Sprzedaż nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

11 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 11 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo  – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 16 października 2023 r. (wpływ 16 października 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)  Zainteresowany będący stroną postępowania:

H. (dalej: Kupujący )

2)   Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

S. (dalej: Sprzedający)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji.

Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest spółka H. (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również na datę Transakcji (zdefiniowanej poniżej).

Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest spółka S. (wcześniej: (…)) (dalej: „Sprzedający” lub „Zbywca”) z siedzibą w (…), zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny. Sprzedający będzie zarejestrowany na potrzeby podatku od towarów i usług jako podatnik podatku od towarów i usług czynny również na datę Transakcji.

W dalszej części wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu (...) września 2021 r. Sprzedający zawarł z podmiotem trzecim umowę przedwstępną sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”) zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości, składającej się z następujących działek gruntu:

1)   działek gruntów o numerach ewidencyjnych A oraz B, położonych w (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy (…) (dalej: „Sąd Rejonowy”) prowadzi księgę wieczystą (…);

2)   działki gruntu o numerze ewidencyjnym C położonej w (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…) (dalej: „Nieruchomość 2”);

3)   działki gruntu o numerze ewidencyjnym D położonej w (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…);

4)   działki gruntu o numerze ewidencyjnym E położonej w (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…), wraz z prawem własności posadowionych na ww. działce obiektów budowlanych (dalej: „Nieruchomość 4”);

5)   działki gruntu o numerze ewidencyjnym F położonej w (…), dla której to nieruchomości Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (…), wraz z prawem własności posadowionych na ww. działce obiektów budowlanych (dalej: „Nieruchomość 5”).

W ramach osobnej transakcji Kupujący nabędzie prawa i obowiązki z Umowy Przedwstępnej. Zatem Sprzedający zawrze Umowę Sprzedaży właśnie z Kupującym, przy czym będzie się ona opierać na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej. Z uwagi na powyższe Strony wyjaśniają, że w przypadkach, w których w dalszej części wniosku odwołują się do postanowień Umowy Przedwstępnej odnoszących się do podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną, dla uproszczenia referują do Kupującego, a nie do wspomnianego podmiotu trzeciego. Jak bowiem wskazano, to Kupujący zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym, a nie podmiot trzeci, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną.

Zgodnie z decyzją nr (…) o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej wydaną (...) grudnia 2022 r. przez Starostę (dalej: „Decyzja ZRID”):

1)działka o numerze ewidencyjnym A została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych G i H;

2)działka o numerze ewidencyjnym B została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych I, J i K;

3)działka o numerze ewidencyjnym D została podzielona na działki o numerach ewidencyjnych L i Ł.

Jednocześnie zgodnie z Decyzją ZRID działki o numerach ewidencyjnych G, I, J oraz L przeszły z mocy prawa na rzecz podmiotów trzecich.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości informacje w przedmiocie podziałów działek, o których mowa powyżej oraz statusu ich własności po podziale zostały dodatkowo przedstawione  w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1

Z uwagi na powyższe, przedmiotem planowanej Transakcji (zdefiniowanej poniżej) będą działki o numerach ewidencyjnych H, K oraz Ł (zamiast działek o numerach ewidencyjnych A, B oraz D wskazanych w Umowie Przedwstępnej).

Dla uniknięcia wątpliwości, Strony wyjaśniają, że pomimo podziału działek o numerach ewidencyjnych A oraz B, w rezultacie których zostały wydzielone działki o numerach ewidencyjnych H oraz K (zdefiniowane poniżej jako Nieruchomość 1), oraz pomimo podziału działki o numerze ewidencyjnym D, w rezultacie którego została wydzielona działka o numerze ewidencyjnym Ł (zdefiniowana poniżej jako Nieruchomość 3), na datę złożenia wniosku w księdze wieczystej (…) ujawnione są nadal działki o numerach ewidencyjnych A oraz B, a w księdze wieczystej (…) ujawniona jest nadal działka o numerze ewidencyjnym D.

W dalszej części wniosku:

1)   działki o numerach ewidencyjnych H oraz K powstałe w wyniku podziału odpowiednio działki o numerze ewidencyjnym A oraz działki o numerze ewidencyjnym B będą łącznie zwane „Nieruchomością 1”, gdyż działki o numerach ewidencyjnych G, I oraz J, które zgodnie z Decyzją ZRID przeszły z mocy prawa na rzecz podmiotów trzecich, nie będą przedmiotem Transakcji;

2)   działka o numerze ewidencyjnym Ł powstała w wyniku podziału działki o numerze ewidencyjnym D będzie zwana „Nieruchomością 3”, gdyż działka o numerze ewidencyjnym L, która zgodnie z Decyzją ZRID przeszła z mocy prawa na rzecz podmiotu trzeciego, nie będzie przedmiotem Transakcji.

Innymi słowy, ilekroć w dalszej części wniosku jest mowa o:

1)   Nieruchomości 1, rozumie się przez to wyłącznie działki o numerach ewidencyjnych H oraz K, mimo że Umowa Przedwstępna referuje w swoich postanowieniach do planowanej sprzedaży działek o numerach ewidencyjnych A oraz B  (tj. działek sprzed podziałów);

2)   Nieruchomości 3, rozumie się przez to wyłącznie działkę o numerze ewidencyjnym Ł, mimo że Umowa Przedwstępna referuje w swoich postanowieniach do planowanej sprzedaży działki o numerze ewidencyjnym D (tj. działki sprzed podziału).

Jednocześnie w dalszej części wniosku:

1)działka o numerze ewidencyjnym H wchodząca w skład Nieruchomości 1, Nieruchomość 2 oraz Nieruchomość 3 zwane będą łącznie „Niezabudowaną Częścią Nieruchomości”;

2)Nieruchomość 4 oraz Nieruchomość 5 zwane będą łącznie „Zabudowaną Częścią Nieruchomości”;

3)Niezabudowana Część Nieruchomości, Zabudowana Część Nieruchomości oraz działka  o numerze ewidencyjnym K wchodząca w skład Nieruchomości 1 zwane będą łącznie „Nieruchomością”.

Planowana sprzedaż Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego zwana będzie w dalszej części wniosku „Transakcją”.

Informacje w przedmiocie usytuowania poszczególnych obiektów budowlanych oraz urządzeń budowlanych, które według Stron znajdują się na Nieruchomości oraz ich własności zostały przedstawione w Tabeli nr 2.

Tabela nr 2

W tym miejscu należy wyjaśnić, że tymczasowe utwardzenie (droga) znajdująca się obecnie na działce o numerze ewidencyjnym K (dalej: „Droga”) została wybudowana przez Kupującego i z jego środków oraz bez udziału Sprzedającego.

Strony wyjaśniają, że Droga ma charakter utwardzony i została wykonana przy użyciu materiałów budowlanych. Nakłady na budowę Drogi nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Kupującym i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji. Jednocześnie, Strony wskazują, że nie można wykluczyć, że na datę Transakcji Droga może nie być już posadowiona na działce o numerze ewidencyjnym K (w szczególności nie można wykluczyć usunięcia /likwidacji Drogi przed datą Transakcji). Na datę złożenia wniosku, usunięcie (likwidacja) Drogi planowane jest na listopad 2023 r. Jednocześnie, dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wyjaśniają, że nie jest również wykluczone, że na datę Transakcji Droga będzie w dalszym ciągu posadowiona na działce o numerze ewidencyjnym K.

Na działkach wchodzących w skład Niezabudowanej Części Nieruchomości nie znajdują się  (i nie będą znajdowały się na datę Transakcji) żadne obiekty budowlane (budynki, budowle  i ich części) będące własnością Sprzedającego.

Obiekty budowlane (budynki, budowle i ich części), będące własnością Sprzedającego, posadowione na Zabudowanej Części Nieruchomości, w dalszej części wniosku zwane będą łącznie „Obiektami budowlanymi”.

Na datę złożenia wniosku Nieruchomość objęta jest postanowieniami dwóch miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, tj. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonego uchwałą Nr (…) Rady Gminy z (...) 2001 r. w sprawie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego części wsi (…) w gminie (…) oraz miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy zatwierdzonego uchwałą Nr (…) Rady Gminy z dnia (...) 2015 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy (…) dla części wsi (…) obszar III (dalej łącznie: „MPZP”), zgodnie z którymi:

1)działka o numerze ewidencyjnym H wchodząca w skład Nieruchomości 1 położona jest:

a)w części na terenach zabudowy mieszkaniowej oznaczonych na rysunku planu symbolem (…),

b)w części na terenach usług i zabudowy mieszkaniowej oznaczonym na rysunku planu symbolem (…),

c)w części w liniach rozgraniczających projektowanej drogi dojazdowej oznaczonej na rysunku planu symbolem (…),

d)w części w liniach rozgraniczających projektowanej drogi dojazdowej oznaczonej na rysunku planu symbolem (…),

e)przy drodze zbiorczej oznaczonej na rysunku planu symbolem (…),

2)działka o numerze ewidencyjnym C wchodząca w skład Nieruchomości 2 położona jest:

a)w części na terenach zabudowy mieszkaniowej oznaczonych na rysunku planu symbolem (…),

b)w części na terenach usług i zabudowy mieszkaniowej oznaczonym na rysunku planu symbolem (…),

c)w części w liniach rozgraniczających drogi oznaczonej na rysunku planu symbolem  (…),

d)w części w liniach rozgraniczających drogi oznaczonej na rysunku planu symbolem  (…),

3)działka o numerze ewidencyjnym K wchodząca w skład Nieruchomości 1 położona jest:

a)w części na terenach zabudowy mieszkaniowej oznaczonych na rysunku planu symbolem (…),

b)w części na terenach usług i zabudowy mieszkaniowej oznaczonym na rysunku planu symbolem (…),

c)w części w liniach rozgraniczających projektowanej drogi dojazdowej oznaczonej na rysunku planu symbolem (…),

d)w części w liniach rozgraniczających projektowanej drogi dojazdowej oznaczonej na rysunku planu symbolem (…),

e)przy drodze lokalnej oznaczonej na rysunku planu symbolem (…),

4)działka o numerze ewidencyjnym Ł wchodząca w skład Nieruchomości 3 położona jest:

a)w części na terenach zabudowy mieszkaniowej oznaczonych na rysunku planu symbolem (…),

b)w części na terenach usług i zabudowy mieszkaniowej oznaczonym na rysunku planu symbolem (…),

c)przy drodze zbiorczej oznaczonej na rysunku planu symbolem (…),

d)przy drodze lokalnej oznaczonej na rysunku planu symbolem (…),

e)w części w liniach rozgraniczających projektowanej drogi dojazdowej oznaczonej na rysunku planu symbolem (…),

5)działka o numerze ewidencyjnym F wchodząca w skład Nieruchomości 4 oraz działka o numerze ewidencyjnym E wchodząca w skład Nieruchomości 5 położone są:

a)w części na terenach zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z towarzyszeniem usług oznaczonych na rysunku planu symbolem (…),

b)w części na terenach wód powierzchniowych śródlądowych oznaczonych na rysunku planu symbolem (…),

c)w części w liniach rozgraniczających drogi zbiorczej oznaczonej na rysunku planu symbolem (…).

Jednocześnie, zgodnie z MPZP:

1)   na działkach gruntu znajdujących się na terenach wód powierzchniowych oznaczonych na rysunku planu m.in. symbolem (…) dopuszcza się prowadzenie prac związanych  z utrzymaniem wód oraz lokalizację obiektów hydrotechnicznych i przedsięwzięć niezbędnych do ukształtowania przepływu wód, a także realizację przejść i przejazdów,

2)   działki gruntu znajdujące się na terenach wód powierzchniowych oznaczonych na rysunku planu m.in. symbolem (…) przeznaczone są na kanały i rowy melioracyjne.

Jednocześnie, w zakresie ochrony terenów Ws − tereny wód powierzchniowych (w tym dla działek gruntu znajdujących się na terenach wód powierzchniowych oznaczonych na rysunku planu m.in. symbolem (…)), MPZP:

1)   ustala zakaz lokalizacji ogrodzeń w odległości mniejszej niż 4 m od granic terenów: (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), (…), a na terenie (…), co najmniej 6 m od granic terenów (…), (…);

2)   ustala zakaz budowy szamb i biologicznych oczyszczalni ścieków w odległości mniejszej niż 20 m od terenów (…);

3)   dopuszcza budowę placów utwardzonych, parkingów i przejazdów nad zakrytymi rurociągami melioracyjnymi.

Jednym z warunków zawarcia Umowy Sprzedaży jest zmiana MPZP, która ma umożliwić realizację na Nieruchomości inwestycji polegającej na wybudowaniu parku magazynowego wraz z infrastrukturą techniczną i drogą, której część (etap) ma być realizowana przez Kupującego na Nieruchomości, a pozostała część na nieruchomościach sąsiadujących (dalej: „Inwestycja”), przy czym w określonym w Umowie Przedwstępnej przypadku Kupujący może zrzec się tego warunku. Strony wskazują, że również w przypadku zmiany MPZP Nieruchomość pozostanie w całości gruntem przeznaczonym pod zabudowę.

2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości.

a.działka o numerze ewidencyjnym H wchodząca w skład Nieruchomości 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 (Niezabudowana Część Nieruchomości) oraz działka o numerze ewidencyjnym K wchodząca w skład Nieruchomości 1.

Sprzedający nabył:

i.nieruchomość obejmującą swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki o numerach ewidencyjnych H oraz K, tj. Nieruchomość 1, oraz

ii.Nieruchomość 2,

na podstawie umowy sprzedaży z (...) sierpnia 2021 r. zawartej przez Sprzedającego ze spółką (…) (dalej: „Poprzedni Właściciel”).

Transakcja sprzedaży, w oparciu o którą Sprzedający nabył:

i.nieruchomość obejmującą swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działki o numerach ewidencyjnych H oraz K, tj. Nieruchomość 1, oraz

ii.Nieruchomość 2,

została opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości 1 i Nieruchomości 2.

Sprzedający nabył nieruchomość obejmującą swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działkę o numerze ewidencyjnym Ł, tj. Nieruchomość 3 od szeregu osób fizycznych. Transakcje sprzedaży, w oparciu które Sprzedający nabył nieruchomość obejmującą swoim obszarem w szczególności teren stanowiący aktualnie działkę o numerze ewidencyjnym Ł, tj. Nieruchomość 3, nie podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Strony wyjaśniają, że przedmiotowe transakcje podlegały opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Działka o numerze ewidencyjnym H wchodząca w skład Nieruchomości 1, Nieruchomość 2 i Nieruchomość 3 (Niezabudowana Część Nieruchomości) oraz działka o numerze ewidencyjnym K wchodząca w skład Nieruchomości 1 nie były i nie będą wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 jest obecnie przedmiotem umowy dzierżawy. Przy czym Strony wskazują, że na datę Transakcji przedmiotowa umowa dzierżawy zostanie rozwiązana.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wyjaśniają, że Nieruchomość 1 i Nieruchomość 2 będące przedmiotem Transakcji nie będą na datę Transakcji przez Sprzedającego wydzierżawione ani wynajęte na rzecz podmiotów trzecich, ani nie będą na datę Transakcji przedmiotem umowy dożywocia, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze.

b. Nieruchomość 4 i Nieruchomość 5 (Zabudowana Część Nieruchomości).

Sprzedający nabył Nieruchomość 4 i Nieruchomość 5 (Zabudowana Część Nieruchomości) wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi na podstawie umowy sprzedaży z (...) grudnia 2021 r. zawartej przez Sprzedającego z Poprzednim Właścicielem. Transakcja sprzedaży, w oparciu o którą Sprzedający nabył Zabudowaną Część Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi została opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Sprzedającemu przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia Zabudowanej Części Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi.

Poprzedni Właściciel nabył Zabudowaną Część Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi od osoby fizycznej na podstawie umowy sprzedaży z (...) lipca 2011 r.

Obiekty budowlane, które obecnie znajdują się (i będą znajdowały się na datę Transakcji) na Zabudowanej Części Nieruchomości, znajdowały się na niej również przed datą nabycia Zabudowanej Części Nieruchomości przez Poprzedniego Właściciela, tj. przed dniem (...) lipca 2011 r.

Poprzedni Właściciel nie poniósł wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów  o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych posadowionych na Zabudowanej Części Nieruchomości, które byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Sprzedający nie poniósł i nie zamierza ponieść wydatków na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, Obiektów budowlanych znajdujących się na Zabudowanej Części Nieruchomości, które na datę Transakcji byłyby równe lub przekroczyłyby 30% ich wartości początkowej.

Zabudowana Część Nieruchomości nie była i nie będzie wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług.

Obiekty budowlane znajdujące się na Zabudowanej Części Nieruchomości były wykorzystywane przez Sprzedającego na jego potrzeby własne. Obecnie Obiekty budowlane znajdujące się na Zabudowanej Części Nieruchomości są przedmiotem umów najmu  i dzierżawy. Przy czym Strony wskazują, że przedmiotowe umowy najmu i dzierżawy zostaną na datę Transakcji rozwiązane.

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wyjaśniają, że Zabudowana Część Nieruchomości (w tym Obiekty budowlane) będąca przedmiotem Transakcji nie będzie na datę Transakcji przez Sprzedającego wydzierżawiona ani wynajęta na rzecz podmiotów trzecich, nie będzie na datę Transakcji przedmiotem umowy dożywocia, użyczenia ani innej umowy o podobnym charakterze.

3.Zakres Transakcji.

W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego Nieruchomości na rzecz Kupującego za określoną cenę. Przedmiotem Transakcji nie będą inne od Nieruchomości składniki majątku Sprzedającego (z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej). W szczególności Kupujący nie przejmie żadnych wartości niematerialnych i prawnych, know-how, aktywów mogących stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa, oznaczeń indywidualizujących przedsiębiorstwo Sprzedającego lub jego część, a także innych praw, wierzytelności, zobowiązań, praw i obowiązków z umów (z zastrzeżeniem uwag zawartych poniżej), czy też środków pieniężnych lub papierów wartościowych Sprzedającego.

Sprzedający w Umowie Przedwstępnej zobowiązał się udzielić, oraz odpowiednio spowodować, że Poprzedni Właściciel udzieli zgodę na dysponowanie przez Kupującego odpowiednimi częściami Nieruchomości na cele budowlane w rozumieniu art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (t.j.: Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”) oraz wyrazić zgodę na przeprowadzenie wszelkich robót budowlanych, ziemnych, w tym uzyskanie wszelkich niezbędnych decyzji, pozwoleń, uzgodnień i opinii oraz składanie wniosków związanych z realizacją przez Kupującego na terenie Nieruchomości Inwestycji, w tym:

a)   ostatecznej i prawomocnej decyzji wydanej przez właściwy organ na rzecz Kupującego, zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę całości Inwestycji lub etapu (fazy) Inwestycji, który ma być położony na Nieruchomości (dalej: „Pozwolenie na Budowę”);

b)   innych pozwoleń związanych z Inwestycją (dalej: „Pozwolenia”).

Należy wyjaśnić, że zobowiązanie Sprzedającego do spowodowania by Poprzedni Właściciel podjął określone działania (udzielił zgody, o której mowa w akapicie powyżej) wynikało  z tego, że na datę zawarcia Umowy Przedwstępnej Sprzedający nie był jeszcze właścicielem Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 (nie nabył jeszcze Nieruchomości 4 i Nieruchomości 5 od Poprzedniego Właściciela).

Jednocześnie, Sprzedający zobowiązał się w Umowie Przedwstępnej do przeniesienia na Kupującego (na zasadach określonych w Umowie Przedwstępnej) praw wynikających  z Pozwoleń, Pozwolenia na Budowę oraz praw Sprzedającego wynikających z wszelkich umów (w tym umów z zarządcami drogi dotyczących dojazdu do Nieruchomości lub umów przyłączeniowych z gestorami sieci infrastruktury), porozumień, uzgodnień oraz warunków technicznych podpisanych lub uzyskanych w celu umożliwienia realizacji Inwestycji, o ile takie zostaną wydane lub zawarte na/przez Sprzedającego.

W tym miejscu Strony wyjaśniają, że na Kupującego nie zostaną przeniesione, m.in.:

-prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego (o ile Sprzedający korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów);

-umowy o zarządzanie Nieruchomością czy umowy zarządzania aktywami (jeżeli Sprzedający jest stroną takich umów);

-należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

Kupujący nie przejmie ksiąg rachunkowych prowadzonych przez Sprzedającego ani żadnych rachunków bankowych.

Nabycie Nieruchomości nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 23¹ ustawy Kodeks pracy.

4.Brak wyodrębnienia Nieruchomości w przedsiębiorstwie Sprzedającego.

Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał na datę Transakcji żadnego statutu, regulaminu czy dokumentu o podobnym charakterze, z którego wynikałoby formalne wyodrębnienie organizacyjne Nieruchomości w istniejącym przedsiębiorstwie Sprzedającego, czy fakt, że Nieruchomość stanowi wyodrębnioną jednostkę organizacyjną (np. oddział wyodrębniony  w KRS). Ponadto Sprzedający nie posiada i nie będzie posiadał na datę Transakcji odrębnego rachunku (subrachunku) bankowego, na który wpływałyby należności i z którego byłyby spłacane zobowiązania związane wyłącznie z wykorzystywaniem Nieruchomości przez Sprzedającego. Sprzedający nie prowadzi ani nie będzie prowadził oddzielnych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, jak również nie sporządza ani nie będzie sporządzał odrębnego sprawozdania finansowego dla Nieruchomości. Przychody, koszty oraz należności i zobowiązania związane z Nieruchomością nie są (i nie będą na moment Transakcji) ewidencjonowane za pomocą wydzielonych, odrębnych kont utworzonych dla Nieruchomości.

5.Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Kupujący planuje zrealizować na Nieruchomości Inwestycję. Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

6.Inne okoliczności Transakcji.

W zakresie w jakim dostawa Obiektów budowlanych znajdujących się na Zabudowanej Części Nieruchomości będzie podlegała zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni) zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych znajdujących się na Zabudowanej Części Nieruchomości (dalej: „Rezygnacja Sprzedającego i Kupującego ze Zwolnienia”).

W celu doprecyzowania powyższego, należy wyjaśnić, że:

a)   w związku z zapłatą Sprzedającemu zaliczki na poczet ceny Zabudowanej Części Nieruchomości, Sprzedający i podmiot trzeci będący stroną Umowy Przedwstępnej (będąc zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni) złożyli zgodne oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług  w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych posadowionych na Zabudowanej Części Nieruchomości;

b)   przed dniem Transakcji (ewentualnie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Zabudowanej Części Nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej Obiektami budowlanymi) Sprzedający i Kupujący (będąc zarejestrowani jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni) złożą zgodne oświadczenie na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 43 ust. 11 ww. ustawy, że wybierają opodatkowanie podatkiem od towarów i usług dostawy Obiektów budowlanych posadowionych na Zabudowanej Części Nieruchomości.

Transakcja zostanie udokumentowana fakturą VAT.

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że w przypadku, w którym na datę Transakcji Droga będzie posadowiona na działce o numerze ewidencyjnym K, droga będzie przedmiotem planowanej sprzedaży (planowanej Transakcji) oraz będzie stanowiła własność Sprzedającego.

Zaznaczamy, że przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominęliśmy tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług. Ta część opisu została przywołana w interpretacji dotyczącej podatku od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Drogi, o ile będzie ona posadowiona na Nieruchomości na datę Transakcji) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Jeżeli Droga będzie posadowiona na Nieruchomości na datę Transakcji, to czy sprzedaż Drogi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 6)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Drogi, o ile będzie ona posadowiona na Nieruchomości na datę Transakcji) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jeżeli Droga będzie posadowiona na Nieruchomości na datę Transakcji, to sprzedaż Drogi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie,  w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Jak zostało wskazane powyżej, mając na uwadze rezygnację Sprzedającego i Kupującego ze zwolnienia, stoją Państwo na stanowisku, że Transakcja w zakresie sprzedaży działek  o numerach ewidencyjnych E oraz F wchodzących w skład Zabudowanej Części Nieruchomości, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Jednocześnie, jak zostało wskazane powyżej, w Państwa ocenie, Transakcja w zakresie sprzedaży:

1)działki o numerze ewidencyjnym K (z wyłączeniem sprzedaży Drogi, o ile będzie ona posadowiona na Nieruchomości na datę Transakcji);

2)działek o numerach ewidencyjnych H, Ł oraz C wchodzących w skład Niezabudowanej Części Nieruchomości;

-będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług przy zastosowaniu właściwej stawki podatku od towarów i usług.

Natomiast w przypadku gdy Droga będzie posadowiona na Nieruchomości na datę Transakcji, to sprzedaż Drogi nie będzie stanowiła dostawy towarów w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług i w rezultacie nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W rezultacie Transakcja w zakresie sprzedaży:

1)działek o numerach ewidencyjnych E oraz F wchodzących w skład Zabudowanej Części Nieruchomości;

2)działki o numerze ewidencyjnym K (z wyłączeniem sprzedaży Drogi, o ile będzie ona posadowiona na Nieruchomości na datę Transakcji);

3)działek o numerach ewidencyjnych H, Ł oraz C wchodzących w skład Niezabudowanej Części Nieruchomości;

-zostanie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Kupujący nie zostanie zatem zobowiązany do rozliczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z związku ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Drogi, o ile będzie ona posadowiona na Nieruchomości na datę Transakcji).

Jednocześnie, jeżeli Droga będzie posadowiona na Nieruchomości na datę Transakcji, to jej sprzedaż będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Droga będzie bowiem przedmiotem sprzedaży na gruncie przepisów Kodeksu cywilnego, mimo że nie jest przedmiotem dostawy na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Kupujący zostanie zatem zobowiązany do rozliczenia w tym zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Stosownie do treści art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że  o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność  (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z opisu sprawy wynika, że zamierzają Państwo zawrzeć umowę sprzedaży, na mocy której Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności Nieruchomości,  z których część jest niezabudowana a na części znajdują się obiekty budowlane. Na działce  o numerze ewidencyjnym K znajduje się Droga, która została wybudowana przez Kupującego i z jego środków oraz bez udziału Sprzedającego. Nakłady na budowę Drogi nie zostały rozliczone pomiędzy Sprzedającym a Kupującym i nie zostaną rozliczone na datę Transakcji.

Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych nie zawiera własnej definicji nieruchomości lub jej części oraz nie określa co jest częścią składową nieruchomości. Z tego względu, aby zakwalifikować daną rzecz jako nieruchomość oraz określić co stanowi jej integralną część dla celów opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych należy odwołać się do przepisów Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

W oparciu o art. 47 § 1, 2 i 3 ww. Kodeksu:

Zgodnie z tą zasadą wszystko, co jest trwale związane z gruntem stanowi jego część składową i nie może być odrębnym przedmiotem własności (oderwanym od własności gruntu) zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego i tym samym odrębnym przedmiotem obrotu prawnego, gdyż własność gruntu rozciąga się na rzecz ruchomą (np. budowlę), która została z nim połączona w taki sposób, że stała się jego częścią składową.

W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do treści art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego:

W prawie polskim obowiązuje zasada superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki i urządzenia trwale z gruntem związane, drzewa i inne rośliny, a także inne przedmioty trwale z gruntem związane są jego częściami składowymi, a tym samym nie mogą być odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

W art. 48 Kodeksu cywilnego wyraźnie przewidziana została jednak możliwość istnienia wyjątków od zasady wyrażonej w art. 47 § 2 Kodeksu cywilnego. Chodzi w szczególności o budynki i inne urządzenia znajdujące się na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym (art. 235 § 1 Kodeksu cywilnego), a także o tzw. urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa przesyłowego (art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego).

Z tych przepisów wynika, że tytuł prawny do ww. obiektów odrywa się od tytułu prawnego przysługującego do nieruchomości (gruntu).

Przechodząc ponownie na grunt ustawy podatkowej należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (i w jakim zakresie), bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.297.2023.3.MW w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-   planowana transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, właściwą stawką tego podatku na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-   transakcja sprzedaży działek nr H, K, C i Ł będzie podlegała w całości opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką właściwą dla przedmiotu dostawy – terenu budowlanego oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i 9 ustawy o podatku od towarów i usług;

-   jeśli przed dokonaniem dostawy przedmiotowej Nieruchomości Zainteresowani skutecznie zrezygnują ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, to wówczas transakcja sprzedaży zabudowanych działek nr E i F, nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług i będzie podlegała opodatkowaniu właściwą stawką tego podatku;

-   Droga znajdująca się na działce nr K nie będzie przedmiotem dostawy towarów  w myśl art. 7 ust. 1 ustawy w ramach opisanej transakcji.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Drogi, o ile będzie ona posadowiona na nieruchomości na datę Transakcji i jest własnością Sprzedającego) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (bo Strony Transakcji zrezygnują ze zwolnienia w części w jakiej im to zwolnienie przysługiwało), to do opisanej transakcji sprzedaży Nieruchomości (z wyłączeniem sprzedaży Drogi) znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji (z wyłączeniem sprzedaży Drogi) nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W odniesieniu do pytania drugiego (oznaczonego we wniosku nr 6) − jeżeli faktycznie na datę Transakcji Droga będzie posadowiona na Nieruchomości, to sprzedaż Drogi będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Jak bowiem wynika  z ww. interpretacji w zakresie podatku od towarów i usług – sprzedaż Drogi w świetle przepisów o podatku od towarów i usług nie jest traktowana jako dostawa towaru i tym samym czynność ta jest na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług obojętna (neutralna) podatkowo. Dlatego, ze względu na uregulowania zwarte w art. 2 pkt 4 ustawy  o podatku od czynności cywilnoprawnych umowa sprzedaży w tej części będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-    Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-    w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-    w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu),  na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej  na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.