Skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości i pozostałych składników podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji rezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 25 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 27 listopada 2023 r. (data wpływu – 27 listopada 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: Sp. z o.o. (Kupujący, Nabywca)

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Sp. z o.o. (Sprzedający, Zbywca)

Opis stanu faktycznego

(wniosek został złożony z opisem zdarzenia przyszłego, jednak na dzień uzupełnienia przedmiotem wniosku jest już stan faktyczny)

 1. Status Zainteresowanych oraz ogólny opis Transakcji.

A. Działalność Zbywcy.

(...) sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej: „Zbywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zbywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na dzień [planowanej] Transakcji (opisanej poniżej).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Zbywcy jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków (41.(...).Z).

Zbywca jest spółką projektową powołaną do realizacji inwestycji w Szczecinie. Po nabyciu Gruntów Zbywca wybudował Budynki oraz Budowle jak również inne urządzenia budowlane wspierające funkcjonalnie Budynki oraz Budowle. Jednocześnie w trakcie prowadzenia robót budowlanych Zbywca prowadził komercjalizację Budynków, tj. poszukiwał najemców do Budynków. Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej były i są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

B. Działalność Nabywcy.

(...) sp. z o.o. z siedzibą w (...) (dalej: „Nabywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na dzień planowanej Transakcji (opisanej poniżej).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przeważającym przedmiotem działalności Nabywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z).

Nabywca w ramach prowadzonej działalności zajmuje się również zarządzaniem nieruchomościami wykonywanym na zlecenie, czy kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.

C. Powiązania między Zainteresowanymi.

Zbywca oraz Nabywca będą w dalszej części wniosku określani łącznie jako „Zainteresowani”.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. (...)a ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

D. Ogólny opis transakcji.

Zbywca oraz Nabywca planują zawrzeć (...) r. (albo w okolicy tej daty) transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności wybudowanych budynków magazynowo-produkcyjnych z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, zlokalizowanej w (...), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

Zamiarem Zbywcy oraz Nabywcy jest opodatkowanie Transakcji podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

W związku z powyższym, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt (...) ustawy o podatku od towarów i usług, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. (...) w zw. z art. 43 ust. (...) ustawy o podatku od towarów i usług, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. (...) pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Zbywcę.

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego (dalej: „Wniosek”) jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji.

3.

A. Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji.

W ramach Transakcji Nabywca ma zamiar nabyć od Zbywcy:

- nieruchomość położoną w miejscowości (...) obejmującą:

        - prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), (...) i (...), o łącznej powierzchni (...) ha, stanowiących własność Skarbu Państwa, oddanych w użytkowanie wieczyste do (...) r., dla których Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) („Grunt 1”);

        - prawo użytkowania wieczystego działek gruntu o numerach ewidencyjnych (...), (...), (...), (...), (...) i (...), o łącznej powierzchni (...) ha, stanowiących własność Skarbu Państwa, oddanych w użytkowanie wieczyste do (...) r., dla których Sąd Rejonowy (...) Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW Nr (...) („Grunt 2”);

Działka (...) wchodząca w skład Gruntu 2 pozostaje niezabudowana.

Grunt 1 oraz Grunt 2 w dalszej części będą łącznie nazywane „Gruntami”.

    - prawo własności posadowionych na Gruntach:

-  budynku magazynowo – produkcyjnego z zapleczem socjalno-biurowym – Hala A wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi („Hala A”);

-  budynku magazynowo - produkcyjnego       z zapleczem socjalno-biurowym – Hala B wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi („Hala B”);

-  budynku pompowni przeciwpożarowej („Pompownia”);

-  budynku portierni („Portiernia”);

(dalej: „Budynki”) oraz Budowli (zdefiniowanych poniżej);

- inne składniki majątkowe opisane w dalszej części wniosku.

  Grunty, Budynki oraz Budowle (zdefiniowane poniżej) łącznie dalej będą określane jako „Nieruchomość”.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy Nieruchomość obejmować będzie:

        - Prawo użytkowania wieczystego Gruntu 1. Działki o numerach (...), (...) wchodzące w skład Gruntu 1 zabudowane są Halą A oraz dodatkowo Budowlami (przedstawione poniżej), zaś na działkach o numerach (...) oraz (...) wchodzących w skład Gruntu 1 znajdują się Hala B oraz Pompownia oraz dodatkowo Budowle (przedstawione poniżej). Na działce o numerze (...) znajduje się również część Portierni oraz dodatkowo Budowle (przedstawione poniżej).

        - Prawo użytkowania wieczystego Gruntu 2. Działki o numerach (...), (...) oraz (...) wchodzące w skład Gruntu 2 zabudowane są Halą A oraz dodatkowo Budowlami (przedstawione poniżej), zaś na działce o numerze (...) znajduje się również część Portierni oraz dodatkowo Budowle (przedstawione poniżej). Działka o numerze wchodząca w skład Gruntu 2 jest niezabudowana.

        - Prawo własności znajdujących się na Gruntach:

- Hali A – na moment złożenia wniosku (i) budowa Hali A została ukończona,

- Pompowni – na moment złożenia wniosku (i) budowa Pompowni została ukończona,

- Portierni – na moment złożenia wniosku (i) budowa Portierni została ukończona.

Budynki zostały dopuszczone do użytkowania na podstawie decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (...) oraz decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (...), zmienionej decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego (...).

Powierzchnia Hali A została wydana najemcom w ramach wcześniejszego dostępu gwarantowanego zawartymi umowami najmu (pierwsze takie zdarzenie miało miejsce (...) r. w odniesieniu do części powierzchni magazynowej oraz (...) r. w odniesieniu do pozostałej części powierzchni magazynowej) – szczegółowe daty zostały opisane w sekcji Najem i wydanie powierzchni najemcom. Na moment złożenia wniosku cała powierzchnia Hali A została wynajęta (przy czym nie można wykluczyć, że na dzień Transakcji lub tuż po dokonaniu Transakcji, niektóre umowy najmu dotyczące powierzchni w Hali A zostaną rozwiązane i będą poszukiwani nowi najemcy dla takiej niewynajętej powierzchni).

- Prawo własności znajdujących się na Gruntach:

  - Hali B, dla której, z wyłączeniem dwukondygnacyjnego zaplecza socjalno-biurowo-usługowego w osiach H.2-I.2/7-8, oraz zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną, zostało wydane warunkowe pozwolenie na użytkowanie z (...) r., w którym zobowiązano Zbywcę do zakończenia robót związanych z nasadzeniem zieleni oraz wykonaniem ogrodzenia w terminie do (...) r. W piśmie z (...) r. Zbywca poinformował o wykonaniu obowiązków zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie. (...) r. została wydana decyzja zmieniająca pozwolenie na użytkowanie z (...) r. poprzez udzielenie pozwolenia na użytkowanie Hali B wraz z zagospodarowaniem terenu i niezbędną infrastrukturą techniczną. Przed uzyskaniem ww. pozwolenia na użytkowanie, Hala B została udostępniona najemcom w ramach wcześniejszego dostępu gwarantowanego zawartymi umowami najmu (pierwsze takie zdarzenie miało miejsce (...) r. w odniesieniu do części powierzchni magazynowej oraz (...) r. w odniesieniu do pozostałej części powierzchni magazynowej).

        - Prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruntach, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntach (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntów lub poza Gruntami), jednak służących do obsługi Nieruchomości dalej jako „Budowle”).

B.     Szczegółowe zestawienie budynków i budowli wchodzących w skład Transakcji i ich położenie.

Tabela poniżej przedstawia budynki i budowle w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, wchodzące w skład Nieruchomości:

Poza ww. Budynkami i Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Zbywcy i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji. Wszystkie takie naniesienia są na trwale związane z Gruntami i nie stanowią odrębnych od nich ruchomości.

C. Inne instalacje.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej zgodnie z art. 49 ustawy Kodeks cywilny, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

D. Planowana data Transakcji.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, zamknięcie transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości [oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością] na rzecz Nabywcy) planowane jest w 3 kwartale 2023 r. A zatem, w zakresie Hali A wraz z Pompownią i Portiernią, która została oddana pierwszym Najemcom w (...) r. od jego pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług do dnia zamknięcia Transakcji, upłynie okres dłuższy niż dwa lata. Z kolei w stosunku do Hali B wraz z Budowlami i infrastrukturą towarzyszącą, która została oddana pierwszym Najemcom (...) r. od jej pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług do dnia zamknięcia Transakcji, nie upłynie okres dłuższy niż dwa lata.

E. Prace ulepszeniowe dotyczące Nieruchomości.

W odniesieniu do prac ulepszeniowych, czy remontowych dokonywanych na Nieruchomości, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z wydatkami na nie ponoszonymi.

Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynków będą prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym planowane jest, że wartość takich prac nie będzie równa ani nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynków, a Zbywca dokona odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z ww. wydatkami).

F. Najem i wydanie powierzchni najemcom.

Dla Hali A zostały zawarte następujące umowy najmu:

(...)

Dla Hali B zostały zawarte następujące umowy najmu:

(...)

Hala A wraz z Portiernią oraz Pompownią zostały udostępnione najemcom przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie zgodnie z poniższym:

(...)

Hala B została udostępniona najemcom przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie zgodnie z poniższym:

(...)

G.  Status działek – decyzje WZ, MPZP.

H. Dodatkowe informacje związane z przedmiotem Transakcji (prace wykończeniowe etc.).

Ponadto należy wskazać, że:

        - Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych Hala A oraz Hala B są objęte zakresem oznaczenia (...) („Zbiorniki silosy i budynki magazynowe”).

        - Zgodnie z Klasyfikacją Środków Trwałych Portiernia oraz Pompownia są objęte zakresem oznaczenia (...) („Pozostałe budynki niemieszkalne”).

        - Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Hala A, Hala B, Portiernia oraz Pompownia są zakwalifikowane do klasy zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (...) lub pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej niewymienione (...).

        - Pewne części Budynków (o przeznaczeniu technicznym) – ze względu na swoją naturę mogą nie być bezpośrednio użytkowane przez najemców, natomiast są uwzględniane w powierzchni najmu brutto (GLA) proporcjonalnie do powierzchni użytkowej najmowanej przez najemców. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

        - Najemcy korzystać będą z powierzchni wspólnych Budynków, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”). Powierzchnie Wspólne obejmują np. wjazdy do Budynków, hole wejściowe czy klatki schodowe. Zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania. Wyżej wymienione opłaty są i będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (w przypadkach, w których przed dokonaniem Transakcji rozpoczął się już okres najmu).

       - Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Budynków jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynków – nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynków o charakterze technicznym, takie Budowle są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub wspierają funkcjonalnie Budynki i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). Uzyskane zgody na użytkowanie Budynków obejmują również Budowle. Z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest/będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem.

        - Na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca postojowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług).

        - W dniu Transakcji w odniesieniu do Budynków mogą obowiązywać regulaminy porządkowe określające zasady funkcjonowania, korzystania i/lub eksploatacji poszczególnych obiektów.

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy.

Prawo użytkowania wieczystego działek wchodzących w skład Gruntów zostało pierwotnie nabyte przez Zbywcę na podstawie umów sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zawartych (...) r. pomiędzy (...) (jako sprzedającym) a Zbywcą (jako kupującym) w formie aktu notarialnego nr (...) oraz nr (...). Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W związku z ww. transakcją nabycia Gruntów, Zbywca uzyskał interpretacje podatkowe potwierdzające, że dostawa gruntów we wskazanym zakresie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług oraz była opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie podlegała zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług (tj. dostawa działek (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...) jako dostawa niezabudowanych gruntów budowlanych na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, a dostawa działek (...) oraz (...) podlegała fakultatywnemu zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podst. art. 43 ust. 1 pkt 10, z którego strony transakcji zrezygnowały wybierający tym samym opodatkowanie podatkiem od towarów i usług w tym zakresie), zaś transakcja obejmująca sprzedaż działek nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Hala A została wybudowana przez Zbywcę na podstawie pozwolenia na budowę nr (...) z (...) r., przeniesionego decyzją z (...) r. Decyzja o pozwoleniu na budowę została zmieniona decyzją nr (...) z (...) r., decyzją nr (...) z 8 października 2021 r., decyzją nr (...) z (...) r.

Hala A jest przebudowywana przez Zbywcę na podstawie pozwolenia na budowę nr (...) z (...) r., pozwolenia na budowę nr (...) z (...) r.

Hala B została wybudowana przez Zbywcę na podstawie pozwolenia na budowę nr (...) z (...) r., przeniesionego decyzją z (...) r. Decyzja o pozwoleniu na budowę została zmieniona decyzją nr (...) z (...) r., decyzją nr (...) z (...) r., decyzją nr (...) z (...) r.

Hala B została przebudowana przez Spółkę na podstawie pozwolenia na budowę nr (...) z (...) r. (...)r. Spółka złożyła do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego wniosek o zakończeniu budowy.

W związku z przedmiotową inwestycją Zbywca był uprawniony i dokonywał odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie od innych rodzajów działalności Zbywcy, gdyż poza pozycjami bilansu o charakterze finansowym, Nieruchomość stanowi jedyne aktywo Zbywcy.

Zbywca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (magazynowe i biurowe) powierzchni w znajdującym się na Gruntach Budynkach, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zamiarem Zbywcy jest sprzedaż Budynków po ich wynajęciu. Wprawdzie w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynków i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży Budynków, Zbywca świadczy usługi wynajmu i wystawia z tego tytułu faktury na najemców – niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków, a nie z długoterminowego wynajmu powierzchni w budynkach. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu.

W okresie do momentu Transakcji Zbywca zapewnia bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności, Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

- umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

- umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

- umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

1. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

A. Pozostałe elementy objęte Transakcją.

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

          - Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntów oraz prawo własności Budynków i Budowli oraz urządzeń budowlanych na trwałe związanych z Gruntami);

        - prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkami (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynków);

        - prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynków (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja;

        - prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

        - wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

        - autorskie prawa majątkowe do dokumentacji obejmującej m.in. projekty koncepcyjne Budynków przygotowane przez właściwe podmioty i sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem wniosku (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji) oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

        - prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi ze wzniesieniem na Nieruchomości Budynków i Budowli, robotami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, w tym prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót, np. kaucja na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji/rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynków z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

        - dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca w szczególności oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i procesu budowlanego Budynków, oryginały umów o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń mieszczących się w Budynkach, instrukcje BHP dla Budynków, instrukcje systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynków, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i oryginał świadectwa efektywności energetycznej;

        - znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

        - wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

        - dokumentacja finansowa i księgowa niezbędna do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcami;

        - projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dla Budynków i Budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do wykonania Budynków, dokumentację powykonawczą Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów przyłączenia (terminali) właściwych sieci wyszczególnionych dla Budynków (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną), wymagane na podstawie odpowiednich przepisów;

        - pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

W celu uniknięcia wątpliwości Zainteresowani wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

B. Elementy nieobjęte Transakcją.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

       1) praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów. Planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją, a także że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

       2) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy; 

       3) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

       4) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

       5) dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

       6) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

       7) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności – w szczególności – z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

       8) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

       9) praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucji na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji/rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

     10) praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

     11) koncesji, licencji i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

     12) patentów i innych praw własności przemysłowej;

     13) majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej;

     14) tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

Tym samym, należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we Wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

C. Kwestia kluczowych z perspektywy kwalifikacji jako ZCP elementów.

Dodatkowo Zainteresowani wskazują co następuje:

        - Miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy.

        - Umowa o Zarządzanie Nieruchomością: Planowane jest, że Umowa o Zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca.

        - Umowa współpracy pomiędzy poprzednim a nowym zarządcą Nieruchomości: Jednocześnie, Strony wskazują że po zawarciu przez Nabywcę nowej umowy o zarządzanie nieruchomością rozważane jest zawarcie umowy współpracy pomiędzy nowym zarządcą będącym stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością z Nabywcą, a starym zarządcą będącym stroną rozwiązanej umowy o zarządzanie Nieruchomością zawartej w przeszłości ze Zbywcą. Umowa o współpracy pomiędzy poprzednim a nowym zarządcą miałaby w szczególności doprecyzowywać zasady współpracy w zakresie przekazania dokumentów niezbędnych do zarządzania Nieruchomością oraz w zakresie rozliczenia opłat serwisowych, należności z tytułu czynszów, opłat za media zgodnie z ustaleniami Stron poczynionymi w ramach Transakcji.

W efekcie powyższej współpracy nie zostanie zawarta jakakolwiek umowa pomiędzy Zbywcą a nowym zarządcą Nieruchomości, jak również pomiędzy Nabywcą a poprzednim zarządcą Nieruchomości.

        - Przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów). Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Zbywcę (dotyczy to umów, które przewidują kary, dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania i/lub umów, które przewidują szczególne korzystne warunki finansowe). Jednocześnie, Strony rozważają zawarcie trójstronnego porozumienia z (...) sp. z o.o., dzięki któremu Nabywca będzie miał możliwość przejęcia warunków umownych przysługujących Zbywcy przed Transakcją. W ramach porozumienia, w dniu jego zawarcia Nabywca zawrze nową umowę kompleksową dostarczania paliwa gazowego oraz nowy aneks „(...)”, zaś Zbywca rozwiąże umowę kompleksową oraz aneks zawarte z (...) sp. z o.o. W efekcie zawartego porozumienia, Zbywca nie zostanie obciążony opłatą z tytułu wcześniejszego wypowiedzenia umowy z (...) sp. z o.o., zaś Nabywca uzyska warunki zbliżone albo takie same jak te przysługujące Zbywcy przed Transakcją.

        - Brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

5. Wykorzystanie przedmiotu Transakcji w działalności gospodarczej Nabywcy.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

 1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

 2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub około tej daty (oprócz umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania lub też w sytuacji, w której takie umowy przewidują szczególne korzystne warunki finansowe);

 3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

 4) Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (przy czym Nabywca nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej. Bez podjęcia tych kroków i bez zabezpieczenia powyższych funkcji przez Kupującego (czyli bez aktywnego udziału Kupującego) nie byłoby, bowiem, możliwe podjęcie przez Nabywcę działalności obejmującej najem powierzchni w Budynkach.

6. Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji.

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Zbywcy zakłada, że po zrealizowaniu projektu deweloperskiego spółki projektowe (takie jak Zbywca):

     - mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane i ich dalsza działalność nie jest już konieczna);

     - mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich);

     - mogą funkcjonować w ramach grupy kapitałowej jako spółki zapewniające finansowanie dla innych podmiotów z grupy.

Zainteresowani wskazują również, że złożą w akcie notarialnym umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i usług i tym samym zrezygnują z zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt (...) ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie w jakim będzie to miało zastosowanie.

W uzupełnieniu wniosku przedstawili Państwo m.in. poniższe okoliczności.

Zainteresowani wskazują, że z uwagi na zakwalifikowanie naniesień znajdujących się na działce (...) jako budowli, działka ta jest w rzeczywistości działką zabudowaną. Mając na uwadze powyższe, Zainteresowani modyfikują zdanie wskazane przez Organ w następujący sposób: „Działka o numerze (...) wchodząca w skład Gruntu 2 jest zabudowana".

Zainteresowani wskazują jednoznacznie, że w zakresie gruntu objętego Transakcją, przedmiotem umowy sprzedaży będzie prawo jego wieczystego użytkowania (opisanego we wniosku jako Grunt 1 oraz Grunt 2).

Zainteresowani wskazują, że poza wskazanymi we wniosku Budynkiem i Budowlami (oraz urządzeniami budowlanymi sklasyfikowanymi pierwotnie jako Budowle, natomiast w ramach odpowiedzi sklasyfikowane poprawnie) na Gruntach mogą znajdować się obiekty małej architektury lub urządzenia budowlane, których istnienie nie powinno wpływać na kwalifikację podatkową Transakcji. Według wiedzy Zainteresowanych na Gruntach nie znajdują się inne obiekty klasyfikowane jako budynki, budowle lub ich części, których istnienie na Gruntach mogłoby wpływać na kwalifikację podatkową Transakcji.

Z uwagi na wskazanie powyżej, że przedmiotem umowy sprzedaży będzie prawo wieczystego użytkowania gruntu, Zainteresowani przedstawiają poniżej zaktualizowaną tabelę z klasyfikacją będących przedmiotem sprzedaży znajdujących się na opisanych we wniosku działkach naniesień z uwzględnieniem przepisów ustawy Prawo budowlane oraz Kodeks cywilny, tj. ze wskazaniem czy dany obiekt stanowi budynek, część budynku, budowlę, czy inne naniesienia niezwiązane z budynkami.

Zainteresowani pragną także wskazać, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości miała już miejsce w dniu (...) r. i w związku z tym przedmiotem wniosku jest obecnie (według stanu na dzień złożenia uzupełnienia) zaistniały stan faktyczny.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część uzupełnienia wniosku, która dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych, w pozostałym zakresie uzupełnienie zostało przywołane w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytanie dotyczące podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi elementami objętymi Transakcją nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5).

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi elementami objętymi Transakcją nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ww. ustawy, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

 a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

 b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, opisana w zdarzeniu przyszłym (stanie faktycznym)  planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania nr 2. Tym samym, Nabywca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych, w związku z nabyciem Nieruchomości w zaprezentowanym zdarzeniu przyszłym.

Powyżej przywołaliśmy tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

    b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r.  poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) lub/i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabył (...) r. od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz prawem własności budynków, budowli i pozostałych naniesień, określone we wniosku jako Nieruchomość.

W interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.689.2023.3.KO, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził Państwa stanowisko wskazując, że:

- planowana transakcja podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt ustawy o podatku od towarów i usług,

- dostawa Hali A wraz z Pompownią i Portiernią korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt (...) ustawy o podatku od towarów i usług,

- również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt (...) ustawy korzysta dostawa budowli tj.:

- drogi posadowionej na działkach nr (...), (...), (...), (...), (...), (...),

- ogrodzenia posadowionego na działkach (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...),

- wiaty rowerowej posadowionej na działkach (...) i (...),

- skarpy posadowionej na działkach (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...),

- schodów terenowych posadowionych na działkach (...), (...), (...), (...), (...), (...), (...),

- palarni posadowionej na działkach (...), (...),

- murów oporowych posadowionych na działce (...),

           - ze zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt (...) ustawy o podatku od towarów i usług korzysta także dostawa urządzeń budowlanych związanych z dostawą Hali A wraz z Pompownią i Portiernią oraz ww. budowlami,

 - dostawa Hali B nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt (...) ustawy o podatku od towarów i usług,

 - także ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt (...) ustawy nie korzysta dostawa budowli, tj.:

- drogi posadowionej na działkach nr (...), (...)

- ogrodzenia posadowionego na działce (...),

- wiaty rowerowej posadowionej na działkach (...), (...),

- zbiornika retencyjnego posadowionego na działkach (...), (...),

- fundamentów zbiornika przeciwpożarowego posadowionego na działce (...)

- skarpy posadowionej na działce (...),

- schodów terenowych posadowionych na działkach (...), (...),

- palarni posadowionej na działce (...),

- murów oporowych posadowionych na działce (...),

        - ze zwolnienia od podatku, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt (...) ustawy o podatku od towarów i usług nie korzysta również dostawa urządzeń budowlanych związanych z dostawą Hali B oraz ww. budowlami,

        - dostawa Hali B wraz z ww. Budowlami nie korzysta również ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy i art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy,

        - dostawa Hali B wraz z ww. Budowlami jest opodatkowana właściwą stawką podatku,

        - z uwagi na to, że transakcja dostawy Hali A wraz z Pompownią i Portiernią oraz z Budowlami będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to w konsekwencji – na podstawie art. 29a ust. 8 ww. ustawy – również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym związane są ww. Budynki i Budowle, jest zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 tej ustawy,

        - natomiast skoro planowana transakcja dostawy Hali B wraz z Budowlami jest opodatkowana właściwą stawką podatku, to także zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym związane są ww. Budynki i Budowle, jest opodatkowane właściwą stawką podatku,

        - Strony opisanej transakcji twierdzą, że zrezygnują ze zwolnienia od podatku i złożą w odpowiednim czasie zgodne oświadczenie, spełniające warunki z art. 43 ustawy – w takiej sytuacji dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności Budynków, Budowli i pozostałych naniesień) i pozostałych składników podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona (bo Strony transakcji rezygnują ze zwolnienia w takim zakresie, w jakim zwolnienie to im przysługuje), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości i pozostałych składników nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.689.2023.3.KO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

        - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

        - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

        - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez

Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.