Sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności naniesień posadowionych na gruncie.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności naniesień posadowionych na gruncie.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Kupujący/Nabywca)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Sprzedający/Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp.

Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Y Sp. z o.o. z siedzibą w (…) (dalej: „Sprzedający/Zbywca”) jest podmiotem, którego działalność polega na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Powyższa działalność skupia się głównie na realizacji inwestycji w obiekty, które następnie są przez Zbywcę wynajmowane lub sprzedawane do podmiotów trzecich. Zbywca prowadzi swoją działalność na terytorium Polski, działalność Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zainteresowany będący stroną postępowania – X Spółka z o.o. (dalej: „Kupujący/Nabywca”) jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Nabywca jest spółką zawiązaną dla celów prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości. Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą głównie na wynajmie powierzchni magazynowych dla celów komercyjnych.

W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”.

Wniosek dotyczy dostawy (i) budynku hali magazynowo-logistyczno-produkcyjnej oraz budynków pomocniczych oraz (ii) budowli, pełniących funkcje pomocnicze względem budynków – wraz z prawem użytkowania wieczystego działek gruntu, na których są one posadowione (dalej: „Transakcja”). Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w pkt 2 i 4 poniżej.

Zainteresowani planują zawrzeć Transakcję w IV kwartale 2023 r.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

W ramach Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego:

a) prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości położonej w (…), będącej w użytkowaniu wieczystym do 5 grudnia 2089 r., składającej się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych:

-  (…), o powierzchni 3,0490 ha obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy (...) Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w (…) (dalej: „Sąd”) prowadzi księgę wieczystą KW nr (…),

-  (…), o powierzchni 0,3979 ha obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą KW nr (…),

-  (…), o powierzchni 0,1127 ha obręb ewidencyjny(...), dla której Sąd prowadzi księgę wieczystą KW nr (…)

(dalej: „Grunt”).

Własność nieruchomości gruntowej wpisana jest na rzecz Skarbu Państwa – Starosty (…)

b) prawo własności naniesień w postaci:

- hali magazynowo-logistyczno-produkcynej, pompowni, portierni (dalej łącznie: „Budynki”, a każdy osobno jako „Budynek”) o łącznej powierzchni użytkowej 15 339 m²,

- budowli w rozumieniu Prawa budowlanego (dalej łącznie: „Budowli”), tj.:

-dróg,

-parkingów,

-wiaty rowerowej,

-chodników,

-placów manewrowych,

-masztów oświetleniowych,

-wiaty palarni,

-hydrantu,

-płotu,

-nasypów,

-zbiornika przeciwpożarowego,

-instalacji wodociągowej socjalno-bytowej,

-kanalizacji sanitarnej,

-kanalizacji deszczowej wraz z retencją rurową,

-instalacji elektroenergetycznych wraz z oświetleniem zewnętrznym,

-kanalizacji teletechnicznej,

-instalacji ogrzewczej ciepła miejskiego,

-instalacji gazu ziemnego skroplonego LNG.

Grunt, Budynki i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Zaświadczeniem Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla powiatu (…) z (...) 2022 r. (sygn. (…)) potwierdzono, że po złożeniu wniosku o udzielenie inwestycji pozwolenia na użytkowanie, nie został wniesiony sprzeciw, a tym samym Sprzedający został uprawniony do użytkowania następujących obiektów budowlanych:

-  hali magazynowo-logistyczno-produkcyjnej,

-  portierni,

-  dróg,

-  parkingów,

-  wiaty rowerowej,

-  chodników,

-  placów manewrowych,

-  zbiornika przeciwpożarowego,

-  instalacji wodociągowej socjalno-bytowej,

-  kanalizacji sanitarnej,

-  kanalizacji deszczowej wraz z retencją rurową,

-  instalacji elektroenergetycznej wraz z oświetleniem zewnętrznym,

-  kanalizacji teletechnicznej,

-  instalacji ogrzewczej ciepła miejskiego,

-  instalacji gazu ziemnego skroplonego LNG.

W dniu (...) 2022 r. powierzchnia hali magazynowo-logistyczno-produkcyjnej została wydana pierwszemu najemcy w ramach świadczonych usług najmu oraz zaczęła być wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu. W tej dacie rozpoczęto również faktyczne użytkowanie pozostałych ww. Budynków oraz Budowli. Od tej daty żaden Budynek ani Budowla nie były przedmiotem ulepszeń, czy też modernizacji, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

Na moment złożenia wniosku wynajęte jest 100% nadającej się do najmu powierzchni użytkowej hali magazynowo-logistyczno-produkcyjnej.

Na prawie użytkowania wieczystego Nieruchomości ustanowiona została nieodpłatna i na czas nieoznaczony służebność przesyłu, na rzecz spółki (…) i jej następców prawnych lub nabywców urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, polegająca na:

1.   Prawie korzystania z nieruchomości obciążonej przez przedsiębiorcę – spółkę (…) – z części nieruchomości obciążonej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 283,58 m², w pasie o minimalnej szerokości 2,6 metra, w celu wybudowania, a następnie eksploatowania przyłącza ciepłowniczego o średnicy 2 x DN 100 do budynku hali magazynowo-logistyczno-produkcyjnej, posadowionego na działce nr ewid.(…), łącznie z odwodnieniem z wyłączeniem odcinków posadowionych w pasie drogowym przy ulicy (…).

2.   Prawie do przeprowadzenia na nieruchomości obciążonej, w pasie terenu prac eksploatacyjnych, to jest napraw, konserwacji, usuwania awarii, remontów, modernizacji, przebudowy i rozbudowy wyżej wymienionych urządzeń ciepłowniczych, w tym wprowadzania nich urządzeń ciepłowniczych w celu przyłączenia nowych odbiorców, jak również stałego dostępu polegającego na możliwości przejazdu i przechodu do wyżej wymienionych urządzeń ciepłowniczych, także sprzętem niezbędnym do wykonania powyższych prac eksploatacyjnych, pod warunkiem przywrócenia terenie do stanu pierwotnego.

3.   Obowiązku znoszenia przez każdoczesnego właściciela i użytkownika wieczystego nieruchomości obciążonej ograniczeń zakazów wynikających z posadowienia i utrzymywania urządzeń ciepłowniczych na jej terenie, w szczególności na zaniechaniu wykonywania, w strefie ochrony funkcyjnej tych urządzeń, to jest odległość 2,0 m liczonej w obie strony od płaszcza osłonowego urządzeń ciepłowniczych zewnętrznego obrysu kanału betonowego urządzeń ciepłowniczych zewnętrznego obrysu podpór estakady, na której ułożone są urządzenia ciepłownicze, zabudowy oraz na pozostawieniu wyżej wymienionego terenu wolnego od zadrzewienia.

Ponadto ustanowiono nieodpłatną służebność gruntową w celu przeprowadzenia kanalizacji wód opadowych przez działkę nr (…) wzdłuż południowo-zachodniej granicy działki nr (…) (obj. KW (…)) oraz wzdłuż południowo-wschodnich granic działek nr: (…) i (…) (obj. KW (…)) pasem o szerokości 3 metrów na rzecz każdoczesnego właściciela i użytkownika wieczystego działki nr (…) (obj. KW (…)).

Nieruchomość objęta KW nr (…) jest dodatkowo obciążona odpłatną i na czas nieoznaczony służebnością przesyłu na rzecz spółki (…) i jej następców prawnych lub nabywców urządzeń, o których mowa w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego, polegającą na:

a)   prawie budowy złącza kablowego SN oraz linii kablowej SN-15kv w pasie służebności o łącznej powierzchni 12,90 m² – zgodnie z mapą stanowiącą załącznik graficzny do aktu notarialnego stanowiącego podstawę wpisu;

b)   prawie dokonywania w pasie służebności niezbędnych napraw, przeglądów, konserwacji, usuwania awarii, remontów, modernizacji, przebudowy i rozbudowy, wyprowadzania w przyszłości nowych linii energetycznych ze złącza kablowego SN oraz dostępu (przechód i przejazd) do wyżej wymienionych urządzeń elektroenergetycznych celem dokonywania powyższych prac – pod warunkiem przywrócenia terenu do stanu pierwotnego przez (…) i jej następców prawnych lub nabywców urządzeń.

Ponadto należy wskazać, że:

-   drogi, parkingi, chodniki itp. naniesienia wchodzące w skład Nieruchomości są przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

-   na moment złożenia wniosku jak również na moment Transakcji umowy dotyczące wynajmowanej powierzchni Budynków nie zostaną rozwiązane (zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki z umowy najmu przejdą na Kupującego);

-   pewne części Budynków (pomieszczenia o przeznaczeniu technicznym, pomieszczenia wykorzystywane przez usługodawców zewnętrznych, np. wartownia) nie są – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i – stanowiąc ich integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

-   pewne powierzchnie Budynków mogą być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług;

-   budowle były i są elementami służącymi funkcjonowaniu Budynków jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynków o charakterze technicznym, takie Budowle były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub wspierają funkcjonalnie Budynek i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego.

Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą głównie realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (41, 10, Z) oraz ich wynajmem. Działalność Sprzedającego sprowadza się zasadniczo do realizacji projektów deweloperskich, na które składa się budowa budynków usługowych, komercjalizacji tych budynków (tj. zawarcie umów najmu) w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, a następnie ich sprzedaż lub dalszy wynajem (w przypadku gdy brak jest korzystnych ofert kupna).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników celem wykonywania pracy związanej z Nieruchomością. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej odnośnie do Nieruchomości są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi formalnie odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego zaś wynajem powierzchni stanowi główne źródło przychodów operacyjnych Sprzedającego.

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości w zakresie wynajmu powierzchni magazynowych dla celów komercyjnych. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza ją wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej obejmującej wynajem na cele komercyjne (usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w Budynku (hali), podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący planuje też nabycie innych nieruchomości magazynowych w celu prowadzenia działalności w zakresie ich wynajmu dla celów komercyjnych.

Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie świadczy i nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są oraz na moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 z późn. zm.). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego Nieruchomości zawartej 29 grudnia 2021 r. z (…) (repertorium (…)).

Na moment nabycia Nieruchomości Grunt nie był zabudowany Budynkami oraz Budowlami. Budynki oraz Budowle zostały wzniesione w 2022 r. przez Sprzedającego. Jak zostało wskazane powyżej, Budynki i Budowle zostały formalnie oddane do użytkowania w lipcu 2022 r., zaś faktycznie udostępnione pierwszym najemcom lub wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby świadczenia usług najmu od dnia (...) 2022 r. Oznacza to, że całość powierzchni Budynków oraz wszystkie Budowle zostały przekazane najemcom lub rozpoczęto ich wykorzystywanie przez Sprzedającego na potrzeby świadczenia usług najmu mniej niż 2 lata przed planowaną Transakcją.

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość w działalności deweloperskiej, polegającej na wybudowaniu na niej Budowli i Budynków, komercjalizacji Nieruchomości (tj. pozyskania najemców), i wynajmie powierzchni Budynków. Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług czy też niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Poszczególne części składowe Nieruchomości, w tym Budynki podlegające wynajmowi na rzecz najemców, zostały ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatku od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku z budową Budynków i Budowli.

W okresie do momentu Transakcji Sprzedający będzie zapewniał bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności Sprzedający jest stroną następujących umów w tym zakresie:

-  umów na dostawę usług do Nieruchomości, np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, ochronę, itp. („Umowy Serwisowe”);

-  umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli), którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z umów najmu dot. Nieruchomości (w tym w prawa i obowiązki z nich wynikające, np. zobowiązanie do udzielonych obniżek czynszu).

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności także:

1) prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności);

2) prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni w Budynkach (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia (w części lub w całości) konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu dla wszystkich lub niektórych powierzchni nie rozpocznie się przed dniem Transakcji oraz prawa, a w odniesieniu do niezapłaconych przez Sprzedającego zachęt czynszowych – także niewykonane obowiązki z umów dodatkowych do umów najmu – o ile takie niewykonane obowiązki wystąpią na dzień Transakcji);

3) prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym np. w formie gwarancji bankowej, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców, w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

4) prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz autorów z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i na Nieruchomości oraz prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynków z tytułu gwarancji jakości i rękojmi – w zakresie, który zostanie wskazany w umowie sprzedaży Nieruchomości;

5) majątkowe prawa autorskie do utworów (tj. projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) – w zakresie, który zostanie określony w umowie sprzedaży Nieruchomości (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji);

6) wyłączne prawo do wykonywania autorskich praw zależnych oraz upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami), oraz prawo do udzielania zgód osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej dokumentacji projektowej oraz upoważnienie do wykonywania osobistych praw autorskich wraz z prawem do udzielania dalszych upoważnień, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;

7) prawo własności wszystkich nośników, takich jak materiały, rejestry i pliki, zawierających dokumentację projektową;

8) dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z Nieruchomością, obejmująca na przykład: kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją, wszystkie umowy najmu oraz umowy dodatkowe z najemcami, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentację zabezpieczeń gwarancji budowlanych, decyzje administracyjne związane z Nieruchomością, dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego);

9) pozwolenia wodnoprawne (o ile zostały wydane);

10) zezwolenia na umieszczenie w pasie drogowym urządzeń i infrastruktury niezwiązanej z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego (o ile zostały wydane).

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że:

-   przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy,

-   zgodnie z ustaleniami Stron, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą w skład przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1) know-how związanego z prowadzeniem przedsiębiorstwa deweloperskiego;

2) praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych. Na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze w przyszłości nowe umowy na dostawę mediów/umowy serwisowe, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że będą to dostawcy, którzy dostarczali media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją);

3) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

4) dokumentacji księgowej, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

5) praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

6) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

7) praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie nieruchomością.

W konsekwencji, z perspektywy biznesowej celem Sprzedającego nie będzie przeniesienie na rzecz Kupującego wiedzy, doświadczenia, know-how etc. związanego z prowadzoną działalnością deweloperską, lecz wyłącznie produktów powstałych na skutek prowadzenia tej działalności (Budynków i Budowli), lecz które po ich odseparowaniu od innych nieprzenoszonych aktywów materialnych i niematerialnych Sprzedającego, same w sobie nie pozwalają na kontynuację działalności jaką prowadził Sprzedający oraz będą przeznaczone przez Kupującego do innego rodzaju działalności, jaką jest długoterminowy najem komercyjny.

W ramach Transakcji nie dojdzie również do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Jak wskazano, intencją Zainteresowanych będzie rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego. Nie zostało jednak wykluczone tymczasowe korzystanie przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Zainteresowanymi) – np. w sytuacji, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Sprzedającego i rozliczana następnie między Sprzedającym a Kupującym lub Zainteresowani wystąpią do dostawcy o zgodę na cesję tej umowy na rzecz Kupującego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym na skutek Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy.

Strony wskazują, iż ich intencją nie jest przeniesienie własności przedsiębiorstwa czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, zamiarem Sprzedającego oraz intencją Kupującego nie jest stworzenie warunków do kontynuacji działalności deweloperskiej Sprzedającego. Kupujący będzie świadczył usługi najmu w oparciu o własną koncepcję biznesową oraz know-how, korzystając z usług wyspecjalizowanych podmiotów, w tym zwłaszcza nowego zarządcy nieruchomości oraz nowych dostawców mediów i usług serwisowych, etc.

Z kolei Kupujący planuje w oparciu o tę Nieruchomość i inne nieruchomości, które będą nabywane w najbliższym czasie prowadzić działalność w zakresie długoterminowego najmu powierzchni.

Zainteresowani są zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Intencją Zainteresowanych jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług. Stąd Zainteresowani zamierzają złożyć w akcie notarialnym, dokumentującym umowę sprzedaży w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, aby zabezpieczyć Transakcję w sytuacji, w której według organów podatkowych dostawa Nieruchomości, w całości lub części, podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy. Należy podkreślić, że z przyczyn ostrożnościowych ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich Budynków i Budowli objętych Transakcją, niezależnie od daty oddania ich do użytkowania.

6. Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni magazynowych i biurowych znajdujących się w Budynkach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy, do której należy Nabywca.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management). Wybrane usługi w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot powiązany z Nabywcą lub Sprzedającym. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną.

Po dokonaniu Transakcji, Sprzedający planuje poszukiwanie kolejnych atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych w branży nieruchomości. Jego długofalowym celem jest kontynuacja działalności deweloperskiej, gdzie planuje realizację kolejnych projektów w oparciu o doświadczenie zdobyte przy realizacji pierwszego projektu deweloperskiego.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W myśl art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana we wniosku sprzedaż Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Nabywca) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz z posadowionymi na gruncie budynkami oraz naniesieniami stanowiącymi budowle, określone we wniosku łącznie jako „Nieruchomość”.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.780.2023.2.MSO w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-    dostawa budynków i budowli nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a oraz art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług;

-    w konsekwencji planowana sprzedaż budynków i budowli wraz z gruntem (prawem wieczystego użytkowania) będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług stawką właściwą dla przedmiotu dostawy, gdyż dla tej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na mocy przepisów przewidzianych w ustawie o podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, według właściwej stawki, to do opisanej transakcji sprzedaży znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.780.2023.2.MSO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-     Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-     Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.