Interpretacja indywidualna z dnia 5 grudnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.420.2023.2.AD
Temat interpretacji
Opisana we wniosku umowa sprzedaży nieruchomości, jako że była zawarta na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami korzystała z wyłączenia z opodatkowania określonego w art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe
Szanowna Pani,
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego jest prawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
13 października 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 12 października 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.
Treść wniosku jest następująca:
Opis stanu faktycznego
Opis transakcji
Posiada Pani (Wnioskodawczyni) miejsce zamieszkania w Polsce i w chwili wystąpienia zdarzenia opisanego we wniosku była Pani polskim rezydentem podatkowym w podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie prowadzi Pani od dłuższego czasu oraz nie prowadziła na moment zaistnienia zdarzenia, pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie jest Pani od kilku lat zarejestrowana w rejestrze podatników od towarów i usług jako podatnik VAT czynny.
(…) 2023 r., na podstawie umowy sprzedaży (Umowa Sprzedaży), nabyła Pani od Gminy (…) (Sprzedający lub Gmina) zabudowaną nieruchomość gruntową zlokalizowaną (…), o łącznej powierzchni (…) ha (Nieruchomość).
Dodatkowo wskazała Pani, że Umowa Sprzedaży przewidywała następujące postanowienia:
1)na działce numer (…) posadowiony jest jednorodzinny budynek mieszkalny o powierzchni zabudowy (…) m2 (Budynek);
2)w Budynku nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy, co wynika z okazanego Zaświadczenia wydanego (…) 2023 r., z upoważnienia Burmistrza;
3)Budynek nie posiada świadectwa charakterystyki energetycznej;
4)jak wynika z okazanego Zaświadczenia wydanego (…) 2023 r., z upoważnienia Burmistrza, (…) działka ew. (…), w dniu wydawania zaświadczenia położona jest na terenie, dla którego gmina (…) nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego; miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego gminy (…) z dnia (…)r. przestał obowiązywać z dniem (…) 2003 r.;
5)Nieruchomość została nabyta w trybie przetargowym, a Pani wpłaciła wadium powiększone o 23% VAT;
6)po zakończeniu procedury licytacji oraz po ustanowieniu przybicia, przed zawarciem Umowy Sprzedaży wpłaciła Pani na rachunek bankowy Sprzedającego kwotę stanowiącą zaliczkę na poczet ceny sprzedaży, co potwierdza otrzymana przez Panią faktura VAT;
7)Sprzedający w warunkach przetargu ustalił cenę sprzedaży w kwocie netto + 23% VAT;
8)dokonała Pani nabycia Nieruchomości do majątku osobistego;
9)Sprzedający nabył Nieruchomość w wyniku dziedziczenia ustawowego, na podstawie którego osoba fizyczna, spadkodawca (Spadkodawca) nie pozostawił zstępnych i innych członków rodziny uprawnionych do dziedziczenia po jego śmierci; nabycie nastąpiło na podstawie postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku z (…) 2017 r., wydanego przez Sąd Rejonowy (…).
Ponadto oświadcza Pani, że:
a)Gmina jest zarejestrowana w rejestrze podatników podatku od towarów i usług jako podatnik VAT czynny;
b)Nieruchomość została wybudowana po (…) r. i do dnia otwarcia spadku (śmierci Spadkodawcy) była wykorzystywana przez Spadkodawcę w celach mieszkalnych;
c)Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości w żaden sposób, nie poniósł żadnych istotnych nakładów innych niż bieżące koszty utrzymania wynikające z prawa własności;
d)Nieruchomość została nabyta w wyniku dziedziczenia ustawowego, po czym Sprzedający zdecydował się ją sprzedać w trybie przetargowym zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z przepisami wykonawczymi do tej ustawy;
e)według stanu Pani wiedzy, Nieruchomość nie była przedmiotem najmu, dzierżawy;
f)nabycie Nieruchomości nie zostało przez Panią sfinansowane kredytem bankowym lub innym zewnętrznym finansowaniem;
g)Nieruchomość została przez Gminę wystawiana na portalach aukcyjnych lub w inny sposób przedstawiana jako składnik majątkowy przeznaczony do sprzedaży;
h)nie korzystała Pani dla potrzeb sprzedaży Nieruchomości z usług pośrednika, tj. nie zlecała osobie trzeciej znalezienia potencjalnego nabywcy.
Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych
Czy sprzedaż Nieruchomości podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a Pani była zobowiązana do zapłacenia tego podatku?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, sprzedaż Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a Pani nie była zobowiązana do zapłacenia tego podatku.
Zasady opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych uregulowane są w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych. W myśl art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu tym podatkiem podlega umowa sprzedaży lub zamiany rzeczy i praw majątkowych. Powyższe oznacza, że co do zasady umowa sprzedaży stanowi czynność prawną podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, a obowiązek zapłaty podatku spoczywa na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych). Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje jednak w tym zakresie pewne wyjątki.
Zgodnie z art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi (...) czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:
1)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,
2)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
Na gruncie art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przez podatek od towarów i usług należy rozumieć podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Z powyższych przepisów (w szczególności art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) wynika, że jeśli sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu podstawową stawką podatku od towarów i usług, to transakcja ta nie jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zważywszy na brak opodatkowania sprzedaży Nieruchomości podatkiem od towarów i usług, transakcja ta co do zasady podlegała opodatkowaniu podatkiem pod czynności cywilnoprawnych.
Niemniej jednak, nie będzie Pani zobowiązana do rozliczenia się z podatku, ponieważ w sprawie zastosowanie znajdzie wyłączenie z art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Sprzedając Nieruchomość Gmina działa w oparciu o przepisy o gospodarce nieruchomościami, co wynika wprost z odrębnych przepisów.
W konsekwencji, w związku z zakupem Nieruchomości, nie była Pani zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych.
Powyżej przywołano tylko tę część Pani stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):
Podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do treści art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy:
Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
W myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy od czynności cywilnoprawnych:
Stawka podatku wynosi – od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%.
Stosownie do treści art. 10 ust. 1 i 2 ww. ustawy:
Podatnicy są obowiązani, bez wezwania organu podatkowego, złożyć deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych, według ustalonego wzoru, oraz obliczyć i wpłacić podatek w terminie 14 dni od dnia powstania obowiązku podatkowego, z wyłączeniem przypadków, gdy podatek jest pobierany przez płatnika, oraz przypadków, o których mowa w ust. 1a.
Notariusze są płatnikami podatku od czynności cywilnoprawnych dokonywanych w formie aktu notarialnego.
W związku z powyższym, należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym, natomiast podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości określona na podstawie przeciętnych cen, a zatem bez uwzględnienia ulg przysługujących nabywcom. W przypadku, gdy umowa sprzedaży jest dokonywana w formie aktu notarialnego obowiązkiem notariusza (jako płatnika) jest pobór tego podatku.
Niezależnie od powyższego, w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne w sprawach podlegających przepisom o gospodarce nieruchomościami lub przepisom o autostradach płatnych.
Z opisu stanu faktycznego wynika, że (…) 2023 r., na podstawie umowy sprzedaży, nabyła Pani od Gminy (…) zabudowaną nieruchomość gruntową. Nieruchomość została nabyta w trybie przetargowym; miała miejsce licytacja, po zakończeniu procedury licytacji oraz ustanowieniu przybicia, uiściła Pani zaliczkę na poczet sprzedaży. Sprzedający zdecydował się sprzedać nieruchomość w trybie przetargowym zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z przepisami wykonawczymi do tej ustawy.
Zgodnie z cytowanym powyżej art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wyłączone z opodatkowania są czynności cywilnoprawne podlegające przepisom o gospodarce nieruchomościami.
Należy zauważyć, że przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami określają zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i własność jednostek samorządu terytorialnego.
Stosownie do art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.):
Do gminnego zasobu nieruchomości należą nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy.
W myśl art. 25 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami:
Gminnym zasobem nieruchomości gospodaruje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Gospodarowanie zasobem polega w szczególności na wykonywaniu czynności, o których mowa w art. 23 ust. 1, a ponadto na sporządzaniu planów wykorzystania zasobu, przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i projektowych, dokonywaniu podziałów oraz scaleń i podziałów nieruchomości, a także wyposażaniu ich, w miarę możliwości, w niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej.
Zgodnie z art. 37 ust. 1 cyt. ustawy:
Z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu.
Stosownie do treści art. 40 ust. 1 i 3 ww. ustawy:
Przetarg przeprowadza się w formie:
1)przetargu ustnego nieograniczonego;
2)przetargu ustnego ograniczonego;
3)przetargu pisemnego nieograniczonego;
4)przetargu pisemnego ograniczonego.
O zastosowanej formie przetargu decyduje jego organizator.
Z zacytowanych przepisów wynika, że w przypadku gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego, podstawę prawną do działania stanowią przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. To bowiem jej przepisy stanowią podstawę dla działania dla właściwych organów i wskazują jako sposób zbycia m.in. tryb przetargu.
Reasumując należy wskazać, że opisana we wniosku umowa sprzedaży nieruchomości, jako że była zawarta na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami korzystała z wyłączenia z opodatkowania określonego w art. 2 pkt 1 lit. g) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W związku z tym należy potwierdzić, że nie ciążył na Pani obowiązek podatkowy z tego tytułu.
W świetle powyższego bezzasadne jest analizowanie powołanego przez Panią wyłączenia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, określonego w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Panią i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pani do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.