Skutki podatkowe w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości zabudowanej. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 18 stycznia 2024 r. (wpływ 18 stycznia 2024 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będąca stroną postępowania:

X Sp. z o.o. (Spółka)

NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Sp. z o.o. (Sprzedawca)

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

X Sp. z o.o. [dalej: Spółka lub Zainteresowani] jest spółką celową utworzoną w celu przeprowadzenia, a następnie obsługi określonego przedsięwzięcia gospodarczego związanego z rynkiem nieruchomości [dalej: Projekt]. Z tego powodu Spółka jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

W ramach Projektu Spółka zamierza nabyć od spółki działającej pod firmą (…) sp. z o.o. z siedzibą w (…) [dalej: Sprzedawca], będącej czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, nieruchomości położone w miejscowości (…), obręb ewidencyjny (…) [dalej łącznie: Nieruchomość], na które będą się składać: (i) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) [dalej: Nieruchomość 1], (ii) działka gruntu o numerze ewidencyjnym (…) [dalej: Nieruchomość 2] oraz (iii) działki gruntu o numerach ewidencyjnych (…) i (…) [dalej: Nieruchomość Drogowa].

Na dzień sporządzenia wniosku działki nr (…), (…) i (…) objęte są jedną księgą wieczystą, natomiast działka nr (…) objęta jest osobną księgą wieczystą. Do dnia sprzedaży Nieruchomości działki nr (…) i (…) zostaną wyodrębnione do nowej księgi wieczystej, a działki nr (…) i (…) zostaną wyodrębnione do innej nowej księgi wieczystej – wnioski wieczystoksięgowe w tym zakresie na dzień sporządzenia wniosku zostały już złożone w sądzie.

Nieruchomość została nabyta przez Sprzedawcę w marcu 2022 r. na współwłasność z inną spółką z o.o. z tej samej grupy kapitałowej, w ramach większego przedsięwzięcia gospodarczego (obejmującego także inne nieruchomości, które nie będą objęte Projektem). 3 października 2023 r. doszło do umownego zniesienia współwłasności Nieruchomości, na mocy którego Sprzedawca nabył na wyłączną własność całość działek nr (…), nr (…), nr (…) oraz nr (…). Na rzecz spółki z o.o. z tej samej grupy kapitałowej przypadły inne nieruchomości, których współwłaścicielem był Sprzedawca, a które nie są objęte zakresem wniosku.

Przedmiotowe zniesienie współwłasności nastąpiło bez jakichkolwiek spłat po obu stronach. Ponadto, Sprzedawca i spółka z grupy kapitałowej poleciły notariuszowi złożenie stosownego wniosku wieczystoksięgowego do właściwego Sądu Rejonowego.

W rezultacie wspomnianego zniesienia współwłasności, Spółka nabędzie Nieruchomość (wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami) wyłącznie od Sprzedawcy.

Dodatkowo należy wskazać, że przedmiot transakcji, tj. Nieruchomość nie była wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Sprzedawcy, w szczególności jako dział, oddział czy wydział (nie istniały postanowienia statutu Sprzedawcy, jego regulaminu, zarządzenia lub innego aktu o podobnym charakterze, które wyodrębniałyby w ww. zakresie Nieruchomość w ramach jego przedsiębiorstwa). Nieruchomość nie była także wyodrębniona w przedsiębiorstwie Sprzedawcy na poziomie rachunkowo-finansowym.

Spółka oraz Sprzedawca nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Na Nieruchomości 1 aktualnie znajduje się (i będzie znajdować w momencie transakcji/dostawy) budynek o przeznaczeniu handlowo-usługowym [dalej: Istniejący Budynek]. Budynek ten został wybudowany przez Sprzedawcę (na jego wyłączne zlecenie i koszt) i dopuszczony do użytkowania w marcu 2023 r. Po dopuszczeniu do użytkowania, jeszcze w marcu 2023 r., rozpoczęło się też jego faktyczne użytkowanie – na podstawie zawartych wcześniej umów najmu powierzchnie znajdujące się w istniejącym budynku zostały udostępnione przez Sprzedawcę kilkunastu najemcom, którzy prowadzą w nim/na tych powierzchniach (obecnie, jak i będą w dacie planowanej transakcji/dostawy) działalność handlową i usługową [dalej łącznie: Najemcy].

Na moment składania wniosku 100% powierzchni przeznaczonej na wynajem jest przez Sprzedawcę wynajmowana. Ponadto na Nieruchomości 1 aktualnie znajdują się (i będą znajdować w momencie transakcji/dostawy) następujące naniesienia wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co istniejący budynek (elementy infrastruktury związane z funkcjonowaniem istniejącego budynku): (i) przyłącza, (ii) drogi wewnętrzne, (iii) parkingi (place postojowe), (iv) wiaty [dalej łącznie: Naniesienia 1].

Nieruchomość 2 aktualnie nie jest (i nie będzie w dacie planowanej transakcji/dostawy) zabudowana jakimkolwiek budynkiem (obiektem kubaturowym). Niemniej na Nieruchomości 2 aktualnie znajdują się (i będą znajdować w momencie transakcji/dostawy) następujące naniesienia wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co istniejący budynek (elementy infrastruktury): (i) chodnik – część (zapewniający dojście do istniejącego budynku), (ii) zbiornik przeciwpożarowy (podziemny), (iii) część sieci kanalizacji deszczowej (połączona z ww. zbiornikiem), (iv) przyłącze ciepłownicze [dalej łącznie: Naniesienia 2].

Nieruchomość drogowa (obie wchodzące w jej skład działki) zabudowana jest (i będzie w momencie transakcji/dostawy) drogą dojazdową do Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2 oraz do działek gruntu o numerze ewidencyjnym (…) i (…) [dalej: Nieruchomość Sąsiednia]. Ponadto na wchodzącej w skład Nieruchomości drogowej działce nr (…) i nr (…) znajdują się (i będą w momencie w momencie transakcji/dostawy): (i) pylon reklamowy (ii) chodniki [dalej łącznie: Naniesienia 3]. Powyższe naniesienia zostały wybudowane i oddane do użytkowania w tym samym czasie co istniejący budynek.

Dla porządku (pełnego obrazu sytuacji) wypada w tym miejscu również wskazać, że w grudniu 2022 r. Sprzedawca zawarł z zewnętrzną spółką P. umowę dzierżawy dystrybucyjnej sieci elektroenergetycznej dotyczącą dzierżawy przez P. tejże sieci, w tym m.in. w części zlokalizowanej na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości drogowej składających się na Nieruchomość [dalej: Umowa Dzierżawy]. Jednocześnie wspomniana sieć elektroenergetyczna, w tym jej część zlokalizowana na Nieruchomości [dalej: Sieć, a łącznie z Naniesieniami 1, Naniesieniami 2, Naniesieniami 3: Naniesienia] jest/pozostaje własnością Sprzedawcy, a nie przedsiębiorstwa przesyłowego, z infrastrukturą którego została połączona, w związku z czym również zostanie objęta transakcją planowaną przez Zainteresowanych.

Sprzedawca pragnie ponadto wskazać, że wybudowanie części naniesień (tj. sieci, pylonu, część drogi dojazdowej) było w różnym procencie współfinansowane przy udziale innego podmiotu, który również wykorzystuje je do swojej działalności gospodarczej, prowadzonej na nieruchomości sąsiedniej (zakładane jest ustanowienie – jeszcze przez Sprzedawcę przed planowaną transakcją, względnie przez Spółkę po transakcji – służebności na rzecz tego podmiotu w zakresie korzystania z tychże naniesień), natomiast wybudowanie pozostałej części naniesień było w całości finansowane przez Sprzedawcę.

W zakresie wybudowania istniejącego budynku i naniesień Sprzedawca był stroną umowy generalnego wykonawstwa i w związku z tym adresatem faktur dokumentujących nabycie tych usług, z których odliczał VAT naliczony – z uwagi na związek tych zakupów ze sprzedażą opodatkowaną podatkiem od towarów i usług (tj. przede wszystkim najmem powierzchni). W zakresie tej części naniesień, w których partycypował ww. inny podmiot, zawarta była odrębna umowa generalnego wykonawstwa, której wyłączną stroną był tenże inny podmiot (który rozliczał ją osobno z generalnym wykonawcą).

Dla obszaru Nieruchomości (całej) obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP), zgodnie z którym jest to teren zabudowy usługowej oraz rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m.kw. (oznaczony symbolem U/UC).

Po nabyciu Nieruchomości, Spółka z mocy prawa wstąpi na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego w stosunki najmu jako wynajmujący, zachowując przy tym ustawowe prawo do wypowiedzenia umów najmu, o ile nie wystąpią okoliczności wskazane w art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego. Ponadto Spółka zamierza przeprowadzić we własnym zakresie i na swój koszt (w tym po uzyskaniu odrębnego finansowania) inwestycję [dalej: Inwestycja] polegającą na wybudowaniu nowych budynków o przeznaczeniu handlowym (tj. nowego budynku 1 na Nieruchomości 1 oraz nowego budynku 2 na Nieruchomości 2) wraz z infrastrukturą towarzyszącą (nowe naniesienia). Przygotowania do Inwestycji zostały już rozpoczęte przy współpracy ze Sprzedawcą, w związku z tym w dacie planowanej sprzedaży Nieruchomości Spółka nabędzie na swoją rzecz również - w ramach ceny (łącznej) - autorskie prawa majątkowe, zależne i inne do dokumentacji projektowej dotyczącej istniejącego budynku [dalej: Dokumentacja Projektowa 1] oraz dokumentacji projektowej dotyczącej planowanej Inwestycji [dalej: Dokumentacja Projektowa 2] – w takim zakresie, w jakim dokumentacja ta będzie istnieć w tej dacie, jak też odpowiednio wstąpi w prawa wynikające z umów dotyczących sporządzenia dokumentacji projektowej 1 i dokumentacji projektowej 2 oraz umowy o roboty budowlane dot. istniejącego budynku i towarzyszącej mu infrastruktury, a więc już zrealizowane na rzecz Sprzedawcy, już zawarte lub których stroną w momencie sprzedaży będzie Sprzedawca.

Sprzedawca doprowadzi też do ustanowienia przez jego spółkę matkę na rzecz Spółki gwarancji budowlanej (w formie gwarancji ubezpieczeniowej lub bankowej), obejmującej obiekty istniejące na Nieruchomości. Ponadto, jakkolwiek intencją Spółki, jak i Sprzedawcy jest, aby generalnie umowy na świadczenie usług związanych z utrzymaniem i eksploatacją Nieruchomości, zawarte przez Sprzedawcę lub jego poprzedników, zostały przed lub z chwilą sprzedaży Nieruchomości rozwiązane, a w ich miejsca Spółka zawarła nowe, to jednak Zainteresowani nie mogą całkowicie wykluczyć, iż ostatecznie dojdzie do przeniesienia na Spółkę, na podstawie odrębnych umów zawartych na podstawie art. 509 oraz art. 519 § 1 Kodeksu cywilnego, wybranych/niektórych tego typu umów (w szczególności może dotyczyć to części mediów w sytuacji, gdy w inny sposób niż poprzez cesję umowy nie będzie możliwe zapewnienie koniecznej ciągłości ich dostarczania do Nieruchomości).

Ponadto, w ramach sprzedaży Nieruchomości (ceny) na rzecz Spółki przejdą wszelkie zabezpieczenia wynikające z umów najmu oraz Umowy Dzierżawy zawartych przez Sprzedawcę i ważnych w dacie sprzedaży (np. gwarancje, kaucje).

Na Spółkę nie przejdą natomiast (i) oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo (nazwa Sprzedawcy), (ii) wierzytelności Sprzedawcy (w szczególności na Sprzedawcę nie przechodzą wierzytelności z tytułu czynszu najmu, które powstały do dnia sprzedaży Nieruchomości) (iii) środki pieniężne i umowy rachunków bankowych, (iv) prawa, roszczenia i zobowiązania wynikające z umów o świadczenie usług księgowych, umów ubezpieczenia, umów o świadczenie usług prawnych lub innych usług doradczych, umów o zarządzanie Nieruchomością oraz umów w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz umowy najmu siedziby Sprzedawcy, (v) koncesje, licencje i zezwolenia (z wyjątkiem zezwoleń/pozwoleń dotyczących lub związanych bezpośrednio z Nieruchomością lub Inwestycją, zgodnie z wcześniejszymi uwagami), (vi) wartości niematerialne składające się na wartość firmy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi, (vii) księgi rachunkowe i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, (viii) zakład pracy lub jakakolwiek jego część.

Finalizacja transakcji (tj. przeniesienie Nieruchomości na Spółkę) planowana jest przez Zainteresowanych nie później niż w marcu 2024 r.

W uzupełnieniu wskazali Państwo, że:

1)znajdujące się na Nieruchomości 1:

- budynek o przeznaczeniu handlowo-usługowym [zdefiniowany we wniosku jako: istniejący budynek] – stanowi budynek trwale związany z gruntem (stanowiący jego część składową),

- przyłącza [zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 1] – stanowią inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową),

- drogi wewnętrzne [zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 1] – stanowią inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową),

- parkingi [zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 1] – stanowią inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową),

- wiaty [zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 1] – stanowią inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową),

2)znajdujące się na Nieruchomości 2:

- chodnik – część [zdefiniowany we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 2] – stanowi inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową),

- zbiornik przeciwpożarowy (podziemny) [zdefiniowany we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 2] – stanowi inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową),

- część sieci kanalizacji deszczowej (połączona z ww. zbiornikiem) [zdefiniowana we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 2] – stanowi inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową),

- przyłącze ciepłownicze [zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 2] – stanowi inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową),

3)znajdujące się na Nieruchomości Drogowej:

- droga dojazdowa [zdefiniowana we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 3] – stanowi inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową),

- pylon reklamowy [zdefiniowany we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 3] – stanowi inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową),

- chodniki [zdefiniowane we wniosku łącznie z innymi elementami infrastruktury jako: Naniesienia 3] – stanowią inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową),

4)sieć elektroenergetyczna zlokalizowana na Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości Drogowej [zdefiniowana we wniosku jako: Sieć] – stanowi inne naniesienia trwale związane z gruntem (stanowiące jego część składową).

Spółka wskazuje, że żadne z ww. naniesień nie stanowi własności przedsiębiorstwa przesyłowego – w szczególności dotyczy to sieci, w przypadku której przedmiotowa okoliczność expressis verbis została już wskazana we wniosku (zawartym w nim opisie zdarzenia przyszłego).

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominięto tę jego część, która znajduje się w treści i odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu

Czy na Spółce będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedawcy istniejącego budynku, naniesień oraz działek? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych przeformułowane w uzupełnieniu

Państwa zdaniem, na Spółce nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zakupu od Sprzedawcy istniejącego budynku, naniesień oraz działek, jako że ich sprzedaż będzie po jego stronie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Natomiast w myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w przypadku umowy sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym.

Jednocześnie, art. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przewiduje określone wyłączenia przedmiotowe, tj. przypadki, kiedy dana czynność nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. I tak, zgodnie z pkt 4 lit. a) ww. przepisu, co do zasady, podatkowi od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie,  jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.  

W związku z powyższym, w Państwa ocenie, w przypadku stwierdzenia, że planowana sprzedaż istniejącego budynku, naniesień oraz działek będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług –  na Spółce nie będzie ciążyć obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ich zakupu od Sprzedawcy.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona  z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z wyjątkiem ściśle ustawą określonym). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r.  poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Spółka) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedawcy) prawo własności nieruchomości składającej się z Nieruchomości 1, Nieruchomości 2 oraz Nieruchomości drogowej wraz z naniesieniami (t. j. nabędzie działki, budynek i inne naniesienia w postaci  budowli i infrastruktury).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania sprzedaży ww. Nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0114-KDIP1-1.4012.709.2023.3.EW w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- planowana sprzedaż Nieruchomości wraz z elementami objętymi transakcją stanowić będzie sprzedaż poszczególnych składników opodatkowaną na podstawie art.  5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług,

- dostawa budynku wraz z budowlami oraz urządzeniami budowlanymi nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT; będzie opodatkowana według właściwej stawki VAT;

- sprzedaż gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, wg właściwej stawki, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Na Spółce nie będzie więc ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0114-KDIP1-1.4012.709.2023.3.EW.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…) , ul. (…) w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.