Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości oraz udziału w nieruchomości.

 Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

19 października 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 18 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości oraz udziału w nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 4 grudnia 2023 r. (wpływ 4 grudnia 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będąca stroną postępowania:

  X Sp. z o.o. (Kupujący)

  NIP: (…)

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

  Pani A.B. (Sprzedająca)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Przedmiot składanego wniosku.

X spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…) („Kupujący”) zamierza kupić od Pani A.B. („Sprzedająca”) (łącznie: „Strony”) nieruchomość położoną w (…) (województwo (…), powiat (…), gmina (…)) obejmującą:

-    prawo własności działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr (…), o obszarze (…) ha, dla której Sąd Rejonowy (…) w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) („Grunt 1”) oraz

-    udział wynoszący 1/2 część we współwłasności działki gruntu o numerze ewidencyjnym nr (...), o obszarze (…)ha, dla której Sąd Rejonowy dla (…) w (…), (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr (…) („Grunt 2”),

łącznie Grunt 1 oraz Grunt 2 dalej jako „Grunty”;

-    prawo własności posadowionych na Gruncie 1 dwóch budynków jednokondygnacyjnych (tzn. budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym (…), o powierzchni zabudowy 83 m2, identyfikator: (…), oznaczonego według KŚT jako: pozostałe budynki niemieszkalne oraz budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym (…), o powierzchni zabudowy 64 m2, identyfikator: (…), oznaczonego według KŚT jako: budynki transportu i łączności) oraz dwóch budowli (w tym jedną częściowo spaloną), niebędących budynkami, które to budowle nie figurują na wypisie z rejestru gruntów (wymienione zabudowania dalej łącznie jako "Zabudowania 1") oraz

-    udział wynoszący 1/2 część we współwłasności posadowionego na Gruncie 2 budynku jednokondygnacyjnego (tzn. budynku jednokondygnacyjnego z numerem ewidencyjnym (…), o powierzchni zabudowy 103 m2, identyfikator: (…), oznaczonego według KŚT jako: budynki mieszkalne) oraz dwóch budowli, niebędących budynkami, które to budowle nie figurują na wypisie z rejestru gruntów (wymienione zabudowania dalej łącznie jako "Zabudowania 2").

Grunt 1 oraz Zabudowania 1 będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomość 1”, a Grunt 2 oraz Zabudowania 2 będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomość 2”, a Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będą dalej łącznie określane jako „Nieruchomości”. Nabycie Nieruchomości (tj. nabycie Nieruchomości 1 oraz udziału wynoszącego 1/2 część we współwłasności Nieruchomości 2) przez Kupującego od Sprzedającej określane będzie jako „Transakcja”.

Nieruchomości nie były wykorzystywane przez Sprzedającą w działalności gospodarczej. Nieruchomości nie były ani nie będą do czasu Transakcji udostępniane osobom trzecim na podstawie umów cywilnoprawnych takich jak najem lub dzierżawa.

Nieruchomości nie znajdują się na terenie parku narodowego ani specjalnej strefie ekonomicznej. Nieruchomości nie są nieruchomościami rolnymi w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

Nieruchomości są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym uchwałą nr (…) (…) z 8 grudnia 2022 roku, który przewiduje przeznaczenie Nieruchomości jako: (…) – przeznaczenie podstawowe: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, przeznaczenie dopuszczalne: usługi, (…)-L – przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy lokalnej, (…)-L – przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy lokalnej, (…)-D – przeznaczenie terenu: droga publiczna klasy dojazdowej.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunty przechodzą instalacje (np. elektroenergetyczna sieć napowietrzna) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Niemniej jednak z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji. Niezależnie, planuje się aby słupy energetyczne oraz linia kablowa na nich zlokalizowana zostały usunięte z terenu Nieruchomości przed zamknięciem Transakcji (jest to jeden z warunków zawieszających w umowie przedwstępnej).

Na Nieruchomościach nie są posadowione żadne inne niż Zabudowania 1 i Zabudowania 2 budynki, budowle ani części budynków lub budowli będące własnością Sprzedającej.

Zgodnie z Państwa zamierzeniami, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości na rzecz Kupującego) planowane jest w 2025 r., w żadnym wypadku nie później niż do 31 grudnia 2025 r., która to data jest najpóźniejszą możliwą datą zawarcia umowy przyrzeczonej przenoszącej własność Nieruchomości.

Wskazują Państwo, że Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

Poniżej przedstawią Państwo informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.:

-  w punkcie (ii.): Opis Kupującego;

-  w punkcie (iii.): Opis Sprzedającej;

-  w punkcie (iv.): Okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającą;

-  w punkcie (v.): Przedmiot i okoliczności dotyczące Transakcji;

-  w punkcie (vi.): Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji.

ii.Opis Kupującego.

Kupujący jest powszechnie rozpoznawalnym i działającym od wielu lat na polskim rynku mieszkaniowym deweloperem. Kupujący zrealizował i realizuje szereg inwestycji mieszkaniowych. Nabywca należy do Grupy kapitałowej (...) – koncernu, notowanego na (...) giełdzie, działającego w różnych branżach w ponad (...) krajach na (...) kontynentach: (...).

Kupujący zamierza wykorzystać opisane we wniosku Nieruchomości w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, do realizacji inwestycji mieszkaniowej obejmującej wzniesienie kompleksu mieszkalno-usługowego oraz późniejszej sprzedaży przedmiotowych mieszkań na rzecz indywidualnych lub instytucjonalnych nabywców („Inwestycja”). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Kupującego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący zamierza prowadzić powyższą inwestycję mieszkaniową i następnie sprzedaż mieszkań w oparciu o własne zasoby względnie w oparciu o zasoby podwykonawców.

Kupujący jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Kupujący będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług również na moment Transakcji.

iii.Opis Sprzedającej.

Sprzedająca nie jest zarejestrowana w Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Natomiast Sprzedająca jest na moment złożenia wniosku zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Rejestracja Sprzedającej jako czynnego podatnika podatku od towarów i usług (od marca 2022 roku) uzasadniona była faktem, że Sprzedająca była i jest właścicielem kilku nieruchomości na terenie Polski i dokonywała w przeszłości zbycia nieruchomości na rzecz różnych podmiotów (innych niż Kupujący), które to dostawy były opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Dla przykładu w 2022 r. Sprzedająca zamierzała dokonać zbycia innej nieruchomości, które to zbycie miało podlegać opodatkowaniu podatku od towarów i usług i nie korzystać ze zwolnienia z podatku od towarów i usług co zostało potwierdzone w drodze interpretacji indywidualnej na wniosek wspólny stron ówczesnej transakcji, która również potwierdziła status Sprzedającej jako podatnika podatku od towarów i usług  w odniesieniu do tamtej sprzedaży (interpretacja indywidualna z (...) r., sygn. (…).

Sprzedająca korzysta z usług profesjonalnego podmiotu, przy obsłudze przedmiotowej Transakcji, w tym także korzystała z usług takiego podmiotu w celu znalezienia podmiotu (inwestora) zainteresowanego kupnem Nieruchomości. Sprzedająca będzie zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług na moment Transakcji.

iv.Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającą.

Sprzedająca nabyła Nieruchomości w drodze dziedziczenia, na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia z 9 maja 2014 r. rep. (…) sporządzonego przez notariusza w (…) A.P. Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zabudowania 1 oraz Zabudowania 2 znajdowały się (odpowiednio) na Gruncie 1 oraz Gruncie 2 już na moment ich nabycia przez Sprzedającą. Zabudowania 1 oraz Zabudowania 2 nie były przedmiotem ulepszeń, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tych zabudowań. Zabudowania 1 i Zabudowania 2 są w bardzo złym stanie technicznym i nie nadają się do użytkowania, stąd nie były używane przez Sprzedającą od momentu ich nabycia. Niemniej były one wykorzystywane przez poprzedniego właściciela na własne potrzeby.

Sprzedająca podejmowała czynności mające na celu sprzedaż Nieruchomości na rzecz nowego inwestora, w szczególności Sprzedająca korzysta z usług podmiotu pośredniczącego w sprzedaży.

v.Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

W ramach Transakcji planowane jest przeniesienie na Kupującego prawa własności Nieruchomości 1 oraz przysługującego Sprzedającej prawa we współwłasności Nieruchomości 2. Poza prawem własności Nieruchomości, Strony nie planują przeniesienia na Kupującego w ramach Transakcji innych istotnych aktywów. W szczególności, Nieruchomości nie były przedmiotem najmu/dzierżawy, stąd w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia z mocy prawa żadnych umów o takim charakterze na Kupującego.

Transakcja zostanie zrealizowana w ten sposób, że w pierwszej kolejności Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości, a następnie zawrą umowę przenoszącą własność Nieruchomości (umowę przyrzeczoną). Strony uzgodniły, że Transakcja zostanie zawarta pod warunkiem ziszczenia się określonych warunków zawieszających, a w szczególności:

-    Kupujący uzyska ważną, ostateczną i prawomocną decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach wydaną na podstawie ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko dotyczącą planowanego przedsięwzięcia zlokalizowanego na Nieruchomości 1 lub Nieruchomości 2, w zakresie budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą oraz parkingami, spełniającą określone parametry;

-    dojdzie do usunięcia z Nieruchomości 1 znajdujących się na niej słupów energetycznych oraz linii kablowej zlokalizowanej na tych słupach, za zgodą właściciela i operatora słupów energetycznych (przedsiębiorstwa przesyłowego) lub po uzyskaniu zezwolenia odpowiednich sądów i organów w tym zakresie.

Wszystkie warunki zawieszające są jednak zastrzeżone na rzecz Kupującego, który może jednostronnie zrzec się któregokolwiek lub wszystkich warunków zawieszających.

Przed Transakcją Sprzedająca, udzieliła przed lub w ramach przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości, ew. w ramach innego dokumentu zawartego w dniu zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży Nieruchomości (ale przed zawarciem umowy przyrzeczonej), szeregu zgód i pełnomocnictw celem przygotowania do Transakcji. W szczególności, Sprzedającą upoważniła Kupującego lub podmioty działające w imieniu i na rzecz Kupującego (np. doradcy prawnemu Kupującego) do m.in.:

1.  Złożenia wniosku w imieniu Sprzedającej o założenie księgi wieczystej dla Nieruchomości 2 (celem wyjaśnienia, Nieruchomość 2 nie miała początkowo założonej księgi wieczystej; księga wieczysta – wskazana we wniosku – została już założona z inicjatywy Kupującego na wniosek złożony przez pełnomocnika);

2.  Wystąpienia w imieniu Sprzedającej, do odpowiednich organów, o wydanie zaświadczeń o niezaleganiu w podatkach przez Sprzedającą;

3.  Dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane celem uzyskania pozwolenia na budowę oraz realizacji na Nieruchomościach inwestycji; ponadto Kupujący uprawniony jest do uzyskiwania we własnym imieniu, na własną rzecz i na własny koszt, warunków przyłączenia mediów do Nieruchomości, podpisywania umów z gestorami mediów dotyczących Nieruchomości, uzgadniania rozwiązań komunikacyjnych w tym uzgadniania lokali zjazdów oraz zawierania umów dotyczących realizacji inwestycji drogowych w zakresie dotyczącym Nieruchomości;

4.  Dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego celem doprowadzenia do usunięcia słupów energetycznych z terenu Nieruchomości, a także do udzielenia takiego prawa przez Kupującego innym podmiotom, jeśli będzie to konieczne do usunięcia słupów energetycznych;

5.  Nieograniczonego wstępu na teren Nieruchomości 1 w dowolnym czasie i podejmowania na Nieruchomości 1 wszelkich czynności, które są niezbędne dla realizacji Inwestycji lub usunięcia słupów energetycznych;

6.  Wstępu na teren Nieruchomości, w dowolnym czasie, celem przeprowadzenia badań gruntu, w tym wykonania odwiertów badawczych i badania sozologicznego oraz geologicznego Nieruchomości.

Nie można wykluczyć, że zakres opisanych zgód i pełnomocnictw udzielonych przez Sprzedającą Kupującemu będzie podlegał zmianom (w tym rozszerzeniom) do dnia zawarcia przyrzeczonej umowy nabycia Nieruchomości.

Strony zaznaczają, że mimo iż przed Transakcją Kupujący – jak wskazano powyżej – będzie miał prawo do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane, w tym na cele prowadzonej przez siebie Inwestycji, to będą to prace przygotowawcze do Inwestycji (w tym przeprowadzenie odpowiednich badań oraz usunięcie słupów energetycznych niebędących własnością Sprzedającej). Na moment Transakcji na Nieruchomościach nie będą znajdowały się żadne nowe budynki ani budowle – poza opisanymi Zabudowaniami 1 oraz Zabudowaniami 2. Ponadto, dla celów prowadzonej Inwestycji Kupujący zakłada wyburzenie Zabudowań 1 oraz Zabudowań 2, niemniej będzie to miało miejsce już po przejściu prawa własności Nieruchomości na Kupującego, zatem na moment Transakcji Zabudowania 1 oraz Zabudowania 2 będą znajdowały się na Nieruchomościach.

vi.Sposób wykorzystania Nieruchomości przez Kupującego po Transakcji.

Jak opisano powyżej, Kupujący dąży do nabycia Nieruchomości celem realizacji założonej Inwestycji na Gruntach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie w całości zwolniona z podatku od towarów i usług. Działalność ta będzie realizowana przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz pomocy profesjonalnych usługodawców.

Przywołując za Państwem treść opisu sprawy pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia, gdyż odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3).

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Państwa zdaniem sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, czynnością opodatkowaną tym podatkiem jest umowa sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym.

Niemniej jednak, jak stanowi art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

i.w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

ii.jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Stron, opisana w zdarzeniu przyszłym planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że Transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług (pod warunkiem złożenia przez Strony zgodnego oświadczenia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług) – co wykazali Państwo w uzasadnieniu stanowiska w zakresie pytania nr 1. Tym samym, Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w opisanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r.  poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Sprzedającej) prawo własności gruntu wraz z posadowionymi budynkami i budowlami oraz prawo współwłasności gruntu wraz ze współwłasnością w posadowionych na nim: budynku i budowlach; określone we wniosku łącznie jako „Nieruchomość”.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Przez grunty przechodzą instalacje, należącego do przedsiębiorstwa przesyłowego, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy.

W myśl art. 49 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny, urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Jako, iż znajdująca się na gruncie ww. instalacje, nie stanowi – w myśl ww. przepisów – własności Sprzedającej, lecz przedsiębiorstwa przesyłowego, to tym samym nie mogą być przedmiotem sprzedaży.

Przechodząc ponownie na grunt przepisów dotyczących podatku od czynności cywilnoprawych należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, znak: 0111-KDIB3-1.4012.781.2023.3.KO, wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-    planowana sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-    dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji  będzie korzystała ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

-    jeżeli przed dokonaniem dostawy Nieruchomości Strony (tak jak planują) skutecznie złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, to sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji zrezygnują ze zwolnienia jakie im będzie przysługiwało), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli więc strony Transakcji istotnie zrezygnują z prawa do zwolnienia w podatku od towarów i usług, to na Kupującym nie będzie ciążył obowiązek podatkowy w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.781.2023.3.KO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 2383).  Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 1634; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.