W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

22 grudnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 grudnia 2023 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

       Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

       (…);

Opis zdarzenia przyszłego

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący" lub „Spółka") w dniu 23 listopada 2023 r. zawarł z Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający") warunkową umowę sprzedaży nieruchomości (dalej: „Umowa"), składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…) i (…), obręb (…), o łącznej powierzchni 0,4640 ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…), Wydział (...) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Nieruchomość").

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności Nieruchomości została zawarta pod warunkiem, że gmina (…) nie wykona prawa pierwokupu w stosunku do Nieruchomości, przysługującego jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

Zarówno Sprzedający, jak i Kupujący są podatnikami VAT czynnymi i zachowają ten status na moment zawarcia umowy przenoszącej własność (dostawy) Nieruchomości.

Kupujący rozlicza podatek VAT w okresach miesięcznych.

Charakterystyka Nieruchomości

Nieruchomość składa się z 2 działek. Zgodnie z wypisem z rejestrów gruntów działki oznaczone są symbolem RU - grunty orne.

Dla Nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym Nieruchomość położona jest na obszarze oznaczonym symbolem 15MW1 - przeznaczonym m.in. na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, a w szczególności na cele inne niż rolne lub leśne.

Nieruchomość stanowi w całości grunt rolny w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r., jako że w ewidencji gruntów oznaczona jest symbolem RH - grunty orne, przy czym Sprzedający uzyskał decyzję Prezydenta (…) zezwalającą na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolnej.

Na Nieruchomości nie ma posadowionych żadnych budynków ani budowli, przy czym na terenie części Nieruchomości, tj. działki (…), znajduje się kontenerowa wolnostojąca stacja transformatorowa, która zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (tekst jedn.: Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm., dalej: „Kodeks cywilny"), nie należy do części składowych Nieruchomości, lecz stanowi własność przedsiębiorstwa energetycznego.

Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej - ulicy (…), poprzez drogę wewnętrzną, stanowiącą własność Gminy (…).

Nieruchomość nie była, nie jest i do dnia dostawy nie będzie przedmiotem najmu, dzierżawy, użyczenia lub umowy o podobnym charakterze.

Nieruchomość nie stanowi przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego.

Historia Nieruchomości

Sprzedający nabył Nieruchomość 26 kwietnia 2021 r. od Gminy (…) w drodze umowy zamiany w wyniku zamiany prawa użytkowania wieczystego należącego uprzednio do Sprzedającego.

Transakcja ta (dostawa Nieruchomości na rzecz Sprzedającego) podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i została udokumentowana fakturą VAT.

Zakup Nieruchomości przez Sprzedającego był dokonywany w związku z prowadzoną przez niego działalnością deweloperską i z zamiarem realizacji na Nieruchomości inwestycji budowlanej.

Z uwagi na to, że działalność deweloperska jest związana z wykonywaniem czynności opodatkowanych VAT (dostawą lokali mieszkalnych i/lub usługowych opodatkowaną podatkiem VAT), Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT z faktury dokumentującej zakup Nieruchomości i z prawa tego skorzystał.

Sprzedający uzyskał dla Nieruchomości decyzję Prezydenta (…) zatwierdzającą projekt zagospodarowania i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą pozwolenie na budowę jednego budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Sprzedający zawarł z Gminą (…)- Zarządem Dróg i Utrzymania Miasta (…) umowę, w której zobowiązał się do budowy odcinka drogi dojazdowej do Nieruchomości oraz do partycypacji w kosztach budowy odcinka oznaczonej w tej umowie drogi (dalej: „Umowa ze ZDIUM").

Sprzedający zawarł także umowę o prace projektowe, obejmującą wykonanie projektu budowlanego inwestycji (dalej: „Umowa o prace projektowe"), nabywając majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej.

Sprzedający zobowiązał się w Umowie do przeniesienia na Kupującego ogółu praw przysługujących Sprzedającemu z Umowy o prace projektowe oraz złożenia wniosku o dokonanie czynności prawnej skutkującej przeniesieniem praw i obowiązków wynikających z Umowy ze ZDIUM.

Do momentu przeniesienia własności (dostawy) Nieruchomości na rzecz Kupującego na Nieruchomości nie będą prowadzone żadne prace budowlane.

Cel zakupu nieruchomości przez Kupującego

Kupujący jest zainteresowany zakupem Nieruchomości w celu realizacji na niej własnego przedsięwzięcia deweloperskiego polegającego na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą (dalej: „Inwestycja").

W wyniku realizacji Inwestycji powstaną lokale, które Kupujący zamierza sprzedawać klientom, a zatem dokonywać czynności opodatkowanych podatkiem VAT według właściwej stawki.

Realizacja Inwestycji może odbyć się w oparciu o decyzje, uzgodnienia i opinie uzyskane samodzielnie przez Kupującego.

Pytanie

Czy umowa sprzedaży Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 1 ust. 4 pkt 1 ustawy o PCC, opodatkowaniu tym podatkiem podlega umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych znajdujących się na terytorium Polski lub wykonywanych na terytorium Polski.

Jednocześnie stosownie do art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem VAT.

Ponadto, zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o PCC opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku VAT z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

• umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
• umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 1, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystać z żadnego zwolnienia w tym podatku. W konsekwencji, umowa sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 21 lutego 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.489.2023.1.MS.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z opisu zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) w dniu 23 listopada 2023 r. zawarł z Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania (Sprzedającym) warunkową umowę sprzedaży nieruchomości składającej się z działek o numerach ewidencyjnych (…) i (…).

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności Nieruchomości została zawarta pod warunkiem, że gmina (…) nie wykona prawa pierwokupu w stosunku do Nieruchomości, przysługującego jej na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 21 lutego 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.489.2023.1.MS, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w stosunku do planowanej sprzedaży Nieruchomości (działek nr (...) i (...)) nie znajdą zastosowania zwolnienia przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o VAT. Oznacza to, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona.”

A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to  w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-    Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-    Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…) Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).