Sprzedaż nieruchomości zabudowanej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

12 lipca 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 12 lipca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 19 września 2023 r. (wpływ 19 września 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca.

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

Sp. z o.o. (dalej jako: Kupujący)

NIP: (…);

2)Zainteresowana niebędąca stroną postępowania:

Pani A. W. (dalej jako: „Sprzedająca”).

Opis zdarzenia przyszłego

Transakcja.

Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący) jest inwestorem, zainteresowanym nabyciem praw do nieruchomości gruntowej (dalej: „Nieruchomość”) pod inwestycję magazynowo – usługową wraz z blokami socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”, planowane nabycie będzie dalej określane jako: „Transakcja”).

W ramach Transakcji Kupujący nabędzie działkę o numerze ewidencyjnym (…) o powierzchni 1,27 ha, objętą księgą wieczystą (…), położoną w miejscowości (…) (dalej jako „Działka”).

Inwestycja.

Kupujący planuje wybudowaną w ramach Inwestycji powierzchnię magazynowo – usługową wraz z blokami socjalno-biurowym oraz niezbędną infrastrukturą techniczną i towarzyszącą wynająć lub sprzedać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Tym samym, po nabyciu przedmiotowej Działki, Kupujący planuje wykorzystywać ją w prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług oraz niepodlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/decyzja o warunkach zabudowy.

Dla przedmiotowej Działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowiący treść Uchwały Rady Gminy (…) (ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym (…)), (dalej: „MPZP”), w którym tereny obejmujące Działkę zostały oznaczone symbolami: KDD-6 – tereny dróg publicznych klasy dojazdowej, KDD-5 – tereny dróg publicznych klasy dojazdowej, KDL-3 – tereny dróg publicznych klasy lokalnej, UMS-2 – tereny zabudowy usługowej, magazynów i składów.

Budynki, budowle lub ich części.

Działka jest nieogrodzona i nieuzbrojona.

Przez teren Działki przebiega rów oraz podziemna sieć przewodów melioracyjnych (dalej: „Urządzenia wodne”), do których zastosowanie mają przepisy ustawy Prawo wodne jak do urządzeń wodnych.

Urządzenia wodne przebiegające przez Działkę, jako związane z gruntem, stanowią własność Sprzedającego.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającą.

Sprzedająca – Zainteresowana niebędąca stroną postępowania, nabyła Nieruchomość na podstawie umowy darowizny zawartej 4 listopada 2016 r., udokumentowanej aktem notarialnym sporządzonym przez (…) notariusza w (…), Repertorium A nr (…).

Nabycie nie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W konsekwencji Sprzedającej nie mogło przysługiwać prawo odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego, ponieważ podatek od towarów i usług w ogóle nie został naliczony w związku z tą transakcją.

Nieruchomość nie została nabyta przez Sprzedającą w celu jej dalszej odsprzedaży.

Działalność Sprzedającej względem Nieruchomości.

Sprzedająca nie prowadzi działalności gospodarczej oraz nie jest zarejestrowana jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Sprzedająca obecnie jest aktywna zawodowo i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego.

Od momentu nabycia Sprzedająca wykorzystywała Nieruchomość (obejmującą znajdujące się na niej Urządzenia wodne) na potrzeby własne (produkcja roślinna). Sprzedająca nie wykorzystywała przedmiotu Transakcji w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (ponieważ takiej działalności nie prowadzi). Tym samym, Sprzedająca nie wykorzystywała Nieruchomości wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

Działka stanowi przedmiot odpłatnej umowy dzierżawy zawartej przez Sprzedającą z Kupującym. Umowa została zawarta 4 października 2022 r. na czas nieoznaczony.

Umowa przedwstępna.

Sprzedająca zawarła ze spółką (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością spółka komandytowa z siedzibą w (…) (dalej: „Cedent”) przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości 28 lipca 2022 r. („Umowa przedwstępna”). Następnie Cedent zawarł z Kupującym przedwstępną umowę cesji 29 czerwca 2022 r., zgodnie z którą Cedent przeniesie w drodze umowy cesji na rzecz Kupującego prawa wynikające z umów przedwstępnych sprzedaży Nieruchomości („Cesja”). Przyrzeczona umowa cesji zostanie zawarta do 31 października 2023 r.

Cedent we własnym zakresie pozyskał informacje o właścicielu Nieruchomości, nawiązał kontakt ze Sprzedającą oraz doprowadził do podpisania umowy przedwstępnej.

Działalność Sprzedającej względem pozostałych składników majątku.

Sprzedająca nie dokonywała w przeszłości sprzedaży działek. Sprzedająca nie posiada

innych działek, oprócz Działki objętej zakresem złożonego wniosku.

Udzielone przez Sprzedającą pełnomocnictwo.

Sprzedająca wyraziła zgodę na dysponowanie przez Kupującego Działką na cele budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 11 i art. 32 ust. 4 pkt 2) ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 682 ze zm.) w zakresie koniecznym do uzyskania wszelkich wymaganych prawem decyzji, pozwoleń, uzgodnień (w tym warunków przyłączeniowych) koniecznych do realizacji planowanej Inwestycji, w tym pozwolenia na budowę dla tej Inwestycji. Sprzedająca udzieliła pełnomocnictwa przedstawicielowi Kupującego do:

(i)zapoznania się z aktami księgi wieczystej nr (…), prowadzonej przez Sąd Rejonowy w (…), IV Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzonej dla Nieruchomości,

(ii)przeglądania wszelkich dokumentów stanowiących podstawę wpisów w powyższej księdze wieczystej, w szczególności dokumentów zamieszczonych w aktach powyższej księgi wieczystej, innych ksiąg wieczystych oraz dawnych ksiąg wieczystych uprzednio prowadzonych dla Nieruchomości lub jej części lub nieruchomości, z których Nieruchomość lub jej części zostały wydzielone, oraz do utrwalania ich treści w każdej dozwolonej prawem formie (w tym poprzez sporządzanie fotokopii lub zdjęć), a także do uzyskiwania innych informacji oraz dokumentów dotyczących Nieruchomości lub Mocodawcy w odpowiednich urzędach, sądach i rejestrach oraz do pobierania ich odpisów lub wypisów,

(iii)występowania, uzyskiwania i odbioru zaświadczeń, informacji, wypisów oraz wyrysów od wszelkich podmiotów, w tym organów administracji publicznej, dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności, ale nie wyłącznie:

a)wypisów z rejestru gruntów, rejestru budynków i rejestru lokali wraz z rysem z odpowiednich map ewidencyjnych,

b)wszelkich urzędowych dokumentów stanowiących podstawę dokonania zmian oznaczenia poszczególnych części Nieruchomości,

c)wszelkich dokumentów dotyczących miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

d)zaświadczeń dotyczących ewentualnych roszczeń reprywatyzacyjnych oraz

roszczeń związanych z prawidłowością nabycia własności Nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,

e)zaświadczeń dotyczących wpisów do rejestru bądź ewidencji zabytków,

f)zaświadczeń dotyczących kwestii ochrony środowiska i ochrony przyrody,

g)zaświadczeń dotyczących kwestii obszaru rewitalizacji oraz specjalnej strefy rewitalizacji w stosunku do Nieruchomości,

h)zaświadczeń dotyczących kwestii leśnego statusu nieruchomości w stosunku do Nieruchomości,

i)informacji dotyczących specjalnej strefy ekonomicznej w stosunku do Nieruchomości,

j)zaświadczeń dotyczących zaległości w opłatach danin publicznych a także zaległości w opłacie za użytkowanie wieczyste,

k)innych odpisów, informacji i zaświadczeń od właściwych organów dotyczących Nieruchomości, które mogą okazać się potrzebne w ocenie pełnomocników,

l)podejmowania wszelkich innych czynności prawnych lub faktycznych, składania wszelkich oświadczeń woli lub wiedzy, podpisywania, składania i odbioru wszelkich dokumentów, które mogą się okazać konieczne lub przydatne w celu realizacji zakresu pełnomocnictwa.

Wszystkie ww. działania zostały podjęte/są planowane do podjęcia przez pełnomocnika.

Sprzedająca nie zatrudnia pracowników (ani zleceniobiorców) do obsługi planowanego zbycia.

Kontekst Transakcji.

W celu przedstawienia pełnego obrazu zdarzenia przyszłego Kupujący wskazał, że  w celu realizacji Inwestycji Kupujący nabędzie również inne działki od podmiotów trzecich  i w tym zakresie Kupujący wraz z tymi podmiotami złoży odrębne wnioski o interpretacje.

Status podatnika podatku od towarów i usług Kupującego.

Kupujący jest i na moment dokonania Transakcji będzie podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą i czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.

Data Transakcji.

Końcowo Zainteresowani wskazują, że ostateczna data Transakcji nie jest jeszcze znana, jednak Zainteresowani planują przeprowadzić Transakcję w 2023 r.

W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo m.in., że: 

1)urządzenia wodne (rów oraz podziemna sieć przewodów melioracyjnych) nie zostały wykonane przez Sprzedającą i znajdowały się na gruncie już w momencie nabycia gruntu przez Sprzedającą;

2)Sprzedająca posiada prawo do dysponowania jak właściciel przebiegającymi przez teren działki nr (…) Urządzeniami wodnymi, tj. rowem oraz podziemną siecią przewodów melioracyjnych;

3)urządzenia wodne nie stanowią własności przedsiębiorstwa przesyłowego lub innego podmiotu – Urządzenia wodne stanowią własność Sprzedającej.

4)urządzenia wodne (rów oraz podziemna sieć przewodów melioracyjnych) będą przedmiotem sprzedaży;

5)rów oraz podziemna sieć przewodów melioracyjnych są budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane;

6)Kupujący oraz Sprzedająca planują złożyć najpóźniej na dzień poprzedzający zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości (lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z Transakcją) oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług, spełniające wymogi wskazane w art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług;

7)w przypadku uznania w wydanej interpretacji, że w ramach planowanej Transakcji Sprzedająca występuje jako podatnik podatku od towarów i usług (tj. uznania stanowiska Zainteresowanych w zakresie pytania 1 za prawidłowe); Sprzedająca ma zamiar przed Transakcją (i złożeniem oświadczenia) dokonać rejestracji na potrzeby podatku od towarów i usług. Tym samym, w takim przypadku na moment dokonania Transakcji Sprzedająca jak i Kupujący będą zarejestrowani jako czynni podatnicy podatku od towarów i usług.

Przywołując za Państwem treść opisu zdarzenia przyszłego pominięto tę jego część, która znajduje się w treści uzupełnienia a odnosi się wyłącznie do zagadnień dotyczących podatku od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w zakresie, w jakim Transakcja będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług oraz nie będzie podlegała zwolnieniu z podatku od towarów i usług, sprzedaż przedmiotowej Działki na rzecz Kupującego nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług oraz brakiem zwolnienia z podatku od towarów i usług, nie będzie ona podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W ocenie Państwa, sprzedaż przedmiotowej Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zamiany w zakresie, w jakim są opodatkowanie podatkiem od towarów i usług.

W Państwa ocenie, do przedmiotowej Transakcji nie będzie miał zastosowania wyjątek  z art. 2 pkt 4 lit. b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W przedmiotowej sprawie dojdzie bowiem do faktycznego opodatkowania podatkiem od towarów i usług,  tj. Transakcja dostawy nieruchomości nie będzie korzystała ze zwolnienia z podatku od towarów i usług.

Mając powyższe na uwadze oraz fakt, że sprzedaż Działki będzie podlegała przepisom ustawy o podatku od towarów i usług, Transakcja obejmująca sprzedaż Działki nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

W myśl art. 1 ust. 1 pkt 2 i 3 ww. ustawy:

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że  o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy). Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność  (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania (Sprzedającej) Nieruchomość (Działkę), przez którą przechodzą urządzenia wodne (rów oraz podziemna sieć przewodów melioracyjnych). Urządzenia te są budowlami, które stanowią własnością Sprzedającej.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-2.4012.430.2023.4.ASZ w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- sprzedaż Nieruchomości (działki (…)) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

- dostawa zabudowanej budowlami Nieruchomości (działki nr (…))  – z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (Działki wraz z budowlami) będzie w całości podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie z tego podatku zwolniona (jeżeli Strony Transakcji – jak wskazano we wniosku – w istocie złożą oświadczenie o rezygnacji z prawa do zwolnienia), to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

- Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy  z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

- Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

- Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy  Ordynacja podatkowa.