W zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

10 sierpnia 2023 r. wpłynął Państwa wniosek z 10 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 15 października 2023 r. (wpływ 15 października 2023 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca, po dłuższym okresie prowadzenia działalności w bardzo nieznacznym zakresie, planuje podjąć działalność w obrębie przedmiotu wpisanego dla niego do rejestru przedsiębiorców, czyli w zakresie PKD 68 Działalność związana z obsługą rynku nieruchomości, obejmującego również PKD 68.20.Z czyli „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi” (w kategorii tej mieści się również wynajem własnych budynków niemieszkalnych). Wnioskodawca planuje nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności wielokondygnacyjnego budynku o charakterze niemieszkalnym związanego z tą nieruchomością, od spółki, posiadającej obecnie 100% udziałów w kapitale zakładowym Wnioskodawcy. Przed transakcją Wnioskodawca najprawdopodobniej zmieni skład swoich wspólników poprzez podwyższenie kapitału zakładowego i objęcie nowoutworzonych udziałów przez podmiot niepowiązany dotychczas z Wnioskodawcą, a będący niezależnym od Wnioskodawcy i od zbywcy inwestorem finansowym. Zarówno zbywca, jak Wnioskodawca, są czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług. Wnioskodawca nie tworzy ze swoją spółką dominującą, jakim jest zbywca praw do nieruchomości, grupy VAT w rozumieniu art. 2 pkt 47 ustawy o podatku od towarów i usług. Budynek, który Wnioskodawca zamierza nabyć, został wybudowany w latach 80-tych XX wieku, jego obecny właściciel nabył go w roku 2009 i od tego czasu użytkuje go poprzez wynajem pomieszczeń na rzecz różnorodnych najemców, wykorzystujących najmowane lokale do celów związanych z ich działalnością gospodarczą. W trakcie posiadania budynku, obecny właściciel dokonywał różnorodnych ulepszeń budynku, lecz ich łączna wartość nie osiągnęła 30% wartości początkowej budynku. Usługi najmu dla wszystkich najemców opodatkowane są podatkiem od towarów i usług wg stawki 23%. Wnioskodawca zamierza kontynuować obecnie obowiązujące umowy najmu, czyli wykorzystywać nabyty budynek do wykonywania czynności opodatkowanych w rozumieniu art. 86 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Pożytki z nieruchomości obecnie pokrywają wszystkie koszty generowane przez nieruchomość, a w związku z posiadaniem tej nieruchomości w miejscowości innej niż siedziba obecnego właściciela, miejsce położenia nieruchomości zostało przez niego zgłoszone do urzędu skarbowego jako odrębne miejsce prowadzenia działalności objętej podatkiem od towarów i usług (NIP-8). Obecny właściciel zarządza nieruchomością, której nabycie planuje Wnioskodawca, za pomocą zespołu osób, z których tylko niektóre wiążą swą pracę wyłącznie z nabywaną nieruchomością, zaś pozostałe wykonują pracę lub świadczą usługi związane również z innymi nieruchomościami posiadanymi przez ten podmiot. Ogólna ilość osób zaangażowanych w zarządzanie nieruchomością sięga liczby 15. Wnioskodawca, mimo przyjętego w umowie spółki i ujawnionego w KRS przedmiotu działalności nie dysponuje obecnie własnym zespołem pracowników ani współpracowników, którym mógłby powierzyć zarządzanie nieruchomością, którą planuje nabyć, nie prowadzi też rzeczywistej bieżącej działalności polegającej na zarządzaniu nieruchomościami cudzymi, opartej o jakąkolwiek stałą lub doraźną współpracę z osobami, które mogłyby wykonywać obowiązki konieczne dla zarządzania nabywaną nieruchomością lub cudzymi nieruchomościami przyjętymi do zarządzania w ramach przedmiotu działalności wpisanego do rejestru przedsiębiorców.

Wnioskodawca, po nabyciu nieruchomości, zamierza zamówić usługi w zakresie zarządzania nieruchomością u profesjonalnego podmiotu, zajmującego się zarządzaniem nieruchomościami, w tym rozważa zamówienie tych usług u samego zbywcy nieruchomości (obecnie swojej spółki-matki), dysponującego potrzebnym zespołem własnych pracowników (już posiadających doświadczenie w prowadzeniu spraw tej konkretnej nieruchomości), na podstawie umowy o świadczenie usług zarządzania nieruchomością, zawartej na czas nieokreślony. Usługi te będą bardzo zbliżone do zarządzania nieruchomością w rozumieniu art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli będą obejmowały podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności: właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego, bieżącego administrowania nieruchomością, utrzymania nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem a także uzasadnionego inwestowania w nieruchomość do wartości pozostawionej do swobodnej decyzji zarządzającego lub formułowania sugestii w zakresie inwestowania w nieruchomość w pozostałym zakresie (przewyższającym samodzielny budżet zarządcy).

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, że Wnioskodawca i Sprzedający zamierzają złożyć oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku i gruntu w samym akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą budynku, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług.

Pozostały opis zdarzenia przyszłego, który został przedstawiony przez Państwa w treści uzupełnienia wniosku jako, że dotyczy zagadnienia objętego podatkiem od towarów i usług, przedstawiony został w interpretacji obejmującej swym zakresem ocenę Państwa stanowiska w zakresie ww. podatku.

 Pytanie

Uwzględniając, że między pierwszym zasiedleniem budynku a jego dostawą na rzecz Wnioskodawcy upłynął okres z całą pewnością dłuższy niż 2 lata (art. 43 ust. 1 pkt 10 lit. b) z uwzględnieniem art. 2 pkt 14 ustawy o podatku od towarów i usług) i przy założeniu, że zbywca oraz Wnioskodawca, będący podatnikami VAT czynnymi, zrezygnują ze zwolnienia z podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, i wybiorą opodatkowanie dostawy budynku poprzez złożenie w umowie sprzedaży sporządzanej w formie aktu notarialnego zgodnego oświadczenia, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku (art. 43 ust. 10 powołanej ustawy) – czy opisana sprzedaż prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz sprzedaż budynku podlega wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 litera a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych to jest w takim zakresie, w jakim czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, są opodatkowane podatkiem od towarów i usług? (pytanie oznaczone we wniosku nr 2)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, dla określenia uprawnienia Wnioskodawcy w zakresie odliczenia podatku od towarów i usług od opisanej dostawy, czyli od umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz sprzedaży posadowionego na gruncie budynku a także dla ustalenia czy opisana umowa sprzedaży jako czynność cywilnoprawna jest wyłączona z podatku od czynności cywilnoprawnych nie ma znaczenia istnienie ani stopień powiązania między zbywcą a Wnioskodawcą, zarówno w chwili składania niniejszego wniosku jak i w chwili planowanej transakcji. Wnioskodawca uważa, że dla ustalenia, czy czynność cywilnoprawna, wskazana w opisie stanu faktycznego, jest wyłączona z podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ma znaczenia, czy opodatkowanie podatkiem od towarów i usług opisanej transakcji wynika wprost z przepisu prawa czy jest wynikiem rezygnacji przez strony transakcji ze zwolnienia tej transakcji z opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawca uważa również, że nabywając opisane w stanie faktycznym prawa do nieruchomości nie nabywa przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części, co – w przypadku odmiennego ustalenia – mogłoby prowadzić do zastosowania art. 6 pkt 1) ustawy o podatku od towarów i usług czyli uznania, że transakcja ta wyłączona jest spod oddziaływania ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji – że podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych jako czynność cywilnoprawna – sprzedaż rzeczy w rozumieniu art. 1 ust. 1 pkt 1 litera a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wnioskodawca opiera swoje stanowisko dotyczące odróżnienia przedmiotu planowanej transakcji, czyli sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz sprzedaży prawa własności posadowionego na tym gruncie budynku wykorzystywanego do działalności gospodarczej od sprzedaży przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa na Objaśnieniach Podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 roku dotyczących opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych, wydanych przez Ministra Finansów w oparciu o art. 14a §1 pkt 2 ordynacji podatkowej i upublicznionych na stronie internetowej Ministerstwa Finansów. W powołanych Objaśnieniach Podatkowych Minister Finansów wskazał, że co do zasady dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania. Stosownie do art. 6 pkt 1 ustawy o VAT przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT czy też zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności: 1) zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz 2) faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Wnioskodawca wskazuje, że ma zamiar, jako nabywca, kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji, to jest przy pomocy nabytego budynku, jednak samo nabycie praw do opisanej nieruchomości komercyjnej nie jest wystarczające do kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji bez skompletowania dodatkowych składowych, a w szczególności bez zaangażowania pracowników, zdolnych do zarządzania nieruchomością bądź pozyskania usług w zakresie zarządzania nieruchomością od podmiotu rzeczywiście wykonującego taką działalność gospodarczą. Minister Finansów wyjaśnił, że wskazanej oceny należy dokonać na moment przeprowadzenia transakcji. Tym samym, w przypadku, gdy konieczne dla kontynuowania działalności gospodarczej jest angażowanie przez nabywcę innych składników, które nie są przedmiotem transakcji lub podejmowanie dodatkowych działań, brak jest możliwości stwierdzenia, że w danym przypadku zespół składników majątkowych stanowi przedsiębiorstwo lub ZCP. Wnioskodawca, dla kontynuowania działalności gospodarczej nie potrzebuje zaangażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji (oprócz pozyskania finansowania dla samej transakcji nabycia), potrzebuje jednak podjęcia dodatkowych działań w postaci pozyskania bądź zespołu doświadczonych pracowników, z których co najmniej część musi być dostępna lokalnie (w szczególności sprzątacze, dozorcy lub konserwatorzy obiektu) bądź profesjonalnego podmiotu, który zapewni niezbędne usługi w zakresie zarządzania nabytą nieruchomością. Bez zespołu osób, zarządzających nieruchomością, nie będzie ona mogła funkcjonować jako zespół składników zdolny do prowadzenia w sposób trwały samodzielnej działalności gospodarczej. W powołanych Objaśnieniach Minister Finansów wskazał, że „za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy.” W opisanym we wniosku stanie faktycznym Wnioskodawca jako nabywca sam zawrze, po nabyciu nieruchomości, umowę o zarządzanie nieruchomością, przy czym bierze pod uwagę możliwość zawarcia takiej umowy ze zbywcą, który dysponuje już zespołem doświadczonych, w tym niektórych lokalnych pracowników, znających nabywaną nieruchomość. W tym stanie rzeczy Wnioskodawca uważa, że planowana transakcja nie stanowi nabycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, podlega ustawie o podatku od towarów i usług, podlega zwolnieniu z opodatkowania, co do którego Wnioskodawca wraz ze zbywcą mogą dokonać skutecznej rezygnacji z tego zwolnienia i sprawić, że czynność będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług i w ślad za tym opisana sprzedaż będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe. 

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Na wstępie zaznacza się, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Państwa stanowiska tylko w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałym zakresie wniosku, dotyczącym podatku od towarów i usług, zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie – interpretacja indywidualna z 19 października 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.602.2023.3.AB.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy:

W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Na podstawie art. 4 pkt 1 ww. ustawy:

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy, w myśl którego: 

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Jak wynika z powołanych przepisów – umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy:

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie nieruchomość lub prawo użytkowania wieczystego.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że planują Państwo nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności wielokondygnacyjnego budynku o charakterze niemieszkalnym związanego z tą nieruchomością, od spółki, posiadającej obecnie 100% udziałów w Państwa kapitale zakładowym. Państwo i Sprzedający zamierzają złożyć oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku i gruntu w samym akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą budynku, zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 lit. b) ustawy o podatku od towarów i usług.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek Państwa zapytanie dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy planowana transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 19 października 2023 r. Znak: 0111-KDIB3-1.4012.602.2023.3.AB, wydanej dla Państwa w zakresie podatku od towarów i usług, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że „(…) planowana Transakcja sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynku położonego na nieruchomości nie będzie stanowiła transakcji wyłączonej z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

(…) w przedmiotowej sprawie dostawa przez Zbywcę prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oraz prawa własności budynku – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.”

A zatem, skoro omawiana umowa sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz budynku będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona, gdyż – jak wskazano we wniosku – zrezygnują Państwo wraz ze zbywcą z prawa do zwolnienia, to w powyższej sprawie znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Wobec powyższego nie będzie ciążył na Państwu obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu zawarcia ww. umowy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

-   Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosują się Państwo do interpretacji.

-   Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

-   Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Mają Państwo prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).  

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43–300 Bielsko–Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).