Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem z niewyodrębnionymi lokalami.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 21 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 5 lutego 2024 r. (data wpływu 5 lutego 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

…;

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

         …;

Opis zdarzenia przyszłego

(i)        Opis Nieruchomości

Przedmiotem niniejszego wniosku jest transakcja sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Wnioskodawcy nieruchomości położonych … oraz … (dalej: „Transakcja”). Planowana Transakcja obejmuje nabycie prawa własności poniższych działek wraz ze znajdującymi się na nich, zdefiniowanymi poniżej zabudowaniami:

- działki o numerach … oraz … z obrębu ewidencyjnego numer …, o łącznym obszarze 0,5259 ha, dla których Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą o numerze … (dalej odpowiednio: „Działka 1”, „Działka 2”, „Działka 3”, „Działka 4”, „Działka 5”, „Działka 6”) (dalej łącznie jako: „Działki”).

Na Działkach Sprzedający realizuje inwestycję (dalej: „Inwestycja”) polegającą na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego, posiadającego 9 kondygnacji nadziemnych oraz dwie kondygnacje podziemne - garaż wielostanowiskowy, z lokalami usługowo-handlowymi na parterze, komórkami lokatorskimi i infrastrukturą towarzyszącą oraz naziemnymi miejscami postojowymi (dalej: „Budynek”).

Na sąsiedniej nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych o numerach … oraz … z obrębu ewidencyjnego numer …, o łącznym obszarze 0,5201 ha, dla których Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą o numerze …, Sprzedający prowadzi inwestycję polegającą na budowie budynku posiadającego 5-7 kondygnacji nadziemnych oraz dwie podziemne - garaż wielostanowiskowy, z lokalami usługowo-handlowymi na parterze, komórkami lokatorskimi i infrastrukturą towarzyszącą oraz naziemnymi miejscami postojowymi (dalej: „Budynek 1”).

W dniu 5 stycznia 2023 r. Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa”), na mocy której zobowiązali się zawrzeć, pod warunkami zawieszającymi, umowę sprzedaży nieruchomości oraz, pod warunkami rozwiązującymi, umowę sprzedaży niektórych lokali mieszkalnych w Budynku 1. Sprzedaż lokali w Budynku 1 nie jest przedmiotem niniejszego wniosku.

Nieruchomość jest ogrodzona (ogrodzenie terenu prowadzonych robót budowlanych) oraz ma bezpośrednie podłączenie do sieci wodnokanalizacyjnych, energetycznych, ciepłowniczych zgodnie z istniejącymi warunkami przyłączeniowymi. Na moment składania wniosku na Działkach znajduje się rozpoczęta budowa Budynku, sieć ciepłownicza należąca do dostawcy ciepła, studnia wodomierzowa będąca własnością dostawcy mediów oraz stacja transformatorowa również będąca własnością dostawcy mediów. Własność sieci ciepłowniczej, studni ani stacji transformatorowej nie będzie przenoszona w ramach Transakcji.

Na dzień Transakcji wszystkie prace budowlane związane z Inwestycją zostaną zakończone, a Budynek zostanie oddany w stanie kompletnym (deweloperskim). Zgodnie z harmonogramem prac stanowiącym załącznik do Umowy, pozwolenie na użytkowanie Budynku ma zostać uzyskane do 31 maja 2024 r., z kolei jego odbiór końcowy ma nastąpić do 30 czerwca 2024 r.

W opinii Zainteresowanych Budynek będzie spełniał definicję budynku w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.; dalej: „Prawo budowlane”), ponieważ będzie trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadać fundamenty i dach, a jednocześnie zostanie wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych.

Na moment Transakcji na Działkach będzie znajdował się Budynek obejmujący:

- (...) kondygnacji naziemnych, w którym znajdować się będzie 200 lokali mieszkalnych (niebędących wyodrębnionymi prawnie lokalami, wyłącznie zaświadczenie o samodzielności lokali) oraz

- dwie kondygnacje podziemne - garaż wielostanowiskowy, niestanowiący samodzielnego lokalu, lecz część wspólną Budynku, w którym znajdować się będzie (...) miejsc parkingowych,

- (...) lokali (niebędących wyodrębnionymi prawnie lokalami) o przeznaczeniu innym niż mieszkalne,

- (...) komórek lokatorskich.

Ponadto, na Działkach znajdować się będą, przenoszone w ramach Transakcji:

- drogi - z kostki betonowej lub płyt ażurowych,

- chodniki - płytki betonowe lub/i kostka chodnikowa betonowa,

- infrastruktura techniczna w zakresie: instalacji oświetlenia terenu, kanalizacji teletechnicznej, kanalizacji sanitarnej i deszczowej, instalacji zewnętrznej wodociągowej,

- naziemne miejsca parkingowe - (...) zewnętrznych miejsc postojowych,

które zdaniem Zainteresowanych spełniać będą definicję budowli w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały przy wykorzystaniu wyrobów budowlanych, a jednocześnie zdaniem Zainteresowanych nie będą spełniać definicji budynku ani obiektu małej architektury (dalej: „Budowle”).

Na Działkach umieszczone zostaną również elementy zagospodarowania terenu:

- część placu zabaw - elementy urządzeń;

- ogrodzenie ogródków przy mieszkaniach parteru w formie paneli stalowych, ocynkowanych, malowanych proszkowo;

- ławki, kosze, stojaki na rowery oraz zadaszenie rowerów,

które zdaniem Zainteresowanych spełniać będą definicję obiektów małej architektury w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały przy wykorzystaniu wyrobów budowlanych, a jednocześnie zdaniem Zainteresowanych nie będą spełniać definicji budynku ani budowli.

Wskazane powyżej Budynki wraz z Budowlami i naniesieniami dalej określane są jako „Zabudowania”, zaś Działki wraz z Zabudowaniami jako „Nieruchomość”.

W Budynku żadne lokale nie zostaną prawnie wydzielone na moment Transakcji.

Dla terenów obejmujących Działki nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przy czym … przystąpiła do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie uchwały nr … z … 2021 roku, w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic … i … .

Z treści wypisu z rejestru gruntów wydanego … 2022 roku wynika, że Działki, na których realizowana jest Inwestycja oznaczone są następująco:

- Działka 1 o obszarze 0,0002 ha, identyfikator działki: …. - stanowi drogi oznaczone symbolem „Dr”;

- Działka 2 o obszarze 0,0005 ha, identyfikator działki: … - stanowi drogi oznaczone symbolem „Dr”;

- Działka 3 o obszarze 0,0845 ha, identyfikator działki: … - stanowi tereny przemysłowe oznaczone symbolem „Ba”;

- Działka 4 o obszarze 0,0030 ha, identyfikator działki: … - stanowi drogi oznaczone symbolem „Dr”;

- Działka 5 o obszarze 0,0004 ha, identyfikator działki: … - stanowi drogi oznaczone symbolem „Dr”;

- Działka 6 o obszarze 0,4373 ha, identyfikator działki: … - stanowi tereny przemysłowe oznaczone symbolem „Ba oraz BP” oraz zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy.

Inwestycja na Działkach jest realizowana przez Sprzedającego w oparciu o prawomocną decyzję nr … wydaną z upoważnienia … w dniu … 2020 roku (znak: …) zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę.

Po zakończeniu Inwestycji, każda z Działek będzie działką zabudowaną.

(ii)       Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego

Na dzień Transakcji zarówno Sprzedający, jak i Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT.

Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedającego jest działalność deweloperska. W majątku Sprzedającego znajdują się również inne niż Nieruchomość istotne aktywa, które nie zostaną przeniesione na Kupującego, w szczególności działki zabudowane Budynkiem 1. W związku z zakończeniem budowy Budynku 1, trwa proces sprzedaży znajdujących się w nim lokali.

Wnioskodawca jest natomiast spółką celową, powołaną w celu świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem. Wnioskodawca należy do Grupy …, której głównym obszarem działalności są inwestycje polegające na … .

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Wnioskodawca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, polegającą na udostępnianiu lokali w Budynkach gościom w ramach usługi zakwaterowania sklasyfikowanej w grupie 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług.

Wnioskodawca ma zamiar udostępniać poszczególne lokale w Budynkach na podstawie umów zakwaterowania / najmu krótkoterminowego. Umowy o oddanie lokali mieszkalnych w Budynkach do używania będą zasadniczo zawierane maksymalnie na okres do 1 roku.

Z kolei umowy najmu lokali usługowych w Budynku usługowo-mieszkalnym mogą być umowami o charakterze krótko lub długoterminowym.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi i na moment Transakcji nie będzie stanowić odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego (brak wyodrębnienia organizacyjnego). Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do Nieruchomości odrębnych ksiąg rachunkowych, kalkulacji podatkowych ani sprawozdawczości. Sprzedający nie posiada również odrębnego rachunku bankowego przypisanego do Inwestycji. Koszty i przychody w stosunku do Inwestycji są gromadzone oddzielnie jedynie w ramach ewidencji analitycznej.

Wnioskodawcy nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ust. 1 pkt 4) ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

(iii)      Historia nabycia Nieruchomości

Działki wchodzące w skład Nieruchomości zostały nabyte przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży objętej aktem notarialnym sporządzonym dnia 2 marca 2021 roku.

Przedmiotowa transakcja sprzedaży była opodatkowana 23% stawką podatku VAT i tym samym nie podlegała opodatkowaniu PCC. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i Sprzedający skorzystał z tego prawa. Jednocześnie podatek VAT jest na bieżąco odliczany w realizacji procesu budowlanego Inwestycji. Sprzedający nie wykorzystywał i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Działki na moment ich nabycia przez Sprzedającego były zabudowane budynkami i budowlami, które w całości zostały rozebrane przez Sprzedającego po nabyciu, celem przeprowadzenia Inwestycji. Na moment Transakcji wszystkie Działki będą działkami zabudowanymi Budynkiem wraz z pozostałymi Zabudowaniami.

Po wybudowaniu Budynków i Budowli Sprzedający nie będzie ponosić wydatków na ulepszenie, które byłyby wyższe niż 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów ustawy o CIT.

(iv)      Zakres Transakcji

Przedmiotem planowanej Transakcji objętej niniejszym wnioskiem będzie prawo własności Nieruchomości, na którą składają się Działki zabudowane Budynkiem, Budowlami oraz pozostałymi Zabudowaniami.

Ponadto, w ramach Transakcji przeniesione zostaną:

- autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej związanej z realizacją Inwestycji;

- prawa i obowiązki wynikające z kaucji gwarancyjnej zatrzymanej na podstawie umowy z generalnym wykonawcą;

- uprawnienia z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umów o roboty budowlane lub umowy o dzieło, których przedmioty składają się na realizację Inwestycji.

W związku z Transakcją przekazane również zostaną pozwolenia pozyskane w związku z Inwestycją, m. in. pozwolenie wodnoprawne, decyzja o warunkach zabudowy, decyzja środowiskowa, decyzja dotycząca zgody na wycinkę drzew.

Składniki majątkowe, które zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego będą dalej łącznie nazywane Przedmiotem Transakcji.

W ramach Transakcji dojdzie do oddania Zabudowań do użytkowania pierwszemu nabywcy (Wnioskodawcy) po wybudowaniu (Budynek ani jego części nie będą wcześniej przedmiotem czynności opodatkowanych VAT, np. wynajmu). Jednocześnie, Nieruchomość będzie przedmiotem Transakcji pomiędzy Sprzedającym a Kupującym w okresie krótszym niż 2 lata od samego ukończenia Budynku i Zabudowań.

Sprzedający nie będzie wykonywał na rzecz Kupującego prac związanych z wykończeniem i wyposażeniem lokali w Budynku, zgodnie ze standardem określonym przez Kupującego (Budynek zostanie przekazany w stanie deweloperskim).

Jednocześnie, planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek innych niż wyżej wymienione składników majątkowych związanych z działalnością prowadzoną przez Sprzedającego oraz nie dojdzie do przeniesienia pracowników.

Po dokonaniu Transakcji nastąpi cesja umów dostawy mediów do Nieruchomości, które zostały zawarte przez Sprzedającego.

Lista składników majątku Sprzedającego niepodlegających przeniesieniu na rzecz Kupującego obejmuje w szczególności:

- pozostałe aktywa posiadane przez Sprzedającego, w szczególności działki zabudowane Budynkiem 1;

- oznaczenie indywidualizujące Sprzedającego (czyli "firma" Sprzedającego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”);

- prawa i obowiązki z umów rachunków bankowych Sprzedającego;

- prawa i obowiązki wynikające z umów o pracę, czy też innych umów, takich jak umowy o współpracę;

- środki pieniężne Sprzedającego zgromadzone na rachunkach bankowych;

- księgi rachunkowe Sprzedającego i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Sprzedającego działalności gospodarczej.

Transakcja będzie mieć miejsce po wypełnieniu warunków zawieszających, m.in., jak wskazano wyżej, po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie dla Budynku.

Przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży, zgodnie z Umową, Wnioskodawca zobowiązany został do zapłaty części ceny sprzedaży, jako:

- zadatku w rozumieniu art. 394 Kodeksu cywilnego oraz

- zaliczek na poczet ceny brutto.

W uzupełnieniu wniosku w odpowiedzi na pytanie co było przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej 5 stycznia 2023 r. przez Państwa, innymi słowy czy zobowiązanie do zawarcia pod warunkami zawieszającymi umowy sprzedaży nieruchomości dotyczyło sprzedaży działek o numerach … oraz … wraz z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, wskazali Państwo, że:

Jak wskazano we Wniosku, w dniu 5 stycznia 2023 r. Zainteresowani zawarli przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: Umowa), na mocy której zobowiązali się zawrzeć, pod warunkami zawieszającymi, umowę opisanej niżej sprzedaży nieruchomości oraz, pod warunkami rozwiązującymi, umowę sprzedaży niektórych lokali mieszkalnych w Budynku.

Umowa w części dotyczącej lokali mieszkalnych w Budynku 1 wygasła z uwagi na warunki rozwiązujące i nie jest przedmiotem zapytania Wniosku.

Szczegółowy przedmiot Transakcji będącej przedmiotem Wniosku (dalej: Transakcja), do której zobowiązano się na mocy przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej 5 stycznia 2023 r., został opisany w części (iv) Zakres Transakcji we Wniosku.

Przedmiotem planowanej Transakcji objętej Wnioskiem będzie prawo własności nieruchomości, na którą składają się działki zabudowane budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym (dalej: Budynek), budowlami oraz pozostałymi zabudowaniami.

Budynek, którego sprzedaż jest przedmiotem Wniosku, obejmuje:

- (...) kondygnacji naziemnych, w którym znajdować się będzie 200 lokali mieszkalnych (niebędących wyodrębnionymi prawnie lokalami, wyłącznie zaświadczenie o samodzielności lokali) oraz

- dwie kondygnacje podziemne – garaż wielostanowiskowy, niestanowiący samodzielnego lokalu, lecz część wspólną Budynku, w którym znajdować się będzie (...) miejsc parkingowych,

- (...) lokali (niebędących wyodrębnionymi prawnie lokalami) o przeznaczeniu innym niż mieszkalne,

- (...) komórek lokatorskich (niebędących wyodrębnionymi prawnie lokalami).

We Wniosku wskazano również, że w Budynku, którego sprzedaż jest przedmiotem Transakcji będącej przedmiotem Wniosku, żadne lokale nie zostaną prawnie wydzielone na moment Transakcji.

Innymi słowy, przedmiotem przedwstępnej umowy sprzedaży zawartej 5 stycznia 2023 r. była sprzedaż działek o numerach … oraz … wraz z budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym, w którym znajdować się będzie 200 lokali mieszkalnych, które nie są prawnie wyodrębnione i nie będą prawnie wyodrębnione na moment Transakcji. Dla lokali w Budynku pozyskano wyłącznie zaświadczenia o samodzielności tych lokali, które nie stanowią podstawy formalnoprawnego wyodrębnienia lokalu. Jednocześnie przedmiotowe lokale nie posiadają i nie będą posiadać na moment Transakcji odrębnych ksiąg wieczystych.

Natomiast w odpowiedzi na pytanie czy przedmiotem planowanej umowy sprzedaży w ramach Transakcji będą lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości, wskazali Państwo, że przedmiotem planowanej umowy sprzedaży w ramach Transakcji nie będą lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości. Jak wskazano wyżej, na moment Transakcji dla 200 lokali mieszkalnych w Budynku, którego sprzedaż jest przedmiotem Wniosku, pozyskano wyłącznie zaświadczenia o samodzielności tych lokali, które nie stanowią podstawy formalnoprawnego wyodrębnienia lokalu. Jednocześnie przedmiotowe lokale nie posiadają i nie będą posiadać na moment Transakcji odrębnych ksiąg wieczystych.

Z uwagi na fakt, iż pozostała treść uzupełnienia wniosku z 5 lutego 2024 r. dotyczy wyłącznie kwestii wpływających na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jego treść nie została przywołana w niniejszej interpretacji dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie

Czy dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Co do zasady, według art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają m.in. umowy sprzedaży. O powstaniu obowiązku podatkowego decyduje - w myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC - moment dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy o PCC - obowiązek podatkowy - przy umowie sprzedaży - ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC - podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Z powołanych powyżej przepisów wynika, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem PCC na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

Ustawodawca wprowadził jednak w ustawie o PCC sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem PCC. Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług oraz

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o VAT oraz będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 25 marca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.707.2023.3.KK.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

W świetle art. 1a pkt 7 ww. ustawy:

W myśl art. 7a ust. 1 ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Ponadto zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) w zw. z art. 7a ww. ustawy wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało zastosowania także wtedy gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) jest spółka celową, powołaną w celu świadczenia usług związanych z zakwaterowaniem. Kupujący zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania prawo własności zabudowanej nieruchomości. Nieruchomość będzie zabudowana budynkiem mieszkalnym, w którym znajdować się będzie m.in. 200 lokali mieszkalnych. Przy czym na moment transakcji w budynku nie zostaną prawnie wyodrębnione żadne lokale. Dla lokali w budynku uzyskano wyłącznie zaświadczenia o samodzielności tych lokali, które nie stanowią podstawy formalnoprawnego wyodrębnienia lokalu. Jednocześnie przedmiotowe lokale nie posiadają i nie będą posiadać na moment transakcji odrębnych ksiąg wieczystych. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą, polegającą na udostępnianiu lokali w Budynkach gościom w ramach usługi zakwaterowania sklasyfikowanej w grupie 55 Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług. Kupujący ma zamiar udostępniać poszczególne lokale w Budynkach na podstawie umów zakwaterowania / najmu krótkoterminowego. Umowy o oddanie lokali mieszkalnych w Budynkach do używania będą zasadniczo zawierane maksymalnie na okres do 1 roku.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że przedmiotem planowanej umowy sprzedaży nie będą lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości. Tym samym dotyczący lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości wyjątek, o którym mowa w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ma zastosowania do planowanej przez Zainteresowanych umowy sprzedaży.

W związku powyższym wyjaśnieniem, rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja sprzedaży nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym z niewyodrębnionymi prawnie lokalami mieszkalnymi – zawarta pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 25 marca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.707.2023.3.KK, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że sprzedaż ww. Nieruchomości będzie podlegała w całości  opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona.

A zatem, skoro omawiana Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegać faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).