Temat interpretacji
Zwolnienie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia lokalu mieszkalnego.
Interpretacja indywidualna
– stanowisko nieprawidłowe
Szanowna Pani
stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest nieprawidłowe.
Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
4 sierpnia 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 3 sierpnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nabycia lokalu mieszkalnego.
Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Jest Pani zainteresowana (jako: „Kupująca”) zawarciem umowy sprzedaży z osobą fizyczną („Sprzedający”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Pani stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny („Lokal mieszkalny”), stanowiący własność Sprzedającego, zlokalizowany w (…).
Jako Kupująca, jest Pani obecnie współwłaścicielką w udziale wynoszącym 1/3 (jedna trzecia) część nieruchomości gruntowych zlokalizowanych w (…).
Udział w prawie współwłasności tych nieruchomości nabyła Pani na podstawie umowy darowizny w maju 2017 r. Jedna z przedmiotowych nieruchomości zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi („Nieruchomość Gruntowa”).
Opisana Nieruchomość Gruntowa zabudowana, między innymi, budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, jest nieruchomością rolną, którą darczyńcy przekazali obdarowanym (w tym Kupującej) umową darowizny jako umową zbycia nieruchomości, w związku z którą to umową następuje wypłata świadczeń z tytułu ubezpieczenia społecznego rolników albo renty strukturalnej współfinansowanej ze środków pochodzących z Sekcji Gwarancji Europejskiego Funduszu Orientacji i Gwarancji Rolnej, o której to umowie mowa w § 8 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.
Jako przyszła Kupująca: nie jest Pani i nigdy nie była właścicielką ani współwłaścicielką lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie jest i nigdy nie była właścicielką budynku mieszkalnego stanowiącego odrębną od gruntu nieruchomość (w tym na przykład w związku z prawem użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej) − a tak, w Pani ocenie, należy interpretować zapis cytowanego punktu 1 ust. 9 wyżej opisanej ustawy − jak również nie jest i nigdy nie była uprawnioną do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Jako przyszła Kupująca zakłada Pani, że umowa sprzedaży opisanego na wstępie Lokalu Mieszkalnego będzie miała miejsce nie później niż w marcu 2024 r., przy czym umowę tę, jako strony, zamierzają Państwo zawrzeć niezwłocznie po wydaniu interpretacji podatkowej wydanej w oparciu o wniosek.
Planowana umowa sprzedaży nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług, a wyłącznie podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Pytanie
Czy czynność prawna, jaką będzie nabycie przez Panią, jako Kupującą, na podstawie umowy sprzedaży, opisanego na wstępie Lokalu Mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, będzie zwolniona w całości z podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem, czynność prawna, jaką będzie nabycie przez Panią, jako Kupującą, na podstawie umowy sprzedaży, opisanego na wstępie Lokalu Mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, będzie zwolniona z podatku od czynności cywilnoprawnych w całości na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Wskazała Pani, że zgodnie z art. 1 ust. 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi podlegają, między innymi, umowy sprzedaży. Obowiązek podatkowy powstaje, zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej − i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.
Stosownie do treści art. 9 pkt 17 omawianej ustawy zwalnia się od podatku, między innymi, sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego − jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% (pięćdziesiąt procent) i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zgodnie z obowiązującą zasadą, wynikającą z treści art. 191 Kodeksu cywilnego, los budynku znajdującego się na nieruchomości gruntowej podziela los tej nieruchomości, ponieważ nie stanowi on odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Wobec tego, nie można zbyć nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem bez tego budynku, ponieważ jest on częścią składową tej nieruchomości gruntowej. Nie można zatem mówić o prawie własności tego budynku. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, w której budynek stanowi odrębny od gruntu przedmiot własności, jak na przykład w przypadku prawa użytkowania wieczystego nieruchomości. Wówczas, przy zbyciu, przedmiotem zbycia jest (i) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości stanowiącej własność innego podmiotu niż użytkownik wieczysty oraz (ii) prawo własności budynków wzniesionych na gruncie, a stanowiących własność użytkownika wieczystego właśnie. To jedna z niewielu sytuacji, w których budynek posadowiony na gruncie stanowi przedmiot oddzielnego zainteresowania niż sama nieruchomość, albowiem stanowi odrębny przedmiot własności.
W Pani ocenie, art. 9 pkt 17 cytowanej ustawy mówi o takim właśnie przypadku, tj. o budynku mieszkalnym jednorodzinnym stanowiącym odrębny od gruntu przedmiot własności.
Jak wynika z treści art. 9 pkt 17 ww. ustawy zwolnienie od podatku od czynności cywilnoprawnych nastąpi w przypadku, gdy spełnione zostaną łącznie następujące warunki:
1)zawieraną umową jest umowa sprzedaży,
2)jej przedmiotem jest:
a)prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, albo
b)prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, albo
c)spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
3)kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% (pięćdziesiąt procent) i został nabyty w drodze dziedziczenia.
W opisanym zdarzeniu przyszłym ma dojść do zawarcia umowy sprzedaży, której przedmiotem będzie prawo własności Lokalu Mieszkalnego, stanowiącego odrębną nieruchomość, a kupującym będzie osoba fizyczna, której to w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, albowiem, w Pani ocenie, warunek opisany przez Panią jako pkt 2 lit. b) powyżej (który pojawia się jako tożsame odniesienie w pkt 3, gdy mowa o „żadnym z tych praw”) dotyczy budynku mieszkalnego stanowiącego odrębny od gruntu przedmiot własności. Nie jest bowiem możliwe zbycie prawa własności budynku mieszkalnego bez prawa własności nieruchomości gruntowej, jeśli budynek ten nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności − a przysługujący Pani jako Kupującej udział 1/3 w Nieruchomości Gruntowej, który nabyła Pani umową darowizny w 2017 r., dotyczy nieruchomości, w której budynek nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności.
Zatem, na mocy art. 9 pkt 17 ustawy podatku od czynności cywilnoprawnych, wyżej opisane zdarzenie przyszłe będzie zwolnione w całości z podatku od czynności cywilnoprawnych, bowiem jako Kupująca będzie Pani kupować opisany na wstępie lokal jako osoba fizyczna, której w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw wymienionych w art. 9 pkt 17 cytowanej ustawy − w tym także prawo własności budynku mieszkalnego − ani udział w tych prawach.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):
Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:
Podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlegają też zmiany ww. umów, jeżeli powodują one podwyższenie podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.
Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:
Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.
W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:
Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:
Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:
1)nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,
2)innych praw majątkowych – 1%.
Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:
Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Zatem zgodnie z powołanym powyżej przepisem, zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych będzie sprzedaż, której przedmiotem jest:
- prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego,
jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach. W przypadku, w którym kupującemu przysługuje udział w opisywanych prawach nabyty tytułem dziedziczenia − by mogło być zastosowane zwolnienie − wielkość przysługującego mu udziału nie może przekroczyć 50%. Z powyższego wynika zatem, że jeżeli kupującemu przysługuje udział w ww. prawach, który został przez niego nabyty innym tytułem niż dziedziczenie, wówczas zwolnienie, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, nie ma zastosowania.
Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że jest Pani zainteresowana zawarciem z osobą fizyczną umowy sprzedaży, na podstawie której Sprzedający sprzeda Pani stanowiący odrębną nieruchomość lokal mieszkalny. Jest Pani obecnie współwłaścicielką, w udziale wynoszącym 1/3 części, nieruchomości gruntowych. Udział w prawie własności tych nieruchomości nabyła Pani na podstawie umowy darowizny w maju 2017 r. Jedna z przedmiotowych nieruchomości zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkami gospodarczymi. Planowana umowa sprzedaży nie będzie objęta podatkiem od towarów i usług a wyłącznie podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Z powołanego powyżej przepisu wynika, że w przypadku posiadania udziału m.in. w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zwolnienie z opodatkowania będzie miało miejsce, jeżeli udział ten nie przekroczy 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Jak sama Pani wskazała, jest Pani obecnie współwłaścicielką, w udziale wynoszącym 1/3 części, m.in. nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Udział w prawie własności tej nieruchomości nabyła Pani na podstawie umowy darowizny. Z powyższego wynika zatem, że przysługuje Pani prawo do udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. Skoro bowiem nabyła Pani udział w prawie własności nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, to nie można uznać, że nabyła Pani wyłącznie udział w prawie własności nieruchomości gruntowych bez prawa własności udziału w budynku mieszkalnym jednorodzinnym. W tym zakresie zastosowanie ma przywołany przez Panią art. 191 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że własność nieruchomości rozciąga się na rzecz ruchomą, która została połączona z nieruchomością w taki sposób, że stała się jej częścią składową. Ww. udział nabyła Pani tytułem darowizny. Natomiast jak wskazano powyżej w przypadku kupującego, który posiada udział w prawie własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, zwolnienie przysługuje tylko w przypadku nabycia tego udziału tytułem dziedziczenia. Pani natomiast nabyła ww. udział tytułem darowizny, a nie tytułem dziedziczenia. Zatem w takiej sytuacji nie będzie Pani mogła skorzystać ze zwolnienia, o którym mowa art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Aby interpretacja mogła pełnić funkcję ochronną: sytuacja musi być zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i musi się Pani zastosować do interpretacji.
- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:
1)z zastosowaniem art. 119a;
2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:
Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).
Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):
- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).
Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji
Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a i art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.