Transakcja sprzedaży Nieruchomości - w związku z opodatkowaniem VAT (rezygnacja ze zwolnienia od VAT w zakresie w jakim przysługuje) - będzie wyłączona z opodatkowania w PCC na podstawie at. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

27 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 27 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zabudowanej.

Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca):

E. Sp. z o.o.

NIP: (…)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający, Zbywca):

K. Sp. z o.o.

NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp

K. Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Sprzedający/Zbywca”) – Zainteresowany niebędący stroną postępowania – jest podmiotem, którego działalność polega na realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków. Powyższa działalność skupia się głównie na realizacji inwestycji w obiekty, które następnie są przez Zbywcę wynajmowane lub sprzedawane do podmiotów trzecich. Zbywca prowadzi swoją działalność na terytorium Polski, działalność Sprzedającego podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

E. Spółka z o.o. (dalej: „Kupujący/Nabywca”) – Zainteresowany będący stroną postępowania – jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Nabywca jest spółką zawiązaną dla celów prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze nieruchomości. Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, polegającą głównie na wynajmie powierzchni magazynowych dla celów komercyjnych.

W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Zainteresowani”.

Wniosek dotyczy dostawy (i) hali produkcyjno-magazynowej z zapleczem socjalno-biurowym i technicznym wraz z budynkami pomocniczymi oraz (ii) budowli, pełniących funkcje pomocnicze względem budynków – wraz z prawem własności działek gruntu, na których są one posadowione (dalej: „Transakcja”). Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w pkt 2 i 4 poniżej.

Planują Państwo zawrzeć Transakcję w IV kwartale 2023 r.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności nieruchomości składającej się z:

a)zabudowanych działek gruntu o numerach ewidencyjnych (….), obręb (…) i (…), obręb (…) położonych w B., przy ulicy (…), gmina (…), powiat (…), województwo (…), dla których Sąd Rejonowy w (…) (dalej: „Sąd”) prowadzi księgę wieczystą o numerze Kw Nr (…) (dalej: „Grunty”),

b)naniesień w postaci:

-hali produkcyjno-magazynowej, pompowni i wartowni (dalej łącznie: „Budynki”) o łącznej powierzchni użytkowej 42 971,17 m²,

-naniesień stanowiących budowle w rozumieniu Prawa budowlanego (dalej łącznie: „Budowli”), tj.:

-dróg,

-placów,

-parkingów,

-oświetlenia terenu,

-utwardzeń,

-placu składowego,

-wiaty,

-ogrodzenia terenu,

-zjazdu pożarowego,

-zbiornika przeciwpożarowego,

-wewnętrznej instalacji gazu,

-wewnętrznej instalacji wodociągowej,

-wewnętrznej instalacji kanalizacji deszczowej ze zbiornikiem retencyjnym wody deszczowej,

-wewnętrznej instalacji sanitarnej,

-wewnętrznej instalacji zasilania elektroenergetycznego,

-zewnętrznej instalacji wewnątrzzakładowej wody,

-zewnętrznej instalacji wewnątrzzakładowej kanalizacji deszczowej,

-zewnętrznej instalacji wewnątrzzakładowej wody,

-zewnętrznej instalacji wewnątrzzakładowej elektrycznej

Grunt, Budynki i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Budynki oraz Budowle znajdujące się obecnie na Nieruchomości zostały wzniesione przez Sprzedającego oraz oddane do użytkowania w dwóch etapach.

Decyzją Powiatowego Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (…) z (...) 2017 r. (sygn. (…)) udzielono pozwolenia na użytkowanie następujących obiektów budowlanych:

-hali produkcyjno-magazynowej,

-wartowni,

-pompowni,

-zbiornika przeciwpożarowego,

-instalacji wewnętrznej gazu,

-instalacji wewnętrzne wodociągowej,

-instalacji wewnętrznej kanalizacji deszczowej,

-wewnętrznej instalacji sanitarnej,

-wewnętrznej instalacji zasilania elektroenergetycznego,

-drogi,

-placów,

-parkingów,

-oświetlenia terenu.

1 marca 2017 r. powierzchnia hali produkcyjno-magazynowej została wydana jedynemu najemcy w ramach świadczonych usług najmu a tym samym – zaczęła być wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu. W tej dacie rozpoczęto również faktyczne użytkowanie pozostałych Budynków oraz Budowli.

Decyzją Powiatowego Inspektor Nadzoru Budowlanego dla (…) z (...) 2022 r. (sygn. (…)) udzielono pozwolenia na użytkowanie rozbudowanego budynku hali produkcyjno-magazynowej o przestrzeń magazynową wraz z przebudowaną infrastrukturą techniczną i komunikacyjną w zakresie:

-wykonanych utwardzeń,

-przebudowanego parkingu z wydzieleniem placu składowego,

-wiaty,

-ogrodzenia terenu,

-zjazdu pożarowego,

-zewnętrznej instalacji wewnątrzzakładowej wody,

-zewnętrznej instalacji wewnątrzzakładowej kanalizacji deszczowej,

-zewnętrznej instalacji wewnątrzzakładowej elektrycznej,

-oświetlenia terenu.

W tej dacie rozpoczęto również faktyczne użytkowanie wymienionych budowli, stanowiących infrastrukturę pomocniczą. Od tej daty żaden Budynek ani Budowla nie były przedmiotem ulepszeń, czy też modernizacji, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

Na moment złożenia wniosku wynajęte jest 100% nadającej się do najmu powierzchni użytkowej hali produkcyjno-magazynowej.

Należy wskazać, że na Gruncie ustanowiona została nieodpłatna i na czas nieoznaczony służebność przesyłu, na rzecz spółki pod firmą D. Spółka z o.o. z siedzibą w W. polegająca na:

1)  obowiązku znoszenia przez właściciela nieruchomości obciążonej istnienia na nieruchomości obciążonej sieci elektroenergetycznych, przebiegających przez nieruchomość obciążoną;

2)  prawie korzystania z nieruchomości obciążonej w zakresie niezbędnym do przesyłania energii elektrycznej, w tym eksploatacji istniejących sieci elektroenergetycznych;

3)  prawie stałego dostępu do sieci elektroenergetycznych, w tym wejścia na nieruchomość obciążoną, przejścia lub przejazdu w celu wykonania wszelkich prac eksploatacyjnych na sieciach, w tym w szczególności usunięcia awarii, wykonania prac konserwacyjnych, modernizacyjnych, remontowych lub rozbiórkowych oraz obowiązku znoszenia prowadzonych prac, o których mowa powyżej, przez właściciela nieruchomości obciążonej;

4)  obowiązku powstrzymania się przez właściciela nieruchomości obciążonej od takiego sposobu zagospodarowania nieruchomości obciążonej, który utrudniałby lub uniemożliwiałby operatorowi dostęp do sieci, po uzgodnieniu z uprawnionym z tytułu służebności dozwolone jest ogrodzenie terenu wokół sieci, utwardzenie podjazdu czy zagospodarowanie drobnej zieleni nad siecią przez właściciela nieruchomości obciążonej;

5)  prawie wybudowania na nieruchomości obciążonej, po uprzednim uzgodnieniu warunków technicznych z właścicielem nieruchomości obciążonej, sieci elektroenergetycznych w granicach nieruchomości obciążonej, których przebieg zostanie poprowadzony w sposób jak najmniej uciążliwy i powodujący ograniczenia dla właściciela nieruchomości obciążonej (z uwzględnieniem warunków technicznych i uwarunkowań przestrzennych dotyczących nieruchomości obciążonej), a następnie: - obowiązku znoszenia przez właściciela nieruchomości obciążonej istnienia na tej nieruchomości i sieci elektroenergetycznych, - prawie stałego dostępu do sieci elektroenergetycznych, w tym wejścia na nieruchomość obciążoną, przejścia lub przejazdu w celu wykonania wszelkich prac konserwacyjnych, modernizacyjnych, remontowych lub rozbiórkowych oraz obowiązku znoszenia prowadzonych prac, o których mowa powyżej, przez właściciela nieruchomości obciążonej, - obowiązku powstrzymania się przez właściciela nieruchomości obciążonej od takiego sposobu gospodarowania, który utrudniałby lub uniemożliwiałby operatorowi sieci dostęp do tych sieci; po uzgodnieniu z uprawnionym z tytułu służebności dozwolone jest ogrodzenie terenu wokół sieci, utwardzenie podjazdu czy zagospodarowanie drobnej zieleni nad siecią przez właściciela nieruchomości obciążonej; nadto uprawniony z tytułu służebności zobowiązany jest – na każdorazowy wniosek właściciela nieruchomości obciążonej – do wydania zgodny na przełożenie sieci w obrębie nieruchomości obciążonej, której właścicielem jest wnioskujący, po uzgodnieniu warunków technicznych oraz na koszt i staraniem wnioskującego.

Ponadto na Gruncie została ustanowiona odpłatna, to jest za jednorazowym wynagrodzeniem w kwocie 100,00 zł netto, powiększonej o należny podatek od towarów i usług w obowiązującej stawce i na czas nieoznaczony służebność przesyłu na rzecz spółki pod firmą M. Sp. z o.o., polegająca na prawie położenia sieci wodociągowej, przeprowadzenia przeglądów, konserwacji, naprawy i modernizacji tej sieci (przewodu wodociągowego), nadto dokonywania czynności związanych z usunięciem awarii, przy czym wykonywanie przedmiotowej służebności ograniczone będzie do pasa gruntu o szerokości 10 metrów.

Dodatkowo należy wskazać, że:

-   drogi, parkingi, chodniki, itp. naniesienia wchodzące w skład Nieruchomości, są przeznaczone również do korzystania przez najemcę (w ramach umowy najmu podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

-    na moment złożenia wniosku jak również na moment Transakcji umowa dotycząca wynajmowanej powierzchni Budynków nie zostanie rozwiązana (zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki z umowy najmu z mocy prawa przejdą na Kupującego);

-    pewne części Budynków (pomieszczenia o przeznaczeniu technicznym, pomieszczenia wykorzystywane przez usługodawców zewnętrznych, np. wartownia) nie są – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane; takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Nieruchomości i – stanowiąc jej integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

-    pewne powierzchnie Budynków mogły być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług;

-    Budowle były i są elementami służącymi funkcjonowaniu Budynków jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków – nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu; podobnie jednak jak powierzchnie Budynków o charakterze technicznym, takie Budowle były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub wspierają funkcjonalnie Budynki i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, obejmującą głównie realizację projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (41.10. Z) oraz ich wynajmem. Działalność Sprzedającego sprowadza się zasadniczo do realizacji projektów deweloperskich, na które składa się budowa budynków usługowych, komercjalizacji tych budynków (tj. zawarcie umów najmu) w celu zwiększenia atrakcyjności nieruchomości, a następnie ich sprzedaż lub dalszy wynajem (w przypadku gdy brak jest korzystnych ofert kupna).

Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników celem wykonywania pracy związanej z Nieruchomością. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej odnośnie do Nieruchomości są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi formalnie odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego zaś wynajem powierzchni stanowi główne źródło przychodów operacyjnych Sprzedającego.

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Kupujący zamierza prowadzić działalność gospodarczą w sektorze nieruchomości w zakresie wynajmu powierzchni magazynowych dla celów komercyjnych. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza ją wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej obejmującej wynajem na cele komercyjne (usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w Budynku (hali), podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący planuje też nabycie innych nieruchomości magazynowych w celu prowadzenia działalności w zakresie ich wynajmu dla celów komercyjnych.

Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług lub niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby oraz w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie świadczy i nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są oraz na moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług w Polsce.

Dodatkowo wskazali Państwo, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Sprzedającego

Prawo własności Gruntu zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie umowy przeniesienia prawa własności sprzedaży zawartej 16 czerwca 2016 r. z M. – Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (repertorium A nr (…)).

Na moment nabycia Nieruchomości Grunt nie był zabudowany Budynkami oraz Budowlami.

Budynki oraz Budowle zostały wzniesione w 2017 i rozbudowane w 2022 roku przez Sprzedającego. Jak zostało wskazane powyżej, Budynki i Budowle zostały formalnie oddane do użytkowania w dniach (...) 2017 r. i (...) 2022 roku, zaś faktycznie udostępnione pierwszemu najemcy (...) 2017 roku.

Oznacza to, że część powierzchni Budynków i część Budowli została przekazane najemcy lub była wykorzystywana przez Sprzedającego na potrzeby świadczenia usług najmu ponad 2 lata przez planowaną Transakcją. Natomiast pozostała część powierzchni Budynków i pozostała część Budowli została wydana najemcy lub rozpoczęto ich wykorzystywanie przez Sprzedającego na potrzeby świadczenia usług najmu mniej niż 2 lata przed planowaną Transakcją.

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość jedynie w celu wykonywania działalności opodatkowanej, tj. w działalności deweloperskiej, polegającej na rozbudowaniu Nieruchomości o dodatkową przestrzeń magazynową wraz z przebudowaną infrastrukturą techniczną i komunikacyjną, komercjalizacji tej Nieruchomości (tj. pozyskania najemców) i wynajmie powierzchni Budynków. Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług, czy też niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Poszczególne części składowe Nieruchomości, w tym Budynki podlegające wynajmowi na rzecz najemcy, zostały ujęte jako środki trwałe w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia podatkiem od towarów i usług należnego o podatek od towarów i usług naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku z budową Budynków i Budowli.

W okresie do momentu Transakcji Sprzedający będzie zapewniał bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności Sprzedający jest stroną następujących umów w tym zakresie:

-umów na dostawę usług do Nieruchomości, np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

-umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunek najmu wynikający z umowy najmu dotyczącej Nieruchomości (w tym w prawa i obowiązki z niej wynikające).

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności także:

1)  prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności);

2)  prawa i obowiązki z umowy najmu dotyczącej powierzchni w Budynku (hala);

3)  prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemcy na podstawie umowy najmu (gwarancji) lub kaucji zdeponowanej przez najemcę, w zakresie w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

4)  prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz autorów z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i na Nieruchomości oraz prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynków z tytułu gwarancji jakości i rękojmi – w zakresie, który zostanie wskazany w umowie sprzedaży Nieruchomości;

5)  majątkowe prawa autorskie do utworów (tj. projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) – w zakresie, który zostanie określony w umowie sprzedaży Nieruchomości (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji);

6)  wyłączne prawo do wykonywania autorskich praw zależnych oraz upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami), oraz prawo do udzielania zgód osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej dokumentacji projektowej oraz upoważnienie do wykonywania osobistych praw autorskich wraz z prawem do udzielania dalszych upoważnień, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;

7)  prawo własności wszystkich nośników, takich jak materiały, rejestry i pliki, zawierających dokumentację projektową;

8)  dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z Nieruchomością obejmująca na przykład: kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją, umowę najmu oraz umowy dodatkowe z najemcą, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentację zabezpieczeń gwarancji budowlanych, decyzje administracyjne związane z Nieruchomością, dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego);

9)  pozwolenia wodnoprawne (o ile zostały wydane);

10)zezwolenia na umieszczenie w pasie drogowym urządzeń i infrastruktury niezwiązanej z potrzebami zarządzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego;

11)prawa i obowiązki wynikające z polisy ubezpieczenia tytułu prawnego do Nieruchomości (przy czym Strony mogą zdecydować, że prawa i obowiązki z takiej polisy nie zostaną przeniesione na Kupującego).

W celu uniknięcia wątpliwości wskazali Państwo również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1)  know-how związanego z prowadzeniem przedsiębiorstwa deweloperskiego; praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych; na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane; należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze w przyszłości nowe umowy na dostawę mediów/umowy serwisowe, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że będą to dostawcy, którzy dostarczali media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją);

2)  praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3)  dokumentacji księgowej, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

4)  praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

5)  praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych (innych niż polisa ubezpieczenia tytułu prawnego wskazana powyżej);

6)  praw i obowiązków wynikających z umowy o zarządzanie Nieruchomością.

W konsekwencji, z perspektywy biznesowej celem Sprzedającego nie będzie przeniesienie na rzecz Kupującego wiedzy, doświadczenia, know-how etc. związanego z prowadzoną działalnością deweloperską, lecz wyłącznie produktów powstałych na skutek prowadzenia tej działalności (Budynków i Budowli), lecz które po ich odseparowaniu od innych nieprzenoszonych aktywów materialnych i niematerialnych Sprzedającego, same w sobie nie pozwalają na kontynuację działalności jaką prowadził Sprzedający oraz będą przeznaczone przez Kupującego do innego rodzaju działalności, jaką jest długoterminowy najem komercyjny.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Jak wskazano, Państwa intencją będzie rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego. Nie zostało jednak wykluczone tymczasowe korzystanie przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami) – np. w sytuacji, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie umożliwiają ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Sprzedającego i rozliczana następnie między Sprzedającym a Kupującym lub Wnioskodawcy wystąpią do dostawcy o zgodę na cesję tej umowy na rzecz Kupującego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym na skutek Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu na podstawie art. 23¹ Kodeksu pracy.

Wskazali Państwo, iż ich intencją nie jest przeniesienie własności przedsiębiorstwa czy też zorganizowanej części przedsiębiorstwa Sprzedającego. W szczególności, zamiarem Sprzedającego oraz intencją Kupującego nie jest stworzenie warunków do kontynuacji działalności deweloperskiej Sprzedającego. Kupujący będzie świadczył usługi najmu w oparciu o własną koncepcję biznesową oraz know-how, korzystając z usług wyspecjalizowanych podmiotów, w tym zwłaszcza nowego zarządcy nieruchomości oraz nowych dostawców mediów i usług serwisowych, etc.

Z kolei Kupujący planuje w oparciu o tę Nieruchomość i inne nieruchomości, które będą nabywane w najbliższym czasie prowadzić działalność w zakresie długoterminowego najmu powierzchni.

Zainteresowani są zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług. Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Państwa intencją jest opodatkowanie transakcji podatkiem od towarów i usług. Stąd zamierzają Państwo złożyć w akcie notarialnym, dokumentującym umowę sprzedaży w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług, aby zabezpieczyć Transakcję w sytuacji, w której według organów podatkowych dostawa Nieruchomości, w całości lub części, podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. Należy podkreślić, że z przyczyn ostrożnościowych ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich Budynków i wszystkich Budowli objętych Transakcją, niezależnie od daty oddania ich do użytkowania.

6. Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni magazynowych i biurowych znajdujących się w Budynkach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy, do której należy Nabywca.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management). Wybrane usługi w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot powiązany z Nabywcą lub Sprzedającym. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną.

Po dokonaniu Transakcji, Sprzedający planuje poszukiwanie kolejnych atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych w branży nieruchomości. Jego długofalowym celem jest kontynuacja działalności deweloperskiej, gdzie planuje realizację kolejnych projektów w oparciu o doświadczenie zdobyte przy realizacji pierwszego projektu deweloperskiego.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Powołali Państwo art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, zgodnie z którym jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a)  umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b)  umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Wskazali Państwo, że w myśl art. 1a pkt 7 ww. ustawy, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana sprzedaż Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów – co wykazano w uzasadnieniu Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 2 (dotyczącego podatku od towarów i usług).

W związku z powyższym wnoszą Państwo o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2 powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

a)  nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b)  innych praw majątkowych – 1%.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

W świetle art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Stosownie do art. 47 § 1-3 Kodeksu cywilnego:

Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę, urządzenie), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 ustawy Kodeks cywilny:

Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Zgodnie natomiast z art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o tzw. urządzenia przesyłowe, i inne podobne wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt przepisów podatkowych, należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z opisu wniosku wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) działki zabudowane budynkami oraz budowlami. Działki wraz ze znajdującymi się na nich ww. naniesieniami określają Państwo we wniosku jako Nieruchomość.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.783.2023.2.KO wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-planowana sprzedaż budynków i budowli będzie czynnością opodatkowaną podatkiem od towarów i usług, bo w tej części, gdzie zwolnienie przysługuje Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia,

-opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie objęta także sprzedaż gruntu, na którym ww. budynki i budowle są posadowione.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie w całości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (bo zrezygnują Państwo ze zwolnienia od podatku od towarów i usług w zakresie w jakim zwolnienie przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.783.2023.2.KO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

E. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.