W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. - Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 7 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-2.4014.244.2023.6.PB

Temat interpretacji

W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 15 stycznia 2024 r. (wpływ 15 stycznia 2024 r.) oraz – w odpowiedzi na wezwania – pismem z 19 grudnia 2023 r. (wpływ 20 grudnia 2023 r.), pismem z 22 grudnia 2023 r. (wpływ 22 grudnia 2023 r.), pismem z 31 stycznia 2024 r. (data wpływu 31 stycznia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: X sp. z o.o. (…);

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y sp. z o.o. sp. k. (…);

Opis zdarzenia przyszłego

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca” lub „Kupujący) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem nieruchomości gruntowej (dalej: „Transakcja”) pod inwestycję usługowo-magazynową wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą w tym ze strefą relaksu (dalej: „Inwestycja”).

Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Z. (…) i obejmuje działki ewidencyjne o numerach:

- (…) o powierzchni 0,0389 ha oznaczonej symbolem Lz, „Działka 1”;

- (…) o powierzchni 0,0034 ha oznaczonej symbolem Lz, „Działka 2”;

- (…) o powierzchni 0,0020 ha oznaczonej symbolem N, „Działka 3”;

- (…) o powierzchni 0,0040 ha oznaczonej symbolem Lz, „Działka 4”;

- (…) o powierzchni 0,0976 ha oznaczonej symbolem Bp, „Działka 5”;

- (…) o powierzchni 0,2139 ha oznaczonej symbolem Bp, „Działka 6”;

- (…) o powierzchni 0,4001 ha oznaczonej symbolem Bp, „Działka 7”;

- (…) o powierzchni 9,8149 ha oznaczonej symbolem Bp, „Działka 8”; i

- (…) o powierzchni 7,0648 ha oznaczonej symbolem Bp, „Działka 9”, dla których

prowadzona jest księga wieczysta o nr (…), o łącznej powierzchni 17,6396 ha, dalej odpowiednio jako Działka 1”; „Działka 2”; „Działka 3”; „Działka 4”; „Działka 5”; „Działka 6”; „Działka 7”; „Działka 8”; „Działka 9”;

- (…) o powierzchni 7,6000 ha oznaczonej symbolem Bp, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…); dalej jako „Działka 10”;

- zwane dalej łącznie jako „Działki” lub „Nieruchomość”.

W celu przedstawienia pełnego opisu zdarzenia przyszłego, Wnioskodawca wskazał, że na cele Inwestycji planuje wykorzystać wszystkie Działki. Część terenów zostanie zabudowana powierzchnią usługowo-magazynową wraz z zapleczem socjalno-biurowym, podczas gdy pozostała część zostanie przeznaczona pod infrastrukturę techniczną i towarzyszącą, strefę relaksu i tereny rekreacyjne lub przestrzeń biologicznie czynną. Tym samym, Wnioskodawca będzie traktował całość nabytych Działek jako działki przeznaczone pod realizację Inwestycji.

Wnioskodawca planuje wybudować i kolejno wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię usługowo-magazynową wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą w tym ze strefą relaksu, wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT. Tym samym, po nabyciu przedmiotowych Działek, Wnioskodawca planuje wykorzystywać je w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT oraz niepodlegającej zwolnieniu z VAT.

Na Nieruchomości nie znajdują się zabudowania będące własnością Y sp. z o.o. sp. k. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: jako „Sprzedający”; Wnioskodawca oraz Sprzedający określani dalej łącznie jako: „Zainteresowani”). Przez wybrane Działki przechodzą natomiast w ramach służebności gruntowych następujące sieci, niebędące własnością Sprzedającego:

- skablowana sieć elektroenergetyczna przechodząca przez Działkę 9 oraz Działkę 10, która nie stanowi własności Sprzedającego; będąca własnością (…);

- sieć kanalizacji deszczowej przechodząca przez Działki 7, 8, 9, 10 (przy czym planowane jest, że po nabyciu sieć będzie relokowana tak, aby nie kolidowała z planowaną Inwestycją), będąca własnością Miasta Z.

(dalej: Sieci). Powyższe Działki będą dalej określane jako Działki z sieciami, a pozostałe Działki jako Działki bez sieci.

Jak zostało wskazane powyżej, Sieci nie stanowią własności Sprzedającego, a tym samym nie będą przedmiotem Transakcji. Dla pełnego opisu zdarzenia przyszłego Zainteresowani wskazują, że ich zdaniem Sieci powinny zostać uznane za budowle w rozumieniu Prawa budowlanego, ponieważ powstały w wyniku procesu budowlanego oraz – zdaniem Zainteresowanych – nie spełniają definicji budynku ani obiektu małej architektury.

Dla Działek obowiązuje miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały Rady Miejskiej w Z. nr (…) z 17 września 2012 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Z.dla terenów położonych w rejonie (…), ogłoszonej w (…) (dalej: „MPZP”). Zgodnie z zapisami MPZP, tereny obejmujące Działki zostały zaklasyfikowane jako tereny o następującym przeznaczeniu:

- Działka 1, Działka 2, Działka 3 oraz Działka 4 – tereny zieleni doliny potoku (…) o symbolu 07ZW;

- Działka 5 oraz Działka 6 – teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz zabudowy usługowej o symbolu 01UC,U;

- Działka 7, oraz Działka 8, Działka 9 oraz Działka 10 – tereny zieleni doliny potoku (…) o symbolu 07ZW oraz teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz zabudowy usługowej o symbolu 01UC,U.

Dodatkowo, w zakresie terenów oznaczonych symbolem 07ZW MPZP w § 6 ust. 3 pkt 2 wskazuje m.in. następujące przeznaczenie uzupełniające terenów:

- obiekty związane z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku,

- realizowane w formie powierzchni gruntowej lub biologicznie czynnej: place zabaw, place sportowe, zabawowe, wypoczynkowe i rekreacyjne bez budynków, ścieżki piesze i ścieżki rowerowe z zastrzeżeniem pkt 4 e (pkt ten dotyczy zakazu zabudowy na obszarze płynących wód publicznych w granicach linii brzegu potoku (…) za wyjątkiem obiektów związanych z realizacją programu ochrony przed powodzią i regulacją koryta potoku oraz liniowymi przebiegami infrastruktury technicznej),

- sieci i urządzenia infrastruktury technicznej w tym retencja wód płynących.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego na podstawie umowy sprzedaży (…) z 23 sierpnia 2023 r. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego w celu jej dalszej odsprzedaży w ramach prowadzonej przez Sprzedającego działalności podlegającej opodatkowaniu VAT. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego podlegało opodatkowaniu VAT, a Sprzedającemu przysługiwało prawo odliczenia VAT w związku z nabyciem. Dodatkowo Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT (jak wskazano powyżej, nabycie nastąpiło w celu dalszej odsprzedaży Nieruchomości w ramach działalności gospodarczej Sprzedającego).

Zarówno Wnioskodawca, jak i Sprzedający, jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku VAT. Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję nie później niż w marcu 2024 r.

Zainteresowani podpisali 14 lipca 2023 r. (…) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości.

Zainteresowani w piśmie z 15 stycznia 2024 r. (data wpływu 15 stycznia 2024 r.) poinformowali, że Sprzedający zamierza złożyć wniosek o podział nieruchomości („Podział”). Do planowanego Podziału dojdzie przed Transakcją albo już po Transakcji. Podziałem zostaną objęte działki (…), tj. odpowiednio we Wniosku oznaczone jako Działka 7, Działka 8, Działka 9 oraz Działka 10, a linia Podziału będzie przebiegać poziomo. W wyniku podziału dojdzie do częściowej zmiany przeznaczenia nowopowstałych działek, które będzie kształtowało się następująco:

a) w wyniku podziału Działki 7 ((…)) powstaną dwie działki o numerach:

- (…) z przeznaczeniem o symbolu – 01UC, U (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz zabudowy usługowej) oraz

- (…) z przeznaczeniem o symbolach – 01UC, U (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz zabudowy usługowej) oraz 07ZW (tereny zieleni doliny potoku (…);

b) w wyniku podziału Działki 8 ((…)) powstaną dwie działki o numerach:

- (…) z przeznaczeniem o symbolach – (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz zabudowy usługowej) oraz 07ZW (tereny zieleni doliny potoku (…) oraz

- (…) z przeznaczeniem o symbolach – 01UC, U (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz zabudowy usługowej) oraz 07ZW (tereny zieleni doliny potoku (…) – przy czym w przypadku podziału tej działki, przeznaczenie nowopowstałych działek pozostanie niezmienione.

c) w wyniku podziału Działki 9 ((…)) powstaną dwie działki o numerach:

- (…) z przeznaczeniem o symbolu – 01UC, U (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz zabudowy usługowej) oraz

- (…) z przeznaczeniem o symbolach– 01UC, U (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz zabudowy usługowej) oraz 07ZW (tereny zieleni doliny potoku (…);

d) w wyniku podziału Działki 10 ((…)) powstaną dwie działki o numerach:

- (…) z przeznaczeniem o symbolu – 01UC, U (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz zabudowy usługowej) oraz

- (…) z przeznaczeniem o symbolach– 01UC, U (teren obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² oraz zabudowy usługowej) oraz 07ZW (tereny zieleni doliny potoku (…).

Jednocześnie wskazane powyżej robocze numery nowopowstałych działek zostały przyjęte na potrzeby przejrzystości niniejszego pisma i mają charakter pomocniczy. Docelowo nowopowstałym działkom zostaną nadane inne numery ewidencyjne.

Zainteresowani przekazują powyższe informacje dla porządku oraz celem przedstawienia pełnego obrazu, choć jednocześnie wskazują, że ich zdaniem nie powinny mieć one wpływu na konkluzje w zakresie zadanych we Wniosku pytań. W związku z tym, iż nowopowstałe po Podziale działki będą posiadały przeznaczenie terenu w obrębie przeznaczenia terenu Działki 7, Działki 8, Działki 9 oraz Działki 10 Zainteresowani uważają, że ich stanowisko i jego uzasadnienie zawarte we Wniosku nie wymaga zmiany.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnień wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, planowana Transakcja nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają m.in. umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie jednak z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane VAT.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała przepisom ustawy o VAT oraz będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, Transakcja obejmująca sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 7 lutego 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.375.2023.5.PJ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że w ramach Transakcji Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) nieruchomość gruntową pod inwestycję usługowo-magazynową wraz z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą w tym ze strefą relaksu. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w miejscowości Z. (…) i obejmuje działki ewidencyjne o numerach: