Przeniesienie własności nieruchomości w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

3 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 27 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych przeniesienia własności nieruchomości w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego.

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego.

Wnioskodawca – Pan S. S. wraz z małżonką Panią R. S. (Państwo S.) starają się o uregulowanie („uporządkowanie”) treści dokumentów, w tym w pierwszej kolejności księgi wieczystej, odnoszącej się do nieruchomości, której są właścicielami. Obecnie funkcjonujące w tym zakresie nieścisłości i jawne sprzeczności są wynikiem błędów urzędniczych.

Małżonkowie zamierzają powyższe nieścisłości uregulować umową przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu roszczenia z art. 231 Kodeksu cywilnego, w formie aktu notarialnego.

(...) 1991 r. w (…) – przed notariuszem B. B. sporządzony został akt notarialny, mocą którego nastąpiło przeniesienie własności gruntu położonego w (…) wpisanego w KW nr (…) na rzecz S. i R. S. Powierzchnia tej nieruchomości to 0,0250 ha. Stanowiła ona działkę w ewidencji nr (…).

(...) 1992 r. w Kancelarii Notarialnej nr (…) przed Notariuszem (…) sporządzony został akt notarialny, mocą którego nastąpiło przeniesienie własności gruntu położonego w (…) wpisanego w KW nr (…) z siedzibą w (…) na rzecz W. i M. Z. Powierzchnię tej nieruchomości oznaczono na 0,0244 ha, a numer ewidencji na nr (…).

Dla obu nieruchomości prowadzone są odrębne księgi wieczyste: nr (…) oraz nr (…) przez Sąd Rejonowy w (…), zawierające błędy w zakresie wskazania właścicieli, albowiem faktycznie działka o powierzchni 0,0244 ha jest w posiadaniu małżeństwa S., a działka o powierzchni 0,0250 ha jest w posiadaniu małżeństwa Z. Zatem, obydwa małżeństwa są posiadaczami samoistnymi tych gruntów.

Każde z małżeństw samodzielnie wybudowało na działce będącej w jego posiadaniu dom mieszkalny w zabudowie szeregowej dla własnych potrzeb. Obecnie wartość każdego z domów znacznie przekracza wartość gruntu, na której jest posadowiony.

Powyższe błędy małżonkowie chcą skorygować korzystając z notarialnej umowy przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu roszczenia z art. 231 Kodeksu cywilnego.

Pytanie

Czy Wnioskodawca, na którego – na podstawie art. 231 Kodeksu cywilnego – przejdzie własność gruntu za odpowiednim wynagrodzeniem, będzie obowiązany do uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych?

Pana stanowisko w sprawie

Pana zdaniem, zgodnie z art. 231 § 1 Kodeksu cywilnego, samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Z kolei w myśl art. 231 § 2 Kodeksu cywilnego, właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Przedmiot opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych określa art. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.), wymieniający enumeratywnie czynności, które podlegają podatkowi.

W Pana ocenie, umowa przeniesienia własności nieruchomości w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego w sposób oczywisty nie podlega opodatkowaniu (nie jest zawarta w katalogu w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

W sprawie dojdzie do obopólnego zniesienia roszczeń o zapłatę wynagrodzeń poprzez potrącenie powstałych wzajemnych wierzytelności. Roszczenie małżeństwa Z. zostanie uznane przez małżeństwo S., zaś roszczenie małżeństwa S. zostanie uznane przez małżeństwo Z. Jednocześnie, w akcie notarialnym obydwie rodziny zrzekną się wzajemnie wszelkich roszczeń z tytułu dokonywanej czynności. Obie nieruchomości i oba domy są zdecydowanie podobnej wartości.

Taki pogląd jest wspierany w doktrynie prawa. Jak się wskazuje: „podatek od omawianej czynności z pewnością jest nienależny, czynność ta bowiem nie została przewidziana w przepisach ustaw podatkowych, jej istota zaś przeczy publicznoprawnej konieczności jej opodatkowania, także m.in. z powodu poniesienia ciężarów podatkowych przez strony na etapie nabywania nieruchomości i mylnego inwestowania na cudzych działkach (...). Należy jednak podkreślić, że czynność tego typu nie stanowi przedmiotu opodatkowania w świetle art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Nie można per analogiam traktować jej jako sprzedaży nieruchomości, stanowi bowiem odrębną czynność przeniesienia własności nieruchomości o odrębnej podstawie kodeksowej. Wynagrodzenie, o którym mowa w art. 231 Kodeksu cywilnego, nie stanowi zapłaty (ceny) z tytułu umowy sprzedaży. Uznanie zaś, że dokonana czynność ma skutek prawny sprzedaży (lub zamiany w wypadku roszczeń wzajemnych), jest zdecydowanie zbyt daleko idące. Należy zauważyć, że również z czysto słusznościowego punktu widzenia opodatkowanie czynności wskazanym podatkiem jest niezasadne. W analizowanej sprawie strony, co prawda działając pod wpływem błędu, i nabywając przez to działki, których w istocie nie zamierzały nabyć, poniosły przed laty już ciężar podatkowy. Obecnie nałożenie p.c.c. w związku z czynnością, u której podstaw leży art. 231 k.c., stanowiłoby ponowne ich opodatkowanie w gruncie rzeczy w tej samej sprawie (...). Uznanie, że jest to sprzedaż (zamiana), jest zdecydowanie błędne. Choć w rachubę wchodzi wynagrodzenie, to należy wziąć pod uwagę odmienny charakter przewidzianej w art. 231 k.c. czynności. Przede wszystkim istotna jest obligatoryjność uregulowania sprawy między właścicielem a posiadaczem samoistnym. Skutkuje to de facto brakiem możliwości skutecznego uchylenia się od dokonania wspomnianej czynności, jeśli doszło do podniesienia roszczenia. Zgodnie z art. 1 ustawy o p.c.c. podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają wyłącznie czynności cywilnoprawne enumeratywnie wymienione w tym przepisie. Wszelkie umowy nienazwane, a także inne czynności cywilnoprawne niewymienione wprost w ustawie, nie są opodatkowane p.c.c. Z pewnością podatek ten nie znajduje zastosowania do czynności dokonywanej wskutek podniesienia przez strony roszczenia, o którym mowa w art. 231 k.c. I rozwiązanie takie należy w świetle powyższej analizy uznać za całkowicie słuszne” (W. Fabrowska, Czynność przeniesienia własności nieruchomości w związku z roszczeniami określonymi w art. 231 Kodeksu cywilnego. Refleksja z praktyki notarialnej, Nowy Przegląd Notarialny 2023 r., Nr 3 (92), s. 34-36).

Powołany powyżej rozległy fragment najaktualniejszych rozważań zawodowego notariusza oraz stanowisko Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej zawarte w interpretacji indywidualnej z 31 maja 2022 r. (ID informacji: 492311, sygnatura 0111-KDIB2-2.4014.95.2022.1.DR), wskazują na poprawność przedstawionej interpretacji przepisów podatkowych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Szczegółowe określenie zakresu przedmiotowego ma określone konsekwencje. Ustawodawca wprowadził zasadę enumeratywnego określenia czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, wyłączając od opodatkowania inne podobne, które nie zostały wyraźnie wskazane ww. przepisie. Oznacza to, że czynności niewymienione w ustawowym katalogu nie podlegają opodatkowaniu, nawet gdy wywołują skutki w sferze gospodarczej takie same bądź podobne do tych, które zostały w nim wyliczone.

Stosownie do art. 231 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Z kolei na podstawie art. 231 § 2 ww. ustawy:

Z sytuacji przedstawionej we wniosku wynika, że Wnioskodawca wraz z małżonką, starają się o uregulowanie („uporządkowanie”) treści dokumentów, w tym w pierwszej kolejności księgi wieczystej, odnoszącej się do nieruchomości, której są właścicielami. Obecnie funkcjonujące w tym zakresie nieścisłości i jawne sprzeczności są wynikiem błędów urzędniczych. Małżonkowie zamierzają powyższe nieścisłości uregulować umową przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu roszczenia z art. 231 Kodeksu cywilnego, zawartą w formie aktu notarialnego. W 1991 r. Wnioskodawca wraz z żoną nabył działkę nr (…), natomiast w 1992 r., inne małżeństwo – Państwo Z. nabyli działkę nr (…). Dla nieruchomości nr (…) oraz (…) prowadzone są odrębne księgi wieczyste, które zawierają błędy w zakresie wskazania właścicieli, albowiem faktycznie działka nr (…) jest w posiadaniu małżeństwa S., a działka nr (…) jest w posiadaniu małżeństwa Z. Obydwa małżeństwa są posiadaczami samoistnymi tych gruntów. Każde z małżeństw samodzielnie wybudowało na działce będącej w jego posiadaniu dom mieszkalny w zabudowie szeregowej dla własnych potrzeb. Obecnie wartość każdego z domów znacznie przekracza wartość gruntu, na której jest posadowiony. Powyższe błędy małżonkowie chcą skorygować korzystając z notarialnej umowy przeniesienia własności nieruchomości w wykonaniu roszczenia z art. 231 Kodeksu cywilnego.

Katalog czynności cywilnoprawnych, ujęty w art. 1 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych ma charakter zamknięty. Zatem czynności cywilnoprawne, które nie zostały w nim wymienione w sposób wyraźny, nie podlegają opodatkowaniu omawianym podatkiem.

Przeniesienie własności nieruchomości w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego nie zostało wymienione w ustawowym katalogu czynności określonych w art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych jako podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Tym samym czynność ta nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, bowiem nie mieści się w katalogu czynności ściśle wymienionych we wskazanym przepisie.

A zatem planowane zawarcie przez Pana umowy przeniesienia własności nieruchomości w trybie art. 231 Kodeksu cywilnego, nie będzie rodziło po Pana stronie obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Przedmiotowa interpretacja – zgodnie ze złożonym wnioskiem, została wydana wyłącznie dla Pana. Stosownie bowiem do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, na wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Zatem, tylko Pan może czerpać z wydanej interpretacji ochronę prawną. Interpretacja ta stanowi ocenę Pana stanowiska wyłącznie w zakresie powstania po Pana stronie ewentualnych skutków podatkowych w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy –Ordynacja podatkowa.