Skutki podatkowe przejęcia nieruchomości będącej zabezpieczeniem zobowiązania kredytowego na podstawie datio in solutum.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przejęcia nieruchomości będącej zabezpieczeniem zobowiązania kredytowego na podstawie datio in solutum jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

25 stycznia 2024 r. wpłynął Państwa wniosek z 23 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie m.in. skutków podatkowych przejęcia nieruchomości będącej zabezpieczeniem zobowiązania kredytowego na podstawie datio in solutum.

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

X (dalej: „Bank”, „Wnioskodawca”) jest podmiotem mającym siedzibę w Polsce (jest polskim rezydentem podatkowym), prowadzącym działalność bankową na podstawie ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 2488 ze zm.). W ramach swojej działalności Bank oferuje szeroką gamę produktów bankowych, zarówno kredytowych, jak i oszczędnościowych, i inwestycyjnych. Klientem Banku może być zarówno osoba fizyczna, jak i podmiot prowadzący działalność gospodarczą.

Bank jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1570 ze zm., dalej: Ustawa VAT) zarówno na gruncie regulacji krajowych w Polsce, jak również dla celów transakcji wewnątrzwspólnotowych. W związku z faktem, iż przeważająca część usług świadczonych przez Bank to usługi zwolnione z podatku od towarów i usług (dalej: VAT), nabywając towary i usługi od podmiotów trzecich (dalej: Kontrahenci) Wnioskodawca stosuje odliczenie podatku naliczonego od podatku należnego w oparciu o współczynnik struktury sprzedaży.

Jednym z podstawowych produktów oferowanych przez Wnioskodawcę są kredyty zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. Ustawodawca zdefiniował pojęcie nieruchomości w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1610 ze zm.; dalej jako KC), wskazując, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 KC). Przepisy prawa podatkowego nie wprowadzają odrębnej definicji nieruchomości, więc należy stosować pojęcia i terminy zaczerpnięte z prawa cywilnego. Pod pojęciem nieruchomości rozumie się grunty (których posiadanie wynika z prawa własności albo prawa użytkowania wieczystego) a także budynki, budowle lub ich części, w tym nieruchomości lokalowe (lokale mieszkalne i użytkowe, które stanowią odrębną własność (często obejmującą również udział w nieruchomości wspólnej) oraz lokale mieszkalne i użytkowe przydzielone jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Kredyty mogą zostać udzielone na własne cele mieszkaniowe kredytobiorcy, jak też w związku z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą. Część kredytobiorców posiada status czynnych podatników podatku VAT.

W przypadku niewywiązywania się przez kredytobiorcę z obowiązku spłaty zadłużenia może dojść do przejęcia przez Wnioskodawcę nieruchomości będącej zabezpieczeniem zobowiązania. Może to nastąpić w różny sposób:

1)        w ramach datio in solutum (art. 453 KC):

Instytucja datio in solutum została określona w art. 453 KC i polega na tym, że dłużnik w celu zwolnienia się z zobowiązania spełnia za zgodą wierzyciela inne świadczenie. Celem datio in solutum jest zatem wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie (np. przez zapłatę uzgodnionej pierwotnie kwoty), przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania - poza umową stron - jest rzeczywiste spełnienie świadczenia przez dłużnika. Uregulowana art. 453 KC instytucja świadczenia w miejsce wypełnienia/wykonania (datio in solutum) stanowi jeden z wyjątków od zasady realnego wykonywania zobowiązań cywilnych, znajdujący podstawę w zasadzie swobody umów. Wskutek zawarcia umowy o świadczenie w miejsce wypełnienia dłużnik uzyskuje upoważnienie przemienne, umożliwiające mu wykonanie zobowiązania przez spełnienie świadczenia innego niż pierwotne. Z chwilą wypełnienia świadczenia zastępczego następuje wykonanie umowy datio in solutum, a zarazem wykonanie istniejącego zobowiązania, co prowadzi do jego wygaśnięcia. Roszczenie wierzyciela, wynikające z umowy zobowiązaniowej zostaje zaspokojone wskutek spełnienia przed dłużnika na jego rzecz świadczenia zastępczego.

2)        poprzez zawarcie umowy ugody przez sądem:

Jak wskazuje KC przez ugodę strony czynią sobie wzajemne ustępstwa w zakresie istniejącego między nimi stosunku prawnego w tym celu, aby uchylić niepewność co do roszczeń wynikających z tego stosunku lub zapewnić ich wykonanie albo by uchylić spór istniejący lub mogący powstać (art. 917 KC). W przypadku niewywiązywania się przez dłużnika z obowiązku spłaty zadłużenia Bank może wszcząć postępowanie egzekucyjne, wynikiem którego może być także zawarcie umowy ugody przed sądem, na podstawie której Bank nabywa nieruchomość. W takim przypadku postępowanie egzekucyjne jest umarzane przez sąd. Zgodnie z art. 777  § 1 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 ze zm.; dalej jako KPC) tytułami egzekucyjnymi są m.in. orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem.

3)        w trybie art. 984 KPC:

W postępowaniu egzekucyjnym po bezskutecznej II licytacji nieruchomości wierzyciel egzekwujący i hipoteczny (w tym przypadku Bank) może złożyć wniosek o przejęcie przez niego na własność nieruchomości stanowiącej własność dłużnika, będącej przedmiotem egzekucji w określonej sprawie egzekucyjnej prowadzonej przez wskazany organ egzekucyjny za cenę odpowiadającą co najmniej 2/3 części sumy oszacowania. Wówczas sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu prawa własności nieruchomości którego skutkiem w myśl art. 999 § 1 KPC jest przeniesienie własności na Bank. Postanowienie sądu jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentów do zbioru dokumentów.

Bank przejmuje nieruchomości w celu ich dalszej odsprzedaży. Bank ujmuje je w swojej ewidencji jako aktywa do zbycia. Nie podlegają one amortyzacji. Do momentu sprzedaży Bank ponosi wydatki takie jak opłaty eksploatacyjne, podatek od nieruchomości, koszty utrzymania czy wydatki mające na celu przygotowanie nieruchomości do sprzedaży (np. sporządzenie operatu szacunkowego czy świadectwa charakterystyki energetycznej).

Niejednokrotnie przejęcie nieruchomości stanowi transakcję opodatkowaną podatkiem od towarów i usług w rozumieniu Ustawy o VAT, w szczególności w przypadku, gdy przejęcie następuje od podatnika podatku od towarów i usług, bądź gdy udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18 Ustawy o VAT, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a tej Ustawy.

Celem Banku jest sprzedaż nieruchomości przy poniesieniu takich wydatków jakie są konieczne do zawarcia umowy sprzedaży.

Sprzedaż nieruchomości przez Wnioskodawcę uzależniona jest od wyłonienia chętnego nabywcy, co może nastąpić w ramach procesu przetargowego przeprowadzonego zgodnie z wewnętrznymi przepisami Banku, bądź w ramach wyboru nabywcy z wolnej ręki. Oprócz czynności związanych z wyłonieniem nabywcy, przepisy wewnętrzne Wnioskodawcy wymagają wypełnienia szeregu wymogów formalnych związanych z analizą skutków prawno-materialnych sprzedaży oraz z wyrażeniem zgody na sprzedaż przez odpowiednie organy wewnętrzne. Czynności te powodują, że pomiędzy przejęciem, a sprzedażą nieruchomości upływa określony okres czasu, który może wynieść nawet do kilku lat.

Pytanie

Czy nabycie nieruchomości przez Bank w ramach datio in solutum jest opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 1)

Państwa stanowisko w sprawie

W ocenie Wnioskodawcy, nabycie nieruchomości w ramach datio in solutum nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 170 ze zm.; dalej jako UPCC) wskazuje w art. 1 katalog czynności, zgodnie z którym podatkowi podlegają:

1)następujące czynności cywilnoprawne:

- umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych,

- umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,

- umowy darowizny - w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy,

- umowy dożywocia,

- umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności - w części dotyczącej spłat lub dopłat,

- ustanowienie hipoteki,

- ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności,

- umowy depozytu nieprawidłowego,

- umowy spółki,

2)zmiany umów wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z zastrzeżeniem art. 1 ust. 3 pkt 4 UPCC,

3)orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1 lub 2.

Katalog czynności opodatkowanych podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest katalogiem zamkniętym. Oznacza to, że podatkowi nie podlegają czynności niebędące czynnościami cywilnoprawnymi oraz czynności cywilnoprawne inne niż ściśle wskazane w ustawie, nawet jeżeli wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same, bądź podobne do tych, które zostały w niej wymienione.

Zgodnie z art. 2 pkt 4 UPCC nie podlegają podatkowi m.in. czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a UPCC,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

c)niepodlegające podatkowi od towarów i usług na podstawie art. 8c ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2021 r. poz. 685, z późn. zm.), z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.

Zgodnie z art. 7a UPCC w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%. Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, art. 7a ust. 1 UPCC stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 UPCC stosuje się odpowiednio.

Zgodnie z treścią art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia sądu, doręczenia wyroku sądu polubownego lub zawarcia ugody - od przedmiotów opodatkowania określonych w art. 1 ust. 1 pkt 3 UPCC.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 UPCC podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a UPCC.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 UPCC podstawą opodatkowania przy umowie sprzedaży jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów (art. 6 ust. 2 UPCC).

Zawarta na podstawie art. 453 KC umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu nie mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że zawarte na podstawie art. 453 KC umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu (datio in solution) (winno być: datio in solutum) nie stanowią czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, gdyż nie zostały wskazane w art. 1 ust. 1 pkt 1 UPCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych w części dotyczącej skutków podatkowych przejęcia nieruchomości będącej zabezpieczeniem zobowiązania kredytowego na podstawie datio in solutum. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, podatku dochodowego od osób prawnych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przejęcia nieruchomości będącej zabezpieczeniem zobowiązania kredytowego na podstawie ugody przed sądem oraz w postępowaniu egzekucyjnym, zostaną wydane odrębne rozstrzygnięcia.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 295):

Należy stwierdzić, że ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym, szczegółowe wyznaczenie zakresu przedmiotowego opodatkowania ww. podatkiem ma określone konsekwencje prawne. Oznacza to, że ustawodawca wprowadzając tę zasadę, wyłączył od opodatkowania inne podobne czynności, które nie zostały wyraźnie wskazane w omawianym przepisie. Tym samym należy stwierdzić, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu nawet, gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia wynika, że oferujecie Państwo swoim klientom kredyty zabezpieczone hipoteką na nieruchomości. W przypadku niewywiązywania się przez kredytobiorcę z obowiązku spłaty zadłużenia może dojść do przejęcia przez Państwa nieruchomości będącej zabezpieczeniem zobowiązania m.in. w ramach datio in solutum (art. 453 KC).

Zgodnie z art. 453 (zdanie pierwsze) ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Celem datio in solutum jest zatem wygaśnięcie istniejących pomiędzy stronami zobowiązań poprzez spełnienie przez dłużnika świadczenia innego niż określone w treści pierwotnej umowy. Zobowiązanie wówczas wygasa tak, jakby wygasło przez zwykłe wykonanie (np. przez zapłatę uzgodnionej pierwotnie kwoty), przy czym konieczną przesłanką wygaśnięcia zobowiązania – poza umową stron – jest rzeczywiste spełnienie świadczenia przez dłużnika.

Uregulowana w tym przepisie instytucja świadczenia w miejsce wypełnienia/wykonania (datio in solutum) stanowi jeden z wyjątków od zasady realnego wykonywania zobowiązań cywilnych, znajdujący podstawę w zasadzie swobody umów. Wskutek zawarcia umowy o świadczenie w miejsce wypełnienia dłużnik uzyskuje upoważnienie przemienne (facultas alternativa), umożliwiające mu wykonanie zobowiązania przez spełnienie świadczenia innego niż pierwotne. Z chwilą wypełnienia świadczenia zastępczego następuje wykonanie umowy datio in solutum, a zarazem wykonanie istniejącego zobowiązania, co prowadzi do jego wygaśnięcia. Roszczenie wierzyciela, wynikające z umowy zobowiązaniowej zostaje zaspokojone wskutek spełnienia przez dłużnika na jego rzecz świadczenia zastępczego.

W świetle powyższego, należy zatem zgodzić się z Państwa stanowiskiem, że zawarta na podstawie art. 453 Kodeksu cywilnego umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak zostało powyżej wskazane, katalog czynności cywilnoprawnych, ujęty w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ma charakter zamknięty. Zatem czynności cywilnoprawne, które nie zostały w nim wymienione w sposób wyraźny, nie podlegają opodatkowaniu omawianym podatkiem. W rezultacie nie będzie ciążył na Państwu z tego tytułu obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).