Skutki podatkowe zawarcia umowy sprzedaży niezabudowanej działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

5 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 10 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 23 października 2023 r. (data wpływu 23 października 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania: …;

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: …;

Opis stanu faktycznego

… (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Kupujący”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Wnioskodawca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny (zgodnie z art. 15 Ustawy o VAT).

Przeważającym przedmiotem działalności Kupującego są … .

... (Zainteresowany niebędący stroną postępowania, dalej jako „Sprzedający”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, będącą rezydentem podatkowym w Polsce. Sprzedający jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny.

Podstawowym przedmiotem działalności Sprzedającego są …

Sprzedający był użytkownikiem wieczystym gruntu stanowiącego niezabudowaną działkę ewidencyjną nr (…), której sposób korzystania został określony w księdze wieczystej jako Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy …, prowadzi księgę wieczystą KW nr … (dalej: „Nieruchomość”).

Sprzedający nabył tytuł prawny do Nieruchomości na podstawie umowy sprzedaży dokumentowanej aktem notarialnym Rep. … sporządzonym w dniu 1 lutego 2021 r. Transakcja sprzedaży podlegała opodatkowaniu VAT, a Sprzedający odliczył podatek naliczony wykazany na fakturze dokumentującej tą transakcję.

Nieruchomość jest niezabudowana, tj. nie są na niej posadowione żadne budynki, budowle, urządzenia ani inne obiekty budowlane (w tym należące do osób trzecich).

Nieruchomość nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dla Nieruchomości została wydana w dniu … 2021 r. z upoważnienia … decyzja nr … o warunkach zabudowy (dalej: „Decyzja WZ”), z treści której wynika, że ustalono warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i przedszkolem na części działki ewidencyjnej nr … . W dniu … 2022 r. wydana została z upoważnienia … decyzja nr … o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na budowę (znak sprawy: …), która stała się ostateczna z dniem … 2022 r., na podstawie której udzielono Sprzedającemu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym i przedszkolem wraz z zagospodarowaniem terenu.

Sprzedający w dniu 9 sierpnia 2023 r., na podstawie aktu notarialnego Rep. … dokonał zbycia Nieruchomości na rzecz Kupującego w drodze umowy sprzedaży (dalej: „Transakcja”).

W ramach zawartej Transakcji na rzecz Kupującego zostały przeniesione, oprócz samej Nieruchomości, również prawa do dokumentacji dotyczącej Nieruchomości, tj.:

- Prawa autorskie do dokumentacji projektowej (projekt koncepcyjny, projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny),

- Gwarancje i rękojmie z umowy o prace projektowe (umowa z 9 lutego 2022 r. zawarta z … Sp. z o.o.),

- Prawa własności nośników dokumentacji projektowej,

- Prawa i obowiązki wynikające z pozwoleń.

Nieruchomość nie była i nie jest objęta umowami najmu, dzierżawy ani użyczenia, a ponadto Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania czynności zwolnionych z VAT.

Zbycie Nieruchomości na rzecz Kupującego udokumentowane zostało fakturą wystawioną przez Sprzedającego z wskazanym 23% podatkiem VAT (faktura VAT z 9 sierpnia 2023 r. nr …).

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Kupujący zamierza prowadzić w związku z opisaną Nieruchomością działalność gospodarczą polegającą na realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, w ramach którego powstaną lokale mieszkalne i niemieszkalne przeznaczone do sprzedaży.

Obecnie Nieruchomość jest niezabudowana. Kupujący nie zamierza kontynuować działalności Sprzedającego, związanej z opisaną Nieruchomością, bez angażowania dodatkowych składników majątkowych ze swojej strony.

Strony Umowy nie są i na moment Transakcji nie były podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Zarówno Kupujący, jak i Sprzedający byli w momencie zawarcia Transakcji zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i spełniali ustawową definicję podatnika zawartą w art. 15 ustawy VAT.

Końcowo wskazać należy, że z uwagi na fakt, iż treść uzupełnienia wniosku z 23 października 2023 r. dotyczy wyłącznie kwestii wpływających na opodatkowanie podatkiem od towarów i usług, jego treść nie została przywołana w niniejszej interpretacji dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych.

Pytanie

Czy Transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 3)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, Transakcja nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 pkt 1 lit. a) Ustawy o PCC, podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają między innymi umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy oraz praw majątkowych.

Natomiast w myśl art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC, nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług.

Z powyższych przepisów wynika, że jeśli dostawa nieruchomości dokonana na podstawie umowy sprzedaży podlega opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest od tego podatku zwolniona, to taka umowa sprzedaży nie podlega opodatkowaniu PCC.

Mając na uwadze powyższe, skoro jak wskazano w pkt 2 powyżej dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT oraz nie korzysta ze zwolnienia od tego podatku, Umowa sprzedaży pozostaje poza zakresem opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) Ustawy o PCC.

Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, Umowa Sprzedaży nie podlega opodatkowaniu PCC.

Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych, tak przykładowo:

  - DKIS w indywidualnej interpretacji podatkowej z 22 sierpnia 2022 r., Znak: 0111-KDIB2-3.4014.224.2022.4.JKU: „W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego. (…) Zatem, skoro omawiana sprzedaż udziału w prawie własności nieruchomości będzie faktycznie w całości opodatkowana podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

  - DKIS w indywidualnej interpretacji podatkowej z 21 września 2022 r., Znak: 0111-KDIB2-3.4014.306.2022.4.AD: „W celu stwierdzenia istnienia bądź braku opodatkowania dokonanej sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia, czy powyższa czynność podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług mogło bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej”.

  - DKIS w indywidualnej interpretacji podatkowej z 11 grudnia 2020 r., Znak: 0111-KDIB2-3.4014.310.2020.4.BB: „W związku z powyższym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja sprzedaży - dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami - będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia transakcji sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności opodatkowaniem w podatku od towarów i usług skutkuje bowiem wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych”.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 14 listopada 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.657.2023.3.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży:

 a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym − 2%,

 b) innych praw majątkowych − 1%.

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a) w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b) jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

   - umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

   - umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenia oznaczają: podatek od towarów i usług – podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że 9 sierpnia 2023 r. Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) w drodze umowy sprzedaży kupił od Sprzedającego (Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania) prawo użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego niezabudowaną działkę (Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 14 listopada 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.657.2023.3.AB, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził w trybie art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej stanowisko Zainteresowanych, zgodnie z którym „(…) Transakcja podlega przepisom Ustawy o VAT i nie podlega wyłączeniu, o którym mowa w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT. (…) Zważywszy, iż Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomość do działalności zwolnionej z VAT, dostawa Nieruchomości nie będzie podlegała zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. (…) Tym samym, mając na uwadze, iż Nieruchomość stanowi teren budowlany - dostawa Nieruchomości nie podlega zwolnieniu z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z VAT.”

A zatem, skoro omawiana Transakcja sprzedaży Nieruchomości podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku umowa sprzedaży Nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego na Kupującym – Zainteresowanym będącym stroną postępowania nie ciąży obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

   - Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

   - Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1) z zastosowaniem art. 119a;

2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

    - Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k–14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego … . Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA).

Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).