W zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

9 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 22 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 21 marca 2024 r. (wpływ 25 marca 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…)

Opis zdarzenia przyszłego

Y sp. z o.o. (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT i prowadzi działalność w zakresie realizacji projektów budowlanych.

X Sp. z o.o. (dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT, a jego głównym przedmiotem działalności jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Sprzedający wraz z Kupującym zwani są dalej łącznie: „Wnioskodawcami”.

Sprzedający jest właścicielem nieruchomości położonej w (…), przy ul. (…) wpisanej do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…) składającej się z:

i.działki nr (…), położonej w obrębie ewidencyjnym (…)  o nr (…)  (dalej: „Działka 1”),

ii.działki nr (…), położonej w obrębie ewidencyjnym (…)  o nr (…)  (dalej: „Działka 2”),

iii.działki nr (…), położonej w obrębie ewidencyjnym (…) o nr (…)  (dalej: „Działka 3”),

- dalej łącznie „Działki”.

Na Działkach znajduje się budynek biurowy, będący własnością Sprzedającego i składający się z:

i.14 kondygnacji nadziemnych (część nadziemna posadowiona jest na Działce 1 i 2) oraz

ii.2 kondygnacyjnego garażu podziemnego (dalej: „Garaż") (położonego pod powierzchnią Działek 1,2,3),

- dalej: „Budynki”.

Do Budynku przynależą również: parking naziemny (znajdujący się na stropie Garażu), murek oporowy, pochylnie, barierki, szlabany oraz chodnik, donice na zieleń oraz stojaki na rowery - stanowiące jego części składowe w rozumieniu art. 47 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.) (dalej jako: „KC”).

Na Działkach znajdują się także obiekty liniowe stanowiące budowle w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) (dalej: „Prawo budowlane”), tj.:

i.fragment przyłącza ciepłowniczego (na Działce 2) - będący własnością przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będący przedmiotem Transakcji,

ii.fragment przyłącza energetycznego ze złączem kablowym (na Działce 1) - będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będące przedmiotem Transakcji,

iii.kable energetyczne łączące złącza kablowe z Budynkiem (na Działce 1) - będące własnością Sprzedającego,

iv.fragmenty nieczynnej sieci ciepłowniczej (na Działkach 1,2) - stanowiące własność Sprzedającego,

v.przyłącza telekomunikacyjne (na Działce 3) - będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego i nie będące przedmiotem Transakcji,

vi.przyłącza: wodociągowe, kanalizacji sanitarnej i kanalizacji deszczowej (na Działce 2) - będące własnością Sprzedającego,

vii.instalacja elektryczna zasilająca znaki informacyjne (na Działce 3) - będąca własnością właściciela sąsiedniego obiektu handlowego i nie będąca przedmiotem Transakcji,

-ww. budowle w części należącej do Sprzedającego zwane są dalej: „Budowlami”.

Budynek, Działki oraz Budowle będą dalej zwane łącznie „Nieruchomością”.

Nieruchomość została wybudowana przez Sprzedającego i oddana do użytkowania 17 lipca 2023 r. na podstawie decyzji wydanej przez Państwową Inspekcję Nadzoru Budowlanego.

Część Budynku jest wynajmowana przez Sprzedającego (ok. 8,5% powierzchni Budynku).

Obiekty liniowe (poza fragmentami nieczynnej sieci ciepłowniczej oraz instalacją elektryczną zasilającą znaki informacyjne będące własnością właściciela sąsiedniego obiektu handlowego) zostały wzniesione przez Sprzedającego w latach 2022-2023 i są użytkowane przez okres krótszy niż 2 lata. Wspomniane powyżej fragmenty nieczynnej sieci ciepłowniczej zostały nabyte od przedsiębiorstwa przesyłowego na podstawie porozumienia w sprawie usunięcia kolizji z dnia 28 października 2020 r. zmienionego aneksem nr 1 z 27 października 2022 r. Wspomniane fragmenty nieczynnej sieci ciepłowniczej zostały wyłączone z użytku.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Sprzedający zawarł z podmiotami trzecimi m.in. następujące umowy:

i.    umowę o zarządzanie Nieruchomością,

ii.   umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej,

iii.  umowy pożyczek,

iv.  umowy serwisowe (takie jak: umowa o zapewnienie telekomunikacji w Budynku, umowa o zarządzanie i serwis w zakresie telekomunikacji, umowa o monitorowanie transmisji lokalnego systemu sygnalizacji pożaru, umowa w zakresie usług serwisu technicznego, umowa o odbiór odpadów, umowa o usługi utrzymania czystości, umowa o usługi ochrony Nieruchomości, umowa o świadczenie konsultacji i inspekcji przeciwpożarowych),

v.   umowy o dostawy mediów (takie jak: umowa udostępnienia sieci   telekomunikacyjnej oraz świadczenia usług telekomunikacyjnych, umowa sprzedaży energii elektrycznej, umowa o zaopatrzenie w wodę, umowa o dostawę ciepła),

vi.  umowę najmu części Budynku,

viii.porozumienie dobrosąsiedzkie.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość od Sprzedającego (dalej: „Transakcja”).

W ramach Transakcji, Kupujący wstąpi, na podstawie art. 678 KC, w istniejące stosunki najmu jako wynajmujący.

W ramach Transakcji Sprzedający przeniesie na Kupującego wszelkie prawa związane z Nieruchomością, w tym prawa związane z umowami najmu, zabezpieczenia, decyzje, pozwolenia, zgody, prawa autorskie do dokumentacji projektowej wraz z prawem własności nośników, prawa i obowiązki z porozumienia dobrosąsiedzkiego (w wykonaniu zobowiązania wynikającego z tego porozumienia).

Niemniej, w ramach Transakcji, Kupujący nie nabędzie w szczególności następujących elementów majątku Sprzedającego:

i.    firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Sprzedającego;

ii.   należności i zobowiązań Sprzedającego;

iii.  praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Sprzedającego oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Sprzedającego;

iv.  pracowników ani zakładu pracy Sprzedającego - Sprzedający nie zatrudnia pracowników;

v.   ksiąg i dokumentów związanych z działalnością gospodarczą Sprzedającego;

vi.  ksiąg rachunkowych Sprzedającego,

ix.praw i obowiązków wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego, w szczególności umowy o świadczenie usług w zakresie obsługi księgowej i finansowej, umów pożyczek, umowy o zarządzanie Nieruchomością, umów serwisowych, umów o media z wyjątkami wskazanymi poniżej.

Kupujący zamierza zawrzeć własne umowy dążące do zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością oraz administrowania Nieruchomością. Niewykluczone jest jednocześnie, że część z zawartych przez Kupującego umów zawarta zostanie z dotychczasowymi dostawcami tych usług na rzecz Sprzedającego. Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z umów o media, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane - na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami - jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

Wnioskodawcy nie wykluczają całkowicie sytuacji, w której w związku z zakładaną sprzedażą Nieruchomości na Kupującego przejdą jednak (w ramach umowy cesji) prawa i obowiązki wynikające z niektórych spośród ww. umów o media. Ewentualna cesja może wynikać z (i) konieczności zapewnienia ciągłości dostaw ww. mediów i/lub (ii) wymogów wynikających z umów zawartych z dostawcami mediów (w szczególności dotyczących bezpieczeństwa, wewnętrznych procedur stosowanych przez dostawców lub uniknięcia kar umownych z tytułu przedterminowego rozwiązania/wypowiedzenia umowy).

Przedmiot Transakcji nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego, w tym na podstawie statutu, regulaminu, uchwały lub innego podobnego dokumentu. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do przedmiotu Transakcji odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych.

Sprzedający, oprócz Nieruchomości, nie posiada innych nieruchomości, które wykorzystywałby w prowadzonej działalności gospodarczej.

Wnioskodawcy będą zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT na moment zawarcia Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Kupujący zamierza wykorzystywać ją w działalności opodatkowanej VAT, polegającej w szczególności na jej wynajmie.

Wnioskodawcy złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy fragmentów nieczynnej sieci ciepłowniczej.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana VAT i w konsekwencji, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wynika z ww. przepisów, w przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość, dla wyłączenia z opodatkowania PCC konieczne jest opodatkowanie sprzedaży nieruchomości podatkiem VAT.

W konsekwencji, jeżeli sprzedaż Nieruchomości będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT, nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC i Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC z tytułu jej nabycia.

Zdaniem Wnioskodawców, takie stanowisko zostało potwierdzone m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 5 maja 2023 r., sygn. 0111-KDIB2-3.4014.79.2023.4.JKU, w której wskazano: „Zatem, skoro omawiana sprzedaż prawa własności nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych."

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 26 marca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.8.2024.3.AB

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) planuje nabyć Nieruchomość od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego). Nieruchomość położna jest w (...), przy ul. (...).  Nieruchomość składa się z: działki nr (…) (Działki 1), działki nr (…) (Działki 2), działki nr (…) (Działki 3). Na Działkach znajduje się budynek biurowy, będący własnością Sprzedającego i składający się z: 14 kondygnacji nadziemnych (część nadziemna posadowiona jest na Działce 1 i 2) oraz 2 kondygnacyjnego garażu podziemnego (położonego pod powierzchnią Działek 1,2,3). Do Budynku przynależą również: parking naziemny (znajdujący się na stropie Garażu), murek oporowy, pochylnie, barierki, szlabany oraz chodnik, donice na zieleń oraz stojaki na rowery - stanowiące jego części składowe w rozumieniu art. 47 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny. Na Działkach znajdują się także obiekty liniowe stanowiące budowle w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane. Wnioskodawcy złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, w odniesieniu do dostawy fragmentów nieczynnej sieci ciepłowniczej.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 marca 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.8.2024.3.AB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Organ odstąpił od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Zainteresowanych, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, podzielając ich stanowisko, że: „Planowana Transakcja będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT i nie będzie wyłączona z opodatkowania VAT na podstawie art. 6 ust. 1 ustawy o VAT.”

„(…) zbycie Nieruchomości nie będzie zwolnione z opodatkowania VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz pkt 10a ustawy o VAT i tym samym będzie podlegało opodatkowaniu VAT według właściwej stawki.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).