W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości.

Interpretacja indywidualna  – stanowisko w części nieprawidłowe i w części prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych:

-    w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

-   w pozostałej części – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

21 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny 21 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych  w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości. Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

(…) Sp. z o.o.  

(…);

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani K.D.

        (…);

3)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A.D.

(…);

4)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani U.D.

(…);

Opis zdarzenia przyszłego  (…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania, dalej: „Wnioskodawca” lub „Spółka”) jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (dalej: „VAT”) prowadzącym działalność deweloperską.

Spółka zamierza nabyć niezabudowaną nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej nr (…), położonej w (…) stanowiącej według sposobu korzystania grunty rolne oznaczone symbolem R, dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą numer (…) (dalej: „Nieruchomość”).

Nieruchomość objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (…) uchwalonym na mocy uchwały nr (…) Rady Miasta (…) z dnia (...) 2020 r., zgodnie z którym Nieruchomość położona jest w części na terenie oznaczonym symbolem F2MW/U - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna/usługi oraz w części na terenie oznaczonym symbolem 16KD-D - drogi publiczne klasy dojazdowej.

Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów wydanym przez (…) według stanu na dzień (...) 2019 r. (znak: (…)), Nieruchomość według opisu użytków stanowi grunty orne oznaczone symbolami RII, RIIIa i RIIIb.

Nieruchomość jest niezabudowana i posiada dostęp do drogi publicznej poprzez drogę dojazdową do ul. (…).

W dniu (...) października 2019 r. Spółka zawarła z Panią K.D., Panią A.D.ą oraz Panią U. D. (Zainteresowane niebędące stroną postępowania, dalej określane łącznie jako: „Sprzedające”) umowę przedwstępną sprzedaży Nieruchomości (akt notarialny Rep. A nr (…); dalej: „Umowa”).

Spółka ma zamiar wykorzystywać nabytą Nieruchomość poprzez wybudowanie na niej zespołu dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługową z garażem podziemnym oraz nadziemnymi miejscami postojowymi, wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i drogową oraz zjazdem z drogi publicznej (dalej: „Inwestycja”), a następnie sprzedaż zlokalizowanych w Inwestycji lokali.

Zgodnie z Umową, transakcja sprzedaży przenosząca własność Nieruchomości na Spółkę zostanie zawarta po łącznym spełnieniu zdefiniowanych w umowie przedwstępnej warunków, w tym m.in.:

i. wyniki audytu stanu prawnego i technicznego Nieruchomości będą satysfakcjonujące dla Wnioskodawcy;

ii. uzyskanie przez Wnioskodawcę warunków technicznych przyłączenia Inwestycji do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, cieplnej lub gazowej oraz energetycznej;

iii. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na Inwestycję, jeśli będzie konieczna;

iv. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnej i ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla Inwestycji;

v. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę dla Inwestycji;

vi. uzyskanie przez Wnioskodawcę na własny koszt prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na wycinkę drzew i krzewów znajdujących się na Nieruchomości, jeśli będzie konieczne;

vii. Nieruchomość będzie wolna od jakichkolwiek roszczeń osób trzecich, długów i obciążeń oraz ograniczeń w rozporządzaniu, a także nie będzie zajmowana przez osoby trzecie, stan prawny i techniczny Nieruchomości nie pogorszy się.

W związku z powyższym, Sprzedające udzieliły Wnioskodawcy prawa do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11) ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity Dz.U. z 2019 r., poz. 1186 ze zm.) na zasadzie użyczenia, w celu uzyskania wszelkich niezbędnych decyzji administracyjnych dla realizacji Inwestycji, w celu jej wykonania, a także w celu wykonania pozostałych postanowień Umowy, w tym uzyskania od gestorów mediów docelowych warunków przyłączenia dla Inwestycji. Wynagrodzenie z tego tytułu zawarte jest w cenie sprzedaży.

Ponadto, Sprzedające:

i. zezwoliły Spółce na przeprowadzenie audytu Nieruchomości przekazując wszelkie posiadane informacje i dokumenty, które dotyczą Nieruchomości w celu ustalenia stanu prawnego i technicznego Nieruchomości;

ii. zezwoliły Wnioskodawcy na wejście na teren Nieruchomości w celu pobrania próbek gruntu i dokonania niezbędnych pomiarów i badań;

iii. zezwoliły Spółce na umieszczenie na terenie Nieruchomości reklamy Spółki lub reklamy Inwestycji oraz biura sprzedaży po złożeniu wniosku o pozwolenie na budowę Inwestycji;

iv. zobowiązały się do uzyskania zaświadczeń wydanych przez właściwego Naczelnika Urzędu Skarbowego potwierdzające uregulowanie podatku od darowizny będącej podstawą nabycia Nieruchomości przez Sprzedające lub stwierdzające, że darowizna jest zwolniona z tego podatku.

Sprzedające wyraziły zgodę na uzyskanie przez Wnioskodawcę, zgodnie z art. 306g Ordynacji podatkowej, zaświadczeń z właściwego Urzędu Skarbowego oraz w właściwego Urzędu Miasta, stwierdzających, że Sprzedające nie zalegają z zapłatą podatków i innych opłat publicznoprawnych, a także zaświadczeń z właściwych oddziałów ZUS/KRUS potwierdzających, że Sprzedające nie zalegają z zapłatą składek z tytułu ubezpieczeń społecznych.

Sprzedające oraz Wnioskodawca zawarli Porozumienie z dnia (...) października 2019 r., w którym strony postanowiły, że Sprzedające udzielą Wnioskodawcy zgody na dysponowanie Nieruchomością w celu realizacji Inwestycji z możliwością cesji tego prawa na osoby trzecie. Przedmiotowa zgoda uprawnia Spółkę lub osoby trzecie wskazane przez Spółkę do złożenia oświadczenia o prawie dysponowania Nieruchomością na cele budowlane oraz do wejścia w teren celem wykonania robót budowlanych wchodzących w zakres Inwestycji. Opisana zgoda uprawnia Wnioskodawcę lub osoby trzecie wskazane przez Wnioskodawcę do dysponowania prawem do Nieruchomości w zakresie niezbędnym do wyjednania wszelkich zgód, opinii, uzgodnień, pozwoleń i decyzji administracyjnych takich jak:

• decyzja środowiskowa;

• decyzja o warunkach zabudowy;

• decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego,

• decyzja o rozbiórce istniejących na Nieruchomości budynków i obiektów,

• decyzja o pozwoleniu wodno-prawnym,

• decyzja o pozwoleniu na budowę,

oraz innych niewymienionych powyżej, jeśli okażą się niezbędne do wyjednania przez Spółkę pozwolenia na budowę Inwestycji planowanej na Nieruchomości.

Nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w związku z tym decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie będą już uzyskiwane przez Wnioskodawcę.

W zakresie objętym powyższym porozumieniem Sprzedające zobowiązały się zapewnić Spółce lub osobom trzecim wskazanym przez Spółkę niezakłócone korzystania z Nieruchomości, udzielenie bez zbędnej zwłoki na wniosek Spółki wszelkich zgód i pełnomocnictw wymaganych do uzyskania zezwoleń właściwych władz, niezbędnych do prawidłowego korzystania z Nieruchomości na cele określone w porozumieniu.

Jednocześnie, Sprzedające nie udzieliły w związku ze sprzedażą Nieruchomości Spółce bądź innym podmiotom jakichkolwiek pełnomocnictw innych niż wymienione powyżej.

W kontekście powyższego należy wskazać, że Spółka udzieliła (...) kwietnia 2020 r. pełnomocnictwa reprezentantowi firmy projektowej do reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej oraz gestorami mediów, w tym przed (…), przy wszelkich sprawach związanych z wykonaniem dokumentacji sieci i przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych (w tym podpisywanie, składanie i odbiór pism, wniosków, decyzji, warunków technicznych) m.in. dla Inwestycji.

Dodatkowo Spółka udzieliła (...) marca 2022 r. oraz (...) maja 2023 r. pełnomocnictw projektantom do reprezentowania przed organami administracji państwowej i samorządowej oraz gestorami mediów we wszelkich sprawach związanych z uzyskiwaniem warunków technicznych przyłączenia do sieci, wymaganych opinii oraz uzgodnień m.in. dla Inwestycji.

Na mocy pełnomocnictwa z dnia (...) czerwca 2023 r. Spółka upoważniła również projektanta do występowania w jej imieniu przed odpowiednimi organami w postępowaniu administracyjnym dotyczącym uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach m.in. dla Inwestycji, w tym wykonywania czynności polegających na odbieraniu zawiadomień, wezwań, postanowień, opinii, uzgodnień i decyzji, składania wyjaśnień, uzupełnień, pism i wniosków, a także dokonywania uzgodnień.

Zgodnie zaś z pełnomocnictwami z dnia (...) maja 2022 r. oraz (...) czerwca 2023 r., Spółka upoważniła projektanta do reprezentowania i procedowania wszelkich uzgodnień drogowych związanych z przygotowaniem do realizacji, uzyskiwaniem pozwolenia na budowę i realizacją drogi (…) ze wszystkimi gestorami, urzędami, Zarządem Dróg Miejskich i innymi inwestycjami, które będą niezbędne w realizacji uzgodnień drogowych m.in. dla Inwestycji.

Na podstawie pełnomocnictw udzielonych przez Spółkę prowadzone są uzgodnienia oraz uzyskiwane decyzje/zgody dotyczące projektowanych budynków, sieci dróg, zieleni. Dotychczas otrzymane zostały warunki przyłączeniowe (od spółki gazowniczej oraz operatora sieci dystrybucyjnej energii elektrycznej) oraz informacje o możliwości przyłączenia z (…). Z (…) została również podpisana umowa na prace projektowe związane z projektowaniem sieci prowadzących do Inwestycji.

Ponadto, prowadzone są uzgodnienia związane z projektowanymi przez Spółkę drogami. Do tej pory otrzymane zostały: protokół z Zarządu Dróg Miejskich dotyczący zakresu inwestycji drogowych, opinia z Biura Zarządzania Ruchem Drogowym oraz z Biura Architektury i Planowania Przestrzennego.

Sprzedające są współwłaścicielkami Nieruchomości w udziałach wynoszących po 1/3 części Nieruchomości każda. Sprzedające nabyły udziały w prawie własności Nieruchomości od rodziców, (…), na podstawie umowy darowizny sporządzonej w formie aktu notarialnego (...) kwietnia 2016 roku, (…).

Sprzedające są osobami fizycznymi niebędącymi stroną postępowania w sprawie wydania interpretacji indywidualnej zainicjowanego na skutek wniesienia niniejszego wniosku, którzy mają status zainteresowanego w rozumieniu art. 14r Ordynacji podatkowej, wskazanymi w załącznikach do wniosku o wydanie interpretacji ORD-WS/B.

Sprzedające nie są zarejestrowane jako podatnicy VAT czynni. Sprzedające są natomiast wspólnikami spółki cywilnej (…), w formie której (…) prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Spółka cywilna jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny od (...) kwietnia 2021 r. Nieruchomość była wykorzystywana przez Sprzedające od momentu jej nabycia jako działka rolna. Nieruchomość nie służyła kiedykolwiek prowadzeniu działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była i nie jest przedmiotem żadnej umowy dzierżawy, najmu i nie jest posiadana bez tytułu prawnego przez osoby trzecie. Jednocześnie Nieruchomość nie była i w dalszym ciągu nie jest przedmiotem żadnej umowy użyczenia (poza opisanym powyżej użyczeniem na rzecz Wnioskodawcy). Ponadto Nieruchomość nie została wprowadzona do rejestru środków trwałych w prowadzonej przez Sprzedające spółce cywilnej.

Sprzedające nie ponosiły również nakładów, nie dokonywały ulepszeń oraz nie poczyniły jakichkolwiek działań zmierzających do zwiększenia wartości Nieruchomości w celu sprzedaży. Sprzedające nie prowadziły także działań marketingowych w celu sprzedaży Nieruchomości, w tym nie korzystały z usług biura nieruchomości.

Sprzedające nie dokonywały w przeszłości sprzedaży innych nieruchomości.

Wnioskodawca wraz z Zainteresowanymi postanowili, że podejmą działania w celu ustalenia czy sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czy też podatkiem VAT, w tym celu wystąpią ze wspólnym wnioskiem o interpretację.

W świetle powyższego Wnioskodawca i Sprzedające powzięli wątpliwości odnośnie opodatkowania VAT oraz PCC transakcji sprzedaży Nieruchomości.

Pytania

1.  Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedające nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie własności Nieruchomości przez Sprzedające na rzecz Spółki będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki, którego ciężar poniesie Spółka jako kupujący? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

2.  Czy w przypadku uznania stanowiska Wnioskodawcy w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT wg stawki podstawowej), sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Zdaniem Zainteresowanych:

Ad.1

W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe (tj. uznania, że w związku ze sprzedażą Nieruchomości Sprzedające nie działają w charakterze podatników VAT), przeniesienie własności Nieruchomości przez Sprzedających na rzecz Spółki będzie podlegało opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o PCC według właściwej stawki. Na mocy art. 4 pkt 1 ustawy o PCC obowiązek podatkowy z tego tytułu będzie ciążył na Spółce.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a)opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b)zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z kolei zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o PCC, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy o VAT lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Zaznaczyć należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości, o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana VAT.

W związku z tym podkreślić należy, że jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości PCC, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu VAT (objęta pytaniem nr 1 niniejszego wniosku).

Ewentualne objęcie przedmiotowej sprzedaży Nieruchomości podatkiem VAT (w przypadku, gdyby Sprzedające działały w charakterze podatnika VAT) może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w PCC.

W ocenie Wnioskodawcy przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedające nie staną się podatnikami VAT prowadzącymi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT i transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

Zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, powyższa czynność nie będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania PCC na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC i będzie opodatkowana tym podatkiem na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC według właściwej stawki. W związku z tym podatnikiem na gruncie ustawy o PCC będzie Spółka.

Ad. 2

W przypadku uznania stanowiska Spółki i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe (tj. uznania, że sprzedaż Nieruchomości jest objęta opodatkowaniem VAT wg stawki podstawowej), sprzedaż Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o PCC) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 ustawy o PCC).

Stosownie do art. 2 pkt 4 ustawy o PCC nie podlegają PCC czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest:

a)opodatkowana podatkiem od towarów i usług,

b)zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem:

-    umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

-    umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Jak wskazano w uzasadnieniu stanowiska do pytania numer 1, w ocenie Wnioskodawcy, przy sprzedaży Nieruchomości Sprzedające nie będą działać w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

Jednakże, w przypadku, gdyby Organ uznał, że Sprzedające działają w charakterze podatników VAT i uznał stanowisko Wnioskodawcy i Zainteresowanych w zakresie pytania nr 3 za prawidłowe, tj. uznał, że dostawa Nieruchomości podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej, taka dostawa nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku:

-    w zakresie uznania, że sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych w przypadku nieuznania Sprzedających za podatników podatku od towarów i usług – jest nieprawidłowe,

-    w pozostałej części – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena stanowiska Zainteresowanych tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostały wydane odrębne rozstrzygnięcia – interpretacja indywidualna z 12 października 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.312.2023.2.JSU oraz postanowienie o odmowie wydania interpretacji indywidualnej z 13 października 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.371.2023.1.JSU.

Wskazać ponadto należy, że pomimo, iż zadane przez Państwa we wniosku pytanie nr 4 jest pytaniem warunkowym i uzależnionym od rozstrzygnięcia w zakresie pytania nr 3 dotyczącego podatku towarów i usług, w zakresie którego wydano postanowienie o odmowie wydania interpretacji indywidualnej, to jednak z uwagi na rozstrzygnięcie zawarte w ww. interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie pytania nr 1 możliwe jest wydanie interpretacji w zakresie pytania nr 4 w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje,  w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów  i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania zamierza na podstawie umowy sprzedaży nabyć od Zainteresowanych niebędących stroną postępowania niezabudowaną nieruchomość składającą się z działki ewidencyjnej nr (…), stanowiącej według sposobu korzystania grunty rolne.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak  w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 12 października 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-3.4012.312.2023.2.JSU, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) sprzedaż przez Sprzedające udziałów w niezabudowanej Nieruchomości (działce nr (…)) będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Sprzedające będą działały jako podatnicy zdefiniowani w art. 15 ust. 1 ustawy. Tym samym w tej konkretnej sytuacji nie można uznać, że przedmiotem dostawy będą składniki majątku osobistego Sprzedających, a sprzedaż Nieruchomości będzie stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

Podsumowując należy stwierdzić, że sprzedaż udziałów w niezabudowanej Nieruchomości (działce nr (…)), będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako odpłatna dostawa towarów zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy.

(…) nie został spełniony jeden z warunków do zastosowania zwolnienia dostawy udziałów w działce nr (…) na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji sprzedaż niezabudowanej Nieruchomości (…) będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.”

Biorąc pod uwagę rozstrzygnięcie zawarte w interpretacji z zakresu podatku od towarów  i usług – według którego omawiana transakcja sprzedaży Nieruchomości opisanej we wniosku będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej – nie można zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że w związku z tym, iż Sprzedające nie będą działały w charakterze podatników podatku od towarów i usług, sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności  cywilnoprawnych.

W związku z powyższym w tej części, stanowisko Zainteresowanych należało uznać za nieprawidłowe.

Jak wynika z ww. interpretacji wydanej w przedmiocie podatku od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

Tym samym należy zgodzić się ze stanowiskiem Zainteresowanych, że opisana umowa sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych,  w sytuacji gdy będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług według określonej stawki. W takiej sytuacji w sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych z uwagi na zapis zawarty w lit. a) tego przepisu.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

(…) Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania –  art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).