W zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

13 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 13 września 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych  w zakresie skutków podatkowych sprzedaży Nieruchomości. Uzupełnili go Państwo pismem z 14 września 2023 r. (wpływ 19 września 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

E Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

(…);

2)  Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

        P Sp. z o.o.

        (…);

Opis zdarzenia przyszłego

1. Wstęp.

P Sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: „Sprzedający/Zbywca”) jest podmiotem, którego działalność polega na (…). Powyższa działalność skupia się głównie na (…). Zbywca prowadzi swoją działalność na terytorium Polski, działalność Sprzedającego podlega opodatkowaniu VAT.

E Spółka z o.o. (dalej: „Kupujący/Nabywca”) jest spółką kapitałową prawa polskiego posiadającą osobowość prawną. Nabywca jest spółką zawiązaną dla celów prowadzenia działalności gospodarczej w sektorze (…). Nabywca prowadzi działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, polegającą między innymi na (…).

W dalszej części niniejszego wniosku Zbywca i Nabywca są łącznie określani jako „Wnioskodawcy” lub „Strony”.

Niniejszy wniosek dotyczy transakcji sprzedaży prawa własności (i) budynku o funkcji magazynowej, portierni i pompowni oraz (ii) pozostałych budowli, pełniących funkcje pomocnicze względem budynków wraz z prawem własności działki gruntu, na której są one posadowione (dalej: „Transakcja”). Szczegółowy opis przedmiotu Transakcji jest przedstawiony w pkt 2 i 4 poniżej.

Wnioskodawcy planują zawrzeć Transakcję w grudniu 2023 r.

2. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

W ramach Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego prawo własności nieruchomości składającej się z:

a)zabudowanej nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…), dla której Sąd Rejonowy (…) (dalej „Sąd”) prowadzi księgę wieczystą  o numerze (…) (dalej: „Grunt”).

b)naniesień w postaci:

-  budynku magazynowego, portierni i pompowni przeciwpożarowej („Budynki”)  o łącznej powierzchni użytkowej 24 261,59 m²,

-  naniesień stanowiących budowle w rozumieniu Prawa budowlanego: (dalej łącznie: „Budowli”), tj.:

-zbiornika podziemnego na wodę pożarową,

-zbiornika retencyjnego,

-wiaty na rowery,

-palarni,

-balustrad,

-dróg,

-parkingów,

-placów przeładunkowych,

-fundamentów pod maszyny i urządzenia,

-ciągów pieszo-jezdnych,

-chodników,

-miejsc gromadzenia odpadów,

-ogrodzeń z siatki stalowej z bramami, furtkami i szlabanami,

-masztów na flagi i pylony,

-systemu monitoringu,

-stacji ładowania pojazdów elektrycznych,

-przyłączy do mediów,

-zewnętrznej sieci wodociągowej,

-zewnętrznej sieci przeciwpożarowej,

-zewnętrznej sieci sanitarnej,

-zewnętrznej sieci kanalizacyjnej,

-zewnętrznej sieci elektroenergetycznej,

-zewnętrznej sieci gazowej,

-zewnętrznej sieci teletechnicznej (telekomunikacyjnej).

Grunt, Budynki i Budowle będą dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”.

Wszystkie Budynki oraz Budowle znajdujące się obecnie na Nieruchomości zostały wzniesione przez Sprzedającego oraz formalnie oddane do użytkowania 15 września 2021 r. (data zaświadczenia zakończenia budowy nr (…)) i od tego czasu nie były przedmiotem ulepszeń, czy też modernizacji, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej.

Od momentu formalnego oddania Budynków oraz Budowli do użytkowania – powierzchnia Budynków oraz Budowle stanowiące infrastrukturę pomocniczą były wynajmowane najemcom lub wykorzystywane przez Sprzedającego dla celów związanych ze świadczeniem usług najmu. Jednocześnie należy wskazać, że na moment złożenia niniejszego wniosku część powierzchni Budynków nie została wydana do użytkowania najemcom.

Należy wskazać, że w całości lub częściowo poza Gruntem znajdują się stanowiące przedmiot Transakcji przyłącza do poszczególnych sieci, w tym: przyłącze elektryczne (działki nr (…)), przyłącze wodociągowe (działki nr (…)) przyłącze do kanalizacji deszczowej (działka nr (…)), przyłącze do kanalizacji sanitarnej (działki nr (…)).

Przez Grunt przechodzą/znajdują się w nim instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Na Gruncie została ustanowiona nieodpłatna, nieograniczona w czasie służebność przesyłu na rzecz przedsiębiorstwa przesyłowego. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 Kodeksu cywilnego, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem Transakcji.

Na Gruncie została ustanowiona także na czas nieoznaczony nieodpłatna służebność gruntowa na rzecz każdoczesnego właściciela nieruchomości działek nr (…), dla której prowadzona jest księga wieczysta (…), polegająca na:

a)prawie założenia i przeprowadzenia przez nieruchomość obciążoną wielotorowej, napowietrznej linii elektroenergetycznej o napięciu górnym 400 kV relacji (...) wraz ze wszystkimi obiektami i urządzeniami niezbędnymi do jej eksploatacji,  a także wybudowania na nieruchomości obciążonej słupów linii (na działkach o nr: (…)), podwieszenie przewodów linii oraz funkcjonowaniu linii po wybudowaniu,

b)prawie przebudowania linii elektroenergetycznych WN, SN, NN oraz linii telekomunikacyjnych, rurociągów do przesyłu gazów i cieczy, zbliżonych do linii lub krzyżowanych przez linię, a przebiegających przez nieruchomość obciążoną,

c)prawie wejścia na teren nieruchomości obciążonej i prawie przejazdu, w tym sprzętem ciężki przez każdoczesnego właściciela nieruchomości władnącej i osoby przeze niego upoważnione, w celu przygotowania i wykonania robót związanych z budową, eksploatacją, konserwacją, naprawą, modernizacją i remontami linii oraz usuwaniem awarii linii,

d)obowiązku znoszenia przez każdoczesnego właściciela nieruchomości ograniczeń wynikających z ustanowienia pasa technologicznego linii o szerokości 35 m po każdej stronie osi linii, oznaczonego na mapie sytuacyjnej stanowiącej załącznik do oświadczenia, polegających na:

a.Zakazie wznoszenia budynków mieszkalnych,

b.Zakazie utrzymywania drzew, krzewów i roślinności przekraczających 3 m wysokości,

c.Konieczności uzgodnienia z każdoczesnym właścicielem nieruchomości władnącej wszelkich obiektów budowlanych oraz zmiany przeznaczenia nieruchomości obciążonej,

d.  Korzystaniu z nieruchomości obciążonej w sposób zgodny z aktualnie obowiązującymi przepisami dotyczącymi linii elektroenergetycznych, ochrony zdrowia i życia ludzkiego oraz ochrony środowiska.

Na Gruncie została ustanowiona także na czas nieoznaczony nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz właściciela linii średniego napięcia (SN) 20 kV o symbolu (…) polegająca na:

·korzystaniu z nieruchomości poprzez utrzymywanie na jej powierzchni, pod powierzchnią i na powierzchni urządzeń elektroenergetycznych wraz z prawem dojścia i dojazdu do nich w celu prowadzenia eksploatacji i napraw,

·korzystaniu z nieruchomości obciążonej w sposób zgodny z aktualnie obowiązującymi przepisami dotyczącymi budowy i eksploatacji linii elektroenergetycznych, zgodnie  z zasadami dotyczącymi ochrony zdrowia i życia ludzkiego oraz ochrony środowiska, wpisana na rzecz (…).

Na Gruncie została ustanowiona także na czas nieoznaczony nieodpłatna służebność przesyłu na rzecz (…), polegająca na: a) prawie instalacji i utrzymania urządzeń elektroenergetycznych w postaci złącza kablowego średniego napięcia (SN) oraz elektroenergetycznej linii kablowej średniego napięcia (SN) na łącznej powierzchni wynoszącej 47,00 m² w miejscu oznaczonym na mapce stanowiącej załącznik do aktu będącego podstawą wpisu służebności, b) prawie całodobowego swobodnego dostępu do zainstalowanych urządzeń elektroenergetycznych w celu dokonywania przeglądów, napraw, remontów, konserwacji oraz innych czynności związanych z eksploatacją, wymianą  i rozbudową tych urządzeń, c) prawie wprowadzenia do złącza i wyprowadzenia ze złącza oraz ułożenia i utrzymania kolejnych obwodów – linii kablowych (SN), w przypadku planów rozbudowy infrastruktury energetycznej po trasie linii już istniejących, przy czym wykonywanie powyższej służebności przesyłu jest ograniczone do terenu pod złącze kablowe i pod linię kablową o łącznej powierzchni 47,00 m², na działce gruntu nr (…), który to teren został zaznaczony na mapie stanowiącej załącznik do aktu będącego podstawą wpisu służebności.

Ponadto należy wskazać, że:

-   Drogi, parkingi, chodniki itp. naniesienia wchodzące w skład Nieruchomości są przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT);

-   Na moment złożenia niniejszego wniosku jak również na moment Transakcji umowy dotyczące wynajmowanej powierzchni Budynków nie zostaną rozwiązane (zgodnie  z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, prawa i obowiązki z umowy najmu przejdą na Kupującego);

-   Pewne części Budynków (pomieszczenia o przeznaczeniu technicznym) nie są – ze względu na swoją naturę – przeznaczone pod wynajem na rzecz najemców i nie będą przez nich bezpośrednio użytkowane. Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu VAT);

-   Pewne powierzchnie Budynków mogły być też udostępniane zewnętrznym usługodawcom na potrzeby świadczonych przez nich usług;

-   Budowle były i są elementami służącymi funkcjonowaniu Budynków jako całości zgodnie  z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynków – nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Podobnie jednak jak powierzchnie Budynków charakterze technicznym, takie Budowle były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub wspierały funkcjonalnie Budynki i służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynków (podlegającej opodatkowaniu VAT);

-   Na Nieruchomości prowadzone są prace budowlane, związane z przyłączem gazowym. Planowane zakończenie prac ma nastąpić do końca listopada 2023 r.

3. Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego.

Sprzedający jest spółką prowadzącą działalność gospodarczą podlegającą opodatkowaniu VAT, obejmującą głównie (…). Sprzedający nie zatrudnia żadnych pracowników celem wykonywania pracy związanej z Nieruchomością. Wszelkie czynności związane  z realizacją jego działalności gospodarczej odnośnie Nieruchomości są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych.

Nieruchomość stanowi główne aktywo Sprzedającego zaś wynajem powierzchni stanowi główne źródło przychodów operacyjnych Sprzedającego.

Kupujący jest polską spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Kupujący zamierza ją wykorzystywać do prowadzenia działalności gospodarczej obejmującej wynajem na cele komercyjne (usługowe i handlowe) powierzchni znajdujących się w Budynkach, podlegającej opodatkowaniu VAT (Kupujący nie zamierza wykorzystywać Nieruchomości dla celów działalności zwolnionej z VAT lub niepodlegającej VAT). Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzenia przez Kupującego działalności gospodarczej w zakresie odpłatnego wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Kupujący zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie  w oparciu o zasoby podwykonawców. Kupujący nie świadczy usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący są oraz na moment Transakcji będą zarejestrowani jako czynni podatnicy VAT w Polsce.

Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu  art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych  (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2587 z późn. zm., „Ustawa CIT”). Pomiędzy Wnioskodawcami nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32  ust. 2 ustawy o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie  w działalności gospodarczej Sprzedającego.

Prawo własności Gruntu zostało nabyte przez Sprzedającego na podstawie umowy przeniesienia prawa własności Nieruchomości zawartej 28 grudnia 2020 r. z Gminą (…).

Na moment nabycia Nieruchomości Grunt nie był zabudowany Budynkami oraz Budowlami. Budynki oraz Budowle zostały wzniesione w 2021 r. przez Sprzedającego. Budynki oraz wszystkie Budowle zostały formalnie oddane do użytkowania w dniu 15 września 2021 r. Natomiast pierwsze udostępnienie części powierzchni Budynków pierwszym najemcom miało miejsce 1 października 2021 r. Pozostała część powierzchni Budynków była sukcesywnie przekazywana pozostałym najemcom, w ramach świadczonych usług najmu. Oznacza to, że część powierzchni Budynków i Budowle zostały przekazane najemcom lub były wykorzystywane przez Sprzedającego na potrzeby świadczenia usług najmu ponad 2 lata przez planowaną Transakcją. Natomiast pozostała część powierzchni Budynków została wydana najemcom mniej niż 2 lata przed planowaną Transakcją lub nie zostanie wydana najemcom na moment Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości Sprzedający wykorzystywał przedmiotową Nieruchomość jedynie w celu wykonywania działalności opodatkowanej polegającej na długoterminowym wynajmie powierzchni Budynków i czerpaniu dochodów z wynajmu. Nieruchomość nie była nigdy wykorzystywana do wykonywania działalności zwolnionej z VAT czy też niepodlegającej opodatkowaniu VAT. Poszczególne części składowe Nieruchomości, w tym Budynki podlegający wynajmowi na rzecz najemców, zostały ujęte jako środki trwałe  w rozumieniu ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku z budową Budynków i Budowli.

W okresie do momentu Transakcji Sprzedający będzie zapewniał bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności Sprzedający był stroną następujących umów w tym zakresie:

-  umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

-  umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji.

Przedmiotem Transakcji będzie Nieruchomość, którą Nabywca nabędzie na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego, Nabywca wstąpi z mocy prawa w miejsce Zbywcy w stosunki najmu wynikające  z umów najmu dot. Nieruchomości (w tym w prawa i obowiązki z nich wynikające,  np. zobowiązanie do udzielonych obniżek czynszu).

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Kupującego zostaną przeniesione w szczególności także:

1)prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane  z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności), które zostaną wskazane  w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości;

2)prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni w Budynków (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia (w części lub w całości) konieczna będzie cesja – może to dotyczyć np. umów najmu, których okres najmu dla wszystkich lub niektórych powierzchni nie rozpocznie się przed dniem Transakcji oraz prawa,  a w odniesieniu do niezapłaconych przez Sprzedającego zachęt czynszowych – także niewykonane obowiązki z umów dodatkowych do umów najmu – o ile takie niewykonane obowiązki wystąpią na dzień Transakcji);

3)prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji) oraz kaucji zdeponowanych przez najemców, w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały  i będą zbywalne na dzień Transakcji;

4)wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców oraz autorów z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi z robotami budowlanymi prowadzonymi w Budynkach i na Nieruchomości oraz prawa wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej m.in. projekt koncepcyjny Budynków z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

5)majątkowe prawa autorskie do utworów (tj. projektów architektonicznych  i budowlanych dotyczących Budynków i Budowli) powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami) - w zakresie określonym w umowie sprzedaży Nieruchomości (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Sprzedającego i będą zbywalne na dzień Transakcji);

6)wyłączne prawo do wykonywania autorskich praw zależnych oraz upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych do adaptacji dokumentacji projektowej powstałych w związku z realizacją Budynków (wraz z Budowlami i przynależnościami), oraz prawo do udzielania zgód osobom trzecim na tworzenie adaptacji przedmiotowej dokumentacji projektowej oraz upoważnienie do wykonywania osobistych praw autorskich wraz z prawem do udzielania dalszych upoważnień, w zakresie w jakim nabył je Sprzedający;

7)prawo własności wszystkich nośników, takich jak materiały, rejestry i pliki, zawierających dokumentację projektową;

8)dokumentacja prawna, techniczna i administracyjna związana z Nieruchomością wskazana w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości i obejmująca na przykład: kopie materiałów z due diligence przeprowadzonego w związku z Transakcją, wszystkie umowy najmu oraz umowy dodatkowe z najemcami, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych, decyzje administracyjne związane z Nieruchomością, dokumentację dotyczącą prac wykończeniowych, podręczniki i inne instrukcje dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości czy też książkę obiektu budowlanego);

9)pozwolenia wodnoprawne (o ile zostały wydane);

10)zezwolenia na zajęcie pasa drogi publicznej (o ile zostały wydane).

W celu uniknięcia wątpliwości Wnioskodawcy wskazują również, że:

-   przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy,

-   zgodnie z ustaleniami Stron, tylko prawa i obowiązki dotyczące Nieruchomości wchodzą  w skład przedmiotu Transakcji. W konsekwencji, w przypadku, gdy którakolwiek  z przenoszonych umów dotyczyć będzie także innych budynków, gruntów lub budowli, tylko prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy dotyczące Nieruchomości będą stanowić przedmiot Transakcji, a pozostałe prawa i obowiązki wynikające z takiej umowy pozostaną przy Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego w szczególności następujących elementów:

1)praw i obowiązków wynikających z Umów na Dostawę Mediów oraz Umów Serwisowych. Na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów oraz Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane. Należy przy tym dodać, iż Kupujący we własnym zakresie zawrze w przyszłości nowe umowy na dostawę mediów/umowy serwisowe, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/ usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że będą to dostawcy, którzy dostarczali media do Nieruchomości w okresie przed Transakcją);

2)praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione  w powyższym opisie zakresu Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające  z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi  i księgowymi Sprzedającego (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

3)dokumentacji prawnej i księgowej, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Sprzedającego, a także kopii dokumentów podatkowych Sprzedającego;

4)praw i obowiązków Sprzedającego wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Sprzedającego i bank;

5)praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

6)praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego należności i zobowiązań Sprzedającego (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych w niniejszym wniosku).  W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Kupującego praw  i obowiązków wynikających z kredytów bankowych służących finansowaniu działalności Sprzedającego.

Jak wskazano, intencją Wnioskodawców będzie rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów  i Umów Serwisowych z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Kupującego. Nie zostało jednak wykluczone tymczasowe korzystanie przez Kupującego z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Sprzedającego (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Kupującego  i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Wnioskodawcami) – np. w sytuacji, gdy warunki umów wiążące Sprzedającego z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty. Niemniej, w takim wypadku Sprzedający wypowiedziałby przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocząłby się bieg okresów ich wypowiedzenia. W wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa byłaby kontynuowana przez Sprzedającego i rozliczana następnie między Sprzedającym  a Kupującym lub Wnioskodawcy wystąpią do dostawcy o zgodę na cesję tej umowy na rzecz Kupującego.

Sprzedający nie zatrudnia pracowników, w związku z czym na skutek Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu na podstawie art. 23¹ kodeksu pracy.

Wnioskodawcy są zarejestrowani w Polsce jako czynni podatnicy podatku od towarów  i usług. Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Sprzedającego.

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie transakcji VAT. Stąd – Wnioskodawcy zamierzają złożyć w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, aby zabezpieczyć Transakcję w sytuacji, w której według organów podatkowych dostawa Nieruchomości, w całości lub części, podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1  pkt 10 Ustawy o VAT. Należy podkreślić, że z przyczyn ostrożnościowych ww. oświadczenie  o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich budynków i budowli objętych Transakcją, niezależnie od daty oddania ich do użytkowania.

6. Opis działalności Kupującego i Sprzedającego po Transakcji.

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni magazynowych i biurowych znajdujących się w Budynkach. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców oraz w oparciu o strategię grupy, do której należy Nabywca.

Co do zasady, w celu prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem Nieruchomości, Nabywca zamierza, o ile wystąpi taka konieczność, zawrzeć własne umowy  z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management) lub zarządzania aktywami (asset management). Wybrane usługi  w tym zakresie mogą być świadczone przez podmiot powiązany z Nabywcą lub Sprzedającym. Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną.

Pytanie

Czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych, sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o PCC, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garaż u wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

W myśl art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie sformułowanie „podatek od towarów i usług” oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich Unii Europejskiej.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w ocenie Wnioskodawców, opisana w stanie faktycznym sprzedaż Nieruchomości nie powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC w związku z tym, że transakcja ta będzie opodatkowana VAT i nie będzie korzystać ze zwolnienia od VAT – co wykazano w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 13 listopada 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.544.2023.1.ASZ.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że w ramach Transakcji Kupujący (Zainteresowany będący stroną postępowania) nabędzie od Sprzedającego (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) prawo własności nieruchomości składającej się z zabudowanej nieruchomości składającej się z działki gruntu o numerze ewidencyjnym (…) („Grunt”) oraz naniesień w postaci Budynków i Budowli. Wnioskodawcy zamierzają złożyć w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie  w związku z Transakcją, oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT, aby zabezpieczyć Transakcję w sytuacji, w której według organów podatkowych dostawa Nieruchomości, w całości lub części, podlegałaby zwolnieniu na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Wnioskodawcy podkreślili, że z przyczyn ostrożnościowych ww. oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia będzie dotyczyło wszystkich budynków i budowli objętych Transakcją, niezależnie od daty oddania ich do użytkowania.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 13 listopada 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-2.4012.544.2023.1.ASZ, wydanej dla Zainteresowanych w zakresie podatku od towarów  i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) planowana Transakcja sprzedaży zabudowanej działki nr (…) nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej  z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów  i usług.  Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.  (…) dostawa części Budynków zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia  w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy, ponadto od pierwszego zasiedlenia części Budynków upłynie okres krótszy niż 2 lata. W związku z tym dostawa tych części Budynków nie będzie korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Natomiast pozostałe części Budynków oraz Budowle, w odniesieniu do których od chwili pierwszego zasiedlenia do chwili ich sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata, będą korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.  Zatem z uwagi na fakt, że od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej dostawy części Budynków oraz Budowli upłynie okres dłuższy niż 2 lata i jednocześnie nie ponoszono nakładów na ulepszenie ww. obiektów, to w odniesieniu do tych obiektów zostaną spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. (…) Dodatkowo korzystając z przepisów art. 43 ust. 10 w związku z art. 43 ust. 11 ustawy, dokonując dostawy ww. części Budynków oraz Budowli (tj. tych w przypadku których od pierwszego zasiedlenia do chwili planowanej dostawy upłynie okres 2 lat lub dłuższy), mogą Państwo zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy ww. części Budynków oraz ww. Budowli gdyż jak wskazali Państwo w opisie sprawy, Kupujący i Sprzedający będąc czynnymi podatnikami VAT, złożą w akcie notarialnym zgodne oświadczenie, że rezygnują ze zwolnienia i wybierają opodatkowanie dostawy ww. obiektów. (…) Odnosząc się natomiast do dostawy części Budynków, których dostawa zostanie dokonana  w ramach pierwszego zasiedlenia oraz dla których na dzień dostawy nie minie 2 lata od pierwszego zasiedlenia do momentu ich sprzedaży, nie będzie miało również zastosowanie zwolnienie od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, ponieważ Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony w związku ze wszystkimi wydatkami poniesionymi na zakup Nieruchomości oraz wydatkami poniesionymi w związku  z budową Budynków i Budowli. Tym samym nie zostanie spełniony pierwszy warunek umożliwiający zwolnienie ww. części Budynków na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Sprzedaż części Budynków, których dostawa zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz dla których nie minie 2 lata od pierwszego zasiedlenia do momentu ich sprzedaży, nie będzie także zwolniona od podatku w świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, bowiem jak wskazali Państwo nie były one nigdy wykorzystywane do wykonywania działalności zwolnionej z VAT.  W konsekwencji planowana sprzedaż części Budynków, których dostawa zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz dla których nie miną 2 lata od pierwszego zasiedlenia do momentu ich sprzedaży będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług stawką właściwą dla przedmiotu dostawy, gdyż dla tej dostawy nie znajdzie zastosowania zwolnienie od podatku na mocy przepisów przewidzianych w ustawie  o podatku od towarów i usług.  Skoro sprzedaż części Budynków, których dostawa zostanie dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia oraz dla których nie minie 2 lata od pierwszego zasiedlenia do momentu ich sprzedaży, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, a ponadto zamierzają Państwo wybrać opodatkowanie dostawy opisanych we wniosku części Budynków oraz Budowli, które spełniają przesłanki do zwolnienia od podatku, określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, to opodatkowaniem tym objęta będzie – zgodnie z 29a ust. 8 ustawy – także transakcja sprzedaży działki nr (…), na której ww. Budynki i Budowle są posadowione. W konsekwencji planowana sprzedaż Budynków i Budowli wraz z gruntem będzie czynnością opodatkowaną podatkiem podatku od towarów i usług, niekorzystającą ze zwolnienia.”

A zatem, skoro Transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli w istocie Zainteresowani złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia w zakresie  w jakim ono przysługuje), to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego opisana umowa sprzedaży będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

E Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383).