Temat interpretacji

W zakresie wydania interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

Na podstawie art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2017 r., poz. 201, z późn. zm.) oraz art. 223 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2016 r. - Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowej Administracji Skarbowej (Dz. U. z 2016 r., poz. 1948, z późn. zm.) Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy przedstawione we wniosku z dnia 22 grudnia 2016 r. (data wpływu 27 grudnia 2016 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości - jest prawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 27 grudnia 2016 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych nabycia nieruchomości.

We wniosku złożonym przez:

• Zainteresowanego będącym stroną postępowania:
  Sp. z o.o.,
• Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania:
  E Sp. z o.o.,

1. Wstęp

Sp. z o.o. (dalej: Wnioskodawca) jest podmiotem prowadzącym działalność na rynku budownictwa mieszkaniowego. Wnioskodawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.

Wnioskodawca rozważa nabycie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej zlokalizowanej w Warszawie oraz prawa własności zlokalizowanych na tej nieruchomości budynków oraz budowli (dalej: Transakcja) w celu wyburzenia istniejących obiektów oraz wybudowania oraz sprzedaży lokali mieszkalnych i usługowych.

1. Przedmiot transakcji

Przedmiotem Transakcji będą cztery przyległe do siebie (bezpośrednio lub pośrednio) nieruchomości:

1. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 123/1, 139, 99 i 100 o łącznej powierzchni 14.955 m2, wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności (które będą istniały na dzień zawierania Transakcji), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość 1);
2. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr 123/2 o powierzchni 11.765 m2, wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności (które będą istniały na dzień zawierania Transakcji), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość 2);
3. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 101 i 136 o łącznej powierzchni 1.764 m2, wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności (które będą istniały na dzień zawierania Transakcji),dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość 3);
4. prawo użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działek ewidencyjnych nr 130 i 135 o łącznej powierzchni 6.011 m2, wraz z prawem własności znajdujących się na niej budynków i urządzeń stanowiących odrębny przedmiot własności (które będą istniały na dzień zawierania Transakcji), dla której Sąd Rejonowy prowadzi księgę wieczystą (dalej: Nieruchomość 4)

Nieruchomość zabudowana jest:

• dwudziestoma trzema budynkami(dalej: Budynki), spośród których dwadzieścia jest ujawnionych w rejestrze budynków, natomiast trzy nie są ujawnione w tym rejestrze. Budynki będą wymienione w umowie sprzedaży jako przedmiot Transakcji zostanie do nich alokowana cena

• kilkudziesięcioma budowlami, które pełnią wyłącznie rolę służebną wobec Budynków. Należą do nich wiaty łączące budynki, podjazdy, place, płoty otaczające działki itp.
  Elementy te nie mają samoistnego charakteru, nie zostanie do nich przypisana odrębna cena (ich wartość jest dla Wnioskodawcy zerowa), nie są one ujawnione w rejestrze budynków i nie będą szczegółowo opisane w umowie sprzedaży. Elementy te jedynie umożliwiają korzystanie z Budynków oraz poszczególnych działek (pełnią wobec nich rolę służebną) (dalej: Budowle służebne).

Rozlokowanie Budynków na poszczególnych działkach prezentuje następująca tabela:

Numer i
powierzchnia Budynku (powierzchnia na podstawie wypisu z rejestru
budynków)

Opis
Budynku (na podstawie ewidencji środków trwałych)

Działka
Gruntu

align="justify">Czy

ujawniony
wrejestrze budynków?

Budynek 1
-147 m2 *

ŚT. 105,
Wiata Uniwersalna

Działka
123/1

TAK

Budynek 2
- 643 m2

ŚT 89,
Wiata metalowa

Działka
123/1

TAK

Budynek 3
-118 m2

ŚT 273,
Wiata metalowa

Działka
123/1

TAK

Budynek
4-231 m2*

ŚT 305,
Wiata metalowa

Działka
123/1

TAK

Budynek 5
- 537 m2 *

ŚT 298,
Wiata metalowa

Działka
123/1

TAK

Budynek 6
- 380 m2

ŚT 301,
Wiata o konstrukcji stalowej

Działka
123/1

TAK

Budynek 7
-66m2

ŚT. -
brak, Budynek 1b1

Działka 139

TAK

Budynek 8
-307 m2

ŚT-brak,
Budynek 2i1

Działka 139

TAK

Budynek N1*

Wiata W1

Działka
123/1

NIE

Budynek N2

Wiata W2

Działka
123/1

NIE

Budynek N3

Wiata W3

Działka
123/1

NIE

Budynek 9
-1143 m2

ŚT- 87,
Budynek magazynowo- handlowy

Działka
123/2

TAK

Budynek
10-612 m2

ŚT 103-
Wiata metalowa

Działka
123/2

TAK

Budynek 11
-1145 m2

ŚT 86 -
Budynek magazynowo - handlowy

Działka
123/2

TAK

Budynek 12
-155 m2

ŚT 237,
Budynek Biurowy

Działka
123/2

TAK

Budynek 13
-149 m2 *

ŚT- 240,
Garaż - warsztat

Działka
123/2

TAK

Budynek 14
-1150 m2

ŚT 499,
Budynek

Działka 130

TAK

Budynek 15
- 27 m2

ŚT - brak,
stacja transformatorowa

Działka 130

TAK

Budynek 16
- 95 m2 *

ŚT - brak,
kontenery, własność Sprzedawcy, jednak w ekonomicznym posiadaniu najemcy

Działka 130

TAK

Budynek 17
- 48 m2 *

ŚT - brak
, budynek 4h1,

Działka 130

TAK

Budynek
18-187 m2 *

ŚT -199,
Wiata metalowa

Działka
101 (oraz częściowo działka 130 składająca się na Nieruchomość 3

TAK

Budynek 19
- 38m2 *

ŚT- Brak,
Budynek 1m1

Działka 136

TAK

Budynek 20
- 249 m2 *

(ŚT - 367,
Wiata metalowa

Działka
136 (oraz częściowo działka 130 składająca się na Nieruchomość 3

TAK

Natomiast Budowle Służebne rozlokowane są na wszystkich działkach gruntu. Oznacza to, że żadna działka gruntu nie stanowi działki niezabudowanej.

1. Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę oraz jej dotychczasowe wykorzystanie

1. Sprzedawca
   Sprzedawcą nieruchomości jest spółka E Sp. z o.o. (dalej: Sprzedawca). Sprzedawca jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem VAT.
   Obecnie działalność Sprzedawcy obejmuje wyłącznie wynajem i dzierżawę niektórych budynków lub budowli zlokalizowanych na nieruchomości oraz działalność polegającą na dystrybucji silników elektrycznych. Działalność ta jest opodatkowana podatkiem VAT.
2. Sposób nabycia Nieruchomości przez Sprzedawcę
   
   Sprzedawca stał się użytkownikiem wieczystym Nieruchomości i właścicielem Budynków oraz Budowli służebnych w wyniku nabycia przedsiębiorstwa państwowego działającego pod firmą E (Przedsiębiorstwo Państwowe). Nabycie nastąpiło w taki sposób, że (a) w pierwszej kolejności Skarb Państwa zawarł ze Sprzedawcą umowę o oddanie Przedsiębiorstwa Państwowego do odpłatnego korzystania w trybie art. 39 ust. 1 pkt 3 i ust. 2 oraz art. 51 i 52 ustawy z dnia 30 sierpnia 1996 r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiębiorstw państwowych (Dz. U. nr 118 poz. 561), a (b) następnie, w efekcie spełnienia przesłanek wskazanych w umowie - tj. zapłaty łącznej należności za korzystanie z przedmiotu umowy o oddanie przedsiębiorstwa do odpłatnego korzystania - w dniu 14 marca 2012 r. Skarb Państwa oraz Sprzedawca zawarli umowę przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntów i własności budynków stanowiących odrębne nieruchomości na Sprzedawcę. Opisane powyżej nabycie Przedsiębiorstwa Państwowego przez Sprzedawcę nie stanowiło czynności podlegającej opodatkowaniu VAT.
3. Sposób nabycia Nieruchomości przez Przedsiębiorstwo Państwowe
   Przedsiębiorstwo Państwowe nabyło prawo użytkowania wieczystego działek gruntu/prawo własności zlokalizowanych na nich Budynków oraz Budowli Służebnych w wyniku:
   1. dwóch wydanych w latach 90-tych ubiegłego wieku decyzji stwierdzających nabycie, z mocy prawa, prawa użytkowania wieczystego wraz z prawem własności znajdujących się na działkach budynków i innych urządzeń, oraz
   2. dwóch zawartych umów o oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości oraz przeniesienie własności budynków i urządzeń (odpowiednio w grudniu 1998 r. i sierpniu 2000 r.), które to budowle oraz urządzenia znajdowały się wówczas w posiadaniu Przedsiębiorstwa Państwowego.
   Opisane powyżej nabycia nie zostały dokonane w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu VAT.
4. Zasady wykorzystania Budynków znajdujących się na Działkach przez Sprzedawcę Budynki zlokalizowane na Nieruchomości można podzielić na cztery kategorie

• Kategoria 1

Dotyczy ona Budynków, które zostały w całości wynajęte przez Sprzedawcę co najmniej 2 lata temu (Sprzedawca działał w ramach wynajmu w charakterze podatnika VAT) i w odniesieniu do których w ciągu 2 ostatnich lat nie następowało ulepszenie w rozumieniu Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, które przekroczyłoby 30% ich wartości początkowej.

Budynki te mogły, lub też nie, być przedmiotem ulepszenia ponad 2 lata temu (w odniesieniu do którego odliczono podatek VAT).

Dotyczy to następujących Budynków: Budynek 8 (budynek 2 i 1), Budynek 20 (wiata metalowa), Budynek 19 (bud. sanitarny), Budynek 18 (wiata metalowa), Budynek 10 (wiata metalowa), Budynek 5 (wiata metalowa), Budynek 4 (wiata metalowa), Budynek 3 (wiata metalowa), Budynek 2 (wiata metalowa NBT), Budynek 1 (wiata uniwersalna), Budynek 6 (wiata o konstrukcji stalowej), Budynek 17 (wiata na podmurówce). Budynek N1, Budynek N2 oraz Budynek N3.

• Kategoria nr 2

Kategoria ta dotyczy Budynków które zostały wybudowane przez najemców i w odniesieniu do których Sprzedawca nie posiada prawa do rozporządzenia nimi jak właściciel (nie posiada władztwa ekonomicznego na tymi Budynkami). Na Wnioskodawcę w ramach omawianej Transakcji przejdzie ew. obowiązek rozliczenia zwrotu nakładów lub prawo żądania od najemców do przywrócenia najmowanych działek gruntu do stanu pierwotnego.

Kategoria ta obejmuje następujące Budynki: Budynek 15 (stacja transformatorowa), Budynek 16 (kontenery), Budynek 7 (obiekt 1b1).

• Kategoria nr 3

Kategoria ta dotyczy Budynków, które nigdy nie były i nie są wynajmowane przez Sprzedawcę. Na Budynki te nie ponoszono nakładów przekraczających 30% ich wartości początkowej w rozumieniu Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych. Budynki te były natomiast wykorzystywane po nabyciu we własnej działalności Sprzedawcy opodatkowanej VAT. Wykorzystanie ich we własnej działalności gospodarczej po dacie ich nabycia przez Sprzedawcę trwało dłużej niż 2 lata.

Dotyczy to Budynku 13 (Garaż- warsztat).

• Kategoria nr 4

Kategoria ta dotyczy Budynków, przy nabyciu lub wybudowaniu których nie przysługiwało Sprzedawcy prawo do odliczenia podatku VAT. Budynki były jednak ulepszone w latach 2003, 2007 lub 2008 o co najmniej 30% ich wartości początkowej w rozumieniu przepisów Ustawy o pdop (dokonano w tym zakresie odliczenia podatku VAT naliczonego). Budynki były następnie, po ich ulepszeniu:

• w zakresie części ich powierzchni: wynajęte dawniej niż 2 lata przez planowaną Transakcją (dalej: Powierzchnia A),

• w zakresie części ich powierzchni: wynajęte po raz pierwszy krócej niż 2 lata przed planowaną transakcją lub nigdy nie wynajęte, jednak które po ich ulepszeniu były wykorzystywane przez Sprzedawcę we własnej działalności opodatkowanej VAT przez okres co najmniej dwóch lat (dalej: Powierzchnia B).

1. Inne okoliczności związane z Transakcją

W przeszłości Nieruchomość służyła Sprzedawcy (a wcześniej Przedsiębiorstwu Państwowemu) działalności polegającej na dystrybucji silników elektrycznych. Obecnie działalność Sprzedawcy obejmuje jedynie wynajem opisanych powyżej (niektórych) Budynków.

Intencją Wnioskodawcy jest, by planowana Transakcja obejmowała tylko prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz prawo własności położonych na gruncie budynków i budowli stanowiących odrębny od gruntu przedmiot własności, które będą istniały na moment zawierania Transakcji.

Na skutek Transakcji na Wnioskodawcę przejdą jednak także z mocy prawa umowy najmu opisanych powyżej Budynków, które będą przez pewien okres kontynuowane (do momentu wyburzenia poszczególnych Budynków/Budowli Służebnych). Możliwym jest, że przejęte umowy najmu zawierają regulaminy korzystania z poszczególnych Budynków.

Ponadto, po dokonaniu Transakcji strony (Wnioskodawca i Zbywca) zawrą umowę najmu powierzchni biurowo-usługowej w Budynku nr 2, zajmowanej obecnie przez Sprzedawcę, na czas do 31 grudnia 2017 r. (z możliwością przedłużenia do 30 czerwca 2018 r.) z przeznaczeniem na miejsce siedziby i działalność handlową Sprzedawcy.

Należy jednak wskazać, że Wnioskodawca (jako podmiot, który zamierza przeprowadzić na przedmiotowej Nieruchomości projekt deweloperski) nie nabywa omawianej nieruchomości w celu kontynuowania obecnej działalności Sprzedawcy polegającej na wynajmie powierzchni. Po nabyciu Nieruchomości Wnioskodawca zamierza w najszybszym możliwym terminie (tj. w terminie, w którym obiektywnie możliwe jest ze względów prawnych wypowiedzenie obecnych umów najmu, uzyskanie pozwoleń na rozbiórkę Budynków oraz na wybudowanie nowych budynków itd.), dokonać rozbiórki opisanych powyżej Budynków i Budowli oraz wybudować na gruncie budynki mieszkalne wielorodzinne z usługami w parterach.

Planowana Transakcja nie będzie obejmować pracowników Sprzedawcy. Nie będzie również obejmować wyposażenia budynków należących do Sprzedawcy, położonych na Nieruchomości. Ponadto, przedmiotem Transakcji nie będą wierzytelności przysługujące Sprzedawcy, w tym przychody należne z tytułu umów najmu za czas do dnia dokonania Transakcji, środki pieniężne (za wyjątkiem wpłat zabezpieczających i kaucji zwrotnych od najemców), firma przedsiębiorstwa Sprzedawcy, inne prawa takie jak prawa z papierów wartościowych, koncesje, licencje, zezwolenia, patenty, prawa autorskie, ani tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy (za wyjątkiem informacji handlowych, które wynikają z przekazanej dokumentacji związanej z przejmowanymi umowami najmu).

Nieruchomość będzie wykorzystywana do wykonywania przez Wnioskodawcę czynności opodatkowanych (po wyburzeniu Budynków oraz wybudowaniu budynków mieszkalnych, Wnioskodawca planuje sprzedaż lokali - czynność ta będzie podlegała podatkowi VAT).

Dla Działek został wydany miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który klasyfikuje je jako tereny pod zabudowę.

Nieruchomość objęta Transakcją stanowi w chwili obecnej zasadniczy majątek Sprzedawcy.

Nieruchomość, którą Wnioskodawca zamierza nabyć, w żaden sposób nie została i nie zostanie wydzielona organizacyjnie w strukturze Sprzedawcy.

Składniki majątkowe będące przedmiotem Transakcji nie spełniają warunku wyodrębnienia finansowego, gdyż Sprzedawca nie wyodrębnia w swoich księgach działalności związanej z najmem powierzchni w Nieruchomości, jak również nie sporządza odrębnego sprawozdania finansowego związanego z Nieruchomością.

Wnioskodawca nie przejmie ksiąg rachunkowych Sprzedawcy, środków pieniężnych czy jakichkolwiek rachunków bankowych Sprzedawcy (w szczególności rachunku przeznaczonego do rozliczeń z najemcami z tytułu najmu powierzchni w przedmiotowej Nieruchomości).

Ponieważ w chwili obecnej Sprzedawca prowadzi jedynie jeden rodzaj działalności (wynajem części Budynków zlokalizowanych na Nieruchomości), nie można mówić o jakimkolwiek wyodrębnieniu funkcjonalnych Nieruchomości w działalności Sprzedawcy.

W związku z powyższym opisem zadano następujące pytania.

Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, zgodnie z którym dostawa Budynków zaliczonych do Kategorii 1 oraz Kategorii nr 3 będzie zwolniona z opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, przy czym strony transakcji będą uprawnione do rezygnacji ze zwolnienia i wyboru opodatkowania na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT?