Skutki podatkowe umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu wraz z prawem własności naniesień.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

29 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania:(…) Sp. z o.o. NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: (…) Sp. z o.o. NIP: (…)

Opis zdarzenia przyszłego

(i) Zainteresowani i planowana Transakcja

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: „Sprzedający”, „Zbywca”) na dzień złożenia wniosku jest użytkownikiem wieczystym działek gruntu położonych w miejscowości (...) i właścicielem budynku, budowli i urządzeń zlokalizowanych na ww. działkach gruntu, opisanych szczegółowo poniżej (dalej łącznie: „Nieruchomość”). Zbywca prowadzi działalność gospodarczą m.in. w zakresie (...), podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

(...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (...) (dalej: „Kupujący”, „Nabywca”) jest podmiotem, który planuje kupić od Zbywcy Nieruchomość. W chwili obecnej Nabywca nie jest zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, a jego rejestracja będzie mieć miejsce przed Transakcją (jak zdefiniowano poniżej). Nabywca po dokonaniu Transakcji będzie prowadził opodatkowaną podatkiem od towarów i usług działalność w zakresie (...), która będzie stanowić jego główną działalność. Nie jest wykluczone, że Nabywca może w przyszłości sprzedać Nieruchomość.

Wniosek dotyczy planowanej transakcji sprzedaży Nieruchomości za wynagrodzeniem,  na warunkach opisanych w dalszej części wniosku (dalej: „Transakcja”), która ma zostać dokonana pomiędzy Zbywcą a Nabywcą w 2023 r. (planowana data Transakcji to grudzień 2023 r.).

Nabywca i Zbywca nie są i na moment Transakcji nie będą podmiotami powiązanymi zarówno w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług, jak i ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. W dalszej części wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Strony” lub „Zainteresowani”.

Zarówno Nabywca, jak i Zbywca będą w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług i będą spełniać ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

(ii) Opis Nieruchomości

Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje:

1) prawo użytkowania wieczystego gruntu:

   - działki o numerze ewidencyjnym (…) (obręb ewidencyjny (…)), położonej w (…), przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…), X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą (…) oraz

   - działki o numerze ewidencyjnym (…) (obręb ewidencyjny (…)), położonej w (…), przy ul. (…), dla której Sąd Rejonowy dla (…), X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą

(…) (dalej łącznie: „Grunt”);

2) prawo własności budynku, budowli i urządzeń zlokalizowanych na Gruncie i stanowiących odrębny od Gruntu przedmiot własności:

a) budynku biurowego o łącznej powierzchni najmu wynoszącej około (…) m² wraz z garażem podziemnym (dalej: „Budynek”),

b) budowli na Gruncie w rozumieniu ustawy Prawo Budowlane obejmujących:

- chodnik,

- drogę wewnętrzną,

- parking,

- sieć wodociągową,

- sieć ciepłowniczą,

- sieć elektroenergetyczną,

- sieć kanalizacyjno-ściekową,

- sieć telekomunikacyjną;

c) następujących urządzeń budowlanych:

- ogrodzenia generatora,

- wiaty śmietnikowej,

- wolnostojącego generatora (dalej łącznie pkt b) i c): „Budowle”).

Budynek znajduje się na działkach ewidencyjnych nr (…) oraz (…), natomiast Budowle znajdują się na działce ewidencyjnej nr (…). Sieci mogą stanowić częściowo własność przedsiębiorstw przesyłowych/gestorów mediów. Nieruchomość/Grunt położony jest na terenie, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nieruchomość nie stanowi nieruchomości rolnej, ani nie stanowi gospodarstwa rolnego, ani też nie wchodzi w skład żadnego gospodarstwa rolnego w rozumieniu ustawy Kodeks cywilny ani ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Względem Nieruchomości zostały wydane następujące decyzje:

- nr (…) z (…) r., znak (…) – w zakresie budowy Budynku;

- nr (…) z (…) r., znak (…) – w zakresie przebudowy kondygnacji Budynku;

- nr (…) z (…) r., znak (…) – w zakresie przebudowy kondygnacji Budynku wraz z obudową istniejących agregatów prądotwórczych;

stanowiące pozwolenia na budowę Budynku i Budowli (dalej łącznie: „Decyzje Pozwolenie na Budowę”).

Komisarz Rządowy dla (…) wydał decyzję nr (…), znak (…) o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie Nieruchomości (dalej: „Decyzja Pozwolenie na Użytkowanie”).

(iii) Okoliczności nabycia Gruntu przez Zbywcę, status Nieruchomości w ramach przedsiębiorstwa Zbywcy

Sprzedający nabył własność Budynku i Budowli, a także prawo użytkowania wieczystego gruntu – działki nr ewid. (…) na podstawie umowy z (…) r. Rep. A nr (…) oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu – działki nr ewid. (…) na podstawie umowy z (…) Rep. A nr (…). Nabycie Budynku i Budowli oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntu zostało potraktowane jako czynność podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego z tytułu ww. nabycia oraz skorzystał z tego prawa.

Zbywca od dnia nabycia Nieruchomości nie poniósł (ani do dnia Transakcji nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie Budynku i Budowli, których wartość byłaby większa lub równa 30% ich wartości początkowej.

Jak wskazano powyżej, Budynek został przyjęty do użytkowania wraz z uzyskaniem Decyzji Pozwolenie na Użytkowanie.

Budynek oraz Budowle są wykorzystywane dla celów działalności gospodarczej Zbywcy, polegającej na wynajmie Nieruchomości (podlegającemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług). W związku z powyższym, Budynek jest przedmiotem umów najmu, których stroną jest Zbywca, a które zostały zawarte ponad dwa lata przed planowaną Transakcją (dalej: „Umowy Najmu”). Ponadto, od momentu wydania Nieruchomości pierwszemu najemcy do dnia złożenia wniosku, a tym samym do dnia Transakcji, upłyną 2 lata.

W odniesieniu do Nieruchomości, jej wynajem stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy i jego jedyne źródło przychodu. W związku z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości Zbywca ponosi m.in. koszty zarządu, mediów, administracyjne itd.

Nieruchomość nie jest wyodrębniona w sensie organizacyjnym w strukturze Zbywcy jako  np. dział, wydział, oddział, a także nie są dla Nieruchomości prowadzone odrębne księgi rachunkowe, bilans czy rachunek zysków i strat.

Na dzień składania wniosku Nieruchomość jest zabudowana i pozostanie zabudowana w dacie Transakcji.

(iv) Planowana Transakcja, składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji

Przedmiotem Transakcji jest Nieruchomość (jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej), którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego w zamian za określoną cenę sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”).

Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca z chwilą nabycia Nieruchomości, co do zasady, wstąpi – z mocy prawa – w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające z Umów Najmu dotyczących Nieruchomości.

Ponadto, w ramach Transakcji, oprócz Nieruchomości, Zbywca planuje przenieść na Nabywcę w szczególności (dalej: „Przenoszone Prawa i Obowiązki”):

        - autorskie prawa majątkowe do dokumentacji projektowej Budynku i Budowli przysługujące Zbywcy, w tym autorskie prawa majątkowe do projektów koncepcyjnych, architektonicznych i budowlanych, wykonawczych i powykonawczych Budynku i Budowli na polach eksploatacji w zakresie uzyskanym przez Zbywcę oraz w zakresie, w jakim będą przysługiwać Zbywcy – prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania autorskich praw osobistych oraz praw zależnych dotyczących opracowania projektów dotyczących Nieruchomości oraz prawa do upoważniania osób trzecich do tworzenia opracowań tych projektów;

        - prawa Sprzedającego z zabezpieczeń Umów Najmu, tj. aktów o poddaniu się egzekucji przekazane Zbywcy przez najemców pod Umowami Najmu, zabezpieczające wykonanie zobowiązań najemców z Umów Najmu;

        - wszelkie kaucje pieniężne wpłacone Zbywcy przez najemców pod Umowami Najmu, zabezpieczające wykonanie zobowiązań najemców z Umów Najmu;

        - prawa wynikające z gwarancji i rękojmi udzielonych Zbywcy przez wykonawców prac budowlanych, remontowych oraz umów dostawy, nabycia lub instalacji (montażu) urządzenia lub sprzętu w odniesieniu do Nieruchomości lub jej części, a także zabezpieczenia tych gwarancji i rękojmi;

        - prawa i obowiązki Zbywcy jako wynajmującego, wynikające z Umów Najmu, co do których to praw i obowiązków Kupujący nie wstępuje z mocy prawa na podstawie  art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (w szczególności w przypadku, gdy przedmiot najmu  nie został jeszcze wydany najemcy);

        - majątek ruchomy Zbywcy związany z Nieruchomością lub prawami opisanymi powyżej, między innymi (i) nośniki, na których utrwalono autorskie prawa majątkowe, (ii) przynależności Nieruchomości, w tym sprzęt i urządzenia, służące do obsługi Nieruchomości, (iii) wyposażenie recepcji Budynku, donice, ławki, słupki, śmietniki, stojaki na rowery;

   - prawa Zbywcy z umów o przyłączenie do sieci zawartych z dostawcami mediów obsługujących Nieruchomość, w zakresie, w jakim są przenoszalne;

 co do zasady – wolne od obciążeń, z wyjątkiem uzgodnionych dozwolonych obciążeń oraz obciążeń, na które wyrazi zgodę Nabywca.

Na potrzeby zapoznania się z Nieruchomością przez Nabywcę i badania jej stanu, Zbywca udostępnił Nabywcy dokumenty oraz informacje dotyczące Nieruchomości oraz Umów Najmu, w tym informacje mogące stanowić tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy, które nie będą jednak odrębnym przedmiotem nabycia przez Nabywcę w ramach Transakcji.

Najpóźniej w dniu zawarcia Umowy Sprzedaży, Zbywca, w miarę możliwości, rozwiąże umowy dotyczące mediów i usług zarządzania Nieruchomością (tzw. property management agreement) ze skutkiem na dzień podpisania Umowy Sprzedaży lub gdy takie rozwiązanie nie będzie możliwe – wręczy najpóźniej w tym dniu stosowne wypowiedzenia ww. umów. Nabywca zawrze nowe umowy o zarządzanie nieruchomością z wybranym przez siebie zarządcą Nieruchomości.

Co do zasady, w ramach Transakcji Zbywca nie przeniesie na rzecz Nabywcy, innych niż wskazane powyżej praw i obowiązków oraz składników majątkowych, istotnych w kontekście możliwości prowadzenia na Nieruchomości działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości komercyjnych. W szczególności, następujące elementy nie wejdą w skład zbywanego przedmiotu Transakcji:

        - prawa i obowiązki z umowy o zarządzanie Nieruchomością;

        - oznaczenia indywidualizujące przedsiębiorstwo Zbywcy (nazwa Zbywcy);

        - znaki towarowe;

        - wymagalne wierzytelności Zbywcy;

        - środki pieniężne Zbywcy i umowy rachunków bankowych Zbywcy;

        - zobowiązania Zbywcy;

        - prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zawartych przez niego umów o świadczenie usług księgowych, umów o świadczenie usług prawnych oraz w zakresie negocjacji z najemcami, umów doradztwa w zakresie wynajmowania powierzchni oraz z umowy najmu siedziby Zbywcy;

        - koncesje, licencje i zezwolenia przysługujące Zbywcy;

        - wartości niematerialne składające się na wartość firmy Zbywcy, takie jak: know-how, reputacja firmy, tajemnice przedsiębiorstwa, ustalone procesy biznesowe, listy klientów, kontrakty w branży budowlanej, dostęp do rynków, kontakty z instytucjami finansowymi;

        - księgi rachunkowe Zbywcy ani dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (z wyłączeniem dokumentacji dotyczącej Nieruchomości i dokumentów związanych z Umowami Najmu);

        - zakład pracy Zbywcy zgodnie z art. 23¹ Kodeksu Pracy – Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników.

Strony Transakcji dokonają również rozliczenia kosztów oraz przychodów związanych z Nieruchomością (tj. m.in. opłat eksploatacyjnych, kosztów mediów, kosztów operacyjnych, czynszów najmu) w tym za miesiąc, w którym nastąpi podpisanie Umowy Sprzedaży przenoszącej tytuł prawny do Nieruchomości, wg ustalonych procedur (zasadniczo przychody i koszty eksploatacyjne związane z Nieruchomością będą przypisane do Zbywcy do dnia Transakcji, a przychody i koszty związane z Nieruchomością od dnia Transakcji będą przypisane do Nabywcy).

Jak wskazano, intencją Zainteresowanych jest rozwiązanie umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę. Nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami). Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na dzień Transakcji lub okolice tej daty.

W ramach Transakcji, Strony rozważają zawarcie również porozumienia lub porozumień na wypadek gdyby dotychczasowi najemcy nie przedłużyli obecnych Umów Najmu. Zabezpieczenie praw Nabywcy może mieć formę gwarancji czynszów najmu (rental guarantee), w ramach której spółka z grupy Zbywcy będzie zobowiązana do zapłaty na rzecz Nabywcy określonych kwot wyliczonych w oparciu o niewynajęte powierzchnie lub obowiązku wynajęcia od Nabywcy pustych przestrzeni w Budynku (umowa typu masterlease).

(v) Okoliczności związane z płatnością ceny Transakcji oraz dokumentowania Transakcji

W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca zamierza wystawić na Nabywcę stosowną fakturę VAT wykazującą cenę, po której sprzedany zostanie przedmiot Transakcji (dalej: „Cena”).

Zbywca oraz Nabywca złożą bezpośrednio w Umowie Sprzedaży wspólne, zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z podatku od towarów i usług zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, wybierając opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy całości Nieruchomości.

(vi) Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po nabyciu Nieruchomości

Bezpośrednio po zawarciu Umowy Sprzedaży, Nabywca planuje prowadzić przy jej użyciu działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni Nieruchomości (tj. w Budynku) na cele prowadzenia działalności gospodarczej przez inne podmioty, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców zewnętrznych.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy – w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że dostawa Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji zostanie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług – przeniesienie własności Nieruchomości (jej dostawa) na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu  art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna,  tj. Organ podatkowy uzna, że dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług oraz dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie przez Zbywcę opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług, to przeniesienie własności Nieruchomości (jej dostawa) na rzecz Nabywcy w formie umowy sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W Państwa opinii, zarówno orzecznictwo sądów administracyjnych jak i orzecznictwo organów podatkowych potwierdzają, że opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych podlegają tylko enumeratywnie określone w art. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych typy czynności cywilnoprawnych. Innymi słowy, wskazany przepis ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera numerus clausus czynności podlegających podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości.

Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie podlegają czynności cywilnoprawne w zakresie, w jakim opodatkowane są podatkiem od towarów i usług lub jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem, w szczególności, umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku od towarów i usług, których przedmiotem są nieruchomości lub ich części.

Jak wskazano powyżej – Państwa zdaniem – Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Zatem w przypadku, w którym odpowiedź na pytanie 1 i 2 będzie pozytywna, tj. Organ podatkowy uzna, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji przez Zbywcę zostanie opodatkowana w całości podatkiem od towarów i usług, wówczas przeniesienie własności Nieruchomości na rzecz Nabywcy w formie Umowy Sprzedaży nie będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy przepisu art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Na potwierdzenie swojego stanowiska powołali się Państwo na wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz interpretacje indywidualne.

Powyżej przywołano tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170, ze zm.):

podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

podstawę opodatkowania – przy umowie sprzedaży – stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2  ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

stawki podatku wynoszą – od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

 b) innych praw majątkowych – 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu   dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

    - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

    - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2022 r.  poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że zamierzacie Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, w której Sprzedający (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza dokonać na rzecz Kupującego (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) sprzedaży obejmującej prawo użytkowania wieczystego dwóch działek gruntu wraz z naniesieniami na tym gruncie (budynkiem oraz budowlami i urządzeniami budowlanymi – łącznie Budowle), określonymi we wniosku łącznie jako „Nieruchomość”.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-1.4012.711.2023.2.KO, wynika m.in., że:

   - opisana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

   - planowana transakcja dostawy budynku i Budowli (w tym urządzeń budowlanych) będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług;

   - również zbycie prawa użytkowania wieczystego gruntu, z którym związane są  ww. Budynki i Budowle, będzie zwolniona od podatku na podstawie art. 43 ust. 1  pkt 10 ustawy w związku z art. 29a ust. 8 ustawy  podatku od towarów i usług;

   - jeśli Strony transakcji podejmą decyzję o rezygnacji ze zwolnienia od podatku i złożą zgodne oświadczenie, spełniając warunki z art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy, to dostawa Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług (bo strony zrezygnują z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2  pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana transakcja sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Zainteresowanych wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-1.4012.711.2023.2.KO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

     - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

     - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

        - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu),  na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej  na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy Ordynacja podatkowa.