.
Stosownie do art. 67 ww. ustawy:
Jeżeli nieużytkowany lub niewykończony obiekt budowlany nie nadaje się do remontu, odbudowy lub wykończenia, organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję nakazującą właścicielowi lub zarządcy rozbiórkę tego obiektu i uporządkowanie terenu oraz określającą terminy przystąpienia do tych robót i ich zakończenia.
Stosownie do powyższych regulacji nieruchomość (budynek), co do której nie uzyskano pozwolenia na użytkowanie lub nie złożono zawiadomienia o zakończeniu budowy, a także taka, w stosunku do której organ nadzoru budowlanego wydał zakaz użytkowania na czas usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego lub wydał decyzję nakazującą rozbiórkę budynku (w myśl Prawa budowlanego) – nie stanowi budynku mieszkalnego jednorodzinnego, tj. nie umożliwia użytkowania budynku i w konsekwencji nie służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Skoro więc, w stosunku do dawnego budynku mieszkalnego, którego jest Pani właścicielką – nie została wydana decyzja organ nadzoru budowlanego o zakazie użytkowania lub decyzja nakazująca rozbiórkę tego obiektu – to należy uznać, że zgodnie z ww. przepisami, nieruchomość ta stanowi budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Z opisu sprawy wynika, że przedmiotem nabycia są dwa budynki mieszkalne: murowany i dawny – drewniany. Skoro zatem w analizowanej sprawie drewniany budynek nie jest objęty decyzją organu nadzoru budowlanego nakazującą rozbiórkę tego budynku lub zakazującym jego używania to mimo, że – jak Pani opisuje – jest w złym stanie technicznym należy uznać go za budynek mieszkalny.
Analizując zakres omawianego zwolnienia trzeba zwrócić uwagę, że treść przepisu art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jasno wskazuje że zwolnienie dotyczy nabycia budynku mieszkalnego, a nie budynków mieszkalnych. Celem wprowadzonego zwolnienia od podatku od czynności cywilnoprawnych jest bowiem poprawa sytuacji osób nabywających na rynku wtórnym swój pierwszy dom czy mieszkanie.
W związku z powyższym, w omawianej sprawie, z uwagi na nabycie dwóch budynków mieszkalnych, zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma zastosowania.
Skoro więc na nieruchomości gruntowej (jednej działce ewidencyjnej), którą Pani nabyła znajdują się dwa domy mieszkalne oraz budynek gospodarczy, to w takiej sytuacji cała umowa sprzedaży nie korzystała ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).
Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1) z zastosowaniem art. 119a;
2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.