Możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

23 lutego 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 23 lutego 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 25 marca 2024 r. (wpływ 25 marca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2014 r. kupiła Pani wraz z ówczesnym partnerem, mieszkanie w (…) od dewelopera, stając się jednocześnie jego właścicielką w 50%. Było to Pani pierwsze mieszkanie. W 2022 r. odziedziczyła Pani po zmarłych rodzicach 50% ich mieszkania w (…), które Pani rodzice kupili w roku 1984. Obecnie, wraz z mężem chciałaby Pani odkupić od byłego partnera pozostałe 50% mieszkania. Pani mąż nie posiada żadnych nieruchomości. Nie jest Pani pewna czy powinna zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych za zakup połowy mieszkania, jeśli jest to wciąż to samo Pani pierwsze mieszkanie.

Pytanie

Czy powinna Pani zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych 2% od zakupu 50% (połowy) mieszkania?

Pani stanowisko w sprawie (przeformułowane w uzupełnieniu)

Państwa zdaniem, w świetle opisanej sytuacji w przypadku zakupu pierwszego mieszkania z rynku wtórnego, nie będą Państwo zobowiązani do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, ponieważ przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (art. 9 pkt 17) nie precyzują, czy dozwolone jest dziedziczenie kilku nieruchomości w gospodarstwie domowym, nieprzekraczające łącznie 50% wielkości udziałów.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b)innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W myśl art. 9 pkt 17 ww. ustawy:

Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:

- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,

- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,

- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,

jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%. Z powyższego wynika zatem, że jeżeli kupującemu przysługuje udział w ww. prawach, który został przez niego nabyty innym tytułem niż dziedziczenie, wówczas zwolnienie, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ma zastosowania.

Z przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego wynika, że wraz z mężem planuje Pani odkupić od swojego byłego partnera 50% udziałów w własności mieszkania zakupionego wspólnie z ówczesnym partnerem w 2014 r. Jest Pani obecnie właścicielką 50% udziału w ww. lokalu mieszkalnym.

Jest Pani również właścicielką 1/2 udziału w lokalu mieszkalnym w (…), które odziedziczyła Pani w 2022 r. po zmarłych rodzicach. Pani mąż nie jest właścicielem żadnej nieruchomości. 

Uważa Pani, że z tytułu planowanego zakupu udziału (połowy mieszkania) zwolnienie określone w podatku od czynności cywilnoprawnych przysługuje.

Z takim stanowiskiem nie można się zgodzić.

Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie mają być spełnione warunki do zastosowania zwolnienia; tj:

- przedmiotem umowy sprzedaży ma być własność całego lokalu,

- kupujący nie może być właścicielem lokalu mieszkalnego (czy też innej substancji mieszkaniowej, np. budynku czy spółdzielczego własnościowego prawa), za wyjątkiem nabycia udziału nieprzekraczającego 50% na podstawie dziedziczenia.

W Pani przypadku te warunki nie są spełnione.

Po pierwsze, jest już Pani współwłaścicielem lokalu mieszkalnego w (…), a udział w tym prawie nie został nabyty przez Panią w drodze dziedziczenia lecz tytułem sprzedaży.

Natomiast jak wskazano powyżej, w przypadku kupującego, który posiada udział w nieruchomość, zwolnienie przysługuje tylko w przypadku nabycia tego udziału tytułem dziedziczenia, i to w określonej wysokości. 

Po drugie, z opisu sprawy wynika, że planowana umowa sprzedaży obejmie tylko udział w prawie własności lokalu (połowę mieszkania).

Jak wynika z przepisu, zwolnieniem objęta jest natomiast umowa sprzedaży, której przedmiotem jest prawo własności całego lokalu. Sprzedaż udziału w takim prawie nie podlega zwolnieniu.

Zatem, przy zawarciu planowanej umowy sprzedaży, nie będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i musi się Pani zastosować do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.