W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokali mieszkalnych w 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2022 r.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 30 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych  w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży lokali mieszkalnych  w 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2022 r. Uzupełnili go Państwo pismem z 2 października 2023 r. (wpływ 2 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego

T Sp. z o.o. (Spółka, Wnioskodawca) jest spółką prowadzącą działalność  w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomości oraz usług zakwaterowania.

Na cele prowadzonej działalności Spółka zamierza nabyć lokale mieszkalne na rynku pierwotnym. W tym celu zawarła umowy przedwstępne z deweloperem, D S.A., na wybudowanie i nabycie 26 mieszkań w inwestycji (…).

W dniu 28 października 2022 r. zostały podpisane umowy przedwstępne o wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż 12 mieszkań w etapie 2 inwestycji, położonych na działce (…). Na podstawie każdej z umów Spółka nabędzie oprócz lokalu mieszkalnego dodatkowo prawa do miejsca garażowego, a w niektórych też do komórek lokatorskich.

W dniu 29 listopada 2022 r. zostały podpisane umowy przedwstępne o wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż 14 mieszkań z garażami i komórkami lokatorskimi w etapie 6 inwestycji, położonych na działce (…).

Umowy przedwstępne przewidują zapłatę przez Spółkę zaliczek do D S.A. w ramach postępów budowy. Do końca listopada 2023 r. będzie zapłacone 100 % wartości mieszkań wynikających z umów i mieszkania będą przekazane do użytkowania. Natomiast zakończenie wszelkich formalności i podpisywanie aktów notarialnych przenoszących własność lokali planowane jest na luty 2024 r.

W związku z nowelizacją ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (Ustawa o PCC)  i jej zmianami wchodzącymi w życie od 1 stycznia 2024 r. Wnioskodawca powziął wątpliwość co do opodatkowania nabywanych od dewelopera lokali tym podatkiem.

Pytanie

Czy umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez Wnioskodawcę jako nabywcę  w 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2022 r. podlegać będą podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% przewidzianemu w art. 7a ust. 1 Ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.?

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Wnioskodawcy, umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez Wnioskodawcę jako nabywcę w 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych  w 2022 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% przewidzianemu w art. 7a ust. 1 Ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.

Zgodnie z art. 7a ust. 1 Ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.  w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały  w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%. Podatek ten jest należny niezależnie od podatku VAT od takich umów sprzedaży, gdyż zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r. umowy sprzedaży nie podlegają PCC w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a.

Ustawa o zmianie ustawy o samorządzie gminnym i innych ustaw, zmieniająca Ustawę o PCC w powyższym zakresie w art. 13 ust. 1 przewiduje, iż przepisy Ustawy o PCC, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie przepisów w nowym brzmieniu (a więc 1 stycznia 2024 r.). Jednakże w art. 13 ust. 2 stanowi, iż przepisów art. 2 pkt 4 lit. a) oraz art. 7a Ustawy o PCC  w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r. nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie przepisów w nowym brzmieniu (a więc 1 stycznia 2024 r.).

Oznacza to, iż zgodnie z zasadami ochrony praw nabytych i niedziałania prawa wstecz, zawarcie po 1 stycznia 2024 r. umów sprzedaży, do których nabywca zobowiązany jest na podstawie umów przedwstępnych zawartych przed 1 stycznia 2024 r., nie podlega nowemu art. 7a Ustawy o PCC.

Wnioskodawca zawarł umowy przedwstępne o wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż 12 mieszkań w inwestycji (…) 28 października 2022 r.,  a umowy przedwstępne o wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż kolejnych 14 mieszkań w tej inwestycji 29 listopada 2022 r. Umowy zobowiązujące do dokonania sprzedaży mu 26 lokali zostały zatem zawarte przed dniem wejścia w życie znowelizowanych przepisów Ustawy o PCC.

W świetle powyższego, zdaniem Wnioskodawcy, umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez niego jako nabywcę w 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych w 2022 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 6% przewidzianemu w art. 7a ust. 1 Ustawy o PCC w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

 b) innych praw majątkowych − 1%.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Natomiast zgodnie z art. 4 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy  o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy  o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1463):

W ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2023 r. poz. 170) wprowadza się następujące zmiany:

  1) w art. 2 w pkt 4 lit. a otrzymuje brzmienie:

„ a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,”;

  3) po art. 7 dodaje się art. 7a w brzmieniu:

„ Art. 7a.

1. W przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej sześć lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, lub udziały w tych lokalach albo nabył już co najmniej pięć takich lokali lub udziały w nich, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży szóstego i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach lub udziału w takim lokalu, wynosi 6%.

2. Jeżeli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje na współwłasność przez kilku kupujących, przepis ust. 1 stosuje się także wtedy, gdy chociażby jeden z kupujących jest zobowiązany do uiszczenia podatku w takiej stawce. Przepisy art. 7 ust. 3 pkt 1 stosuje się odpowiednio.”

Na podstawie art. 17 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

Ustawa wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, z wyjątkiem art. 8 pkt 9 lit. b, który wchodzi w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia oraz z wyjątkiem art. 4 pkt 1-3  i art. 8 pkt 1-6, pkt 7 lit. a tiret pierwsze i drugie, pkt 8 i 9 lit. a oraz pkt 10-19, które wchodzą  w życie z dniem 1 stycznia 2024 r.

Zgodnie natomiast z art. 13 ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw:

 1. Przepisy ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu dotychczasowym, stosuje się do opodatkowania czynności cywilnoprawnych dokonanych przed dniem wejścia w życie  art. 4 niniejszej ustawy.

  2. Przepisów  art. 2 pkt 4 lit. a, art. 5 ust. 3 oraz art. 7a ustawy zmienianej w art. 4, w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku  z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 niniejszej ustawy.

Z treści przywołanych przepisów ustawy o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy  o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw wynika, że przepisu art. 7a wprowadzającego 6% stawkę podatku od czynności cywilnoprawnych nie stosuje się do umów sprzedaży zawieranych w związku z wykonaniem umów zobowiązujących do dokonania tej sprzedaży, zawartych przed dniem wejścia w życie art. 4 tej ustawy. Jeśli więc do zawarcia umowy przedwstępnej na zakup co najmniej sześciu lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w jednym lub kilku budynkach wybudowanych na jednej nieruchomości gruntowej doszło/dojdzie przed 1 stycznia 2024 r., zawarcie umowy przyrzeczonej po tej dacie nie będzie skutkować opodatkowaniem sprzedaży szóstego i każdego następnego lokalu według stawki 6%.

Z przedstawionego opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego wynika, że zamierzacie Państwo nabyć lokale mieszkalne na rynku pierwotnym. W tym celu zawarliście umowy przedwstępne z deweloperem, D S.A., na wybudowanie i nabycie 26 mieszkań. W dniu  28 października 2022 r. zostały podpisane umowy przedwstępne o wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż 12 mieszkań. W dniu 29 listopada 2022 r. zostały podpisane umowy przedwstępne o wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności  i sprzedaż 14 mieszkań. Zakończenie wszelkich formalności i podpisywanie aktów notarialnych przenoszących własność lokali planowane jest na luty 2024 r.

Zatem mając na uwadze fakt, że podpisanie umów przedwstępnych nastąpiło  28 października 2022 r. i 29 listopada 2022 r., a tym samym przez dniem wejścia w życie  art. 4 ww. ustawy, tj. 1 stycznia 2024 r., to umowy sprzedaży lokali mieszkalnych zawarte przez Państwa jako nabywcę w 2024 r. w wykonaniu umów przedwstępnych zawartych  w 2022 r. nie będą podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych według stawki 6% przewidzianej w art. 7a ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2024 r.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Państwa i stanu prawnego obowiązującego od 1 stycznia 2024 r., o ile przepisy te do daty obowiązywania nie ulegną zmianie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

     - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

     - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

   - w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

   - w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).