W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 29 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 4 października 2023 r. (wpływ 4 października 2023 r.) oraz pismem z 24 listopada 2023 r. (wpływ z 24 listopada 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

X mbH

(…);

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

Opis zdarzenia przyszłego

1.Informacje ogólne

X mbH (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący” lub „Wnioskodawca”) jest spółką prawa niemieckiego, zarejestrowaną w Polsce jako czynny podatnik VAT. Kupujący prowadzi działalność w Niemczech w zakresie m.in. zarządzania funduszami inwestycyjnymi, których aktywa inwestowane są głównie w nieruchomości położone w Niemczech i za granicą.

Kupujący jest kapitałową spółką zarządzającą (Kapitalverwaltungsgesellschaft) działającą w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Gesellschaft mit beschränkter Haftung – GmbH) utworzoną i zorganizowaną na podstawie prawa niemieckiego. Spółka posiada zarejestrowaną siedzibę i faktyczne miejsce zarządu w Niemczech.

Kupujący zarządza funduszami inwestycyjnymi o charakterze umownym, inwestującymi głównie w aktywa nieruchomościowe. Jednym z takich funduszy inwestycyjnych zarządzanych przez Kupującego jest A (dalej: „Fundusz”).

Tytuł prawny do aktywów przypisanych do Funduszu posiada formalnie Kupujący i to Kupujący zawiera umowy, które dotyczą Funduszu i aktywów przypisanych do Funduszu (Kupujący nabywając nieruchomości działa w imieniu własnym, ale na rachunek Funduszu).

Y spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem VAT w Polsce (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej: „Sprzedający”). Głównym przedmiotem działalności Sprzedającego jest wynajem posiadanej nieruchomości komercyjnej, z którego osiąga większość swoich przychodów.

Sprzedający oraz Kupujący w dalszej części wniosku będą określani również łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani” lub „Wnioskodawcy”.

2.Przedmiot planowanej Transakcji

Kupujący zamierza nabyć za wynagrodzeniem od Sprzedającego zabudowaną nieruchomość gruntową położoną (…), opisaną szczegółowo poniżej (dalej: „Nieruchomość”, dalej w odniesieniu do transakcji nabycia Nieruchomości: „Transakcja”).

W ramach Transakcji Kupujący zamierza nabyć od Sprzedającego:

1)prawo własności nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni 11,6228 ha, składającej się z 27 działek o numerach: (…), dla której Sąd Rejonowy w (…) prowadzi księgę wieczystą nr (…) (dalej: „Grunt”);

2)położone na Gruncie budynki, wraz z przynależną do nich infrastrukturą techniczną (dalej: Budynki). Budynki znajdują się na następujących działkach:

a)budynek stacji pomp na działce nr (…);

b)budynek magazynowy na działkach nr (…);

c)budynek biurowy na działce nr (…);

d)budynek o funkcji zbiornika na ciecz na działce nr (…);

e)budynek o funkcji technicznej na działce (…).

3)urządzenia budowlane oraz budowle położone na Gruncie, takie jak: drogi, chodniki, place, zbiornik na ścieki, waga samochodowa, przystanek autobusowy/wiata na rowery, sieć przeciwpożarowa, zbiornik przeciwpowodziowy, sieć wodociągowa, przyłącze wodociągowe, sieć kanalizacji z sanitarnej, sieć kanalizacyjna ze studzienkami, linia kablowa, oświetlenie zewnętrzne teren – lampy stalowe, sieć gazowa, ekrany dźwiękochłonne, ogrodzenie panelowe, zbiornik retencyjny, zbiornik groblowy (dalej: „Budowle”).

Grunt, Budynki oraz Budowle stanowią razem Nieruchomość.

Grunt wchodzący w skład Nieruchomości objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (uchwała Rady Gminy (…) z dnia 22 lipca 2008 r. nr (…), w sprawie uchwalenia zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów położonych w rejonie miejscowości: (…), opublikowana w Dz. U. Woj. Wlkp. nr 124, poz. 2277, dnia 31 lipca 2008 r. dalej: „MPZP”), zgodnie z którym klasyfikowany jest on do kategorii 1 P/U. Zgodnie z MPZP, przeznaczenie podstawowe terenów oznaczonych symbolem 1P/U to tereny obiektów produkcyjnych, składów, magazynów.

W tabeli poniżej Wnioskodawca przedstawia informacje na temat naniesień, przeznaczenia, charakterystyki oraz powierzchni poszczególnych działek składających się na Nieruchomość.

Numer działki	Naniesienia (Budynki, Budowle)
(…)	Budynek stacji pomp, Budynek o funkcji zbiornika na ciecz; Drogi i place lokalne z kostki (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż; Zbiornik p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ekran dźwiękochłonny wys. 3,5 m (2112-932); Ogrodzenie panelowe
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Zbiornik jednokomorowy na ścieki (…); Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe
(…)	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221) Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
(…)	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu – lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
(…)	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe
(…)	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu – lampy stalowe; Sieć gazowa rozdzielcza; Ogrodzenie panelowe
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Sieć gazowa rozdzielcza; Ogrodzenie panelowe
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Sieć gazowa rozdzielcza; Ogrodzenie panelowe
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Drogi i place lokalne z tłucznia; Droga p. poż.; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu – lampy stalowe; Sieć gazowa rozdzielcza; Ogrodzenie panelowe
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Drogi i place lokalne z tłucznia Droga p. poż.; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Sieć gazowa rozdzielcza; Ogrodzenie panelowe; Zbiornik retencyjny, groblowy
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Drogi i place lokalne z tłucznia; Droga p. poż.; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe; Zbiornik retencyjny, groblowy
(…)	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Drogi i place lokalne z tłucznia Droga p. poż.; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu – lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe; Zbiornik retencyjny, groblowy
(…)	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Drogi i place lokalne z tłucznia Droga p. poż.; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe; Zbiornik retencyjny, groblowy
(…)	Budynek biurowy; Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Chodnik z kostki  (…) z obrzeżami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe; Zbiornik retencyjny, groblowy
(…)	Budynek biurowy, Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Chodniki z kostki  (…) z obrzeżami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Przyłącze wodociągowe; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Chodniki z kostki  (…) z obrzeżami; Przystanek autobusowy/wiata na rowery; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Przyłącze wodociągowe; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu - lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
(…)	Budynek o funkcji technicznej; Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Chodniki z kostki  (…) z obrzeżami; Waga samochodowa 25T; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Przyłącze wodociągowe; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Oświetlenie zewnętrzne terenu – lampy stalowe; Ogrodzenie panelowe
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Sieć gazowa rozdzielcza
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221)
(…)	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221)
(…)	Budynek magazynowy
(…)	Budynek magazynowy
(…)	Budynek magazynowy; Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221)
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221)
(…)	Drogi i place lokalne z kostki  (…) wraz z krawężnikami; Sieć p. poż.; Sieć wodociągowa fi 315; Sieci kanalizacji sanitarnej z rur dwuściennych fi 200/6000; Sieć kanalizacyjna ze studzienkami – odwodnienie; Linia kablowa SN (2214-221); Ogrodzenie panelowe

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić bądź znajdować się w nim instalacje (np. przyłącza), które w świetle ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2023 r., poz. 682, t.j.) powinny być kwalifikowane jako urządzenia budowlane i które pozostają we władaniu podmiotów trzecich (np. przedsiębiorstw energetycznych). Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360, t.j., dalej: „Kodeks cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu i w określonych sytuacjach mogą należeć do przedsiębiorstwa przesyłowego.

W ramach Transakcji na Kupującego zostaną przeniesione również następujące elementy:

‒prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu z 25 marca 2014 r., zawartej pomiędzy (…) (obecnie stronami tej umowy są następcy prawni ww. podmiotów, tj. Sprzedający – jako Wynajmujący i (…) – jako Najemca), której przedmiotem jest Nieruchomość, wraz z późniejszymi aneksami do ww. umowy (dalej: „Umowa Najmu”); prawa i obowiązki wynikające z Umowy Najmu przejdą na Kupującego z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego;

‒prawa i obowiązki Sprzedającego wynikające z gwarancji bankowej dostarczonej przez Najemcę wystawionej przez (…) w celu zabezpieczenia wykonania przez Najemcę zobowiązań z tytułu Umowy Najmu (dalej: „Zabezpieczenie Najmu”);

‒prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu zawartej pomiędzy Sprzedającym (jako najemcą) a (…) (jako wynajmującym) z dnia 1 stycznia 2019 r. dotyczącej działek gruntu nr (…); umowa umożliwia zlokalizowanie na działkach należących do (…)  linii kablowej, będącej własnością właściciela Nieruchomości, zasilającej budynek magazynowy wybudowany na Nieruchomości; najemca jest zobowiązany do uiszczania rocznego czynszu na rzecz (…);

‒majątkowe prawa własności intelektualnej do projektów budowlanych związanych z Nieruchomością, w szczególności związanych z Budynkami;

‒prawa i obowiązki dotyczące wciąż pozostających w mocy gwarancji i rękojmi udzielonych w odniesieniu do Nieruchomości, w tym w szczególności Budynków i Budowli;

‒dokumentacja dotycząca Nieruchomości (w tym obejmująca poza Umową Najmu - dokumenty zabezpieczeń gwarancyjnych tej umowy, umowę o roboty budowlane, kopie ksiąg prowadzonych przez zarządcę Nieruchomości w odniesieniu do Nieruchomości oraz rozliczenia opłat związanych z Nieruchomością, podręczniki lub inne instrukcje dotyczące eksploatacji lub konserwacji Budynków lub jakiejkolwiek instalacji, maszyn lub urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub obsługujących Nieruchomości, kopie/ oryginały projektów budowlanych, książki obiektów budowlanych).

W uzupełnieniu wniosku Zainteresowani wskazali, że w ramach Transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego następujące elementy:

1)prawa i obowiązki wynikające z porozumienia z 17 lutego 2021 r. zawartego z (…) S.A. w sprawie przeprowadzenia prac w zakresie przebudowy sieci elektroenergetycznej; porozumienie obejmuje działki (…) wchodzące w skład Nieruchomości; w ramach podpisanego porozumienia Sprzedający udzielił już zgody na wykonanie przez (…) konkretnych prac modyfikujących oraz wydał na jej rzecz tytuł do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane ważny do dnia 27 czerwca 2024 r., w wyniku czego (…) uzyskała jako inwestor pozwolenie na budowę nr (…) z dnia 26 października 2022 r. oraz podpisała umowę o wykonanie dokumentacji projektowej oraz robót budowlanych nr (…) z (…) S.A. w dniu 14 lipca 2022 r.; porozumienie przewiduje również ustanowienie przez właściciela Nieruchomości w przyszłości służebności przesyłu na rzecz (…);

2)prawa i obowiązki wynikające z polisy ubezpieczeniowej ubezpieczającej między innymi tytuł prawny do Nieruchomości, wystawionej na rzecz Sprzedającego przez (…)w dniu 20 maja 2019 (dalej: „Polisa Tytułowa”);

ze względu na fakt, iż:

-prace objęte porozumieniem, o którym mowa w pkt 1 zostały już wykonane, w związku z tym przenoszenie praw i obowiązków wynikających z tego porozumienia na Kupującego w ramach Transakcji stało się bezprzedmiotowe;

-Kupujący wynegocjuje i podpisze polisy ubezpieczeniowe dotyczące Nieruchomości we własnym imieniu.

Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości. Sprzedający jest stroną trzech takich umów, tj.:

-umowy o zarządzanie nieruchomością z dnia 30 lipca 2020 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a (…) sp. z o.o. (dalej: „Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

-umowy o zarządzanie majątkiem z dnia 22 maja 2019 r. zawartej pomiędzy Sprzedającym a (…) sp. z o.o. (dalej: „Umowa o Zarządzanie Aktywami”);

-umowy z Gminną Spółką Wodną w (…) nr (…) o odprowadzanie wód opadowych i roztopowych spływających z nieruchomości.

Prawa i obowiązki z żadnej z wymienionych wyżej umów nie zostaną przeniesione na Kupującego w ramach planowanej Transakcji. Niemniej jednak, Kupujący prawdopodobnie zawrze z Gminną Spółką Wodną w (…) umowę o odprowadzanie wód opadowych i roztopowych spływających z nieruchomości na podobnych (może nawet takich samych) warunkach jak umowa, której stroną jest Sprzedający.

Zgodnie z Umową o Zarządzanie Nieruchomością zawartą z (…) sp. z o.o., (…) sp. z o.o. pełni funkcję menedżera odpowiedzialnego za zarządzanie, obsługiwanie, kierowanie i nadzorowanie Nieruchomości oraz świadczenie innych usług zgodnie z umową w zamian za miesięczne wynagrodzenie. Sprzedający jest także stroną Umowy o Zarządzanie Aktywami zawartej z (…) sp. z o.o., na podstawie której w zamian za wynagrodzenie świadczone są usługi zarządzania aktywami Sprzedającego.

W pozostałym zakresie, umowy związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości, w tym umowy o dostawę mediów, obsługę i utrzymanie Nieruchomości zawierał Najemca we własnym zakresie. W konsekwencji, prawa i obowiązki wynikające z takich umów nie będą przenoszone na Kupującego w ramach Transakcji.

Przedmiotem Transakcji między Sprzedającym i Kupującym nie będą również prawa i obowiązki z umów dotyczących rachunków bankowych Sprzedającego.

W ramach Transakcji nie zostaną przeniesione przez Sprzedającego na Kupującego również:

1)środki pieniężne Sprzedającego,

2)należności Sprzedającego, w tym wierzytelności związane z wynajmem Nieruchomości (czynsz, opłaty eksploatacyjne),

3)księgi rachunkowe oraz dokumentacja księgowa Sprzedającego,

4)zobowiązania (w tym zobowiązania z tytułu uzyskanego finansowania – Sprzedający jest finansowany kredytem bankowym oraz pożyczką z grupy Sprzedającego),

5)pracownicy Sprzedającego (Sprzedający nie zatrudnia bowiem żadnych pracowników),

6)umowy dotyczące bieżącego funkcjonowania Sprzedającego takie jak m.in. umowy o świadczenie usług księgowych, usług doradztwa prawnego, doradztwa podatkowego itp.

7)nazwa (firma) przedsiębiorstwa Sprzedającego,

8)tajemnice handlowe oraz know-how Sprzedającego, z zastrzeżeniem informacji o takim (lub podobnym) charakterze zawartych w dokumentach okazanych/przekazywanych Kupującemu w ramach Transakcji i badania stanu prawnego Nieruchomości,

9)dokumentacja prawna Sprzedającego, z wyjątkiem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości.

W konsekwencji, po Transakcji, na Kupującym będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Mając na uwadze wcześniej wskazane okoliczności, w tym w szczególności, że:

1)w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umów o Zarządzanie Nieruchomością;

2)w ramach Transakcji na Kupującego nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Aktywami;

3)w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z innych umów z zewnętrznymi usługodawcami (np. dot. obsługi księgowej, podatkowej, prawnej), zawartych przez Sprzedającego;

4)w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, Kupujący - w oparciu o własne zasoby lub na podstawie umów, które zostaną zawarte z podmiotami zewnętrznymi – będzie zmuszony zapewnić w szczególności: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) zarządzanie aktywami Nabywcy (opcjonalnie), (3) zabezpieczenie obsługi m.in. kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Dodatkowo, w związku z Transakcją Sprzedający i Kupujący mogą (w zależności od ostatecznych ustaleń) dokonać rozliczeń w zakresie czynszu najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, jak również uzgodnienia wysokości (i rozliczenia) opłat serwisowych i eksploatacyjnych związanych z Nieruchomością, które powinien ponieść Sprzedający i Kupujący za okres przed i po Transakcji.

Nie wyklucza się także tymczasowego korzystania przez Kupującego z praw wynikających z umów zawartych przez Sprzedającego, które nie zostaną przez Sprzedającego rozwiązane do daty Transakcji – na podstawie odpowiednich porozumień zawartych z dostawcami/Sprzedającym, przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy stronami – jednakże jedynie do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego.

3.Dodatkowe okoliczności związane z Transakcją

Strony planują w 2023 r. zawszeć przedwstępną warunkową umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Umowa Przedwstępna”). W dalszej kolejności, Strony zawrą umowę przyrzeczoną (dalej: „Umowa Przyrzeczona”) po spełnieniu warunku (lub warunków) określonych w Umowie Przedwstępnej.

Nieruchomość stała się elementem majątku Sprzedającego w wyniku przejęcia w ramach połączenia ze spółką (…) sp. z o.o. Czynność połączenia spółek pozostawała poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Historycznie, (…) sp. z o.o. (wcześniej występująca pod firmą: (…) sp. z o.o.) nabyła nieruchomość na podstawie umowy sprzedaży przedsiębiorstwa (…) z dnia 3 sierpnia 2018 r. Nabycie pozostawało poza zakresem opodatkowania podatkiem VAT.

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji nie jest (i nie będzie na dzień Transakcji) wyodrębniona formalnie jako dział, wydział czy oddział w strukturze organizacyjnej Sprzedającego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników. Sprzedający nie prowadzi osobnych ksiąg rachunkowych w stosunku do Nieruchomości, ale na podstawie istniejących ksiąg jest w stanie przyporządkować do niej przychody i koszty oraz aktywa i zobowiązania z nią związane.

Od momentu nabycia Nieruchomości Sprzedający wykorzystuje ją do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem VAT, tzn. Nieruchomość jest przedmiotem Umowy Najmu. Nieruchomość nie była (i nie będzie do dnia Transakcji) wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Od dnia nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego nie były ponoszone wydatki na ulepszenie (w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych) poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości, o których mowa w art. 2 pkt 14 lit. b) ustawy o VAT, tj. o wartości stanowiącej co najmniej 30% wartości początkowej poszczególnych Budynków i Budowli. Wydatki na ulepszenie poszczególnych Budynków i Budowli w wysokości stanowiącej co najmniej 30% ich wartości początkowej nie zostaną także poniesione do dnia sprzedaży Nieruchomości.

Po dokonaniu Transakcji, Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość do działalności opodatkowanej VAT, tj. w celu prowadzenia działalności obejmującej wynajem powierzchni użytkowej w nabytych Budynkach (wraz z Budowlami) podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT (Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT).

W momencie sprzedaży zarówno Kupujący jak i Sprzedający będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT Budynków oraz Budowli doszło ponad dwa lata temu. Dlatego na dzień dostawy spełniony będzie warunek upłynięcia dwóch lat od pierwszego zasiedlenia.

Przed Transakcją mogą zostać uzyskane, m.in. na podstawie art. 306e lub art. 306g Ordynacji Podatkowej, zaświadczenia dotyczące ewentualnych zaległości podatkowych Sprzedającego lub innych opłat publicznoprawnych, lub też zaświadczenia dotyczące ewentualnych postępowań podatkowych, których Sprzedający jest stroną (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

W Umowie Przedwstępnej i w Umowie Przyrzeczonej Sprzedający i Kupujący udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności umocowania Sprzedającego oraz Kupującego do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych elementów przenoszonych na podstawie umowy, kwestii podatkowych, Umowy Najmu, ubezpieczenia, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów z badania prawnego due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku tego typu transakcji).

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ustawy o VAT.

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będących przedmiotem Transakcji budynków, budowli lub ich części, znajdujących się na zabudowanych działkach wchodzących w skład Gruntu, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego albo w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Sprzedający zamierza wystawić na Kupującego stosowną fakturę VAT, na której zostanie wykazana stawka podatkowa właściwa dla przedmiotu sprzedaży.

Jest prawdopodobne, że po dokonaniu Transakcji, Sprzedający zostanie poddany likwidacji

Pytanie

Czy w przypadku gdy:

·organ podatkowy uzna, że do Transakcji nie znajdzie zastosowania którekolwiek z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz

·Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku gdy:

- organ podatkowy uzna, że do Transakcji nie znajdzie zastosowania którekolwiek z obligatoryjnych zwolnień z opodatkowania podatkiem VAT, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9 oraz 10a ustawy o VAT oraz

- Wnioskodawcy na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT zrezygnują ze zwolnienia z opodatkowania dostawy budynków oraz budowli wchodzących w skład Nieruchomości, które będą objęte zwolnieniem uregulowanym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT,

sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają opodatkowaniu czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest w związku z tą transakcją zwolniona od podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Przy umowie sprzedaży obowiązek podatkowy ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy

o PCC).

Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowana VAT (Strony wybiorą bowiem opcję rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT Transakcji zgodnie z art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT), nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, więc Kupujący nie będzie zobowiązany do zapłaty PCC z tytułu nabycia Nieruchomości – w oparciu o art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Powyższe stanowisko potwierdził Dyrektor KIS w interpretacji indywidualnej z 14 września 2020 r. Znak: 0111-KDIB2-3.4014.204.2020.4.MD, w której zaznaczył, iż „skoro sprzedaż Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 28 listopada 2023 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.446.2023.2.JO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

 Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że w ramach Transakcji Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania):

1)prawo własności nieruchomości gruntowej o łącznej powierzchni 11,6228 ha, składającej się z 27 działek o numerach: (…) („Grunt”);

2)położone na Gruncie budynki, wraz z przynależną do nich infrastrukturą techniczną (dalej: Budynki). Budynki znajdują się na następujących działkach:

a)budynek stacji pomp na działce nr (…);

b)budynek magazynowy na działkach nr (…);

c)budynek biurowy na działce nr (…);

d)budynek o funkcji zbiornika na ciecz na działce nr (…);

e)budynek o funkcji technicznej na działce nr (…).

3)urządzenia budowlane oraz budowle położone na Gruncie, takie jak: drogi, chodniki, place, zbiornik na ścieki, waga samochodowa, przystanek autobusowy/wiata na rowery, sieć przeciwpożarowa, zbiornik przeciwpowodziowy, sieć wodociągowa, przyłącze wodociągowe, sieć kanalizacji z sanitarnej, sieć kanalizacyjna ze studzienkami, linia kablowa, oświetlenie zewnętrzne teren – lampy stalowe, sieć gazowa, ekrany dźwiękochłonne, ogrodzenie panelowe, zbiornik retencyjny, zbiornik groblowy („Budowle”).

Grunt, Budynki oraz Budowle stanowią razem Nieruchomość.

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy zamierzają złożyć zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będących przedmiotem Transakcji budynków, budowli lub ich części, znajdujących się na zabudowanych działkach wchodzących w skład Gruntu, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT. Oświadczenie takie zostanie złożone przed dniem dostawy Nieruchomości naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla Kupującego albo w akcie notarialnym dokumentującym dostawę Nieruchomości.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 28 listopada 2023 r. Znak: 0114-KDIP1-2.4012.446.2023.2.JO, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) w analizowanej sprawie planowana transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowiła przedsiębiorstwa w rozumieniu powołanego art. 55¹ Kodeksu cywilnego, ponieważ zbyciu nie będzie towarzyszył transfer szeregu kluczowych składników, wchodzących w skład normatywnej definicji przedsiębiorstwa i determinujących funkcjonowanie przedsiębiorstwa Sprzedającego. Planowana sprzedaż Nieruchomości nie będzie również stanowić zbycia zorganizowanej części przedsiębiorstwa, ze względu na niespełnienie przesłanek zawartych w art. 2 pkt 27e ustawy. Tym samym do Transakcji tej przepis art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług nie będzie miał zastosowania. Opisana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

(…) zostaną spełnione warunki umożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku dla dostawy Budynków i Budowli znajdujących się na opisanej we wniosku Nieruchomości, na postawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

(…) na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – również sprzedaż Gruntu, z którym związane są Budynki i Budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

(…) w przypadku, gdy Strony transakcji, po spełnieniu warunków, o których mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, opodatkują dostawę Budynków i Budowli, wówczas dostawa zabudowanej Nieruchomości również będzie polegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku VAT. Przy czym, uwzględniając zapis art. 29a ust. 8 ustawy, sprzedaż Gruntu, na którym posadowione są ww. obiekty będzie również opodatkowana podatkiem od towarów i usług.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona w związku ze złożeniem przez Zainteresowanych oświadczenia o rezygnacji z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).