Temat interpretacji

Skoro omawiana we wniosku umowa sprzedaży (w zakresie określonym przez Zainteresowanych w uzasadnieniu do własnego stanowiska w części dotyczącej podatku od towarów i usług jako Tereny budowlane oraz Zabudowana część Nieruchomości) będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo mimo zaistnienia dla niektórych działek prawa do zwolnienia, Strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia jak to wynika z opisu zdarzenia przyszłego), to do opisanej transakcji sprzedaży wskazanych działek wchodzących w skład Nieruchomości z grupy A i B znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W pozostałej części ww. transakcji, tj. w zakresie Terenów innych niż tereny budowlane sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w tym zakresie nie będzie ona podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (będzie z tego podatku zwolniona).

Na podstawie art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1, art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2019 r., poz. 900, ze zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Zainteresowanych przedstawione we wniosku wspólnym z 15 maja 2019 r. (data wpływu 17 maja 2019 r.), uzupełnionym 8 sierpnia 2019 r., o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 17 maja 2019 r. wpłynął do Organu ww. wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej dotyczącej m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.

Wniosek nie spełniał wymogów formalnych, w związku z czym w piśmie z 31 lipca 2019 r., znak: 0114-KDIP1-1.4012.263.2019.4.JO, 0111-KDIB4.4014.167.2019.3.MD wezwano do jego uzupełnienia. Wniosek uzupełniono 8 sierpnia 2019 r.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącego stroną postępowania:

B. Sp. z o.o. (Nabywca);

• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:

L. S.A. (Sprzedający)

przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe:

Zainteresowany niebędący stroną postępowania spółka akcyjna (dalej: Sprzedający) jest właścicielem nieruchomości gruntowej obejmującej działki nr:

• Grupa A:
  
  1. 149/22, 764/19, 764/22, 707, 149/21, 149/28, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
  2. 149/25, 763/2, 764/2, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
  3. 494/7, 494/6, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
  4. 149/17, 149/18, 764/3, 764/7, 764/12, 764/14, 764/16, 764/17, 764/21, 764/24, 764/29, 764/31, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
  5. 149/20, 149/24, 763/5, 764/13, 764/15, 764/18, 764/20, 764/23, 764/30, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
  6. 149/16, 149/19, 763/6, dla których Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
• Grupa B
  
  1. 675/3, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
  2. 507/3, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
  3. 508/3, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
  4. 677/6, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
  5. 763/4, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,
  6. 500/5, dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą,

położonej częściowo w R. i częściowo w K. oraz właścicielem posadowionych na tej nieruchomości obiektów budowalnych opisanych poniżej (dalej: Nieruchomość).

Pierwotnie prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wchodzących w skład Nieruchomości oraz własność naniesień budowlanych zostało nabyte na podstawie kilku Decyzji Urzędu Wojewódzkiego w 1993 r. stwierdzających nabycie z mocy prawa przez PPZM.

Sprzedający (jako użytkownik wieczysty) nabył prawo własności Nieruchomości, za wyjątkiem działek gruntu nr 494/7 oraz 494/6, od Skarbu Państwa na podstawie umów sprzedaży sporządzonych w formie aktów notarialnych z 11 lipca 2006 r. oraz 17 sierpnia 2006 r. Transakcje nabycia podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w ówcześnie obowiązującej stawce zasadniczej 22% podatku od towarów i usług. Sprzedającemu przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z tą transakcją.

Działki gruntu nr 494/7 oraz 494/6 zostały nabyte na podstawie umowy zamiany od osób fizycznych 28 marca 2008 r. Transakcja nabycia nie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Budynki i budowle znajdujące się na Nieruchomości zostały wybudowane i oddane do używania w połowie lat 70-tych. Pojedyncze obiekty budowlane znajdujące się na Nieruchomości mogły być również wybudowane w latach 80-tych. Chodnik asfaltowy na działce nr 707 został wybudowany w 1996 r. Aktualny wykaz obiektów budowalnych znajdujących się na Nieruchomości prezentuje Tabela nr 1.

Zgodnie z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego dla gminy oraz miasta, działki wchodzące w skład Nieruchomości przeznaczone są pod:

• rolnictwo i leśnictwo,
• produkcję i usługi produkcyjne oraz magazyny i składy,
• ulicę dojazdową,
• tereny dróg wewnętrznych,
• użyteczność publiczną i parking ogólnodostępny,
• tereny dróg publicznych ulica lokalna,
• tereny obiektów produkcyjnych, składów i magazynów.

Usytuowanie poszczególnych obiektów budowlanych znajdujących się na Nieruchomości oraz przyporządkowanie działek gruntu, na których nie znajdują się żadne obiekty budowalne, do konkretnego przeznaczenia zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zostało przedstawione w Tabeli nr 1.

Tabela nr 1 - PDF str. 3 i 4.

Wszystkie wymienione wyżej obiekty budowalne znajdowały się na analizowanych działkach wchodzących w skład Nieruchomości już w okresie kiedy jej użytkownikiem wieczystym stało się PPZM, tj. w 1993 r. (wyjątek stanowi chodnik asfaltowy na działce 707, który został wybudowany w 1996 r.).

Sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie obiektów budowalnych, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekraczających 30% wartości początkowej tych obiektów budowalnych.

Przez Nieruchomość mogą przebiegać dodatkowo np. sieci energetyczne, gazowe czy telekomunikacyjne (światłowodowe i kablowe). Wszystkie fragmenty sieci stanowią własność odpowiednich przedsiębiorstw przesyłowych.

Na Nieruchomości znajdują się również elementy instalacji wodociągowej (wodnej) i kanalizacyjnej należące do Sprzedającego. W szczególności, na działkach gruntu na których nie znajdują się inne obiekty budowalne znajduje się instalacja wodociągowa (na działce nr 500/5) oraz instalacja kanalizacyjna (na działkach gruntu 675/3 i 764/3). Instalacje wodociągowe i kanalizacyjne należące do Sprzedającego zostały wybudowane na Nieruchomości w tym samym okresie, w którym zostały wybudowane znajdujące się na Nieruchomości obiekty budowlane. Od tego czasu są one używane przez Sprzedającego (oraz jego poprzedników prawnych) i nie były przedmiotem ulepszeń w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, które przekraczałyby 30% ich wartości początkowej.

Na niektórych działkach znajduje się również ogrodzenie. Dotyczy to w szczególności działek wchodzących w skład Nieruchomości, na których nie znajdują się żadne obiekty budowlane.

Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (w okresie obowiązywania tego podatku w Polsce) polegającej na działalności produkcyjnej oraz w późniejszym okresie na działalności handlowo-usługowej oraz wynajmowaniu powierzchni Nieruchomości podmiotom trzecim w ramach umów najmu lub dzierżawy.

Sprzedający nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z podatku od towarów i usług.

Zgodnie z planami inwestycyjnymi, oprócz Nieruchomości, Kupujący zamierza nabyć również inne nieruchomości gruntowe znajdujące się w pobliżu Nieruchomości, których właścicielem jest podmiot trzeci. Sposób opodatkowania nabycia nieruchomości od podmiotu trzeciego stanowi przedmiot odrębnego wniosku. Zainteresowany będący stroną postępowania spółka z o.o. (dalej: Kupujący) zamierza nabyć od Sprzedającego Nieruchomość. Działki gruntu wchodzące w skład Grupy B mogą zostać nabyte łącznie z działkami gruntu wchodzącymi w skład Grupy A lub oddzielnie w późniejszym etapie. Nabycie działek gruntu oznaczonych jako Grupa B jest uzależnione w szczególności od uwarunkowań prawnych dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Na moment składania wniosku prowadzone są analizy w tym zakresie, a Kupujący nie podjął jeszcze ostatecznej decyzji co do nabycia działek z Grupy B.

Kupujący wraz ze Sprzedającym będą zwani dalej łącznie Stronami.

W ramach planowanej transakcji na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono Sprzedającemu finansowania dłużnego.

Zasadniczo na Kupującego nie będzie przenoszone wyposażenie budynków znajdujących się na Nieruchomości. W ramach planowanej transakcji na rzecz Kupującego zostaną jednak przeniesione drobne ruchomości lub urządzenia potrzebne do korzystania z budynków. W szczególności na Kupującego mogą zostać przeniesione przynależności, tj. rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem (na podstawie art. 51 § 1 w zw. z art. 52 Kodeksu cywilnego).

Sprzedający nie przeniesie na Kupującego umów dotyczących obsługi Nieruchomości, w szczególności umowy o zarządzenie nieruchomością oraz umowy zarządzania aktywami.

W ramach transakcji, umowy związane z bieżącym funkcjonowaniem Nieruchomości (np. umowy dotyczące mediów czy umów serwisowych, takich jak np. ochrony czy utrzymania czystości), których stroną jest Sprzedający, mogą zostać przeniesione na Kupującego. Może jednak zdarzyć się również, że umowy takie zostaną rozwiązane, a Kupujący we własnym imieniu, według własnego wyboru zawrze umowy z wybranymi dostawcami mediów czy usług serwisowych.

Sprzedający nie posiada regulaminów wewnętrznych w zakresie wspólnego funkcjonowania Nieruchomości (za wyjątkiem instrukcji przeciwpożarowej), czy uchwał formalnie wyodrębniających w jakikolwiek sposób Nieruchomość z ogółu działalności, w szczególności jako oddział, czy zakład. Sprzedający nie prowadzi dla Nieruchomości odrębnych ksiąg, nie sporządza osobnego bilansu czy rachunku zysków i strat, a wynik działalności z nią związanej ujmowany jest w wymaganych przez przepisy księgach rachunkowych Sprzedającego, rejestrach i sprawozdaniu finansowym obejmującym całą działalność Sprzedającego.

Strony wskazują, że przedmiotem planowanej transakcji nie będą elementy takie jak w szczególności:

• oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (w szczególności nazwa przedsiębiorstwa, logo);
• własność nieruchomości (innych niż wskazane we wniosku);
• wierzytelności, prawa z papierów wartościowych, środki pieniężne i rachunki bankowe (z zastrzeżeniem ewentualnych kaucji złożonych przez najemców, o których mowa poniżej);
• bilansowe oraz pozabilansowe zobowiązania, w tym zobowiązania handlowe;
• koncesje, licencje i zezwolenia;
• patenty i inne prawa własności przemysłowej (w tym np. know-how);
• majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne (w tym np. prawa do nazwy, do domen internetowych, z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku);
• tajemnice przedsiębiorstwa (z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku);
• księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (z zastrzeżeniem zawartym poniżej w treści wniosku);
• umowy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Sprzedającego, w tym w szczególności umowy o usługi księgowe;
• umowy związane z ubezpieczeniem Nieruchomości.

Sprzedający wykorzystywał Nieruchomość m.in. do prowadzenia działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług polegającej na wynajmowaniu powierzchni Nieruchomości podmiotom trzecim w ramach umów najmu lub dzierżawy. Niektóre umowy najmu będą rozwiązane przed planowaną transakcją, wobec czego w ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego (dotyczy to również prawa z zabezpieczeń prawidłowego wykonania obowiązków wynikających z umów najmu ustanowionych przez najemców). Strony dopuszczają jednak możliwość, iż umowy z niektórymi najemcami nie zostaną rozwiązane przed transakcją. Takie umowy będą zasadniczo rozwiązywane po transakcji. Może zdarzyć się również, że Kupujący będzie kontynuował dotychczasowe umowy lub w ramach odrębnych negocjacji i ustaleń biznesowych będzie zawierał kolejne umowy z dotychczasowymi najemcami po przeprowadzonej transakcji.

W celu uniknięcia wątpliwości, Strony wskazują, że na Kupującego nie zostaną przeniesione żadne aktywa, zobowiązania, umowy, dokumentacje ani prawa, obowiązki lub dokumenty, które nie są ściśle związane z Nieruchomością.

W ramach przygotowania transakcji, Kupujący może zapoznać się również z pewnymi informacjami, które mogą potencjalnie mieć status tajemnicy handlowej czy tajemnicy przedsiębiorstwa. Będzie to miało jednak ograniczony zakres i będzie zmierzało wyłącznie do zapoznania się ze stanem prawnym i faktycznym Nieruchomości dla celów przeprowadzenia planowanej transakcji. Dokumenty ujawnione w ramach przygotowania transakcji mogą zostać przekazane Kupującemu lub jego doradcom.

W ramach planowanej transakcji nie dojdzie również do przejęcia środków pieniężnych, praw z papierów wartościowych związanych z prowadzoną przez Sprzedającego działalnością gospodarczą. Sprzedający nie przeniesie również na Kupującego żadnych rachunków bankowych.

W ramach transakcji nie dojdzie do przejęcia przez Kupującego żadnych pracowników Sprzedającego. W szczególności, transakcja nie będzie wiązać się z przejściem zakładu pracy w rozumieniu art. 231 ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy.

Co do zasady, w ramach planowanej transakcji nie zostaną przeniesione na Kupującego licencje, zezwolenia czy koncesje uzyskane przez Sprzedającego i związane z prowadzoną przez niego działalnością. W ramach planowanej transakcji na Kupującego zostaną przeniesione jednak wszelkie decyzje administracyjne uzyskane przez Sprzedającego, które są niezbędne dla realizacji przez Kupującego zamierzonego przedsięwzięcia inwestycyjnego (o którym mowa poniżej).

Po przeprowadzeniu transakcji Sprzedający może przekazać Kupującemu kopie lub oryginały zezwoleń, dokumentacji technicznej, planów, decyzji administracyjnych, książki obiektów budowlanych, świadectwa charakterystyki energetycznej budynków, dokumentacji powykonawczej dla budynków i budowli lub innych dokumentów wydanych dla Nieruchomości, które zostaną uznane za istotne. Sprzedający przeniesie dodatkowo na Kupującego majątkowe prawa autorskie dotyczące obiektów znajdujących się na Nieruchomości oraz projektów budowalnych i architektonicznych. Przekazane dokumenty oraz prawa autorskie będą miały na celu zapewnienie Kupującemu możliwości prawidłowego korzystania z Nieruchomości na potrzeby własnej działalności gospodarczej.

Po przeprowadzeniu transakcji Kupujący nie zamierza kontynuować działalności prowadzonej przez Sprzedającego, może jednak przez pewien okres po nabyciu Nieruchomości kontynuować umowy najmu przejęte od Sprzedającego. Finalnie, Kupujący zamierza dokonać rozbiórki wszystkich budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomości a następnie zrealizować zamierzenie inwestycyjne polegające na budowie hal magazynowych. Może zdarzyć się, że w ramach odrębnych negocjacji i ustaleń biznesowych Kupujący będzie kontynuował umowy najmu przejęte od Sprzedającego (zawierając odpowiednie aneksy czy porozumienia) lub będzie zawierał zupełnie nowe umowy najmu obejmujące powierzchnie w nowej inwestycji. Po zrealizowaniu przedmiotowej inwestycji, Kupujący planuje prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie powierzchni komercyjnych, która podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w stawce 23%. Kupujący nie planuje natomiast prowadzić działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług.

W celu realizacji zamierzonej inwestycji, Kupujący zlecił lub planuje zlecić, m.in.:

• opracowanie koncepcji nowego zagospodarowania Nieruchomości,
• opracowanie planów architektonicznych i budowlanych dotyczących przeprowadzenia inwestycji,
• opracowanie projektu rozbiórki,
• wykonanie analiz dotyczących planowanej inwestycji (tj. prawnych, podatkowych, geodezyjnych, wodnoprawnych. geologicznych, środowiskowych),
• wystąpienie z wnioskiem o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• wystąpienie z wnioskiem o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach (wydana decyzja zostanie przeniesiona na Kupującego),
• wystąpienie o zatwierdzenie projektu budowalnego i wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę (wydane pozwolenie zostanie przeniesiona na Kupującego).

Co do zasady, Strony nie planują dokonać rozbiórki obiektów znajdujących się na Nieruchomości czy rozpoczynać prac budowlanych przed planowaną transakcją nabycia Nieruchomości przez Kupującego. Przed dniem transakcji zostaną opracowane odpowiednie projekty w tym zakresie oraz zostaną wydane stosowne decyzje administracyjne (które zostaną przeniesione na Kupującego).

Zarówno Sprzedający jak i Kupujący prowadzą działalność gospodarczą i są zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.

Strony na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług zamierzają przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości złożyć zgodne oświadczenie, o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług i wyborze opcji opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W związku z powyższym opisem zadano m.in. następujące pytanie:

Czy planowana transakcja nabycia Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie zadane we wniosku jako czwarte).

Zdaniem Zainteresowanych, przy założeniu, że Sprzedający oraz Kupujący złożą przed dniem planowanej transakcji oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, transakcja nabycia Nieruchomości:

• w zakresie Terenów budowalnych oraz Zabudowanej części Nieruchomości, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki 23%,
• w zakresie Terenów innych niż tereny budowlane będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Transakcja nabycia Nieruchomości w zakresie Terenów budowalnych oraz Zabudowanej części Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem stawki w wysokości 23%, jeżeli Sprzedający oraz Kupujący na podstawie art. 43 ust. 10 i 11 ustawy o podatku od towarów i usług złożą przed dniem dokonania dostawy Nieruchomości oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług. W rezultacie, planowana transakcja nabycia Nieruchomości w zakresie Terenów budowalnych oraz Zabudowanej części Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a), w zw. z art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Transakcja nabycia Nieruchomości w zakresie Terenów innych niż tereny budowlane będzie korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług, wobec czego będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Przepis art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje, że czynności cywilnoprawne (inne niż umowa spółki i jej zmiany), w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że norma przewidziana w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych znajdzie zastosowanie w przypadku planowanej transakcji w zakresie Terenów budowalnych oraz Zabudowanej części Nieruchomości i w rezultacie, nabycie tej części Nieruchomości nie będzie opodatkowane podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Natomiast w zakresie Terenów innych niż tereny budowlane będzie opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres niniejszej interpretacji przywołano powyżej tylko tę część stanowiska Zainteresowanych, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych (pytania zadanego we wniosku jako czwarte).

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Zainteresowanych w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego jest prawidłowe.

Na wstępie należy wskazać, iż przedmiotem niniejszej interpretacji jest wyłącznie ocena stanowiska Zainteresowanych zajęta na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie interpretację z 9 sierpnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.263.2019.5.JO.

Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2017 r., poz. 1150, ze zm.) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ww. ustawy podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Stosownie do zapisu art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. W myśl art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych obowiązek podatkowy przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym.

W oparciu o art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, którą określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ww. ustawy.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy stawki podatku od umowy sprzedaży wynoszą:

1. nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2%,
2. innych praw majątkowych 1%.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że umowa sprzedaży podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych i obowiązek uiszczenia tego podatku ciąży na kupującym.

W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1. w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług
2. jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:
   • umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,
   • umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość. Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

W świetle art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. z 2016 r., poz. 710, ze zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Ze zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku wynika, że Sprzedający spółka akcyjna (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) zamierza sprzedać na rzecz Nabywcy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowanego będącego stroną postępowania) prawa własności nieruchomości wraz z naniesieniami. Kwestią do rozstrzygnięcia jest fakt, czy powyższa umowa sprzedaży będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Zainteresowanych dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Opodatkowanie tej czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W interpretacji indywidualnej z 9 sierpnia 2019 r. znak: 0114-KDIP1-1.4012.263.2019.5.JO, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej potwierdził stanowisko Zainteresowanych, wskazując, że:

• w rozpatrywanej sprawie przeznaczone do sprzedaży składniki majątkowe, które nabędzie Kupujący w wyniku planowanej transakcji nie będą stanowiły przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, której definicję zawiera art. 2 pkt 27e ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym, do planowanej transakcji nie będzie miał zastosowania art. 6 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług. Transakcja ta nie będzie więc wyłączona z opodatkowania podatkiem od towarów i usług,
• działki nr 507/3, 508/3, 677/6 o przeznaczeniu pod rolnictwo i leśnictwo według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie spełniają definicji terenu budowlanego w rozumieniu art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług, w konsekwencji, do dostawy ww. działek znajdzie zastosowanie zwolnienie od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług,
• dostawa działek nr 149/22, 764/19, 764/22, 764/23, 707, 149/21, 149/25, 763/2, 764/2, 149/17, 149/18, 764/3, 764/14, 764/16, 764/17, 764/21, 764/24, 149/20, 149/24, 764/15, 764/18, 764/20, 764/30, 149/16, 149/19, 675/3, 500/5 zabudowanych budynkami i budowlami korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zw. z art. 29a ust. 8 ww. ustawy, przy czym, przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 omawianej ustawy, Sprzedający oraz Kupujący będą mieli możliwość rezygnacji ze zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy budynków i budowli, to do tej dostawy znajdzie zastosowanie podstawowa stawki podatku od towarów i usług w wysokości 23% w zw. z art. 146aa ust. 1 pkt 1 tejże ustawy,
• sprzedaż działek gruntu nr 494/6, 764/7, 764/12, 763/6, 763/4, 764/7, 764/29, 764/31, 763/5, 764/13, 149/28 będzie opodatkowana stawką podstawową podatku od towarów i usług, zgodnie z art. 41 ust. 1 ww. ustawy w związku z art. 146aa ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług, tj. 23%.

Zatem, skoro omawiana we wniosku umowa sprzedaży działek nr 149/22, 764/19, 764/22, 707, 149/21, 149/28, 149/25, 763/2, 764/2, 494/7, 494/6, 149/17, 149/18, 764/3, 764/7, 764/12, 764/14, 764/16, 764/17, 764/21, 764/24, 764/29, 764/31, 149/20, 149/24, 763/5, 764/13, 764/15, 764/18, 764/20, 764/23, 764/30, 149/16, 149/19, 763/6, 675/3, 763/4, 500/5 (a więc w zakresie określonym przez Zainteresowanych w uzasadnieniu do własnego stanowiska w części dotyczącej podatku od towarów i usług jako Tereny budowlane oraz Zabudowana część Nieruchomości) będzie faktycznie opodatkowana podatkiem od towarów i usług (nie będzie z tego podatku zwolniona, bo mimo zaistnienia dla niektórych działek prawa do zwolnienia, Strony złożą oświadczenie o rezygnacji z tego zwolnienia jak to wynika z opisu zdarzenia przyszłego), to do opisanej transakcji sprzedaży wskazanych działek wchodzących w skład Nieruchomości z grupy A i B znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku transakcja w tej części będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

W pozostałej części ww. transakcji, tj. w zakresie działek nr 507/3, 508/3, 677/6 (Terenów innych niż tereny budowlane) sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, ponieważ w tym zakresie nie będzie ona podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług (będzie z tego podatku zwolniona).

Wobec powyższego stanowisko Zainteresowanych należało uznać za prawidłowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Zainteresowanych i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze zdarzeniem podanym przez Zainteresowanych w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej:

1. z zastosowaniem art. 119a;
2. w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;
3. z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych (art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej).

Powyższe unormowania należy odczytywać łącznie z przepisami art. 33 ustawy z 23 października 2018 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, ustawy Ordynacja podatkowa oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 2193), wprowadzającymi regulacje intertemporalne.

Zainteresowanemu będącemu stroną postępowania (art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w , za pośrednictwem organu, którego działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania jest przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi Dz. U. z 2018 r., poz. 1302, ze zm.).

Skargę wnosi się w dwóch egzemplarzach (art. 47 § 1 ww. ustawy) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała lub drogą elektroniczną na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 54 § 1a ww. ustawy), w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia skarżącemu rozstrzygnięcia w sprawie albo aktu, o którym mowa w art. 3 § 2 pkt 4a (art. 53 § 1 ww. ustawy). W przypadku pism i załączników wnoszonych w formie dokumentu elektronicznego odpisów nie dołącza się (art. 47 § 3 ww. ustawy).

Jednocześnie, zgodnie z art. 57a ww. ustawy, skarga na pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego wydaną w indywidualnej sprawie, opinię zabezpieczającą i odmowę wydania opinii zabezpieczającej może być oparta wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd administracyjny jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną.

Stanowisko

prawidłowe

Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej