W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

8 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 7 listopada 2023 r.  o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 8 stycznia 2024 r. (wpływ 9 stycznia 2024 r.). Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

         Y Spółka Komandytowa

         (…);

Opis zdarzenia przyszłego

X sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej jako „Nabywca”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Zgodnie z wpisem w KRS, przedmiotem przeważającej działalności Nabywcy jest (…).

Y sp. k. (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej jako „Zbywca”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Zgodnie z wpisem w KRS przedmiotem przeważającej działalności Zbywcy jest (…).

Zbywca jest właścicielem zabudowanych działek ewidencyjnych położonych w B. o numerach (…).

Zbywca nabył ww. działki w 2021 r. na podstawie czynności podlegającej VAT (umowa sprzedaży). Zbywca wykorzystywał ww. działki do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (głównie najem powierzchni na cele handlowe).

Zbywca i Nabywca planują dokonać transakcji (dalej jako „Transakcja”), w ramach której Zbywca dokona na rzecz Nabywcy zbycia działek (…) wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami stanowiącymi własność Zbywcy (dalej łącznie jako „Nieruchomość”) w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego (dalej jako „Umowa sprzedaży”).

Na moment Transakcji, na Nieruchomości będą znajdować się:

- obiekty stanowiące „budynki” (dalej łącznie jako „Budynki”) w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz.U.2023.682 tj. z 12 kwietnia 2023 r.  ze zm., dalej jako „Prawo budowlane”):

-budynek handlowo-usługowy – zlokalizowany na działce (…);

-inny budynek niemieszkalny – zlokalizowany na działce (…);

- obiekty stanowiące „budowle” (dalej łącznie jako „Budowle”) w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa budowlanego:

-mury oporowe – zlokalizowane na działce (…);

-bramy wjazdowe – zlokalizowane na działce (…);

-oświetlenie terenu – zlokalizowane na działce (…);

-pylon – zlokalizowany na działce (…);

-tablica reklamowa – zlokalizowana na działce (…);

-wiata wraz z linią kablową i nawierzchnią – zlokalizowana na działce (…);

-parkingi – zlokalizowane na działkach (…);

-drogi wewnętrzne – zlokalizowane na działkach (…);

-sieć wodociągowa – zlokalizowana na działkach (…);

-sieć hydrantowa – zlokalizowana na działkach (…);

-kanalizacja sanitarna – zlokalizowana na działkach (…);

-kanalizacja deszczowa – zlokalizowana na działkach (…);

- obiekty stanowiące „urządzenia budowlane” w rozumieniu art. 3 pkt 9 Prawa budowlanego, zlokalizowane na działce (…) związane z Budynkami, które będą zapewniać użytkowanie Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem: separatory substancji ropopochodnych, separatory tłuszczu, przepompownia, szafka redukcyjna gazu, ogrodzenie;

- naniesienia nie stanowiące własności Zbywcy, będące własnością przedsiębiorstwa przesyłowego (w związku z czym nie będą one wchodzić w zakres przedmiotu Transakcji): sieci elektroenergetyczne i gazowe.

W zakres przedmiotu Transakcji wejdą:

- działki (…);

- Budynki wraz z ww. urządzeniami budowlanymi;

- Budowle;

- majątkowe prawa autorskie do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości.

Transakcja nie będzie obejmowała następujących składników:

- innych nieruchomości będących własnością Zbywcy;

- umowy najmu lokali znajdujących się w Nieruchomości (na moment Transakcji takie umowy nie będą zawarte);

- wierzytelności Zbywcy;

- należności pieniężnych Zbywcy;

- praw i obowiązków wynikających z umowy zarządzania aktywami ani umowy  o zarządzanie Nieruchomością;

- praw i obowiązków z umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania dłużnego na realizację inwestycji związanych z Nieruchomością;

- praw i obowiązków z umów o pracę;

- praw i obowiązków z umów związanych z bieżącym funkcjonowaniem budynku handlowo-usługowego;

- praw i obowiązków z umów rachunków bankowych;

- środków pieniężnych należących do Zbywcy;

- ksiąg rachunkowych Zbywcy;

- dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę.

Nieruchomość ani budynek handlowo-usługowy nie będą na moment Transakcji formalnie wydzielone organizacyjnie w strukturze Zbywcy. Nie będą one przypisane w ramach jakiejkolwiek jednostki wewnętrznej Zbywcy (departamentu, działu, oddziału, itp.) oraz nie będą istniały dokumenty, które wprowadzałyby tego rodzaju wewnętrzny podział struktury Zbywcy. Nie została ani do momentu Transakcji nie zostanie wyznaczona osoba odpowiedzialna za zarządzanie czy kierowanie Nieruchomością ani budynkiem handlowo-usługowym.

Zbywca nie będzie posiadał odrębnego rachunku bankowego, na który wpływałyby należności i z którego spłacane byłyby zobowiązania związane z Nieruchomością ani budynkiem handlowo-usługowym. Dla Nieruchomości ani budynku handlowo-usługowego nie będą prowadzone oddzielne księgi rachunkowe ani nie będzie sporządzane odrębne sprawozdanie finansowe.

W chwili dokonywania Transakcji Zbywca będzie posiadać odrębne konta księgowe dla Nieruchomości, które będą pozwalać na przypisanie kosztów i przychodów do Nieruchomości. Zbywca nie będzie prowadził raportowania zarządczego odrębnie dla Nieruchomości ani budynku handlowo-usługowego.

Na moment Transakcji upłyną 2 lata od oddania do użytkowania każdego z Budynków oraz Budowli znajdujących się na Nieruchomości. Ponadto, w ciągu ostatnich 2 lat przed Transakcją żaden Budynek ani Budowla znajdujące się na Nieruchomości nie zostanie ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej.

Zbywca zawarł z Nabywcą w dniu 1 czerwca 2023 r. umowę dzierżawy, której przedmiotem jest oddanie dzierżawcy (tj. Nabywcy) powierzchni reklamowej na elewacji budynku handlowo-usługowego oraz pylonu reklamowego, zlokalizowanych na Nieruchomości, do używania i pobierania z nich pożytków w zamian za umowny czynsz. Umowa dzierżawy została zawarta na czas nieoznaczony z zastrzeżeniem, że ulegnie ona wygaśnięciu z dniem nabycia Nieruchomości przez Nabywcę.

Poza ww. umową dzierżawy, na chwilę obecną ani na moment dokonywania Transakcji Nieruchomość nie jest i będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej przez Zbywcę, w szczególności, lokale w budynku handlowo-usługowym nie są i nie będą wynajmowane.

Nabywca planuje zakup Nieruchomości w celu realizacji inwestycji polegającej na przebudowie oraz rozbudowie budynku handlowo-usługowego. Nabywca zawrze umowy najmu powierzchni handlowych w budynku handlowo-usługowym z podmiotami zainteresowanymi prowadzeniem w nich działalności gospodarczej.

Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość wyłącznie do wykonywania usług opodatkowanych stawką 23% VAT (głównie najem powierzchni handlowych w budynku handlowo-usługowym).

Zbycie Nieruchomości na rzecz Nabywcy Zbywca udokumentuje fakturą (fakturami)  z podatkiem VAT.

W związku z powyższym, Wnioskodawcy występują z niniejszym wnioskiem, aby potwierdzić skutki w VAT i PCC Transakcji.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług przedstawiony zostanie w rozstrzygnięciu obejmującym swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

Pytanie

Czy, w przypadku skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania  z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, Umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają, między innymi, umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że jeśli dostawa nieruchomości dokonana na podstawie umowy sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, to taka umowa sprzedaży nie podlega opodatkowaniu PCC.

Z kolei, w przypadku dostawy nieruchomości zwolnionej z VAT, umowa sprzedaży nieruchomości może podlegać PCC.

Jak wskazano w pkt 2 powyżej, w przypadku skorzystania przez Wnioskodawców z opcji wyboru opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT, dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT.

W konsekwencji, Umowa sprzedaży będzie pozostawała poza zakresem opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, w przypadku skorzystania przez Wnioskodawców  z opcji wyboru opodatkowania z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 7 lutego 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.422.2023.3.JSU.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany niebędący stroną postępowania (Zbywca) i Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) planują dokonać transakcji, w ramach której Zbywca dokona na rzecz Nabywcy zbycia działek (…) wraz ze znajdującymi się na nich naniesieniami stanowiącymi własność Zbywcy w drodze umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 7 lutego 2024 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.422.2023.3.JSU, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w niniejszej sytuacji nie dojdzie do zastosowania wyłączenia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy. Tym samym, skoro przedmiot planowanej transakcji nie będzie stanowił przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, transakcja sprzedaży Nieruchomości wraz z majątkowymi prawami autorskimi do dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości, będzie stanowiła sprzedaż poszczególnych składników majątku opodatkowaną na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. (…) Dostawa ta, będzie, zatem podlegać zwolnieniu z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10. Jednocześnie jak wskazano wyżej, grunt, na którym posadowione są budynki i budowle, dzieli byt prawny budynków i budowli w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów  i usług. (…) W opisie zdarzenia przyszłego wskazali Państwo, że w przypadku skorzystania przez Zainteresowanych z opcji wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o VAT Nabywca i Zbywca budynku, budowli lub ich części złożą w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Nieruchomości. W konsekwencji, w przypadku wyboru dla planowanej dostawy Nieruchomości opcji opodatkowania i spełnienia przez Państwa wymogów wskazanych w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o VAT, przewidzianych dla skutecznego złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania, planowana dostawa Nieruchomości (budynków i budowli posadowionych na działkach nr (…)) będzie opodatkowana właściwą stawką podatku.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (i nie będzie z tego podatku zwolniona, ponieważ Strony transakcji – Zainteresowani planują zrezygnować ze zwolnienia), to  w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).