Skoro omawiana transakcja sprzedaży działki będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

26 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 26 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 22 marca 2024 r. (wpływ 22 marca 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(Sprzedający)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

S.A. (Kupujący)

Opis zdarzenia przyszłego

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej również jako: Sprzedający) jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej (…), stanowiącej działkę gruntu o nr (…), położoną w obrębie ewidencyjnym (…), o powierzchni (…) ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze (…) (dalej: Nieruchomość).

Sprzedający nabył przedmiotową Nieruchomość (…) r. na podstawie warunkowej umowy sprzedaży z (…) r., zawartej w (…) przed asesorem notarialnym (…) oraz umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu, zawartej w (…) przed asesorem notarialnym (…). Następnie prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości zostało przekształcone w prawo własności na podstawie decyzji Prezydenta (…) z (…).

Nieruchomość, z uwagi na jej charakter (jest to plac o dość regularnych kształtach, utwardzony kruszywem i położony u zbiegu dwóch dość ruchliwych ulic (…)) była wykorzystywana przez Sprzedającego w latach (…) do świadczenia usług parkingowych, a w latach (…) była przedmiotem sporadycznego odpłatnego wynajmu opodatkowanego podatkiem od towarów i usług. W żadnym jednak okresie Nieruchomość nie była wprowadzona do działalności gospodarczej Sprzedającego (do tzw. ewidencji środków trwałych), lecz jedynie wykorzystywana w ramach prowadzenia działalności parkingu oraz wynajmu terenu. Po zakończeniu działalności parkingu (tj. od roku (…)) przedmiotowa Nieruchomość stanowi majątek osobisty Sprzedającego.

Prowadzenie parkingu nigdy nie było przedmiotem zasadniczej działalności gospodarczej Sprzedającego, bowiem taką działalnością było prowadzenie działalności w zakresie konserwacji i naprawa pojazdów samochodowych (przeważający rodzaj działalności o kodzie PKD: 45.20.Z). Działalność w tym zakresie była jednak prowadzona w innej lokalizacji w latach od (…) r., kiedy to Sprzedający przekształcił jednoosobową działalność gospodarczą w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, której jest obecnie jednym z udziałowców (Spółka również prowadzi obecnie działalność w innej lokalizacji niż Nieruchomość).

Sprzedający nigdy nie prowadził działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, przy czym od kilku lat zamierzał sprzedać Nieruchomość – z uwagi na zainteresowanie dużych podmiotów deweloperskich, a nie osoby fizyczne. W ramach rozmów jakie dotychczas Sprzedający prowadził z potencjalnymi nabywcami Nieruchomości, podmioty te występowały (we własnym zakresie) z wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (decyzje z (…) r. i z (…) r.), przy czym finalnie obie te decyzje zostały następnie przeniesione na Sprzedającego (…) r. z uwagi na rezygnację zainteresowanego z transakcji.

Sprzedający obecnie planuje sprzedać Nieruchomość na rzecz Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (dalej również: Kupujący), który interesuje się zakupem Nieruchomości od kilku już lat. Kupujący również uzyskał we własnym zakresie decyzję o warunkach zabudowy dla Nieruchomości z (…) r. (przy czym decyzja ta obejmowała również obszar części działek sąsiadujących), która przewiduje możliwość zabudowy mieszkalno-usługowej na Nieruchomości.

Sprzedający nigdy nie czynił starań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości, w tym w szczególności:

a)nie występował o uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

b)nie czynił jakichkolwiek inwestycji zmierzających do podłączenia Nieruchomości pod instalacje zapewniające tzw. media (typu woda, prąd, gaz etc.).

c)nie dzielił przedmiotowej Nieruchomości na kilka mniejszych działek gruntu.

Sprzedający jest również współwłaścicielem (na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej) innych nieruchomości, które są wydzierżawiane w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na rzecz spółki kapitałowej (prowadzącej ww. działalność w zakresie konserwacji i naprawy pojazdów samochodowych), której jednym z udziałowców jest Sprzedający. Przychody uzyskiwane z tytułu dzierżawy opodatkowane są w ramach ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (tzw. najem/dzierżawa majątku prywatnego). Są to nieruchomości przy ul. (…), przy ul. (…) oraz przy ul. (…) (wszystkie w (…)).

Sprzedający (…) r. zawarł z Kupującym przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości zgodnie z którą, zawarcie umowy przyrzeczonej nastąpi, o ile spełnione zostaną wszystkie z opisanych warunków:

a)Sprzedający przy zawarciu tej umowy przedstawi zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach wydane przez właściwe organy podatkowe potwierdzające brak zaległości wobec Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,

b)Sprzedający przedstawi umowę sprzedaży warunkowej z (…) r. oraz umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu z (…) r. będące podstawą nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego,

c)Sprzedający przedstawi zaświadczenie wydane przez Gminę (…) potwierdzające spłatę wszystkich rat z tytułu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność,

d)Kupujący uzyska pozwolenie na budowę budynku/ów wielomieszkaniowego/ych z częścią usługową oraz infrastrukturą towarzyszącą, o określonych parametrach, nie gorszych niż wskazane w umowie przedwstępnej,

e)w księdze wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości brak będzie jakichkolwiek wpisów lub wzmianek w działach I-SP, III i IV, z wyjątkiem wpisu uprawnień Kupującego wynikających z umowy przedwstępnej.

Umowa przyrzeczona zostanie zawarta w terminie 14 dni od dnia spełnienia ostatniego z ww. warunków, przy czym nie później niż 30 czerwca 2025 r. lub 31 grudnia 2025 r. (w przypadku, gdy z przyczyn niezależnych od Kupującego nie uzyska on przed 30 czerwca 2025 r. decyzji o pozwoleniu na budowę).

Wyżej określone warunki zawarcia umowy przyrzeczonej zostały zastrzeżone na korzyść Kupującego, co oznacza, iż Kupujący może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej pomimo braku ziszczenia się tych warunków, a Sprzedający nie może odmówić zawarcia umowy przyrzeczonej, przy czym oświadczenie w tym przedmiocie Kupujący winien złożyć do 30 czerwca 2025 r.

Strony uzgodniły również w umowie przedwstępnej, iż w przypadku gdy pomimo ziszczenia się ww. warunków, któraś ze stron nie stawi się w dniu wyznaczonym na zawarcie umowy przyrzeczonej, celem jej zawarcia, druga strona będzie uprawniona do żądania zapłaty kary umownej w określonej wysokości.

Sprzedający zobowiązany jest współpracować z Kupującym w celu wykonania umowy. Strony ponadto zobowiązują się do dołożenia wszelkich starań i podjęcia wszelkich koniecznych działań w celu właściwego i terminowego spełnienia wszelkich warunków określonych w umowie.

W ramach ceny sprzedaży, bez dodatkowych świadczeń ze strony Kupującego, Sprzedający zobowiązał się do niepodejmowania jakichkolwiek działań przed organami administracji oraz sądami administracyjnymi i cywilnymi, które uniemożliwiłyby, utrudniłyby bądź opóźniły uzyskanie jakichkolwiek decyzji (w szczególności decyzji o pozwoleniu na budowę, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na przedsięwzięcie, pozwoleń konserwatorskich, itd.) lub innych decyzji, dokumentów, pozwoleń czy innych rozstrzygnięć, których uzyskanie warunkuje wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ponadto, Sprzedający zobowiązał się udzielić, w ramach ceny sprzedaży Nieruchomości zgody na przeniesienie na Kupującego obu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku gdy Kupujący nie odstąpi od umowy przedwstępnej najpóźniej w terminie 14 dni od dnia złożenia wezwania do udzielenia zgody.

W ramach umowy przedwstępnej, Kupujący wpłacił na rachunek depozytowy notariusza określoną kwotę pieniężną (zaliczkę) i polecił notariuszowi wypłatę tej kwoty na rzecz Sprzedającego, niezwłocznie po złożeniu przez Sprzedającego oświadczenia o ustanowieniu na rzecz Kupującego na Nieruchomości hipoteki umownej do określonej kwoty pieniężnej, na zabezpieczenie wynikających z tej umowy wierzytelności o zwrot zaliczki. Zapłata pozostałej ceny sprzedaży zostanie uregulowana przy zastosowaniu mechanizmu podzielonej płatności. Strony postanowiły, że ww. zaliczka będzie podlegać zwrotowi na rzecz Kupującego wyłącznie w przypadku, gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego.

Jednocześnie, Strony oświadczyły, że w przypadku zwiększenia (w stosunku do zakładanej) wielkości powierzchni użytkowej mieszkań i lokali użytkowych, jakie będzie mógł wybudować Kupujący na podstawie uzyskanej decyzji o pozwoleniu na budowę, Kupujący zobowiązuje się dopłacić Sprzedającemu różnicę według przyjętych w umowie przedwstępnej zasad (pod rygorem zapłaty przez Kupującego kary umownej o określonej wartości).

Ponadto Sprzedający:

a)wyda Kupującemu Nieruchomość w dacie zawarcia umowy przyrzeczonej (na podstawie protokołu wydania);

b)wyraził zgodę na korzystanie przez Kupującego z Nieruchomości na cele budowlane w zakresie niezbędnym do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę, warunkującego zawarcie umowy przyrzeczonej, udzielając określonym osobom po stronie Kupującego nieodwołalnego pełnomocnictwa do złożenia oświadczenia o dysponowaniu Nieruchomością na cele budowlane, do wystąpienia w imieniu własnym i uzyskania od właściwego gestora mediów wszelkich niezbędnych dla zabudowy i zagospodarowania Nieruchomości warunków technicznych przebudowy lub przyłączenia do sieci elektrycznej, wod-kan, gazowej, co, teletechnicznej oraz warunków wydawanych przez właściwego zarządcę dróg publicznych oraz złożenia wszelkich dodatkowych zgód, pism, oświadczeń, wniosków, które będą wymagane przez organy administracji państwowej i samorządowej w toku projektowania inwestycji i starań o uzyskanie pozwolenia na budowę (pod rygorem zapłaty kary umownej, w przypadku odwołania udzielonego pełnomocnictwa).

Kupujący jest osobą prawną, spółką prawa handlowego, zarejestrowaną dla celów podatku od towarów i usług w Polsce, od wielu lat realizującym inwestycje deweloperskie w wielu miastach na terenie Polski, w tym również poprzez spółki celowe, w których Kupujący ma udziały/akcje bądź uczestniczy w podziale zysków tych podmiotów.

Nieruchomość nie jest obecnie oraz nie będzie w dniu planowanej transakcji nieruchomością zabudowaną, lecz będzie przeznaczona pod zabudowę zgodnie z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy (zarówno decyzji wydanej na rzecz Kupującego jak i decyzji wydanej na rzecz poprzedniego zainteresowanego kupnem Nieruchomości, która została przeniesiona na Sprzedającego).

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W przypadku uznania, że dostawa Nieruchomości podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, czy prawidłowym jest stanowisko, że nabycie Nieruchomości przez Kupującego nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, nabycie przez Kupującego Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają między innymi umowy sprzedaży rzeczy oraz praw majątkowych. Niemniej, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego.

Jak wskazano powyżej, Państwa zdaniem dostawa Nieruchomości będzie jednak opodatkowana podatkiem od towarów i usług na zasadach ogólnych jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług (oraz nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług).

Z tych względów – w Państwa ocenie – transakcja dostawy Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z faktem, że będzie ona podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołano powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do treści art. 10 ust. 2 i 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z opisu wniosku wynika, że Sprzedający (Zainteresowany będący stroną postępowania) planuje sprzedać Kupującemu (Zainteresowanemu niebędącemu stroną postępowania) Nieruchomość gruntową stanowiącą niezabudowaną działkę gruntu.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej, znak: 0111-KDIB3-3.4012.38.2024.3.MS wynika, że: sprzedaż Nieruchomości niezabudowanej powinna zostać opodatkowana właściwą dla przedmiotu sprzedaży stawką podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana transakcja sprzedaży działki będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Tym samym po stronie Kupującego, jako podatnika podatku od czynności cywilnoprawnych nie wystąpi obowiązek podatkowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-3.4012.38.2024.3.MS.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Pan (…) (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.